Privataus Turto Vertinimo Metodai Lietuvoje

Nekilnojamas turtas, priklausomai nuo jo panaudojimo, gali būti suprantamas įvairiai. Vieniems jis - darbo ar poilsio vieta, kitiems - turtinis garantas, patikima investicija, verslo ar veiklos priemonė, prekė ir panašiai.

Kaip ir kitoms turto rūšims, vertinant nekilnojamąjį turtą yra bendrai priimti ir nustatyti vertinimo metodai. Ir vertintojui, ir besinaudojantiems jų paslaugomis svarbu, kad atitinkami metodai būtų gerai suprantami, profesionaliai taikomi ir nuodugniai argumentuojami.

Daugelyje, nors ne visose valstybėse, vertinant turtą naudojami trys vertinimo metodai, dar vadinami klasikiniais: kaštų, palyginamųjų verčių ir pajamų kapitalizacijos.

Beveik visose pasaulio šalyse šie metodai suprantami vienodai, tačiau tam tikrų suvokimo skirtumų vis dėlto yra. Kai kurių valstybių įstatymai apriboja vieno ar kelių šių metodų taikymą.

Jei tokių apribojimų nėra arba neegzistuoja kitos svarbios aplinkybės, dėl kurių negalima naudotis visais metodais, vertintojas turėtų taikyti visus tris metodus. Trys klasikiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai pagrįsti tartautiniais vertinimo standartais, kuriais galima įvertinti nekilnojamąjį turtą rinkos principais ir turint pakankamą kiekį rinkos duomenų, Pirkimo-pardavimo kainų.

Galima būtų išsisukti nuo lyginamosios vertės metodo ir vertinti atkuriamosios ir pajamų metodais. Tačiau vertinant nekilnojamąjį turtą atkuriamosios vertės metodu, rezultate gaunama atkuriamoji vertė, kuri pagrįsta fizinių ir eksploatacinių elementų, reikalingų objektui (pastatui) sukurti, rinkos kainomis.

Šiuo metodu negalima įertinti visų nekilnojamojo turto vertę veikiančių veiksnių. Šio metodo pagrindu gaunama objekto atkuriamoji, o ne rinkos vertė. Apskaičiuojant rinkos vertę būtina atkuriamąją vertę pritaikyti prie esamų rinkos sąlygų.

Vertinant nekilnojamąjį turtą naudojimo pajamų metodu, vertinamasis objektas turi duoti pajamų ir gautą pajamų vertę taip pat reikia pritaikyti prie rinkos konjunktūros.

Turime daugybę objektų (pastatų), kurių verslas nerentabilus, firmos bankrutuoja. Vertinant tokius objektus dažniausiai grįžtama nuo pajamų vertės metodo prie atkuriamosios vertės metodo taikymo.

Bet dauguma tokio tipo objektų turi gerą vietos padėtį ir greičiau patenka į rinką, Parduodami ar išnuomojami, todėl juos galima būtų vertinti naudojimo pajamų metodu, remiantis nuomos faktoriais.

Gyvenamuosius pastatus sudėtinga vertinti naudojimo pajamų vertinimo metodu, todėl dažniausiai praktikai taip pat pasirenka atkuriamosios vertės metodą.

Retrospektyvinis Turto Vertinimas

Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra toks vertinimas, kai turto rinkos vertė skaičiuojama konkrečiai Jums aktualiai datai praeityje, tačiau tai nėra vidutinė nekilnojamojo turto rinkos vertė. Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra konkretaus turto (verslo) rinkos vertės nustatymas konkrečiai datai praeityje.

Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė - tą pačią pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį turinčių nekilnojamojo turto objektų vertė, atspindinti nekilnojamojo turto vidutinę rinkos kainą nagrinėjamoje teritorijoje ir nustatyta masinio vertinimo būdu panaudojant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus turto vertinimo metodus.

Kada užsakomas retrospektyvinis vertinimas?

Retrospektyviniai vertinimai dažniausiai užsakomi tuomet, kai kyla ginčas dėl turto (verslo) rinkos vertės, buvusios praeityje. Dažniausiai tokių vertinimų prireikia teismuose.

Labai dažnu atveju toks retrospektyvinis vertinimas praverčia ir tuomet, kai norima sumažinti mokestinę naštą. Pagal LR teisės aktus, gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos tuomet, jeigu šis parduotas turtas buvo perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 5 metus.

Jei taip nutiko, kad gavę nekilnojamąjį turtą (paveldėjote ar jis Jums buvo padovanotas) neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas Jūsų nuosavybės dokumentus, paprastai užfiksuoja turto vertę remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis, nustatytais masinio vertinimo būdu. Deja, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios neklinojamojo turto rinkos kainos.

Jei išlaikote turtą savo nuosavybėje 5 metus ir jį parduodate tik po šio laikotarpio, prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį neatsiranda, bet jei neišlaikote - Jums reikės mokėti mokesčius, t. y. apmokestinamas nuosavybėn gauto nekilnojamojo turto rinkos vertės ir to paties nekilnojamojo turto pardavimo kainos skirtumas, tad pasiruoškite namų darbus: Jums reikės retrospektyvinio nekilnojamojo turto vertinimo, kurio pagrindinis tikslas yra nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę tam tikru praeities momentu, t. y. dovanojimo, paveldėjimo datai.

Atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto vertinimą užtikrinsime nešališką ir teisingą atspirties tašką gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimui.

Kuo ypatingas retrospektyvinis vertinimas?

Retrospektyvinio vertinimo procedūra praktiškai nesiskiria nuo įprastos nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo procedūros: reikalinga ir turto apžiūra, ir turto dokumentai (priklausomai nuo turto rūšies). Vienintelis skirtumas yra tas, kad siekiama nustatyti turto rinkos vertę, buvusią preityje, todėl vienas svarbiausių momentų vertinant retrospektyviai - apsibrėžti turto būklę, buvusią vertinimo datos metu.

Pateiksime paprastą pavyzdį. Kartu su kitais asmenimis paveldėjote butą, kurio būklė yra labai prasta (seniai nedarytas remontas), turto vertinimo neužsakinėjote, notaras paveldėjimo liudijime įrašė vidutinę nekilnojamojo turto rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, tad realios turto rinkos vertės nežinote.

Butą suremontavote ir nutarėte tą butą „pasidalinti“ tarp paveldėtojų (kažkam lieka butas, kažkas gauna piniginę kompensaciją). Kviečiatės turto vertintojus, kurie atvyksta apžiūrėti ir nusifotografuoti buto. Apžiūros metu butas yra suremontuotas, tad jo rinkos vertė dabar ir turto vertinimo dienai (retrospektyviai, kai butas buvo paveldėtas) yra labai skirtingos būtent dėl buto būklės.

Tokiu atveju svarbu, kad turto vertintojui pateiktumėte išsamius turto būklės aprašymus (kokia buvo buto apdaila: sienos, lubos, grindys, langai, vidinės durys ir pan.) ir, jei turite, buto nuotraukas, atspindinčias buvusią buto būklę. Tik tuomet nepriklausomas turto vertintojas galės nustatyti objektyvią retrospektyvinę nekilnojamojo turto rinkos vertę.

Kiek laiko galioja retrospektyvinis vertinimas?

Retrospektyvinis vertinimas galiojimo neturi, kadangi yra nustatoma rinkos vertė ne turto apžiūros datai, o turto rinkos vertė, buvusi praeityje.

Kiek kainuoja retrospektyvinis turto vertinimas?

Retrospektyvinio kilnojamojo, nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai. Tai priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir nuo datos, kuriai reikia apskaičiuoti turto rinkos vertę, senumo.

Kuo senesnei datai į praeitį reikia skaičiuoti, tuo labiau paslauga brangsta, tad rekomenduotume nedelsti ir turto vertinimo paslaiugas užsakyti kuo anksčiau.

Kilnojamojo Turto Vertinimas

Kilnojamasis turtas - tai materialūs daiktai, kurie iš vienos vietos į kitą gali būti perkeliami nepakeičiant jų paskirties ir iš esmės nesumažinant vertės. Tai turtas (daiktas), kuris nepakeičiant paskirties gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą, o turto vertė iš esmės lieka nepakitusi, jeigu įstatymai nenustato kitaip.

Privatūs asmenys kilnojamąjį turtą naudoja asmeniniame ūkyje, savo ir šeimos buitiniams ir kultūriniams poreikiams. Įmonės, įstaigos kilnojamasis turtas tiesiogiai susijęs su produkcijos gamyba ar paslaugų teikimu.

Kilnojamojo turto vertinimas - tai turto, kurį galima perkelti ar gabenti, nesumažinant turto vertės, pavyzdžiui, baldų, transporto priemonių, mašinų ir įrangos, vertės nustatymo procesas.

Tikslus kilnojamojo turto vertinimas suteikia galimybę disponuoti kilnojamuoju turtu saugiai, legaliai ir operatyviai, padeda greičiau ir efektyviau parduoti, įkeisti ar pasirašyti sutartį dėl lizingo.

Pagrindiniai Kilnojamojo Turto Bruožai

• Mobilumas: Gali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą.
• Paskirties išsaugojimas: Perkėlus, turto paskirtis išlieka ta pati.
• Vertės išsaugojimas: Perkėlimas iš esmės nesumažina turto vertės.

Kilnojamojo Turto Rūšys

Priklausomai nuo savybių ir pobūdžio, kilnojamasis turtas gali būti skirstomas į įvairias kategorijas. Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) pateikia tokį skirstymą:

• Transporto priemonės (automobiliai)
• Žemės ūkio technika
• Pramoninės mašinos, staklės, mechanizmai, prietaisai, įrankiai
• Parduotuvių įranga, baldai, aparatūra, biuro technika
• Gatava produkcija, prekių atsargos
• Buitinė technika
• Gyvuliai ir kita

Taip pat, kilnojamuoju turtu gali būti:

• Siūlų gamybos įranga
• Mėsos apdirbimo įranga
• Gyvūnai
• Spaustuvių įranga
• Poliakalės pastoliai
• Sienų ir perdangų klojiniai
• Ir daug kitokio kilnojamojo turto.

Svarbu pažymėti, kad kai kuriais atvejais sunku atskirti kilnojamąjį turtą nuo nekilnojamojo. Pavyzdžiui, miškas yra nekilnojamasis turtas, o miško paruošos, derlius (tiek nenuimtas, tiek nuimtas) - kilnojamasis turtas.

Kilnojamojo Turto Vertinimas Gali Būti Reikalingas Šiais Atvejais:

• Pirkimo-pardavimo sandorių metu
• Kai kilnojamuoju turtu, kaip nepiniginiu įnašu, didinamas įstatinis kapitalas
• Kai turtas yra įkeičiamas ar lizinguojamas
• Vykdant teismų nutartis
• Turto savininko(-ų) iniciatyva
• Apmokestinimo tikslu
• Deklaruojant turtą
• Apdraudžiant turtą

Kaip Vyksta Kilnojamojo Turto Vertinimas?

Atliekant šios kategorijos turto vertinimą, laikomasi griežtų standartizuotų protokolų. Darbus atliekant patyrusiam vertintojui, šis procesas būna gana greitas ir nekomplikuotas.

1. Apžiūra: Kilnojamasis turtas apžiūrimas, nufotografuojamas ir identifikuojamas remiantis užsakovo pateiktais nuosavybės dokumentais.
2. Analizė: Vykdoma turto rinkos analizė, atliekami skaičiavimai.
3. Ataskaita: Parengiama kilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kurioje aprašomas turtas ir argumentuotai nurodoma jo vertė.

Vertinimo Metodai

Kilnojamasis turtas paprastai vertinamas vienu ar keliais iš šių metodų:

• Lyginamuoju: Lyginimas su analogiškais ar panašiais į vertinamą turto objektais, kurio kaina yra žinoma.
• Išlaidų (kaštų): Remiantis ekonominiu principu, kad pirkėjas nemokės daugiau nei kainuoja įsigyti ar pasigaminti tokį patį turtą.
• Pajamų: Pagrįstas tikėtinomis pajamomis, gautomis iš turto per jo naudingo tarnavimo laiką. Šis metodas rečiausiai taikomas kilnojamojo turto vertei nustatyti.

Veiksniai, Turintys Įtakos Kilnojamojo Turto Vertei

Veiksniai, turintys įtakos kilnojamojo turto vertei, gali skirtis priklausomai nuo nagrinėjamo turto tipo. Kai kurie bendri veiksniai, turintys įtakos kilnojamojo turto vertei, yra jo amžius, būklė, retumas, istorinė reikšmė, kilmė, kokybė ir paklausa rinkoje.

Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Rinkos vertė: Suma, už kurią turtas galėtų būti perleidžiamas tarp norinčio pirkti pirkėjo ir norinčio parduoti pardavėjo.
• Likvidacinė (priverstinio pardavimo) vertė: Suma, kurią tikimasi gauti pardavus turtą atskiromis dalimis priverstinio sandorio atveju.
• Nusidėvėjimas: Laipsniškas turto naudingumo mažėjimas laikui bėgant.
• Pasiūla ir paklausa: Didelė paklausa ir ribota pasiūla didina turto vertę.

Norint maksimaliai padidinti arba išlaikyti kiek įmanoma didesnę savo kilnojamojo turto vertę, reikėtų imtis veiksmų ir užtikrinti, kad jis būtų gerai prižiūrimas, reguliariai, kaip numatyta gamintojo, atlikti apžiūrą, techninį aptarnavimą ar einamąjį remontą.

Skirtumai Tarp Nekilnojamojo ir Kilnojamojo Turto

Esminis skirtumas tarp nekilnojamojo ir kilnojamojo turto yra jo mobilumas. Nekilnojamasis turtas yra fiksuotas ir negali būti perkeltas, o kilnojamasis turtas gali būti lengvai transportuojamas.

Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius skirtumus:

Nekilnojamo Turto Agentūros Pavyzdys: UAB „NT unija“

Įmonės UAB „NT unija“ teikiamos nekilnojamo turto paslaugos labiausiai yra skirtos Kauno, Kauno rajono rinkai, nes vienintelis filialas įsikūręs Kauno mieste. Žinoma, retkarčiais tenka dirbti ir visos Lietuvos mastu.

Paslaugomis naudojasi fiziniai ar juridiniai asmenys, norintys greitai bei be didesnių rūpesčių pirkti, parduoti, nuomoti ar išsinuomoti nekilnojamąjį turtą.

Įvykdžius vadybinį planą, per pirmąjį mėnesį į įmonę atėjo dirbti du brokeriai. Vienas su 3 metų patirtimi, o kitas be patirties. Tačiau abu per pirmąjį mėnesį, kartu su vadovo bei komandos pagalba, įvykdė po 1 pardavimą.

Tris brokerius pradėta siųsti į kvalifikacijos kursus. Jų pardavimų vidurkis paaugo 30 %. Įmonei, tai kainuos 315 EUR plius PVM. Per susirinkimus pradėta kalbėti ir apie žmonių motyvaciją.

Žemės Ūkio Duomenų Centras (ŽŪDC)

Žemės ūkio duomenų centras (ŽŪDC) parengė ilgalaikę įstaigos veiklos strategiją, kuri yra orientuota į svarbiausią tikslą: efektyviai vykdyti savo funkcijas ir aktyviai prisidėti prie aplinkosaugos, inovacijų ir aukštos kokybės paslaugų teikimo visiems klientams.

Įmonės strategiją patvirtino Žemės ūkio ministras Ignas Hofmanas.

ŽŪDC siekia tapti nepakeičiamu duomenų ir sprendimų partneriu Lietuvos žemės ūkyje ir kituose sektoriuose, kuriant modernią, skaitmeninę infrastruktūrą, kuri padėtų klientams priimti duomenimis grįstus sprendimus.

Strategijoje suformuluoti organizacijos ir kultūros pokyčiai prioritetą skiria inovacijoms, technologijų skaitmenizavimui, bei organizacijos vidinės kultūros vystymui.

Kuriant strategiją, buvo skiriamas dėmesys darbuotojų įsitraukimui į vertybių, tikslų ir svarbiausių darbų išsigryninimo procesą.

Pagrindinės ŽŪDC strateginės kryptys - ilgalaikiai tikslai:

• Užtikrinti kokybišką specialiųjų įsipareigojimų vykdymą.
• Tapti tvaria organizacija.
• Stiprinti konkurencingumą.
• Auginti ir plėtoti veiklą.

Ilgalaikis tikslas - tapti inovacijų lydere ir organizacija, kurią vertina tiek valstybės institucijos, tiek privatus sektorius dėl aukštos kompetencijos, patikimumo ir pridėtinės vertės, kuriamos tvaraus verslo principų pagrindu.

Pagrindinė įmonės paskirtis - tinkamas valstybės deleguotų funkcijų atlikimas, visų įmonės vykdomų komercinių bei kitų paslaugų savalaikis bei tinkamas teikimas, registrų ir informacinių sistemų, kurių tvarkytoju paskirtas ŽŪDC, administravimas, tobulinimas bei duomenų teikimas.

ŽŪDC Misija:

Kurti pridėtinę vertę žemės ūkio sektoriui, siūlant duomenimis pagrįstus sprendimus.

Įmonės misija yra prisidėti prie žemės ūkio sektoriaus modernizavimo, užtikrinant skaidrų, patikimą ir duomenimis pagrįstą sprendimų priėmimą, tačiau kartu teikiant svarbius duomenų ir analizės sprendimus įvairių sričių organizacijoms. Nors pagrindinis mūsų dėmesys skiriamas žemės ūkio sektoriaus poreikiams, esame pasirengę patenkinti ir kitų sektorių organizacijų lūkesčius - nuo viešųjų institucijų iki privataus sektoriaus klientų.

Mūsų tikslas yra didinti veiklos efektyvumą, remiantis kokybiškais duomenimis ir analize, taip prisidedant prie Lietuvos tvaraus vystymosi bei technologinės pažangos.

ŽŪDC Vizija:

Aukštos kompetencijos duomenų administravimo ir analizės sprendimų teikėjas, siūlantis kokybiškas ir novatoriškas paslaugas, pritaikytas mūsų klientų poreikiams.

Savo veikla siekiame tapti patikimu duomenų sprendimų teikėju, kuris išsiskiria novatoriškomis, klientams pritaikytomis paslaugomis. Nors pagrindinė mūsų kryptis yra paremta žemės ūkio sektoriaus poreikiais, mes taip pat orientuojamės į kitus klientus, kuriems reikalingos aukšto lygio duomenų administravimo, analizės ir IT paslaugos.

Mūsų vizija yra būti vertinamu partneriu, kuris ne tik užtikrina ilgalaikę vertę žemės ūkio sektoriuje, bet ir palaiko įvairių sričių organizacijų skaitmeninę transformaciją bei informuotą sprendimų priėmimą.

ŽŪDC Vertybės:

• Inicijuoti pokyčius ir naujoves.
• Veikti profesionaliai kiekvienoje situacijoje.
• Nuolat mokytis ir tobulėti.

2025 metais numatytas įmonės teisinės formos keitimas iš valstybinės įmonės į akcinę bendrovę, tikimasi, padės siekti strateginių tikslų. Šiuo metu įmonė pradėjo planuoti savo veiklą, priimti sprendimus ir atlikti veiksmus, reikalingus sklandžiam valstybės įmonės pertvarkymui į kitos teisinės formos juridinį asmenį.

Po reorganizacijos valstybė išliks vieninteliu akcininku, taip išlaikydama visišką įmonės kontrolę.

Privatumo Politika

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija rūpinasi Jūsų informacijos apsauga. Mes laikomės Europos Sąjungos Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (GDPR) bei kitų įstatymų, saugančių Jūsų informaciją, kurią renkame, naudojame ir saugome savo Asociacijoje.

Šioje Privatumo politikoje bus atsakyta į svarbiausius klausimus apie tai, kaip mes renkame, naudojame ir saugome informaciją apie Jus. Jei turite kokių nors klausimų arba bet kuri iš šio pranešimo dalis yra neaiški, mūsų kontaktinis asmuo yra pasirengęs Jums padėti, kaip aprašyta šioje Privatumo politikoje 13 skyriuje.

Jeigu Jūs turite klausimų, komentarų ar nusiskundimų, susijusių su tuo, kaip mes renkame, naudojame ir saugome duomenis apie Jus, mes esame pasirengę Jums padėti. Jei Jums reikalinga pagalba, prašome kreiptis el.

Mes užsiimame renginių ir parodų organizavimu bei viešinimu. Dėl šios priežasties mes fotografuojame ir filmuojame renginius, kuriuose Jūs lankotės ir galite būti atvaizduotas.

Mes užsiimame tiesiogine rinkodara reklamuodami savo renginius (parodas, mokymus, keliones ir pan.), kurie yra davę sutikimus.

tags: #privatus #turto #vertinimas