Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka pastaruoju metu išgyvena įdomius pokyčius, kurie kyla tiek iš ekonominių, tiek iš demografinių faktorių.
Ši rinka apima įvairius segmentus: gyvenamąjį, komercinį, pramoninį ir žemės turtą. Kiekvienas iš šių segmentų turi savo specifiką ir tendencijas.
Lietuva tarp lyderių: būsto kainos per 15 metų šoktelėjo šimtais procentų
Infliacija ir kainų augimas
Statistikos departamento duomenimis, kainos šalyje išaugo 4,6 proc. Tai žymiai daugiau nei rekomenduoja Europos Centrinio banko valdančioji taryba.
Pagal banko skaičiavimus, stabilus ir teigiamas kainų augimas turėtų būti artimas 2 procentams.
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis dėl to ragina nesijaudinti, nes tokį spartų prekių ir paslaugų kainų augimą vadina pereinamuoju ir laikinu laikotarpiu: „2 proc. yra eurozonos vidurkis, tai reiškia, kad vidutiniškai kainos eurozonoje turėtų didėti dviem procentais, to siekia Europos centrinis bankas.
Aišku, kad mažiau išsivysčiusiose eurozonos valstybėse kainų augimas bus didesnis, paslaugų ir atlyginimų kainos artėja prie eurozonos vidurkio ir dėl to infliacija yra šiek tiek didesnė.
4,6 proc. infliacija atrodo kaip tam tikras perkaitimas, bet jeigu pašaliname akcizų alkoholiui didinimo ir PVM lengvatos panaikinimo įtaką, tai lieka tik apie 3 proc. siekianti infliacija, kas yra visiškai normalu ir dėl to nereikėtų nerimauti“, - teigia N. Mačiulis.
Remiantis Lietuvos Statistikos departamento duomenimis, dabartiniams infliacijos skaičiams daugiausiai įtakos turėjo išaugusios paslaugų, daugiausiai restoranų ir kavinių, kainos, taip pat pieno produktų, alkoholio, degalų ir tepalų kainos.
Lietuvos banko Makroekonomikos ir prognozavimo skyriaus ekonomistė Ieva Skačkauskaitė pastebi, kad toks spartus kainų kilimas yra susijęs su brangusiomis naftos bei maisto žaliavomis.
Ji taip pat pritaria, kad reikšmingą įtaką infliacijai Lietuvoje šiais metais padarė ir mokestiniai pokyčiai.
„Nemaža dalis dabar stebimos infliacijos yra susijusi su trumpalaikiais veiksniais: kovo mėnesį buvo padidinti akcizai alkoholiniams gėrimams ir tabako gaminiams, birželio mėnesį buvo pakeltas pridėtinės vertės mokesčio (PVM) tarifas šilumos energijai.
Tokie mokestiniai sprendimai metinę infliaciją šiemet padidino 1 proc. punktu“, - aiškina ekonomistė.
Statistikos departamentas infliacijos terminą apibrėžia kaip ilgalaikį bendrojo kainų lygio didėjimą, kuris lemia pinigų perkamosios galios mažėjimą.
Skirtumas labiausiai jaučiamas tuomet, kai pradedama lyginti esamas kainas su anksčiau buvusiomis.
Dažniausiai yra skaičiuojamos trys pagrindinės priežastys, skatinančios infliaciją.
Tai - padidėjusios gamybos išlaidos, prekių bei paslaugų paklausos didėjimas ir pinigų emisija arba kitaip - papildomų pinigų srauto įliejimas į rinką.
Gamybos kaina
Gamybos kaina gali kilti dėl pagrindinių žaliavų augimo.
Žaliavas galima būtų skirstyti į dvi grupes: tai - iškasenos, kurios apima energetinius išteklius (nafta, dujos, benzinas ir kt.) bei metalus (auksas, sidabras, platina, varis ir kt).
Antra žaliavų grupė - žemės ūkio produkcija, apimanti neapdorotus produktus (javai, rugiai, pienas, kukurūzai, kakava ir kt.).
Žaliavos, kurių kaina stebima atidžiausiai, yra mediena ir nafta.
„Nafta ir mediena yra pagrindinės žaliavos todėl, kad jų yra daugiausiai suvartojama baldų gamyboje ir transporte, tačiau svarbu paminėti, kad žaliavų kainos sudaro vis mažesnę dalį išsivysčiusių valstybių vartojimo krepšeliuose, o vis didesnę dalį dalį sudaro paslaugų kainos.
Taigi, būtent paslaugų kainų pokyčiai daro didžiausią įtaką infliacijai ar jos nebuvimui ir tai galioja Lietuvoje ir kitose ES šalyse“, - apie gamybos kainą, priklausančią nuo žaliavų, pasakoja N. Mačiulis.
Gamybos išlaidų didėjimą lemia ir kvalifikuotos darbo jėgos trūkumas arba esamų darbuotojų reikalavimas gauti didesnį darbo užmokestį.
Taigi, prie didesnės prekės ar paslaugos kainos prisideda atlyginimų darbuotojams kilimas.
N. Mačiulis, komentuodamas infliacijos lygį Lietuvoje teigia, kad didėjančios darbo sąnaudos ir didėjantys atlyginimai dėl kvalifikuotos darbo jėgos trūkumo yra pagrindinis veiksnys, lemiantis tokį spartų kainų augimą.
Pasak jo, kyla ir nekvalifikuotų darbuotojų atlyginimai dėl to, kad pastaraisiais metais didėjo minimalus mėnesinis atlyginimas, kuris verčia darbdavius išlaikyti diferenciaciją ir pakelti šiek tiek didesnius atlyginimus.
Paklausos didėjimas
Antroji priežastis, kodėl kartais nedrįstame eurais apmokėtos sąskaitos sau mintyse išsiversti į litus, yra susijusi su padidėjusiu gyventojų poreikiu įsigyti tam tikrą produktą.
Niuansų atsiranda tuomet, kai pasiūla nebegali išpildyti vartotojo poreikių ir pasiūlyti pakankamo kiekio produktų.
Vis dėlto, padidėjusi paklausa gali būti ir geras ženklas, nes tai reiškia, jog žmonės gauna didesnį atlyginimą ir gali sau leisti įsigyti daugiau prekių.
Toks paklausos padidėjimas gali atsirasi ir dėl sumažintų mokesčių, dėl ko padidėja gyventojų disponuojamų pajamų kiekį.
Tačiau yra ir kita medalio pusė, nes ilgainiui aukšta prekių ir paslaugų paklausa gali lemti pakilusias kainas, kurios atima nuo sumažintų mokesčių ar padidinto atlyginimo sutaupytą sumą.
Panašią situaciją dabar stebime ir Lietuvoje, kai didesnė paklausa prisideda prie kainų augimo.
Kaip teigia ekonomistė I. Skačkauskaitė, dėl sparčiai kylančio darbo užmokesčio susidaro galimybė gausinti vartojimą, tačiau kartu greičiau nei įprastai Lietuvoje auga ir su vidaus ekonomine raida susijusios paslaugų kainos.
Vis dėlto, pavyzdžiui, išaugusiai pieno produktų kainai daugiausiai įtakos turėjo 2014-2015 metais Rusijos įvesti prekybos apribojimai ir Europos sąjungos pieno gamybos kvotų panaikinimas, kuris lėmė daug didesnį žaliavinio pieno kainų kritimą Lietuvoje nei kur kitur Europoje: „Nemenkai kritus žaliavinio pieno kainoms, jo pasiūla sumažėjo.
Todėl pastaruoju metu matome priešingą kainų tendenciją - kylant žaliavinio pieno kainoms, nemenkai auga ir galutinės pieno produktų kainos“, - teigia ekonomistė.
Pinigų emisija
Trečia priežastis lemianti infliaciją - pinigų emisija.
Ji yra grindžiama valdžios noru paskatinti ekonomiką tam, kad būtų sukurta daugiau darbo vietų.
Tuomet yra duodamas leidimas išspausdinti daugiau pinigų: tai galima padaryti tiesiogiai didinant grynųjų ir elektroninių pinigų skaičių arba pakeičiant kreditavimo sąlygas, leidžiant vartotojams pasiskolinti daugiau nei anksčiau.
Visi šie minėti atvejai teigiamai skatina pinigų cirkuliaciją šalyje, tačiau dėl to krenta pinigų vertė, nes išleidžiama daugiau tokiam pačiam kiekiui produktų.
Kitaip tariant, atsiranda daugiau pinigų, tačiau jie neįgalina įsigyti daugiau prekių, o paprasčiausiai pakelia to paties produkto ar paslaugos kainą.
Britų ekonomistas John Maynard Keynes surado vieną būda, kaip būtų galima teigiamai išnaudoti papildomą pinigų srauto įliejimą į rinką.
Kadangi pinigų vertė krenta ne iškart, tam, kad kainos pasistūmėtų ir sureaguotų į pinigų padaugėjimą, reikia šiek tiek laiko, todėl prekių ir paslaugų vertė kurį laiką išlieka stabili.
Tokiu atveju vartotojai iš tiesų gali išleisti daugiau pinigų, o įmonės gali pasamdyti daugiau darbuotojų ir įsigyti naujos technikos.
Tuomet, padidėjus produkcijai, rinkoje atsirastų daugiau prekių, kurias vartotojai galėtų įsigyti iki infliacijos pradžios.
Demografiniai pokyčiai ir migracija
Demografiniai pokyčiai, kaip urbanizacijos augimas ir jaunimo migracija į didmiesčius, daro didelę įtaką NT paklausai.
Nors gyventojų skaičius Lietuvoje stabilizavosi, vis daugiau jaunų žmonių renkasi gyvenimą Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje.
Tai skatina naujų gyvenamųjų ir komercinių patalpų poreikį.
Gyventojų migracija Lietuvoje turi reikšmingą poveikį būsto rinkos segmentacijai ir sprendimams nuomotis ar įsigyti būstą.
Vidaus migracija - ypač jaunimo ir darbingo amžiaus žmonių judėjimas iš regionų į didmiesčius - didina gyvenamojo būsto paklausą Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.
Tai lemia aktyvesnę tiek būsto pirkimo, tiek nuomos rinką bei prisideda prie būsto kainų augimo.
O regionuose matomas priešingas efektas - mažėjanti paklausa sukelia rinkos sąstingį, turto vertės kritimą ir menką investicinį patrauklumą.
Taip pat pastebime, kad į LKU grupės kredito unijas vis dažniau kreipiasi sugrįžę emigrantai.
Sukaupę kapitalo užsienyje, jie tampa aktyviais būsto Lietuvoje pirkėjais.
Tokių žmonių poreikiai neretai orientuoti į aukštesnės kokybės erdvesnį būstą, o tai skatina aukštesnės klasės NT segmentų aktyvumą ir kainų kilimą.
Ši grupė dažnai tampa svarbiu vietinės rinkos atsigavimo veiksniu, ypač mažesniuose miestuose ir kurortinėse vietovėse.
Taip pat matoma tendencija, kai jaunesni žmonės iki 35 metų dažniau nei ankstesnės kartos renkasi būsto nuomą.
Tai lemia kelios priežastys: lankstesnis gyvenimo būdas, didesnis mobilumo poreikis dėl darbo ar studijų, bet dažniausiai - sudėtingesnės galimybės sukaupti pradinį įnašą būstui įsigyti dėl augančių nekilnojamojo turto kainų ir nepakankamų santaupų.
Ekonominiai veiksniai
Kalbant apie ekonomines sąlygas, situacija taip pat yra svarbi.
Paskolų palūkanų normos, infliacija ir ekonominė stabilumas gali turėti didelį poveikį NT kainoms ir investicijų srautams.
Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių.
Nepaisant vis dar silpnos paklausos eksporto rinkose, pramonės sektoriaus rezultatai turėtų šiek tiek gerėti.
Smunkančios palūkanų normos turėtų atgaivinti ir įmonių, ir namų ūkių investicijas.
Be to, ekonomiką skatins ir ES paramos pinigai.
NT rinkos prognozės 2025 metams tikisi reikšmingų pokyčių, kuriuos lems globalios ir regioninės ekonominės tendencijos.
Būsto, komercinio NT ir kitų segmentų plėtrą veiks ekonominiai rodikliai, geopolitika, vartotojų elgsena ir tvarumo reikalavimai.
Ekspertai prognozuoja, kad NT kainos Lietuvoje 2025 metais išliks stabiliai augančios, o didmiesčiuose, ypač Vilniuje ir Kaune, kainų augimas gali siekti 5-8 % per metus.
Šį augimą skatins ribota pasiūla naujų būstų rinkoje ir didelė paklausa, kurią dar labiau didins gerėjantis gyventojų finansinis stabilumas.
BVP augimo įtaka
Kai ekonomika auga, didėja gyventojų pajamos ir gerėja finansinė padėtis.
Tai skatina didesnį vartojimą ir investicijas, įskaitant nekilnojamąjį turtą.
Dėl to auga būsto paklausa, o kartu ir kainos.
Tačiau, jei BVP augimas yra per didelis, gali atsirasti infliacija.
Infliacija mažina perkamąją galią ir gali sumažinti nekilnojamojo turto paklausą.
Be to, centriniai bankai gali reaguoti į infliaciją didindami palūkanų normas, o tai gali padidinti paskolų kainą ir sumažinti nekilnojamojo turto įperkamumą.
BVP augimas taip pat gali paveikti nekilnojamojo turto pasiūlą.
Kai ekonomika auga, statybos įmonės gali būti labiau linkusios investuoti į naujus projektus.
Tai gali padidinti nekilnojamojo turto pasiūlą ir sumažinti kainas.
Tačiau jei BVP augimas yra per didelis, gali atsirasti statybos medžiagų trūkumas ir darbo jėgos trūkumas.
Tai gali padidinti statybos sąnaudas ir sumažinti nekilnojamojo turto pasiūlą.
Todėl BVP augimo įtaka nekilnojamojo turto kainoms yra sudėtinga ir priklauso nuo daugelio veiksnių.
Tačiau apskritai, BVP augimas yra teigiamas veiksnys nekilnojamojo turto rinkai.
Štai keletas patarimų, kaip įvertinti BVP augimo įtaką nekilnojamojo turto rinkai:
- Stebėkite BVP augimo rodiklius.
- Atkreipkite dėmesį į infliacijos lygį.
- Stebėkite centrinių bankų palūkanų normas.
- Stebėkite statybos medžiagų ir darbo jėgos kainas.
- Įvertinkite nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą.
Kainų tendencijos ir prognozės
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos Lietuvoje rodo, kad butų ir namų kainos nuosekliai kyla, ypač sostinėje ir kituose didžiuosiuose miestuose kaip Kaunas ir Klaipėda.
Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika.
Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc., Klaipėdoje - 10 proc.
Kainų kilimas pirminėje rinkoje augino kainas ir antrinėje rinkoje.
2024 metų pirmoje pusėje dėl sezoniškumo būsto nuomos pajamingumas Vilniuje sumažėjo nuo 5,3 proc. iki 5,2 proc.
Kaune fiksuotas nuomos metinio pajamingumo padidėjimas nuo 5,5 proc. iki 5,9 proc.
Nuoma, atitinkamai, siekė apie 320, 500, 630 Eur/mėn.
Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje.
Nuomos kainos mediana atsižvelgiant į kambarių skaičių siekė 320, 470, 638 Eur/mėn.
Būsto kainų indeksas Lietuvos didmiesčiuose. Šaltinis: Ober-Haus
Lietuvos banko duomenimis, šių metų pavasarį užfiksuotas 22 proc. būstų pardavimo augimas (iki 10,7 tūkst.), lyginant su praėjusiais metais.
LKU kredito unijų grupėje per pirmąjį 2025 m. pusmetį naujų būsto paskolų skaičius augo 2 proc., o paskolų suma padidėjo net 15 proc., lyginant su tuo pačiu laikotarpiu 2024 m.
2024 m. BVP sudarė 67,1 mlrd. Eur to meto kainomis.
Palyginti su 2021 m., realusis BVP pokytis, pašalinus sezono ir darbo dienų skaičiaus įtaką, buvo 2,2 proc. (nepašalinus sudarė 1,9 proc.)
Statybos sektoriaus darbų apimtis šiemet augo, tačiau, kaip ir tikėtasi, tokį pokytį lėmė padidėjusi inžinerinės statybos darbų apimtis, nes pastatų statybos darbų sumažėjo.
Kitąmet tokio skirtumo nebeturėtų būti ir dėl tikėtinos didesnės būsto paklausos galime laukti ir geresnių pastatų statybos darbų rezultatų“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Pagal Lietuvos banko prognozes, 2022 m. prognozuojama, kad Lietuvos BVP padidės 5,1 proc.
Tai lems augančias gyventojų pajamas, nedidelę ekonomikos nuosmukio tikimybę.
Būsto kainų pokyčiai Lietuvoje. Šaltinis: Lietuvos Bankas
Kaip BVP augimas veikia nekilnojamojo turto kainas?
Kai ekonomika auga, didėja gyventojų pajamos ir gerėja finansinė padėtis.
Tai skatina didesnį vartojimą ir investicijas, įskaitant nekilnojamąjį turtą.
Dėl to auga būsto paklausa, o kartu ir kainos.
Tačiau, jei BVP augimas yra per didelis, gali atsirasti infliacija.
Infliacija mažina perkamąją galią ir gali sumažinti nekilnojamojo turto paklausą.
Be to, centriniai bankai gali reaguoti į infliaciją didindami palūkanų normas, o tai gali padidinti paskolų kainą ir sumažinti nekilnojamojo turto įperkamumą.
BVP augimas taip pat gali paveikti nekilnojamojo turto pasiūlą.
Kai ekonomika auga, statybos įmonės gali būti labiau linkusios investuoti į naujus projektus.
Tai gali padidinti nekilnojamojo turto pasiūlą ir sumažinti kainas.
Tačiau jei BVP augimas yra per didelis, gali atsirasti statybos medžiagų trūkumas ir darbo jėgos trūkumas.
Tai gali padidinti statybos sąnaudas ir sumažinti nekilnojamojo turto pasiūlą.
Todėl BVP augimo įtaka nekilnojamojo turto kainoms yra sudėtinga ir priklauso nuo daugelio veiksnių.
Tačiau apskritai, BVP augimas yra teigiamas veiksnys nekilnojamojo turto rinkai.
Štai keletas patarimų, kaip įvertinti BVP augimo įtaką nekilnojamojo turto rinkai:
- Stebėkite BVP augimo rodiklius.
- Atkreipkite dėmesį į infliacijos lygį.
- Stebėkite centrinių bankų palūkanų normas.
- Stebėkite statybos medžiagų ir darbo jėgos kainas.
- Įvertinkite nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą.
Išvados
Apibendrinant, prekybinių patalpų kainų augimą Lietuvoje lemia daugybė veiksnių, įskaitant ekonomikos augimą, infliaciją, demografinius pokyčius ir vyriausybės politiką.
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijų supratimas yra būtinas norint priimti pagrįstus investicinius sprendimus.
tags: #prekybiniu #patalpu #kainu #augimas