Daugiabučio Namo Savininkų Bendrijos Steigimas: Žingsnis Po Žingsnio

Daugiabučių namų bendrijos (DNSB) steigimas yra svarbus žingsnis siekiant užtikrinti efektyvų bendro turto valdymą ir priežiūrą. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius etapus ir dokumentus, reikalingus įsteigti 40 butų savininkų bendriją.

Bendrijos Steigimo Iniciatyva

Bendrijos steigimo procesas prasideda nuo iniciatyvinės grupės susibūrimo. Štai kokie yra pirmieji žingsniai:

• Savininkų sąrašo sudarymas: Bendrijos steigimo iniciatoriai iki numatomo bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos sudaro butų ir kitų patalpų savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, sąrašą su šių savininkų parašais. Lengviausia tai padaryti sušaukus namo gyventojų pasitarimą dėl bendrijos steigimo.
• Pranešimas administratoriui/statytojui: Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo datą.
• Dokumentų gavimas iš administratoriaus: Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams bendrojo naudojimo objektų aprašą ir butų bei kitų patalpų savininkų sąrašą (toliau - Sąrašas) su jų adresais.
• Pranešimas savininkams: Bendrijos steigimo iniciatorius privalo ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos viešai pranešti visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą, nurodydamas bendrijos steigimo tikslą, susirinkimo vietą, datą ir laiką. Kartu su šiuo pranešimu pateikiama bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkė ir bendrijos įstatų projektas.

Steigiamasis Susirinkimas

Steigiamasis susirinkimas yra vienas iš svarbiausių etapų steigiant bendriją. Štai ką reikia žinoti:

• Kvorumas: Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Steigiamajame susirinkime turi dalyvauti būtent tas asmuo, kuris, kaip savininkas nurodytas Registrų centre. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo.
• Susirinkimo eiga: Steigiamajame susirinkime pirmiausia registruojami dalyviai (dalyvių sąrašo pavyzdys), išrenkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius, balsų skaičiuotojas. Turite iš anksto apgalvoti, ką rinksite namo bendrijos pirmininku, valdybos nariais, revizoriumi. Deja, dažnai būna nelabai daug norinčių būti namo bendrijos pirmininku.
• Protokolavimas: Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas (protokolo pavyzdys). Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Dokumentai Notarui ir Registrų Centrui

Po steigiamojo susirinkimo reikia sutvarkyti dokumentus notariškai ir pateikti juos Registrų Centrui:

• Du egzempliorius steigiamojo susirinkimo protokolų.
• Dokumentus notarei teikia įgaliotas asmuo, išrinktas steigiamajame susirinkime, kuris pasirašo įstatus.
• Notariškai sutvarkyti dokumentai pateikiami Registrų centrui.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Bendrijos įstatai: Įstatai bendrijai svarbūs, kad būtų užtikrintas tinkamas bendrijos darbas. Vienas iš didžiausių pavojų įsteigus bendriją - tai pakliūti į prasto pirmininko rankas. Pirmininką pakeisti ir kontroliuoti pagal tipinius įstatus gana sudėtinga.
• Bendrijos buveinė: Bendrijos buveinė įregistruojama kuriame nors bute, dažniausiai pirmininko.
• Pranešimas savivaldybei: Pranešama Savivaldybės administracijai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija įregistruota.
• Bendro naudojimo objektų priežiūra ir administravimas: Sudaryti bendro naudojimo objektų aprašą ir jį patvirtinti susirinkime.
• Paslaugų tiekėjų pasirinkimas: Iki susirinkimo reikia susirasti, kas tvarkys buhalteriją, šilumos punktą, valys laiptines ir sužinoti šių paslaugų kainas. Renkantis buhalterio paslaugas, visi pretendentai turėtų pateikti paslaugų paketą ir kainas.

Bendrijos Pirmininko Įgaliojimai ir Atsakomybė

Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už daugelį svarbių sprendimų ir veiksmų, todėl svarbu žinoti jo įgaliojimus ir atsakomybę. Bendrijos nariai turi teisę gauti informaciją apie visus bendrijos veiksmus ir sprendimus, taip pat dalyvauti priimant sprendimus, kurie daro įtaką jų gyvenimo kokybei ir finansinei padėčiai.

Pavyzdžiui:

• Jei bendrijos pirmininkas organizuoja sniego valymą, tačiau neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo, kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų.
• Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų? Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...

Mokesčiai ir Įmokos

Klausimai, susiję su mokesčiais ir įmokomis, dažnai kelia neaiškumų. Štai keletas atsakymų į dažniausiai užduodamus klausimus:

• Kaupiamosios įmokos: Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.
• Mokestis už aikštelės įrengimą: Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
• Mokestis už bendrai suvartotą elektrą: Patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą.
• Mokesčiai nuo ploto: Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą.
• Nario mokestis nebendrijos nariui: Daugiabutis turi bendriją, esu buto savininkas, bet nesu įstojęs į bendriją. Kiekvieną mėnesį man yra skaičiuojamas DNSB nario mokestis, ar aš turiu jį mokėti, nors nesu įtrauktas į bendrijos narių sąrašą?

Svarbu, kad visi mokesčiai būtų skaidrūs ir pagrįsti, o savininkai gautų išsamią informaciją apie tai, už ką jie moka.

Pavyzdinė lentelė: Mokesčių paskirstymas

Ši lentelė padeda geriau suprasti, kaip paskirstomi mokesčiai ir kas už ką atsakingas.

Bendrijos Įstatai: Pagrindiniai Aspektai

Įstatai bendrijai svarbūs, kad būtų užtikrintas tinkamas bendrijos darbas. Vienas iš didžiausių pavojų įsteigus bendriją - tai pakliūti į prasto pirmininko rankas. Pirmininką pakeisti ir kontroliuoti pagal tipinius įstatus gana sudėtinga.

Pateiksime pavyzdį, kaip galėtų atrodyti 489-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos įstatai:

• Bendroji dalis
  • Bendrijos pavadinimas: 489-oji daugiabučių namų savininkų bendrija (toliau - Bendrija).
  • Sutrumpintas pavadinimas: 489-oji DNSB.
  • Bendrijos teisinė forma - bendrija.
• Bendrijos Veiklos Tikslas ir Uždaviniai
  • Bendrijos veiklos tikslas: įgyvendinti Pastatų patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, atnaujinimu.
  • Bendrijos uždaviniai: Priimti sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir Pastato bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo ir juos įgyvendinti.
• Bendrijos Teisės ir Apribojimai
  • Bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo.
  • Bendrijai draudžiama: Bendrijos lėšas naudoti sprendžiant teisminius ginčus tarp Bendrijos valdymo organo ir Bendrijos narių dėl Bendrijos valdymo klausimų ir kitiems, negu yra nustatyta Bendrijos įstatuose, tikslams.
• Bendrijos Nariai: Teisės ir Pareigos
  • Narystės Sąlygos: Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastatuose.
  • Bendrijos Narių Teisės: Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus.
  • Bendrijos Narių Pareigos: Laikytis Bendrijos įstatų, vykdyti Bendrijos organų sprendimus.
• Patalpų Savininkų Teisės ir Pareigos (Nepriklausomai nuo Narystės Bendrijoje)
  • Teisės: Be kitų patalpų savininkų sutikimo imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams.
  • Pareigos: Vykdyti Bendrijos organų, patalpų savininkų susirinkimų sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo.
• Bendrijos Organai: Valdymo Struktūra
  • Pagrindiniai Organai: Aukščiausiasis Bendrijos organas yra Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas.
  • Visuotinis Bendrijos Narių Susirinkimas: Visuotinis BN susirinkimo dalyviais gali būti visi Bendrijos nariai.
  • Bendrijos Narių Įgaliotinių Susirinkimas: Įgaliotinių susirinkimo narių skaičius nustatomas, vadovaujantis pakankamo ir proporcingo atstovavimo principu.

Bendrijos Steigimo Procesas: Žingsnis po Žingsnio

Kuriant bendriją reikia laikytis priimtų formalumų, nes jų nesilaikant namo administratorius gali sutrukdyti sukurti bendriją.

• Bendrijos steigimo iniciatoriai iki numatomo bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos sudaro butų ir kitų patalpų savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, sąrašą su šių savininkų parašais.
• Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo datą.
• Pranešimas dėl steigiamojo susirinkimo (su prašymu pateikti namo butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą pastate iš Nekilnojamojo turto registro, kai bendrija steigiasi konsultuojant Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacijai) išsiunčiamas savivaldybei.
• Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams bendrojo naudojimo objektų aprašą ir butų bei kitų patalpų savininkų sąrašą su jų adresais.
• Bendrijos steigimo iniciatorius privalo ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos viešai pranešti visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą, nurodydamas bendrijos steigimo tikslą, susirinkimo vietą, datą ir laiką.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
• Steigiamajame susirinkime pirmiausia registruojami dalyviai (dalyvių sąrašo pavyzdys), išrenkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius, balsų skaičiuotojas.
• Bendrijos buveinė įregistruojama kuriame nors bute, dažniausiai pirmininko.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas (protokolo pavyzdys).
• Dokumentus notarei teikia įgaliotas asmuo, išrinktas steigiamajame susirinkime, kuris pasirašo įstatus.
• Notariškai sutvarkyti dokumentai pateikiami Registrų centrui.
• Pranešama Savivaldybės administracijai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija įregistruota.

Bendrijos Privalumai

Patys gyventojai tvarkys savo namą maždaug 30 - 40 procentų pigiau, dažniausiai sumažėja administravimo įkainiai. Į bendrijos sąskaitą galėsite pervesti 2 procentus pajamų mokesčio ir juos panaudoti bendrijos reikmėms.

tags: #pranesimas #bendrijos #savininkams #apie #steigima