Įsigyti nekilnojamąjį turtą (NT) gali būti sudėtinga, ypač jei planuojate pirkti būstą, kuris dar nėra pastatytas. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios sąlygos taikomos pradiniam įnašui perkant nepastatytą būstą, kokios rizikos slypi ir kaip jų išvengti.
Būsto Paskola ir NT Būklė
Būsto paskolą gauti gali būti sunkiau ne tik dėl asmenų finansinės situacijos, bet ir būsto, kurį jie nori įsigyti, būklės bei teisinio statuso. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, problemų norint gauti paskolą gali kilti tais atvejais, kai norimas įsigyti būstas neatitinka kredito įstaigos numatytų kriterijų. Dažniausiai tai - prasta NT objekto būklė, dėl kurios jo vertė yra itin maža.
„Turtas turi turėti tam tikrus kriterijus. Turi būti tam tikra fizinė būklė, taip pat yra turto likvidumo klausimas, ar nėra taip, kad turtas iš principo labai greitai nuvertės, tuomet kredito įstaigos vertina, kad gal galėtų suteikti paskolą tam tikrai sumai: po metų kelerių dėl įvairių aplinkybių turtas gerokai nuvertės, jį parduoti bus sunku, grąžinti kreditą trumpuoju laikotarpiu irgi bus sunku“, - sako M. Statulevičius.
Aplinkybės, dėl kurių turtas gali nuvertėti
Pasak M. Statulevičiaus, atsižvelgiama į paties objekto fizinę būklę, taip pat - į aplinką, kurioje jis pastatytas, ar planuojamas tolesnis tos teritorijos vystymas, pavyzdžiui, ar šalia nebus pradėtos tiesti taršios, triukšmą keliančios komunikacijos ir pan.
„Kita vertus, labai dažnai įstaigos nepasako „ne“, jos iškelia sąlygas, kurias pirkėjui bus sudėtinga įgyvendinti. Labai didelis pradinis įnašas, rizika bus susijusi su marža, paskolos periodiniu mokėjimu ir pan.“, - aiškina pašnekovas.
Tačiau, pasak M. Statulevičiaus, nereikėtų pamiršti dar vieno aspekto, kurį vertina paskolą būstui suteikianti įstaiga, - perkamo NT paskirtis. Ekspertas aiškina, kad paskolą dažnai sunku gauti norint nusipirkti NT objektą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau pirkėjai turi planą tą turtą paversti gyvenamu. Pasak pašnekovo, įprastai tokiems NT objektams taikomas didesnis pradinis įnašas ir pan.
„Kad turtas būtų nekredituojamas, jis turėtų būti visiškai prastos būklės, daug kriterijų atitikti. Aišku, yra ir teisinių dalykų, ar turtas turės daug bendraturčių, kaip jie tarpusavyje sutars dėl turto valdymo, priežiūros, pardavimo, tokie teisinės nuosavybės klausimai“, - komentuoja LNTPA vadovas.
Kriterijus, kada būstas yra nekredituojamas, nustato patys bankai. Kaip Delfi būstui paaiškino Lietuvos banko Priežiūros tarnybos specialistai, teisės aktai nenustato konkrečių reikalavimų arba kriterijų dėl įkeičiamo nekilnojamojo turto.
„Vartotojui nevykdant įsipareigojimų pagal kredito sutartį, kredito davėjas būtų priverstas realizuoti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Taigi, kredito davėjui svarbus ne tik įkeičiamo nekilnojamojo turto vertinimas (kaina), tačiau ir kiti požymiai, kaip, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto likvidumas ir pan. Todėl vadovaudamasis savo vidaus tvarkomis arba politika, kredito davėjas, manytina, turi teisę atsižvelgti į tam tikrus nekilnojamojo turto parametrus“, - informuoja Lietuvos bankas.
Bankų Kriterijai
Delfi būstas pasiteiravo didžiausių Lietuvos komercinių bankų, kokius kriterijus turi atitikti perkamas NT, kad jam įsigyti būtų suteikta paskola.
- Swedbank: Teikia būsto paskolas nekilnojamajam turtui įsigyti, kuris yra tinkamas asmeniui ar šeimai nuolat gyventi, nors kiekvieną atvejį vertina individualiai. NT atitinka statybos reikalavimus, turi reikalingas komunikacijas ir patogumus bei yra juridiškai tvarkingas. Tačiau jeigu jokia draudimo bendrovė nesutinka NT drausti atkuriamąja verte, toks turtas negali būti įkeistas bankui.
- Seb bankas: Kiekvienas atvejis dėl būsto kredito yra individualus, sprendimas priimamas atsižvelgus ir įvertinus daug skirtingų aspektų, susijusių su konkrečiu asmeniu, jo situacija ir perkamu turtu. Būsto paskola negalėtų būti suteikiama itin nusidėvėjusiam, prastos techninės būklės būstui, kurio nedraudžia draudimo bendrovės, taip pat neregistruotiems, nelegaliems, ne pagal projektą statomiems objektams.
- Luminor bankas: Teikiant finansavimą būstui įsigyti atsižvelgiama į daug aspektų: tai lemia ir turto vieta, vietovės infrastruktūra, pasiekiamumas, taip pat kreipiamas dėmesys į realią pastato, buto, namo būklę - šie dalykai paprastai nurodomi turto vertinimo ataskaitoje. Turtas, esantis teritorijose, kurios likvidžios nekilnojamojo turto rinkos atžvilgiu, standartiškai laikomas likvidesniu.
Svarbiausias veiksnys įsigyjant būstą su paskola vis dėlto yra kliento gebėjimas grąžinti kreditą ir sumokėti visas su juo susijusias įmokas.
Turto Vertinimas
Sprendžiant, ar suteikti paskolą, dažnai kviečiami nepriklausomi turto vertintojai, kurie nustato turto vertę. Turtas vertinamas pagal faktinius ir istorinius duomenis.
„Butams paprastai taikomas lyginamasis metodas, atsižvelgiant į notarinius panašaus ar analogiško turto pirkimo ir pardavimo sandorius, ne senesnius nei 36 mėnesiai (dėl rinkos pokyčių visada stengiamasi naudoti kuo naujesnę informaciją). Pagal atsakingo skolinimo nuostatus yra finansuojama iki 85 proc. nuo turto rinkos vertės arba nuo pardavimo sumos, priklausomai nuo to, kuri iš jų yra mažesnė. Tačiau, priklausomai nuo turto paskirties ar kitų savybių, ar aplinkybių rinkoje, finansuojama dalis gali būti mažesnė“, - teigia A. Šešplaukis.
Nekreditavimas labiau tikėtinas ne dėl turto vertės, o dėl teisinių turto aspektų arba paties pirkėjų finansinių galimybių.
Rizikos Perkantiems Būstą Iš Brėžinio
Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui. Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas.
Dažnu atveju bankai mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc. Galimos išimtys - tartis su banku arba laukti, kol pastato baigtumas bus tinkamas finansuoti. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias - su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
Dažniausiai tokių situacijų nutinka todėl, kad, pasirašydami preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, klientai neįvertina savo galimybių gauti kreditą bankuose ir ateities perspektyvų.
„Jei perkamas būstas bus pastatytas tik po metų, gali keistis ne tik kreditavimo reikalavimai, bet ir paties žmogaus finansinė situacija. Kita dažna priežastis - darbo santykių pasikeitimas, t. y. klientas, dirbęs pagal darbo sutartį, pradeda dirbti sau su individualios veiklos pažymėjimu, verslo liudijimu ar įsteigia įmonę.
Būsto paskolų pradžiamokslis (pirmą kartą perkantiems būstą)
Privalumai Perkantiems Iš Anksto
Perkant būstą iš anksto, pirkėjas turi didesnę pasirinkimo galimybę. Galima rinktis būstą su geresne langų kryptimi, išsirinkti patogesnę automobilio parkavimo vietą, sandėliuką. Kitas privalumas yra tai, kad kada rinka būdavo mažiau aktyvi, pirmieji pirkėjai galėjo tikėtis nuolaidų arba derėtis dėl geresnių kainų. O vystytojams projekto pradžioje atlikti kuo daugiau rezervacijų būdavo svarbu dėl siekio parodyti projekto gyvybingumą.
Iš mažesnių NT vystytojų, kuriems svarbu turėti pradinį finansavimą, galima tikėtis 5-7 proc. nuolaidų. Yra rinkoje ir tokių išimčių, kada plėtojant unikalius projektus, tokius kaip loftai, įsigyjant iš anksto siūlomos net iki 20 proc. mažesnės kainos.
Trūkumai Perkantiems Iš Anksto
Tokiu atveju žmogus lieka įšaldęs lėšas ir praranda galimybę pasirinkti kitą variantą. Todėl raginama perkant būstą iš brėžinio atsižvelgti į NT vystytojo istoriją - kiek projektų jis yra išvystęs ir koks yra jo finansinis pajėgumas. Jei projektą vysto naujokas, gali būti padaryta klaidų dėl kainodaros, rangovų pasirinkimo ir tokiu atveju projektas gali būti nerealizuotas.
Taip pat rekomenduojama iš anksto pasitarti ir su tą projektą finansuojančiu banku arba su banku, iš kurio ketinama imti kreditą.
NT Vystytojų Reakcija
Paklaustas, kaip NT vystytojai reaguoja į situacijas, kada preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį sudaręs asmuo galiausiai negauna kredito, M. Statulevičius teigia, kad į tai žiūrima lanksčiai, o maksimali suma, kurią gali prarasti pirkėjas, siekia 10 tūkst. eurų.
„Tačiau tokių atvejų būna labai nedaug. Jų pasitaikydavo po 2009 m. finansų krizės, o dabar yra reti. Bet jeigu taip jau nutinka, reikia žiūrėti į sutartį. NT vystytojas bando tartis su pirkėju. Žinoma, kaina tikrai nebus keičiama, tačiau galbūt pirkėjui reikia daugiau laiko. Tokiu atveju gali būti pratęsiamas preliminarios sutarties galiojimo laikas, kol žmogus gaus kreditą. Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. eurų. Tai numato Civilinis kodeksas.
Tačiau dažnu atveju NT vystytojas grąžina visą sumą, jeigu jaučia, kad tą būstą parduos. Būstas per statybų laikotarpį gali pabrangti, todėl vystytojas, galėdamas jį parduoti brangiau, nesistengs pasipelnyti iš žmogaus, kuriam pasikeitė aplinkybės. (...) Tai daroma dėl reputacijos“, - sako LNTPA prezidentas M.
Kaip Išvengti Finansinių Nuostolių
Prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą, rekomenduojama pasikonsultuoti su banko specialistais. Priežastys, kodėl bankas atsisako suteikti paskolą, įvairios.
Patikimi, ilgą statybų patirtį turintys bei atsakingi vystytojai preliminariose sutartyse iš karto numato, kad jei klientas negaus finansavimo ar negaus pakankamo finansavimo iš banko, sumokėtas pradinis įnašas bus grąžintas be jokių baudų.
Jei taip nutiko, kad galima prarasti lėšas, reikėtų pabandyti gauti kreditą mažesnei sumai, paskolą su didesnėmis palūkanomis, bet lankstesniu skaičiavimu ir ateityje planuoti turimo kredito refinansavimą.
Pradinis Įnašas: Kiek Reikia Sutaupyti?
Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti ir didesnio pradinio įnašo.
Remiantis Atsakingojo skolinimo nuostatų įtvirtintais reikalavimais, pradinis įnašas negali būti padengtas skolintomis lėšomis, įskaitant ir lėšas, gautas įkeičiant kitą nekilnojamąjį turtą.
Alternatyva neturintiems reikiamo pradinio įnašo - valstybės parama būstui įsigyti, kuri gali būti panaudota kaip pradinis įnašas. Asmenims ir šeimoms valstybės suteikta subsidija iš dalies kompensuojamo būsto kredito daliai apmokėti gali būti panaudota šio kredito pradiniam įnašui arba jo daliai padengti.
Kredito Gavėjo Pajamos
Kredito davėjas, prieš suteikdamas būsto paskolą, vertins ne mažiau nei šešių paskutinių mėnesių tvarių pajamų vidurkį ir, žinoma, ilgalaikį pajamų tvarumą. Jei pajamos kintančios arba kyla kokių nors dvejonių, gali būti taikomi griežtesni reikalavimai. Pajamų dalis, kurią skirsite būsto paskolai ir kitiems turimiems įsipareigojimams padengti, negali viršyti daugiau nei 40 proc. gaunamų pajamų.
Jei paskolą būstui ima šeima, kredito davėjas vertina abiejų sutuoktinių pajamas ir finansinius įsipareigojimus, esamas ir tikėtinas išlaidas, kurias sudaro mokesčiai, vaikų išlaikymas, išlaidos maistui, kurui ir pan.
Ne mažiau svarbi yra ir kredito istorija, kuri kredito davėjui suteikia informacijos apie jūsų turimas paskolas ir jų vykdymą bei sąskaitų apmokėjimą laiku.
Būsto Kredito Pavyzdys
Būsto kredito ir kredito įkeičiant tipinis bendros kredito kainos metinės normos apskaičiavimo pavyzdys:
Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.
Skaičiuojant BKKMN įtrauktos šios išlaidos:
- 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
- 400 Eur sutarties mokestis;
- 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
- 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
- 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.
Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukiamos turto vertinimo išlaidos ir komisinis atlyginimas už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.
Šis BKKMN ir bendra mokama suma apskaičiuoti darant prielaidą, kad:
- kreditas išmokėtas sutarties pasirašymo dieną;
- sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
- sutarties sąlygos vykdomos laiku.
Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.
tags: #pradinis #busto #inasas #nepastatytam #butui