Šiame straipsnyje aptarsime požeminių patalpų nuomos reikalavimus Lietuvoje, įskaitant teisės aktų pakeitimus ir svarbius teismų sprendimus, kurie gali turėti įtakos tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.
Teisės aktų pakeitimai ir jų įtaka
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Patalpų paskirčių pokyčiai
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.):
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | 2. Įvairių socialinių grupių | 2.1. Įvairių socialinių grupių | 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | |
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| 2.3 Prekybos | 3.1. Prekybos | |||
| 2.5. Maitinimo | 3.5. Maitinimo | |||
| 2.4. Paslaugų | 3.4. Paslaugų | |||
| 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | |||
| 2.2. Administracinė | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | ||
| 2.6. Transporto | 5. Transporto | 5.1. Transporto | ||
| 2.7. Garažų | 5.2. Garažų | |||
| 2.8. Gamybos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | ||
| 6.2. Energetikos | ||||
| 2.9. Sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |||
| 2.10. Kultūros | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | ||
| 2.11. Mokslo | 7.2. Mokslo | |||
| 2.12. Gydymo | 7.3. Gydymo | |||
| 2.13. Poilsio | Žr. Viešosios rekreacijos patalpų paskirties grupę | |||
| 2.14. Sporto | 7.4. Sporto | |||
| 2.15. Religinė | 7.5. Religinė | |||
| 2.16. Specialioji | 7.6. Specialioji | |||
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | ||
| 3. Kita | 8.2. Kita pagalbinė | |||
| 2.13. Poilsio | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
Svarbūs teismų sprendimai
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat priėmė keletą svarbių nutarčių, susijusių su nuomos santykiais:
- 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. nagrinėjo atvejį, kai privačios žemės nuomos sutartyje šalys buvo susitarusios dėl konkretaus nuomos mokesčio dydžio, o nuomotojas siekė šį dydį pakeisti. Teismas nusprendė, kad nuomotojas neturi pagrindo vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, jei šalys nesusitaria dėl šios sąlygos pakeitimo ir nėra kitų esminių sutarties pažeidimų.
- 2024 m. vasario 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. pabrėžė, kad nuomos mokestis pirmiausia privalo būti mokamas įstatymo, o ne nuomos sutarties, pagrindu.
- 2024 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. konstatavo, kad aplinkybė, jog požeminiai statiniai yra specifiniai, nepaneigia fakto, jog šių statinių eksploatavimui yra reikalinga valstybinė žemė.
Bendrijų klausimai ir mokesčiai
Dažnai kylantys klausimai dėl bendrijų ir mokesčių:
- Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias? Taip, savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka.
- Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas? Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.
- Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą? Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
- Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus nesurengus visuotinio susirinkimo? Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai. Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus negalima.
Jeigu kyla klausimų dėl mokesčių priskaičiavimo, rekomenduojama kreiptis į savo bendrijos pirmininką, kuris paaiškins, už ką ir kaip priskaitomi mokesčiai. Priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi.
Slėptuvių ir priedangų įrengimo reikalavimai
Nuo 2024 m. vasario 29 d. įsigaliojo naujas STR 2.07.02:2024 „Slėptuvės, kolektyvinės apsaugos statinio ir priedangos projektavimo ir įrengimo reikalavimai“, kuris nustato minimalius reikalavimus naujai projektuojamam ir įrengiamam slėptuvės pastatui, statiniui, kuris yra ir kolektyvinės apsaugos statinys ir visuomenės poreikiam naudojamam statiniui. Vadovaujantis minėtu techniniu reglamentu, priedangos patalpos turi būti įrengtos visuomenės poreikiams naudojamuose statiniuose (išskyrus religinės paskirties), kuriuose vienu metu gali būti daugiau kaip 100 žmonių, o taip pat aukštesniuose nei 5 aukštų daugiabučiuose. Priedanga turi būti projektuojama ir įrengiama ne mažiau nei 60 proc.
tags: #pozemiiniu #patalpu #nuoma