Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vykdyti tampa sudėtinga. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas. Vienašališkas sutarties nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).
Tiek Nuomininkas, tiek Nuomotojas turi teisę vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukti sutartį, tačiau tai daryti turi vadovaudamiesi CK 6.217 str.
Sutarties nutraukimo pagrindai
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga.
Sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą. Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu. „Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta“.
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas. LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi;
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus.
Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai. Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes.
Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. Šios sąvokos aktualumas ypatingai išryškėjo Covid-19 pandemijos metu, kai daugelis verslų buvo priversti nutraukti arba apriboti veiklą dėl taikytų pandemijos valdymo priemonių.
Esminis sutarties pažeidimas
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.
Štai kriterijai, kurie gali būti laikomi esminiu sutarties pažeidimu:
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Sutarties pažeidimas yra tyčinis;
- Pažeidimas suteikia pagrindą nukentėjusiai šaliai manyti, kad kita šalis neįvykdys savo įsipareigojimų ateityje;
- Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių;
- Pažeidusi šalis elgiasi nesąžiningai.
Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų minėtų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs, todėl galėtų būti išsamiau atskleidžiami vadovaujantis teismų praktikos pavyzdžiais. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Nuomininko teisės nutraukiant sutartį
Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.
Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.
Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis.
Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.
7 nelegalios nuomos sutarties sąlygos, dėl kurių jūsų nuomos sutartis gali būti neįvykdoma
Nuomotojo teisės nutraukiant sutartį
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Pranešimas apie sutarties nutraukimą
Būtina žinoti, kad, net ir esant pagrindui vienašališkai nutraukti sutartį, vien pagrindo buvimas nereiškia sutarties nutraukimo. Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Siekiant išvengti įstatyminio 30 dienų termino taikymo ir bet kokių kitų su pranešimu susijusių ginčų, šalys į sutartį turėtų įtraukti nuostatas dėl pranešimo apie sutarties nutraukimą termino (pavyzdžiui, „įspėti reikia prieš x dienų iki sutarties nutraukimo“) ir nuo kada jis skaičiuojamas (pavyzdžiui, „nuo pranešimo išsiuntimo dienos“). Kartu galima nustatyti ir kitas sutarties nutraukimo sąlygas, pvz.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
Pavyzdys: Susitarimas nutraukti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį
Šis susitarimas yra pavyzdys, kaip šalys gali susitarti dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo abipusiu sutarimu.
Susitarimas nutraukti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. [Sutarties numeris]
[Vieta], [Data]
Mes, žemiau pasirašę:
- [Nuomotojo pavadinimas], atstovaujamas [Atstovo vardas ir pavardė], veikiančio pagal [Dokumento pavadinimas], toliau vadinamas Nuomotoju, ir
- [Nuomininko pavadinimas], atstovaujamas [Atstovo vardas ir pavardė], veikiančio pagal [Dokumento pavadinimas], toliau vadinamas Nuomininku,
sudarome šį susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. [Sutarties numeris], sudarytos [Data], nutraukimo:
- Šalių susitarimu nuo [Data] negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (sudaryta [Data]) yra nutraukiama.
- Nuomininkas įsipareigoja iki [Data] perduoti Nuomotojui išsinuomotas patalpas.
- Nuomininkas nuomos mokestį paskaičiuos ir sumokės už laikotarpį iki [Data].
- Šis susitarimas yra neatsiejama negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties (sudarytos [Data]) dalis.
- Šis susitarimas sudarytas dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai šaliai.
tags: #prasymas #nutraukti #negyvenamuju #patalpu #nuomos #sutarti