Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai paprastai yra didelės vertės, todėl PVM sumos gali būti reikšmingos. PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. Todėl svarbu žinoti, kada taikomas ir kada netaikoma GPM lengvata pajamoms iš buto pardavimo.
Mokesčių reforma prasidėjo ir toliau tęsis. Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas - suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas. Praktikoje tai reiškia, kad pasikeis GPM tarifai ir jų taikymo ribos, o NT sandorių mokesčiai kai kuriais atvejais gali reikšmingai padidėti.
Šiame straipsnyje apžvelgsime PVM apmokestinimo ypatumus, susijusius su nekilnojamuoju turtu. Aptarsime, kokį nekilnojamąjį turtą pardavus atsirastų prievolės mokėti PVM. Taip pat panagrinėsime, kada taikomos PVM lengvatos ir kokie reikalavimai keliami PVM mokėtojams.
PVM mokėtojo PVM prievolės nuomojant nekilnojamąjį turtą per airbnb.com ir/ar booking.com platformas
Pagrindiniai PVM Įstatymo Aspektai
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM. Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
- PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.
- Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
- Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama. Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka. PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.
Kada taikoma prievolė registruotis PVM mokėtoju? Jums šalies teritorijoje pardavus nekilnojamąjį turtą atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju ir mokėti PVM, jei pajamos iš vykdomos ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršytų 45 000 eurų.
Kada atsiranda PVM prievolės?
PVM prievolės atsirastų pardavus:
- žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- žemę statyboms;
- naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Kada PVM prievolių neatsiranda?
PVM prievolių neatsirastų pardavus:
- žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- senus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.
PVM ir Nekilnojamojo Turto Nuoma
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Pagal PVMĮ 31 str. nurodytų nuostatų taikymo prasme, nekilnojamojo turto nuoma - sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y. 1, 2.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Svarbu: Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama. Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn., ji laikoma ilgalaike ir neapmokestinama.
Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Pavyzdžiai
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
„Mišrūs“ Sandoriai
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
Pavyzdžiai
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB: 1) turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų; 2) turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai); 3) išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę; 4) reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.
GPM Apmokestinimo Pakeitimai Nuo 2026 M.
Šiuo metu, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM) už nekilnojamojo turto (NT) pardavimą, GPM tarifas siekia 15 procentų nuo gautų pajamų. Apskaičiuojant apmokestinamąją sumą, leidžiama iš pardavimo pajamų atimti tam tikras privalomas išlaidas.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. GPM tarifas kardinaliai keičiasi, ir bus taikomas atsižvelgiant į gaunamas pajamas. Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal progresinę sistemą. Tai reiškia, kad kuo didesnės metinės pajamos, tuo aukštesnis mokesčio tarifas bus taikomas tik viršijančiai daliai.
Vis dėlto, tam tikros pajamos, kurioms įstatyme numatytas 15 proc. GPM tarifas, į bendrą metinių pajamų sumą, apmokestinamą 20, 25 ar 32 proc. tarifais, neįtraukiamos. Taigi, GPM nuo 2026 m. Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujai GPM tvarkai, išlieka galimybė tam tikrais atvejais parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM.
GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus.
"Seni" Pastatai ir PVM
2025 metais keitėsi nekilnojamo turto pardavimo apmokestinimas PVM. Šie pakeitimai turi užtikrinti, kad nekilnojamo turto pardavimo PVM apskaičiavimas būtų aiškesnis, ypač kalbant apie „senus“ pastatus, kurie buvo naudojami ilgesnį laikotarpį, tačiau ne visiškai užbaigti pagal galiojančius statybos reikalavimus.
„Senais“ laikytini nebaigti statyti daugiau kaip 24 mėnesius pastatai (kurių 100 proc. baigtumas nėra įregistruotas). Iki šiol tokie pastatai pardavimo metu PVM nebuvo apmokestinami. PVMĮ 32 straipsnio pakeitimas patikslino, kad šiai pastatų kategorijai gali būti priskiriami ir tokie nebaigti statyti pastatai, kurie faktiškai jau yra naudojami ilgiau nei 24 mėnesius, tad juos parduoti galima neapmokestinant PVM.
tags: #pvm #apmokestinimas #nekilnojamo #turto