Nekilnojamojo Turto Apžvalga: Investavimo Galimybės ir Tendencijos

Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai. Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno. Papasakosime, kaip ir į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti ir ko tam reikia. Gauti pasyvių pajamų. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą. Kad pinigai nenuvertėtų dėl infliacijos, jie dažnai investuojami į nekilnojamąjį turtą. Išsaugoti santaupas.

Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti. Minimali rizika. Pasyvios pajamos. Kainų augimas. Stabilumas. Nekilnojamajam turtui, kaip ir auksui, nedaro įtakos infliacija. Investicijų įvairiapusiškumas. Ilgas atsipirkimo laikotarpis. Didelės išlaidos. Papildomos išlaidos. Tačiau šios investicijos imkitės atsakingai, kad išvengtumėte nereikalingų išlaidų ir nuostolių.

Nekilnojamojo turto rūšys investicijoms

Apsvarstykite investavimo galimybes. Labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas. Ja dažniausiai naudojasi pradedantieji investuotojai, nes rizika yra minimali. Pajamos gaunamos perparduodant arba nuomojant. Šis investavimo būdas dažnai naudojamas siekiant sutaupyti pinigų.

Tinka investuotojams, turintiems patirties - jiems lengviau pasirinkti tinkamas patalpas. Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas. Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą. Jie greitai ir lengvai įforminami. Žemės sklypai. Nėra papildomų išlaidų, susijusių su komunaliniais mokesčiais ir remontu. Pirkdami atsižvelkite į paskirtį. Likvidžiausi yra statyboms skirti sklypai.

Užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų. Priemiesčio nuosavybė. Vystytojai nustato minimalias kainas, kad „išjudintų” paklausą ir pritrauktų pirkėjų dėmesį į objektą pradiniame statybos etape. Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje. Pajamos priklauso nuo aikštelės vietos. Situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose. Investicijos į automobilių stovėjimo vietas.

Rizikos ir galimi nuostoliai investuojant į nekilnojamąjį turtą

Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis. Investuotojas tikisi, kad pasirinkta vietovė bus užstatyta ir kainos kils. Netinkama vieta. Nesąžiningi nuomininkai. Kartais nuomininkai vėluoja sumokėti mėnesines įmokas arba sugadina baldus. Nenugalimos jėgos aplinkybės. Laikui bėgant daiktų vertė mažėja. Nusidėvėjimas. Nekilnojamojo turto srityje yra daug apgaulės schemų: vienadienės firmos, svetimo turto pardavimas pagal suklastotus dokumentus ir kt. Statybų įšaldymas. Sukčiavimas.

Būdai gauti pajamų iš nekilnojamojo turto

Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu. Be to, tai lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą. Butas nuomojamas ilgam laikui. Tereikia rasti sąžiningų nuomininkų ilgam laikui, pasirašyti sutartį ir gauti mėnesinį pelną. Minusas - gerų nuomininkų paieška gali pareikalauti daug laiko. Be to, šis metodas pasižymi nedideliu pelnu. Jei butą pirkote kaip investiciją, investicijos greitai neatsipirks.

Jei ilgalaikės nuomos pelningumas - per 5 %, tai nuomojant kasdien - iki 30 %. Pliusas - galimybė greitai užsidirbti pinigų. Kasdienė buto nuoma. Minusas - darbo sąnaudos. Kasdien turėsite įkeldinti ir iškeldinti nuomininkus, tvarkyti butą.

Pliusai - didelės pajamos ir paklausa. Ypač Naujųjų metų, gegužės ir vasaros švenčių dienomis. Namelio ar sodybos nuoma. Taip pat yra galimybė namą padalyti per pusę, jei jis didelis. Vienoje pusėje galite gyventi patys, o antrąją nuomoti.

Pliusas - jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus. Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma. Projekto atsipirkimas nuo dvejų metų, vėliau - grynasis pelnas. Minusas - jums reikia pradinio kapitalo ir kompetentingo verslo projekto, žemės statyboms.

Pliusas - investicijos nereikalauja didelių investicijų. Garažo ar automobilių stovėjimo vietos nuoma. Minusas - mažas pelningumas.

Be to, jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės. Būsto pirkimas statybų etape. Minusas - turite laukti statybų pabaigos. Be to, kai kurie plėtotojai gali nurodyti, kad parduodant reikia gauti plėtotojo leidimą perleidimui.

Teigiama, kad jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina. Žemės sklypo perpardavimas. Žemės sklypas nereikalauja papildomų investicijų ir priežiūros.

Pliusas - didelis pelnas. Perkamas apgailėtinos būklės būstas. Perkate būstą pigiai, investuojate į remontą nuo 2000 eurų ir parduodate 2 kartus brangiau.

Kaip sumažinti riziką investuojant

Patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą. Patikrinkite dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją. Apskritai nekilnojamojo turto sritis yra stabili. Yra keletas būdų, kaip kelis kartus padidinti investicijų grąžą.

Pelningiau butą išnuomoti keliems nuomininkams. Padalykite didelį butą į studijas. Pavyzdžiui, išnuomojate dviejų kambarių butą už 400 eurų.

Šis metodas leidžia ne tik pagerinti gyvenimo sąlygas, bet ir 30-40 proc. padidinti nekilnojamojo turto vertę. Pertvarkymas. Patalpos išplėtimas užbaigimo sąskaita. Patalpų pertvarkymas iš gyvenamųjų į negyvenamąsias ir atgal.

Komercinės paskirties nekilnojamojo turto pirkimas reikalauja didelių investicijų. Kokybiškas remontas. Remontas buto vertę padidina 1,5-2 kartus.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą Graikijoje

Graikijoje nekilnojamojo turto kainos pernai pakilo net 11,93%, ypač urbanizuotose teritorijose. Papildomą patrauklumą suteikia Graikijos „Golden Visa“ programa, siūlanti leidimą gyventi ne ES investuotojams, įsigyjantiems nekilnojamąjį turtą nuo €250,000. Nuo 2023 m. rugpjūčio, tam tikruose regionuose ši riba padidėjo iki €500,000.

Kiklados išsiskiria kaip puikus pasirinkimas. Planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Graikijos salose? Centriniuose Egėjo jūros vandenyse įsikūrusios salos siūlo greitą susisiekimą keltu ar lėktuvu iš Atėnų. Investicijos į turtą Kikladų salose gali smarkiai padidinti jūsų finansinį pajėgumą. Graikijos nekilnojamojo turto rinka klesti, paskatinta „Golden Visa“ programos, reikalaujančios mažiausiai €250,000 investicijos. Premjero Mitsotakio PVM sustabdymo priemonė dar labiau padidina investicijų patrauklumą.

Jonijos salos siūlo neprilygstamą derinį - žalių kraštovaizdžių ir krištolo skaidrumo vandens. Tai populiari kryptis ne tik turistams, bet ir nekilnojamojo turto investuotojams. Šie objektai dažnai įsikūrę vos 2 km nuo Agios Nikitas, apie 15 km nuo Lefkados miesto.

Egėjo jūros salų kurortai - tai paslėpti lobiai, kuriuose susijungia senovės žavesys ir šiuolaikiniai patogumai. Jie siūlo įvairias investavimo galimybes - nuo prabangių poilsio kompleksų iki ekologiškų būstų. Santorinį kasmet aplanko apie 2,3 mln. Be to, Pietų Egėjo regiono gyventojų skaičius per pastarąjį dešimtmetį išaugo 5%, o tai rodo didėjantį nekilnojamojo turto poreikį.

Mikono nekilnojamasis turtas

Mikonas išsiskiria kaip prabangus kurortas, garsėjantis aukščiausios klasės patogumais ir gyvybingu naktiniu gyvenimu. Tokiose paklausiose vietose kaip Mikonas ir Santorinis kainos itin aukštos. Nuomos kainos taip pat didelės. Ieškantys vilų Mikone gali rasti objektų nuo €500,000 iki net €11,000,000. Nors kainos aukštos, šios aukštos klasės vilos yra itin paklausiose vietovėse, tokiose kaip Agios Lazaros ar Psarou. Mikonas siūlo platų prabangių nekilnojamojo turto pasirinkimą, atitinkantį įvairius poreikius. Nesvarbu, ar ieškote ramios vietos su kvapą gniaužiančiais vaizdais į jūrą, ar vietos arti gyvybingos salos sostinės - Mikonas turi ką pasiūlyti.

Mikono žavesys slypi ne tik grožyje - salos prestižą kelia žinomi žmonės, čia perkantys vilas. Klestintis turizmo sektorius didina aukštos klasės būsto vertę. Net vienos savaitės nuoma gali atnešti didelę grąžą.

Santorinio nekilnojamasis turtas

Santorinio prabangių namų rinka išlieka stipri - tam įtakos turi griežtas statybų reguliavimas ir ribotas žemės kiekis. Investavimas į prabangius namus Santorinyje užtikrina didelį nuomos pajamų potencialą dėl intensyvaus turizmo. Kiekvienais metais salą aplanko apie 2 mln. turistų, o čia veikia net 75 oro linijos. Pavyzdžiui, 8 prabangios vilos, kurios generuoja po €200,000 metinių pajamų, atskleidžia finansinę naudą.

Kretos nekilnojamasis turtas

Kreta, didžiausia Graikijos sala, siūlo įvairiapuses galimybes tiek poilsiniam, tiek ilgalaikiam būstui. Investicijos į nekilnojamąjį turtą Kretoje išsiskiria puikia infrastruktūra, įskaitant du tarptautinius oro uostus ir išvystytą turizmo infrastruktūrą. Tarp patrauklių vietovių būstui Kretoje išsiskiria Rethymno, Stavromenos ir Elounda.

Korfu nekilnojamasis turtas

Korfu - tikras brangakmenis Jonijos salose, garsėjantis prabangiais paplūdimio namais. Pastaruoju metu Korfu nekilnojamojo turto rinka sparčiai auga - vidutinė siūloma turto kaina siekia €5,950,000, o tai reiškia 21,50% augimą 2023 m. Tai parodo, kad Jonijos salose vyrauja didelė paklausa. Visi šie veiksniai daro Korfu patrauklia ištisus metus, ne tik turistams, bet ir nekilnojamojo turto investuotojams.

Asmeninė patirtis investuojant į NT Lietuvoje

Nors nuosavo NT (kuriame gyvenu) nelaikau savo investicinio portfelio dalimi, bet tai vistiek didelis turtas ir kadangi įvyko pilnas ciklas - ir nusipirkau, ir pa’HOLD’inau, ir pardaviau, tai pačiam smalsu pasižiūrėti į šį turtą lyg tai būtų buvusi investicija. Žinoma, net ir nieko neskaičiuojant aš jau žinau, kad korta pakrito. Nusipirkau geru laiku, pardaviau žymiai brangiau, tai nereikia daug skaičiuoti, jog žinočiau, kad investicija paėjo. Tačiau man smalsu - kokią metinę grąžą uždirbau? Kokia įtaką grąžai turi būsto paskola? Ar daugiau uždirbau iš būsto, ar būčiau uždirbęs daugiau sukišęs visus pinigus į VWCE ETF’ą?

Būsto faktinė informacija

Pirkau už 145k, pardaviau už 260k, čia kaip ir viskas aišku. Tuomet, turėjau vadinamuosius transakcijos kaštus - tiek perkant, tiek parduodant susidėjo visokie turto vertinimai, notarai, sufotkinimai ir vadybos išlaidos. Savo laiko neskaičiuoju, nors teko padirbėti ir man, tiesiog skaičiuoju faktines išlaidas. Apie 3.5k iš abiejų pusių, jeigu nieko nepraleidau. Na ir galiausiai turėjau remontų, naujų baldų ir kito fiksuoto turto, ką įsigijau gyvenant ir naudojantis turtu. Čia bandžiau būti nuoširdus - suskaičiuoti viską, ką pirkau ar taisiau gyvenant, bet ko nepasiimsiu išsikraustant. Tai skalbiankę paliekam - ji įskaičiuota, bet darbo stalą išsivešiu - jo neįtraukiau. Tikrai visų išlaidų nesurinkau, bet didžiąsias sugaudžiau vardan objektyvumo. Taip pat, prieš parduodant atlikom remontus, pakeitėm kelis baldus, tai didžioji sumos dalis susidarė iš to. Bet tokio įprasto wear & tear neskaičiavau - kalbu apie santechniko iškvietimą ar dušo galvutės keitimą per visus 5 metus. Čia, pavadinkime, einamieji gyvenimo kaštai. Tai žodžiu, viso priskaičiavau 9,800 Eur tokių jau fiksuotų rimtesnių išlaidų per 5 metus.

Tai summa summarum, skaičiuojant paprasčiausiu būdu:

ROI = 64.2% Kas gaunasi po 10.47% per metus. Kaip ir neblogai, bet čia dar tikrai ne viskas.

Kaip investicinę grąžą keičia būsto paskola?

Viršuje esantis skaičiavimas teisingas, bet gana kvailas, įvertinus, kad skaičiuojame grąžą asmeniniam NT, kurį dauguma iš mūsų perka su būsto paskola. Pradinė investuota suma pagal ROI skaičiavimą nurodyta 158,326 Eur, bet aš tokių pinigų prieš 5 metus net akyse nebuvau regėjęs, tad į tai reikia atsižvelgti.

Įtraukiame papildomą informaciją:

Pasikėliau banko išrašus ir susirankiojau visą info kiek per 5 metus man kainavo aptarnauti turimą būsto paskolą. Nežinau, gal yra ir gudresnis būdas, bet aš realiai turėjau parsisiųsti 3 skirtingas Swed’o ataskaitas (nes leidžia generuoti tik 2 metams max) ir susumuoti pavedimus. To reikėjo, nes EURIBOR’as smarkiai keitėsi per šį periodą ir mano paskolos įmoka svyravo nuo 450 iki 750 Eur, tai tiesiog nesugalvojau geresnio būdo surinkti faktinę info nei sumuojant išrašus.

Kaip ir galima buvo tikėtis, metinė grąža padvigubėjo dėl sverto efekto.

Svertas yra kai finansinius žaidimus galime žaisti ne su savo pinigais. Kaip ir smagiai čia gavosi, kad generavau teigiamą grąžą ant 150k vertės turto, pats turėdamas tik 25k. Bet identiškai, su svertu galėčiau generuoti 150k vertės turto nuostolį, pats turėdamas tik 25k ir tik -20% kritimas reikštų, kad aš skęstu po vandeniu. Laimei, su NT ta vertė yra hipotetinė iki kol neparduodi, tai nuostolis ilgai vistiek būtų tik buhalterinis.

Bet kokiu atveju, šį kartą korta pakrito ir chatGPT svertą vertina net keliomis ugnelėmis iš eilės 🔥

Ir čia man komplikuočiausia dalis, kadangi šis butas nebuvo investicinis, aš jame tiesiog gyvenau. Bet aš juk gyvenau nuosavam NT, kas tada? Dar labiau komplikuoja, kad dabar ir toliau turiu kažkur gyventi - pirkti naują butą prie jau daug didesnių kainų. Pats mąsiau labai primityviai - paskolos įmokų vidurkis per šį laikotarpį gavosi 585 Eur/mėn., kas yra labai arti kiek, manau, būtų kainavę nuomoti panašų būstą visus 5 metus. Mokesčius būtų reikėję mokėti bet kokiu atveju, tai kaip ir atsveria viens kitą. Bet mano asmeninis-AI-finansų-patarėjas toliau didiną grąžą, pateikdamas tokį pasiūlymą:

Na, ir tuomet visos grąžos dar labiau išauga, artėja prie 30% metinių. Skaičiai neracionaliai dideli ir ne iki galo sutinku su šia logika, bet nenusimanau apie NT grąžos skaičiavimą, tai čia ir sustokime. Ką jūs manote, ką reikėtų keisti, kai NT yra tas, kuriame ir pats gyveni?

NT ne-investicija lyginasi su VWCE?

Galime drąsiai teigti - man tiesiog pakrito su timing’u perkant NT, nes kainos augo visur, o būtent Lietuvoje daugiau nei 2x greičiau nei EU vidurkis.

Tai kas įdomiausia, kad nepaisant šitos sėkmės, mano asmeninio NT grąža per pastaruosius 5 metus buvo labai panaši į pasaulio akcijų grąžą. Jeigu viską būčiau dėjęs į VWCE & chill, tai būčiau pasitenkinęs 9% metinių vs. 10.5% su NT.

Bet, žinoma, mes jau išsiaiškinome, kad 158k investicijoms aš prieš 5 metus nė per kur nebūčiau sukrapštęs, tad įvertinus svertą ir paskolos aptarnavimo kaštus, tikrasis palyginimas yra įvertinus paskolą ir atrodo šitaip:

Tai gana įdomus reziumė, kad asmeninis NT buvo sėkmingiausia šešiNuliai investicinio portfelio pozicija (jei tokia išvis skaityčiau) per pastaruosius 5 metus. Bet ar geriausia? Nebūtinai, nes svarbu ir rizika, ir likvidumas, ir investicinis pasyvumas/aktyvumas. Tiesiog fizinis NT yra kitokia turto klasė, tai lyginu čia labiau dėl pramogos.

Butas Vilniuje & chill geriau nei VWCE & chill?

Taip. Būtent per šiuos selektyvius 5 metus gavosi geriau. Tai jeigu turite laiko mašiną ir galite grįžti į pre-COVID mėnesius, geriau pirkite butą Vilniuje nei VWCE. Nors ką čia, kokie dar butai Vilniuje, tuomet jau geriau pirkite NVIDIA akcijas.

Bet jei rimtai, tai praeities rezultatai negarantuoja ateities grąžos. Su NT ši teorija netgi ypatingai aktuali, kadangi NT kainos tokiu tempu amžinai augti tiesiog negali. Ar jau lubos? A ką aš žinau, bet per labai ilgą laikotarpį tiesiog labiau tikėtinas yra grįžimas prie istorinių vidurkių, tad augimo sulėtėjimas kažkada tiesiog užprogramuotas.

Man asmeniškai tiesiog pakrito, nes norėjau asmeninio būsto, jį įsigijau ir dabar uždirbau “popierinio pelno”. Kodėl popierinio? Nes gyventi vistiek kažkur reikia ir dabar kitą būstą įsigijau jau šitose istorinėse lubose. Ir taip pasaka be galo. Bet, žinoma, vistiek geriau buhalterinis pliusas, nei buhalterinis minusas.

Dėl šios priežasties to vienintelio gyvenamo NT į asmeninį portfelį ir netraukiu. Nes kažkur gyventi vistiek reikia.

O kalbant apie investicinį NT - čia jau matematika būtų kardinaliai kitokia. Atsirastų ir didesnis pradinis įnašas, ir nuomos rizikingumas, ką puikiai parodė honestFIRE, ir GPM’as pardavus ir dar daug kitų dalykų, susijusių su komercinės veiklos vykdymu. Tai ne man, tad skaičiuokitės patys. Aš toliau VWCE & chill.

Apibendrinimas

Pasiskaičiuoti buvo įdomu, nors tas pliusas niekur labai ir neatsispindės. Kaip mąstau - tiesiog dabar buvo lengviau įsigyti naują geresnį būstą. Nebūčiau prasėdėjęs su NT šio sėkmingo 5 metų periodo, nebūčiau dabar įsigijęs tokio gero būsto. Šį kartą pasisekė su timing’u, kitą kartą identiškai viskas gali pakrypti į priešingą pusę.

Ar pakeičiau nuomonę apie investiciją į NT? Nepasakyčiau.

Ar tikiu, kad naujas butas irgi padvigubės verte per 5 metus? Esu beveik tikras, kad ne.

Bet kadangi perku gerą, savo poreikius pilnai atitinkantį NT gyvenimui, tai procentukų grąžos ir negaudau. Malonu ir psichologiškai ramiau kai auga, bet man pakaktų ir standartinių kainos augimų kartu su infliacija. O jūs - ar laikote asmeninį būstą savo investicinio portfelio dalimi? NT magnatai - ką praleidau savo skaičiavimuose?

NT vystytojai Lietuvoje

• Sino pliusas, UAB
• UAB „Rinvest“
• „Tarptautinės investicijos“
• Citus

Lentelė: Būsto faktinė informacija ir investicinės grąžos skaičiavimas

tags: #pliusas #nekilnojamas #turtas