Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas, keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą, reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas: kokių dokumentų reikia?
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Jei ketinate pardavimu užsiimti patys - kviečiu skaityti toliau apie sandoriui reikalingus dokumentus.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
Plačiau apie taikomus mokesčius po turto pardavimo skaitykite straipsnyje Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų.
Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.
Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT. Daugiau skaitykite: NŽT struktūros ir asmenų aptarnavimo pokyčiai.
Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.
Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.
Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.
Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.
Žemės ūkio paskirties žemės kaina
Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.
Svarbiausi iš jų:
- žemės sklypo plotas;
- našumo (derlingumo) balas;
- sklypo būklė;
- reljefas;
- sklypo formos taisyklingumas;
- privažiavimas;
- panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
- sklype esančios elektros linijos atramos;
- melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.
Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
Paveldėtos žemės pardavimas: ką reikia žinoti?
Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.
Kam galima parduoti žemės ūkio paskirties žemę?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
Nuo 2024 m. mažėja pirmenybės teisę į sklypo pirkimą turinčiųjų sąrašas
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
- parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Atsiskaitymo tvarka už parduodamą žemės sklypą
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Mokesčiai pardavus žemę
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.
GPM mokestis nėra taikomas, jei:
- žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
- jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.
Kaip parduoti žemę brangiai?
Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją. Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai.
Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą. Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.
Žemės pardavimo brokeriai: kokia jų paslaugų kaina?
Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.
Aptarkime, ką gausite manais:
- Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
- Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
- Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
- Šis žmogus viso žemės pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų žemės potencialiais pirkėjais.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.
Patikėkite savo žemės pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių! Mano patirtis leis sutaupyti brangų Jūsų laiką ir parduoti žemės sklypą už aukščiausią kainą.
Pavyzdžiai parduodamų žemės sklypų:
- 39 ha ploto miškas Varėnos r. - 240 000 €
- 34.58 ha ploto žemės ūkio paskirties sklypai Rokiškio r.
Žemės panaudos sutartis: esminiai aspektai
Žemės panaudos sutartis yra viena iš svarbiausių teisinių priemonių, reguliuojančių žemės sklypo naudojimo santykius Lietuvoje. Šio tipo sutartis leidžia žemės savininkams perduoti savo sklypą laikinai ir neatlygintinai naudoti kitam asmeniui.
Žemės panaudos sutartis yra teisinė priemonė, pagal kurią žemės savininkas (panaudos davėjas) perduoda kitam asmeniui (panaudos gavėjui) teisę laikinai ir neatlygintinai naudoti žemės sklypą. Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, panaudos sutartis gali būti sudaroma tiek privačios, tiek valstybinės žemės atžvilgiu.
Panaudos ir nuomos sutarčių skirtumai
Mokestingumo skirtumas yra pagrindinis požymis, skiriantis šias sutartis. Teisių ir pareigų skirtumas taip pat yra reikšmingas. Nuomos sutartis suteikia nuomininkui stipresnes teises į nuomojamą objektą, įskaitant teisę į apsaugą nuo trečiųjų asmenų kėsinimosi. Mokestiniai aspektai skiriasi esmingai. Už nuomojamos žemės pajamas savininkas moka gyventojų pajamų mokestį, tuo tarpu panaudos davėjas tokio mokesčio nemoka, nes negauna jokių pajamų.
Žemės panaudos sutarties registravimas
Žemės panaudos sutarties registravimas yra privalomas, jei sutartis sudaroma ilgesniam nei vienerių metų terminui. Šiuolaikinis registravimo procesas yra žymiai supaprastėjęs ir skaitmenizuotas. Registrų centro savitarnoje galima sudaryti nuomos ar panaudos sutartį ir perduoti įregistruoti juridinį faktą Nekilnojamojo turto registrui. Registravimo procesas prasideda sutarties sudarymu Registrų centro elektroninėje sistemoje. Šalys turi prisijungti prie sistemos, pasirinkti reikiamą paslaugą ir užpildyti visus sutarties duomenis.
Reikalavimai teisiškai galiojančiai sutarčiai
Teisiškai galiojanti žemės panaudos sutartis turi apimti visus būtinus teisinius elementus, kurie užtikrina aiškų šalių įsipareigojimų ir teisių apibrėžimą.
- Šalių duomenys turi būti nurodyti pilnai ir tiksliai. Fiziniams asmenims - vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas.
- Žemės sklypo identifikavimas yra kritiškai svarbus sutarties elementas. Turi būti nurodytas tikslus žemės sklypo kadastro numeris, adresas, plotas, paskirtis bei naudojimo būdas.
- Panaudos laikotarpis turi būti aiškiai apibrėžtas. Galima sudaryti terminuotą sutartį, nurodant konkrečia panaudos pradžios ir pabaigos datą, arba neterminuotą sutartį.
- Žemės naudojimo būdas ir apribojimai turi būti detalizuoti.
Šalių teisės ir pareigos
Žemės panaudos sutartis formuoja konkrečius įsipareigojimus abiem sutarties šalims, kurių laikymasis užtikrina sklandų sutarties vykdymą.
Panaudos davėjo pareigos
Panaudos davėjo pareigos apima žemės sklypo perdavimą sutartoje būklėje ir laiku. Davėjas privalo užtikrinti, kad žemės sklypas būtų tinkamas naudoti sutartyje nurodytais tikslais. Jei žemėje atsiranda trūkumų, kurie trukdo normaliam naudojimui, davėjas privalo juos pašalinti savo lėšomis.
Panaudos gavėjo pareigos
Panaudos gavėjo pareigos yra gerokai platesnės. Gavėjas privalo naudoti žemę racionaliai ir pagal paskirtį, išlaikyti žemės ūkinę kultūrą, saugoti žemę nuo erozijos ir kitokio pažeidimo.
Teisių perėjimo klausimai
Teisių perėjimo klausimai yra aktualūs ypač ilgalaikės panaudos sutarties atveju. Panaudos gavėjas neturi teisės perduoti panaudos teisės tretiesiems asmenims be panaudos davėjo raštiško sutikimo.
Mokestiniai aspektai
Panaudos davėjas mokestinių įsipareigojimų neturi, nes negauna jokių pajamų iš žemės perdavimo panaudai. Tačiau jis išlieka žemės mokesčio mokėtoju, nes išlaiko žemės nuosavybės teisę. Panaudos gavėjas taip pat neturi tiesioginio gyventojų pajamų mokesčio įsipareigojimo dėl žemės panaudos, nes nemoka jokio atlygio. Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
Sutarties nutraukimas
Sutartis gali būti nutraukta:
- Susitarimu. Tai paprasčiausias sutarties nutraukimo būdas.
- Termino pasibaigimas automatiškai nutraukia terminuotą panaudos sutartį.
- Panaudos davėjo iniciatyva sutartis gali būti nutraukta, jei panaudos gavėjas pažeidžia sutarties sąlygas, naudoja žemę ne pagal paskirtį, gadina žemę ar nevykdo kitų sutartyje numatytų pareigų.
Praktiniai patarimai
- Visada atlikite žemės sklypo apžiūrą prieš sutarties sudarymą. Užfiksuokite esamą žemės būklę, pastatus, infrastruktūrą.
- Aiškiai apibrėžkite žemės naudojimo tikslus ir apribojimus. Nurodykite, ar galima statyti pastatus, sodinti daugiamečius augalus, keisti žemės reljefą.
- Numatykite reguliaraus komunikavimo tvarką tarp šalių. Svarbu yra ir draudimo klausimų sprendimas.