Neretai nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse galima rasti parduodamas patalpas, kurios apibūdinamos kaip gyvenamosios, poilsio, kūrybinės dirbtuvės, svečių namai ar administracinės patalpos. Kartais pardavėjai netgi pabrėžia gyvenamąją paskirtį didžiosiomis raidėmis su šauktukais, siekdami atkreipti dėmesį į šį privalumą.
Tačiau ką iš tikrųjų reiškia skirtingos patalpų paskirtys ir kaip jos veikia potencialius pirkėjus? Šiame straipsnyje panagrinėsime esminius poilsio ir gyvenamosios paskirties butų skirtumus, jų privalumus ir trūkumus, taip pat teisines ir finansines subtilybes, kurias svarbu žinoti prieš priimant sprendimą.
Paskirties reikšmė ir klasifikacija
Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ (STR 1.01.03:2017) skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamieji pastatai gali būti vieno, dviejų butų, daugiabučiai, bendrabučiai, vaikų namai, vienuolynai ir kt. Tuo tarpu negyvenamieji pastatai skirstomi į viešbučių (viešbučiai, moteliai, svečių namai), administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, gamybos, pramonės (tame tarpe ir kūrybinės dirbtuvės), sandėliavimo, poilsio ir kt. paskirties pastatus.
Pastato (patalpų) paskirtis nurodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Gyvenamoji paskirtis
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
Poilsio paskirtis
Poilsio paskirties patalpos - tai specialios paskirties patalpos, skirtos trumpalaikiam poilsiui. Tokios patalpos dažniausiai randamos poilsio kompleksuose, kurortinėse zonose ar prie populiarių turistinių vietų. Dažnai turi minimalius patogumus - virtuvėlę, vonios kambarį, miegamojo zoną.
Taigi butas yra gyvenamoji patalpa, skirta nuolatiniam gyvenimui, o poilsio patalpos skirtos trumpalaikiam poilsiui ir neturi nuolatinio gyvenimo statuso.
Teisiniai ir praktiniai skirtumai
Neretai asmenims, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, kuriose planuojama nuolat gyventi, kyla klausimas, ar bus galima tose patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą ir pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams. Svarstant įsigyti negyvenamosios paskirties butą, svarbu įvertinti automobilių parkavimo galimybes.
- Jeigu negyvenamosios paskirties patalpa įregistruota iki 2017 m. gruodžio 31 d. ir šiame būste yra deklaruota gyvenamoji vieta, galima įsigyti gyventojo leidimą statyti automobilį gatvėje.
- Tačiau jei poilsio, svečių ar viešbučio apartamentai įregistruoti nuo 2018 m., komercinių patalpų savininko leidimą gali įsigyti asmenys, valdantys negyvenamosios paskirties patalpą bei vykdantys joje komercinę veiklą.
Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus. STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv. m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv. m darbo patalpų ploto.
Teisės aktai kelia ir kitus reikalavimus, susijusius su gyvenamųjų patalpų aplinkos įrengimu. Štai prie naujai įrengiamų daugiabučių taip pat privaloma numatyti ir želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“).
Nekilnojamojo turto mokestis
Už vienus negyvenamosios paskirties butus reikės mokėti NT mokestį, o už kitus - ne. Viešbučių ir kitokios paskirties negyvenamosios patalpos yra apmokestinamos NT mokesčiu, mokesčio tarifus kasmet nustato savivaldybės. Vilniaus savivaldybėje šiuo metu galioja 0,7 proc. NT mokesčio tarifas viešbučių paskirties patalpoms ir 1 proc. NT mokesčio tarifas kūrybinėms dirbtuvėms/gamybinės bei administracinės paskirties patalpoms.
Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) paskirties turto bendra vertė nekilnojamojo turto vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.
Komunaliniai mokesčiai
Komunalinių paslaugų tiekėjams įrodžius, kad patalpose faktiškai yra gyvenama - taikomi tokie pat mokesčių tarifai, kaip ir gyvenamosios paskirties būstams. Pakankamas įrodymas - gyvenamosios vietos deklaracijos pažyma. Nedeklaravus gyvenamosios vietos, nebūtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM šildymui. Deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosios paskirties būste galima.
Beje, komunalinių paslaugų tiekėjai visai ne formaliai vertina, ar žmogus naudoja patalpas komercinei veiklai, ar jose gyvena.
Administracinė atsakomybė
Administracinių nusižengimų kodekso 359 straipsnis numato, kad statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant Lietuvos Respublikos statybos įstatyme ir kituose įstatymuose nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį, išskyrus atvejus, kai statinys (jo patalpos) naudojamas (naudojamos) ne pagal paskirtį Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka, užtraukia baudą nuo 140 iki 1500 eurų.
Kainos ir finansavimo skirtumai
Negyvenamosios paskirties butai dažniausiai kainuoja mažiau nei gyvenamosios paskirties. Tačiau plėtotojų kainodara skiriasi - vieni mėgina „žaisti“ su plotu, kad pasiūlytų mažesnę galutinę kainą, o kiti statytojai negyvenamosios paskirties butams iš tiesų taiko apčiuopiamai mažesnes kainas už kv. m. Objektyviai palyginti skirtinguose projektuose esančių butų kainų be išsamaus turto vertinimo nepavyks.
Paprastai įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, bankai finansuoja iki 70 proc. tokio NT vertės (kainos), o perkant gyvenamosios paskirties butą - iki 85 proc. Apskritai bankų kreditavimo sąlygos priklauso nuo to, kokiame projekte perkamas negyvenamosios paskirties būstas, kokias sąlygas savo klientams su banku suderėjęs NT plėtotojas.
Štai pavyzdžiai iš Vilniaus NT rinkos:
- Viename ekonominės klasės būsto projekte mažesnių nei 50 kv. m poilsio/svečių apartamentų pasiūlos kaina yra apie 2,6 proc. už kv. m mažesnė (apie 1570 Eur/kv. m), nei tokio paties ploto gyvenamosios paskirties butų.
- Didesni nei 50 kv. m ploto poilsio/svečių apartamentai kainuoja 0,8 proc. už kv. m pigiau (apie 1530 Eur/kv. m).
- Kitame tos pačios klasės projekte poilsio/svečių apartamentai yra 10,2 proc. už kv. m pigesni ( apie 1700 Eur/kv. m) nei gyvenamosios paskirties butai.
- Brangesniame vidutinės klasės NT projekte negyvenamosios paskirties mažesnių butų kaina yra apie 7,5 proc. už kv. m mažesnė (apie 1950 Eur/kv. m).
Investicinis aspektas
Iš maždaug 5000 neparduotų butų Vilniuje, apie 600 arba 12 proc. yra negyvenamosios paskirties - maždaug kas dešimtas laisvas butas. Iš jų apie 200 butų yra pastatyti, o 400 - dar statomi. Negyvenamosios paskirties butų likvidumas yra prastesnis nei gyvenamosios paskirties. Viena pagrindinių priežasčių yra bankų finansavimo sąlygos - perkant negyvenamosios paskirties butą reikia turėti daugiau nuosavų lėšų.
Apsvarstykime poilsio ir gyvenamosios paskirties butų privalumus ir trūkumus investiciniu požiūriu:
Poilsio paskirties butas
- Privalumai:
- Patrauklus kurortuose (Palangoje, Nidoje, Druskininkuose).
- Puikiai tinka trumpalaikei nuomai (didelės grąžos vasarą).
- Mažesnis plotas, dažnai žemesnė kaina už kv. m.
- Trūkumai:
- Gali būti taikomas NT mokestis.
- Sudėtingiau gauti banko paskolą.
- Mažesnis likvidumas.
Gyvenamosios paskirties butas
- Privalumai:
- Lengviau gauti banko paskolą.
- Didesnis likvidumas.
- Galima deklaruoti gyvenamąją vietą.
- Trūkumai:
- Paprastai didesnė kaina.
- Gali būti didesni komunaliniai mokesčiai.
| Savybė | Gyvenamosios paskirties butas | Poilsio paskirties butas |
|---|---|---|
| Paskirtis | Nuolatiniam gyvenimui | Trumpalaikiam poilsiui |
| NT mokestis | Netaikomas, jei vertė neviršija 150 tūkst. eurų | Gali būti taikomas |
| Banko paskola | Lengviau gauti, didesnis finansavimas | Sudėtingiau gauti, mažesnis finansavimas |
| Komunaliniai mokesčiai | Lengvatinis PVM tarifas šildymui (deklaravus gyvenamąją vietą) | Standartinis PVM tarifas šildymui (nedeklaravus gyvenamosios vietos) |
| Likvidumas | Didesnis | Mažesnis |
Ar įmanoma pakeisti paskirtį?
Nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks. Statybos techninis reglamentas nustato, jog pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.
Prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, teisininkai pataria apdairiai įvertinti visus negyvenamosios patalpos kaip būsto įsigijimo pliusus ir minusus ir tik tuomet priimti gerai pasvertą sprendimą.
tags: #poilsio #ir #gyvenamosios #paskirties #butu #skirtumai