Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis yra pirminis dokumentas, skirtas užtikrinti, kad NT sandoris būtų įvykdytas laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Tai privalomas žingsnis, padedantis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui apsaugoti savo interesus. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra preliminari sutartis, kodėl ji svarbi, kokias sąlygas būtina įtraukti, kokie yra dažniausi pavojai ir kaip apsaugoti savo teises.
Kas yra Preliminari Sutartis?
Tai dokumentas, kuris nustato esmines NT sandorio sąlygas ir įpareigoja abi šalis užbaigti sandorį. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Kodėl ji svarbi?
Užtikrina šalių įsipareigojimus ir apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų.
Kada ją reikėtų sudaryti?
Sutartis turi būti sudaroma prieš atliekant bet kokius finansinius įsipareigojimus ar paliekant avansą.
Kokius Punktus Reikia Įtraukti Į Preliminariąją Pirkimo - Pardavimo Sutartį?
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Štai svarbiausi punktai, kuriuos reikėtų įtraukti į preliminarią sutartį:
- Tikslius turto duomenis (adresą, unikalų numerį ir kt.) bei sandorio šalių (pirkėjo ir pardavėjo) asmens duomenis.
- Kainą, atsiskaitymo sąlygas (pilnas atsiskaitymas notarinės sutarties sudarymo metu ar po jos), kas apmokės papildomas su sandoriu susijusias išlaidas (notaro, vertintojo paslaugas ir kt.).
- Nustatyti laikotarpį, per kurį turi būti sudaroma pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis.
- Jei būstas parduodamas su baldais ir buitine technika, patartina išvardinti juos sutarties priede.
- Preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymas (vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, sutarties nutraukimas ar kt.) ir baudos už jį.
Taip pat, naudinga pridėti sutarties šalių telefono numerius ir elektroninio pašto adresus, kad oficiali informacija galėtų būti siunčiama šalių patvirtintomis elektroninio ryšio priemonėmis. Jei avansas sumokamas bankiniu pavedimu, naudinga pridėti gavėjo sąskaitos duomenis į sutartį. Jei grynaisiais - naudinga pasirašyti papildomą dokumentą - grynųjų pinigų priėmimo -perdavimo aktą.
Esminiai Aspektai, Į Kuriuos Reikia Atkreipti Dėmesį Sudarant Preliminariąją Sutartį
Norint, kad sutartis būtų naudinga ir apsaugotų abi puses, svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų:
- Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
- Esminės sąlygos: Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.
- Terminas notarinei sutarčiai sudaryti: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį sudarant preliminariąją sutartį:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Sutarties data ir vieta | Būtina tiksliai nurodyti datą ir vietą, kurioje sudaroma sutartis. |
| Šalių identifikavimas | Tiksliai nurodyti pardavėjo ir pirkėjo duomenis (vardas, pavardė, asmens kodas arba gimimo data). |
| Turto identifikavimas | Nurodyti turto adresą, unikalų numerį, plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. |
| Kaina ir mokėjimo terminai | Tiksliai įvardinti bendrą turto pardavimo kainą, terminus ir mokėjimų dydžius. |
| Apsunkinimai ir apribojimai | Nurodyti visus esamus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą. |
| Rankpinigių dydis | Sutartas rankpinigių dydis turėtų įpareigoti pardavėją parduoti, o pirkėją - pirkti. Dažniausiai tai 5-10% perkamo turto kainos. |
Ar Galima Keisti Preliminarios Pirkimo - Pardavimo Sutarties Sąlygas Po Jos Sudarymo?
Sutarties sąlygas galima keisti tik bendru rašytiniu abiejų šalių susitarimu. Jei sąlygos keičiamos, būtina pasirašyti sutarties priedą, kuriame būtų aiškiai nurodyta kurie pirminės sutarties punktai koreguojami, ant dokumento turi būti ir pirkėjo, ir pardavėjo parašai. Keisti sąlygas be vienos iš pusių sutikimo negalima.
Atsakomybė Už Sutarties Sąlygų Neįvykdymą
Sutarties sąlygų neįvykdymas užtraukia civilinę atsakomybę - viena sutarties šalis gali paduoti kitą į teismą. Standartiškai, jei pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nepavyksta sudaryti dėl pirkėjo kaltės - pirkėjas praranda sumokėtą avansą. Jei dėl pardavėjo kaltės - pardavėjas grąžina pirkėjui avansą ir sumoka tokio paties dydžio baudą.
Kaip Apsaugoti Savo Teises?
Ši sutartis, nors ir atitinka svarbiausius reikalavimus, neapibrėžia subtilesnių detalių ir palieka pakankamai daug neaiškumų. Taip pat, ši forma tinka tik parduodant butą. Jei parduodate sklypą, namą su sklypu, naujos statybos namą su nepilnu baigtumu, namo dalį, bus reikalinga kitokia - platesnė sutarties forma.
Jei nesate tikri kaip taisyklingai sudaryti tokį dokumentą, kreipkitės, sudarysime profesionalią pirkimo - pardavimo sutartį, apsaugančią Jus nuo įvairių rizikų. Jei norite profesionaliai susitvarkyti šiuos dokumentus, patariame kreiptis į teisininką ar NT agentūrą, kad specialistas paruoštų formą, atitinkančią Jūsų situaciją. Neturint pakankamai patirties su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, parengti preliminarią sutartį savarankiškai gali tapti nelengva užduotimi.
Ką daryti, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį? Kaip elgtis, kai avansas jau sumokėtas, o susitarimai neatitinka pirminių šalių lūkesčių?
Advokatė pažymi, kad būtent tokioje situacijoje, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties.
Kadangi pagrindinės sutarties projektą tokioje situacijoje rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Taigi, susidūrus su tokia situacija, dažniausias ir pirminis vertinimas bus skiriamas būtent ikisutartiniams santykiams ir jų vertinimui, ypatingą dėmesį skiriant šalių elgesiui.
tags: #preliminari #zemes #sklypo #pirkimo