Rinkos ekonomikos sąlygomis sutartinė ašalis drausmė ir tikslus pareigos vykdymas yra būtina sąlyga verslo vystymui. Tačiau skolininkas gali nevykdyti pareigos prievolėje. Siekiant apsaugoti kreditoriaus interesus, Lietuvos teisės sistema numato įvairius būdus, kurie užtikrina, kad skolininkas įvykdys subjektinę pareigą prievolėje.
Vienas iš kreditoriaus interesus užtikrinančių būdų yra hipoteka. Hipotekos sistema nuo savo veiklos pradžios buvo nuolat peržiūrima ir tobulinama. Tačiau visuomeniniai santykiai, kuriems reguliuoti buvo kuriamos teisės normos, liko ne iki galo reglamentuoti ir aiškūs. Todėl iki šiol hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto procese pasitaiko akivaizdžių klaidų ir netikslumų.
Įstatymo nuostatų pakeitimai ir papildymai, daromi siekiant patobulinti galiojantį hipotekos registro modelį, neretai sąlygoja praktines teisės normų taikymo problemas. Iki šiol procesinė hipotekos registravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto tvarka nėra išsamiai tyrinėta. Šios registro bylos analizuojamos bendrame ypatingąja teisena nagrinėjamų bylų kontekste, nesigilinant į hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto problemas, procesinių teisės normų taikymo teisines klaidas ir ypatumus.
Hipotekos sistemos analizei reikšminga tarpukario Lietuvoje išleista . Butkio monografija, E. Baranausko daktaro disertacija .keitimo teisinis reguliavimas (2002 m.), D. Petrauskaitės komentuojamojo pobūdžio darbai, R. Juodkos, P. Markovo moksliniai straipsniai hipotekos tematika. Nagrinėjant įkeitimo teisės atsiradimo romėnų teisėje prielaidas bei hipotekos teisinės prigimties problematiką, reikšminga Rusijos teisės doktrina: V. Chvostovo, I. Novickio, K. Pobedonoscevo, I. Pokrovskio, V. Vitrenskio bei A. Viažnevskio moksliniai darbai.
Darbe nesiekiama išsamiai išanalizuoti įkeitimo teisės istorijos, o norima lyginamuoju - istoriniu metodu aptarti įkeitimo formas ir pagrindus, turėjusius didelę įtaką šiandieninės hipotekos susiformavimui. Šias teisės normas. Be to, hipotekos, kaip daiktinės teisės, požymis (sekimo, pirmumo ir kt.) suvokimas yra reikšmingas, siekiant tinkamai įvertinti išieškojimo iš įkeisto turto ypatumus.
Hipoteka Senovės Romoje
Senovėje skolinimasis bei įkeitimas nebuvo labai dažnas reiškinys senovės civilizacijose, bet tai nebuvo ir išimtiniai atvejai. Babilono valdovo Hammurabio, viešpatavusio 1792-1750 m. pr. m. e., teisynas nustatė: Jei kas padaro skolos ir dėl jos parduoda arba atiduoda užstatan savo žmoną, sūnų arba dukterį, tai ašie pas jį pirkėją ar užstato laikytoją tarnauja trejus metus. Skolinės vergovės panaikinimas siejamas su archonto Solono (išrinktas 594 m. pr. Kr.) reforma, po kurios apie įkeitimą galime kalbėti kaip apie daiktinės atsakomybės formą.
Žemės įkeitimo (hipotekos) atveju, skolininkas prie kelio statydavo stulpą, / kurį įrašydavo kreditoriaus vardą, pavardę ir metus. Tai buvo ženklas draudžiantis skolininkui pasisavinti tai, kas įvesta, įvežta, įnešta. Taigi skolininkas galėjo naudotis įkeista žeme, bet jis netekdavo teisės ja disponuoti, kol neatsiteisdavo su kreditoriumi.
Senovės Romoje buvo skiriamos trys įkeitimo formos: fiducia, pignus ir hypotheca. Pirminės įkeitimo formos fiducia esmė buvo ta, kad skolininkas (fiduciantas) kreditui garantuoti mancipacijos arba in iure cessio būdu perduodavo kreditoriaus (fiduciarijaus) nuosavybėn kokį nors daiktą su sąlyga (pactum fiduciae) įvykdžius įsipareigojimą grąžinti jį savininkui. Pradžioje toks įsipareigojimas turėjo tik moralinę reikšmę (lot. fides - pasitikėjimas, sąžiningumas) ir priklausė nuo kreditoriaus valios ir sąžiningumo.
Kreditorius galėjo spręsti, ar reikalauti pagrindinės prievolės įvykdymo, ar įkeitimo objektą paimti nuosavybėn.`i kreditoriaus teisė buvo nepalanki skolininkui, ypatingai tuo atveju, kai įkeitimo objekto vertė buvo didesnė už skolos dydį. Vėliau pretorius įsipareigojimą įvykdžiusiam skolininkui suteikė asmeninio ieškinio - actio fiduciae - pateikimo galimybę. Iš šios asmenis, skolininkui nebuvo grąžinamas įkeistas daiktas, o tik atlyginami nuostoliai.
Siekiant plėtoti kreditinius santykius, ne vėliau kaip III a. iki Kr. atsirado kita įkeitimo forma pignus, neretai vadinama rankiniu įkeitimu. Pagal ašią formą, kreditorius įgydavo daikto valdymą ir įkeistą daiktą galėjo išlaikyti savo rankose iki skolos sumokėjimo. Įkeisto daikto nuosavybės teisė likdavo skolininkui, o kreditoriui praradus daiktą, ne visada pavykdavo jį susigrąžinti.
Būtent fiducia ir pignus trūkumus. Vissų pirma, to reikalavo nekilnojamojo turto įkeitimas, kurio tikslas dažniausiai ir buvo ašio turto tobulinimas, gerinimas. ioji įkeitimo forma hypotheca skolininkui suteikė teisę neperleisti įkeitimo objekto, pasiliekant ašio daikto savininku ir valdytoju. Teisės literatūroje pagrindiniu hypothecos ir pignus skirtumu dažniausiai nurodomas valdymo požymis: jeigu daiktas būdavo perduodamas kreditoriui tai pignus, o, jei daiktas likdavo skolininkui hypotheca. iau Justiniano kodifikacijoje Corpus Juris Civilis galime rasti Marciano tezę, jog pignus ir hypothecos vienintelis skirtumas jų pavadinimas (Inter pignus et hypothecam tantum nominis sonus differt (D. 20. 1. 5. 1)). Todėl pritariame E. Baranausko nuomonei, kad valdymas yra pagrindinis, bet ne išimtinis požymis pignus ir hypotheca formoms atskirti.
Romėnų teisė išskyrė tris įkaito atsiradimo būdus sutartį, įstatymą ir teismo sprendimą. P. F. Girard'as įkeitimo ašaltiniu pripažįsta ir testamentą, kuomet garantijos davėjas turi būti savininkas ir turi galėti daiktą nusavinti. Pradžioje įkeitimui nebuvo reikalaujama rašytinės sutarties. iamam daiktui jau bus nustatyta hipoteka.
Įkeitimo objektu romėnų teisėje galėjo būti daiktai (tiek kilnojami, tiek nekilnojami) ir daiktinės teisės, įkeisti buvo galima ir bendrosios nuosavybės dalį. Įkeistas turtas galėjo būti parduotas iš varžytynių arba įprastai, pasibaigus prievolės įvykdymo terminui ir apie daikto pardavimą įspėjus skolininką. Kai sutartis numatė draudimą kreditoriui parduoti įkaitą, daiktas galėjo būti parduodamas, skolininką įspėjus tris kartus. Kreditorius pardavimą privalėjo vykdyti ne tik sau, bet ir įkaito davėjui geriausiomis sąlygomis. Suma, likusi patenkinus skolą (hyperocha), turėjo būti grąžinta įkeisto daikto savininkui.
Teisiniuose ašaltiniuose pateikiami skirtingi romėnų įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai. iau vieningai sutariama, jog hipotekos pabaiga laikomas: skolos sumokėjimas; hipotekos objekto sunaikinimas, pardavimas; įkaito turėtojo ir daikto savininko sutapimas; įkeitimo teisės atsisakymas. P. F. Girard'as ir V. M. Chvostov'as greta ašių įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindų išskiria ir senatį, kuri kartu naikino actio hypothecaria skundo pateikimo galimybę. Nors romėnų įkeitimo teisė buvo paini ir turėjo nemažai trūkumų, neabejotinai ji padarė didelę įtaką ašiuolaikinės civilinės teisės vystymuisi. Šis teisės sistemas.
Įkeitimo teisė Romoje susiformavo kaip daiktinė teisė parduoti svetimą daiktą ir iš esmės liko tokia pat iki mkėss dienų. iau nelengva pasakyti, kokią įtaką romėnų teisė turėjo įkeitimo formavimuisi Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje (toliau LDK). iau jos elementai iaš Bizantijos per Rusijos teisę pateko į Lietuvos Statutus.
Hipoteka Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje
Pirmasis Lietuvos Statutas kilnojamojo ir nekilnojamojo daikto įkeitimą reglamentavo X skyriuje Apie dvarus, kurie yra įskolinti, ir apie užstatus. Statutas įtvirtino daikto pakartotinio įkeitimo, skolininko teisis gynybos, įkaito trukmės, įkaito grąžinimo, jo iašpirkimo ir kitas normas. iau iašskirtinis Pirmojo Lietuvos Statuto įkaito bruožas buvo jo amžinumas - laiku neiašpirktas nekilnojamasis turtas netapdavo kreditoriaus nuosavybe. XIX a. XX a. pradžioje įkeitimo santykis teisinio reguliavimo įvairovę Lietuvoje lėmė jos žemes valdžiusis valstybis teisės įtaka.
Didžiąją LDK teritorijos dalį, deašiniąją Nemuno pusę, užgrobė Rusija, o Suvalkija, kairioji Nemuno pusė, vadinamoji Užnemunė, tapo Prūsijos grobiu. Rusijos valdomoje teritorijoje Lietuvos Statutai buvo taikomi iki 1840 m., o Užnemunėje jau 1796 m. io 9 d. Prūsijos karaliaus manifestu buvo nustatyta, kad ašioje teritorijoje yra privalomas 1794 m. Prūsų Žemės teisynas įkeitimą reguliavo neilgai ir iki 1818 m. Ipotekos įstats iašleidimo hipotekos tvarką Užnemunėje nustatė Napaleono kodekso III knygos 8 titulas. Napaleono kodeksas nežinojo nekilnojamojo turto įkeitimo be perdavimo jo kreditoriui. iant nekilnojamąjį turtą, įrašytą į ipotekos knygas, perdavimas buvo nebūtinas.
Kilnojamojo turto įkeitimas (užstatymas) buvo daromas atiduodant turtą saugoti, nekilnojamojo perduodant jį naudotis. 1818 m. Ipotekos įstatai bei juos papildantis 1825 m.iau, kaip pastebi A. is turtais, nelietė smulkiosios nuosavybės. Suvalkijos civilinius įstatymus vertinęs . Butkys atskleidžia jų vientisumo stoką, nepagrįstą hipotekinis veiksmų gausų bei pernelyg didelį straipsnių lakoniškumą.iau, mkėss nuomone, Užnemunėje įtvirtinta hipotekos sistema buvo pakankamai aiški, nuosekli ir iašsamiai reglamentuota, nes ji ne tik nustatė įkeitimo teisės pagrindus, bet ir 1935 m. Deašiniajame Nemuno krante galiojęs 1864 m. Rusijos imperijos civilinis įstatymų sąvadas (toliau Sąvadas) įkeitimo santykius reguliavo X tomo I dalies normomis.
Kaip ir Napaleono Kodeksas, Sąvadas iašskyrė nekilnojamojo ir kilnojamojo turto įkeitimą, pastarąjį taip pat įvardinant užstatu.`iame įstatyme buvo apibrėžti įkeitimo subjektui ir objektui keliami reikalavimai, įkeitimo akto sudarymo ir jo notarinio patvirtinimo tvarka, įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai. Visgi Sąvade nustatyta įkeitimo procedūra buvo labai sudėtinga, ilga ir brangi.
Šios nekilnojamąjį turtą, įrašytą į ipotekos knygas) prasme, nereglamentavo ipotekos knygs vedimo tvarkos. Todėl galime teigti, jog 1938 m. įsigaliojęs 1936 m. io 30 d. 1936 m.iau galiojęs įstatyms trūkumus ir naujai sureguliavo įkeitimo santykius. iojo asmens naudai. Ipotekos įstatymu suteiktos įkeitimo teisės taip pat buvo g...
Preliminariosios pirkimo ir pardavimo sutartys
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį. Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Teismų praktika
Atsakovė likviduojama dėl bankroto uždaroji akcinė bendrovė (toliau - LUAB) ,,Konrestas“, atstovaujama nemokumo administratorės mažosios bendrijos „Alkainiai“, 2023 m. birželio 23 d. bankroto bylą nagrinėjančiam teismui pateikė prašymą panaikinti nustatytą priverstinę hipoteką Nr. (duomenys neskelbtini) LUAB „Konrestas“ priklausantiems nekilnojamiesiems daiktams: žemės sklypo daliai, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiai (duomenys neskelbtini) (toliau - Žemės sklypo dalis); garažui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini) (toliau - Garažas).
Prašyme nurodė, kad pagal LUAB „Konrestas“ kreditorių 2022 m. gruodžio 20 d. kreditorių susirinkimo nutarimą varžytynėse buvo realizuotas LBUAB „Konrestas“ priklausantis nekilnojamasis turtas, kuris priverstine hipoteka įkeistas kreditorei Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (toliau - VMI). Siekiant realizuotą turtą perduoti pirkėjui, būtina panaikinti priverstinę hipoteką, nes pirkėjas įsigyto turto negali įregistruoti savo vardu.
Vilniaus apygardos teismas 2023 m. birželio 23 d. nutartimi patenkino LUAB „Konrestas“ nemokumo administratorės prašymą panaikinti priverstinę hipoteką. Teismas nustatė, kad VMI 2022 m. vasario 9 d. sprendimu Nr. (23.31-08) 492-163 nustatyta priverstinė hipoteka LUAB „Konrestas“ priklausančiai Žemės sklypo daliai ir Garažui. Priverstine hipoteka užtikrintas 32 545 Eur dydžio reikalavimas. Priverstinė hipoteka Hipotekos registre įregistruota 2022 m. vasario 9 d., identifikavimo kodas Nr. (duomenys neskelbtini). Vykdant bankroto procedūras, šis nekilnojamasis turtas parduotas iš varžytynių 2023 m. birželio 16 d.
Teismas nurodė, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.176 straipsnio 7 dalį pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro. Hipotekos kreditoriaus, skolininko arba turto savininko prašymas dėl hipotekos pabaigos pateikiamas notarui, o šis duomenis apie hipotekos pabaigą perduoda Hipotekos registrui. Lietuvos Respublikos juridinių asmenų nemokumo įstatymo (toliau - JANĮ) 98 straipsnio 5 dalyje nustatyta specialioji teisės norma, kad nemokumo administratorius perduoda notarui ar teismui (kai nustatyta priverstinė hipoteka) duomenis apie hipotekos (įkeitimo) pabaigą.
Išvados
Apibendrinant, priverstinės hipotekos išregistravimo tvarka Lietuvoje yra reglamentuota įstatymais ir teismų praktika. Svarbu atsižvelgti į nuolatinius įstatymų pakeitimus ir teismų sprendimus, kad būtų užtikrintas efektyvus ir teisėtas hipotekos procesas.
tags: #priverstines #hipotekos #isregistravimas