Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, renovacijos procesas ne visada vyksta sklandžiai. Pasitaiko atvejų, kai po atliktų darbų išryškėja įvairūs defektai, dėl kurių gyventojai patiria nuostolių. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip gyventojai gali ginti savo teises teismuose, kokią paramą siūlo savivaldybės ir kokie dažniausi defektai nustatomi po renovacijos.
Teismų Praktika Dėl Renovacijos Defektų
Panevėžio apylinkės teisme Nevėžio g. namo savininkų bendrija prisiteisė atlyginti beveik 150 tūkst. eurų žalą dėl renovacijos defektų. Bylos duomenimis, dar 2006-2008 metais buvo pasirašytos renovacijos sutartys, kuriomis įsipareigota atlikti laiptinių, vandentiekio, buitinių bei lietaus nuotekų sistemų remontus.
Darbai atlikti, priimti, už juos atsiskaityta, tačiau jau po 5 metų atsirado defektai. AB „Panevėžio butų ūkis“ inžinieriai atliko namo karšto vandens vamzdynų apžiūrą ir konstatavo, kad vamzdžius reikia keisti, jie netinka tolesniam naudojimui. Tuomet pastebėta, kad sumontuoti kitokie nei sutartyje numatyti vamzdžių modeliai. Teismo pavedimu atliktos vamzdyno ekspertizės, taip pat nustatyti karšto vandens vamzdyno defektai.
Be to, po atliktos objekto renovacijos pradėjo ryškėti balkonų ir fasadinių šiltinimo plokščių defektai - luposi balkonų plokščių plėvelė, ant fasadinių plokščių atsirado nelygumai, pasikeitė plokščių spalva, dalis plokščių dėl netinkamo tvirtinimo deformavosi. Plokščių gamintojams sutikus pakeisti nekokybiškas plokštes, paaiškėjo, kad sudėtos prastesnės, nei numatyta projekte, kokybės plokštės.
Bendrija teisme teigė, kad namo stogo dengimo darbai taip pat atlikti nekokybiškai - esant stipresniam lietui į penktojo aukšto laiptines pradeda bėgti vanduo, jis sunkiasi per elektros skydines. Atlikus stogui įrengti naudotų medžiagų apžiūrą, buvo konstatuota, kad sudėtos kitos medžiagos nei nurodyta techniniame projekte.
Namą renovavusi bendrovė statybos darbų defektų neginčijo, tačiau prašė taikyti ieškinio senatį ir remtis darbų atlikimo garantijos terminais. Sutarties sąlygose buvo numatytas 5 metų defektų pašalinimo laikotarpis. Tačiau įstatymai numato ir kitus statybos rangos darbų garantinius terminus, pagal kuriuos, esant paslėptų statinio elementų defektams taikomas dešimties metų, o esant tyčia paslėptų defektų - 20 metų garantinis terminas.
Teismas atsižvelgdamas į visas bylos aplinkybes ir tai, kad prieštaravimų dėl nuostolių, jų dydžio namą renovavusi bendrovė nepateikė, ieškinį tenkino visiškai ir Nevėžio g. namo savininkų bendrijai priteisė 143 519,18 Eur statybos rangos trūkumams pašalinti, 6 procentus metinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2017 m. balandžio mėn.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo. Be to, bendrovė turės sumokėti bendrijai daugiau nei 5 tūkst. eurų bylinėjimosi bei teismo išlaidų.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2022 m. rugsėjo 28 d. kasacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje sprendė klausimus, susijusius su garantiniu laikotarpiu atsiradusiais defektais, užsakovo dėl to patirtais nuostoliais ir jų atlyginimu.
Projekto Administratoriaus Atsakomybė
Teisės aktai nustato, kad rengiant ir įgyvendinant investicijų projektą, butų ir kitų patalpų savininkams atstovauja Projekto administratorius, kuris organizuoja ir įgyvendina projektavimo ir rangos darbų pirkimus, statybos techninę priežiūrą, investicijų projektui įgyvendinti surinktų ir skolintų lėšų apskaitą ir tvarkymą bei kitus klausimus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad bendrija pati nepriima sprendimo nei dėl gyvenamojo namo modernizavimo, nei dėl jo finansavimo būdo, ji tik vykdo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos priimtus sprendimus, atstovauja savininkams santykiuose su kitais subjektais, dalyvaujančiais butų modernizavimo projektuose (bankais, rangovais ir kt.), t.y. išoriniuose santykiuose.
Vykdydama šias funkcijas bendrija turi teisę pasirašyti rangos, kreditavimo ir kt. sutartis. Jei Projekto administratoriumi yra daugiabučio namo bendrija, reikalavimas atlyginti žalą, esant minėtoms sąlygoms, turėtų būti kreipiamas į konkretų žalą sukėlusį asmenį, atsakingą už projekto administravimą. Tais atvejais, kai toks asmuo nėra žinomas ar aiškiai paskirtas -tinkamu atsakovu turėtų būti laikoma pati bendrija.
Savivaldybių Parama Gyventojams
Vilniaus miesto savivaldybės taryba priėmė sprendimą kompensuoti daugiabučių namų butų savininkų patirtas išlaidas teisiniuose ginčuose su darbų rangovais, palikusiais defektus dar garantiniu laikotarpiu. Finansavimas bus skiriamas statybų defektų ekspertizei, statybiniams tyrimams, bandymams, darbams, susijusiems su statybos defektų ekspertizės atlikimu, bei teisinėms paslaugoms.
Savivaldybė teiks finansinę paramą ekspertizei ir teisininkų paslaugoms. „Pasitaiko atvejų, kai gyventojai skundžiasi nekokybiškai atliktais rangos darbais. Kadangi santykiai tarp bendrasavininkų ir rangovų reguliuojami sutartiniais pagrindais, savivaldybė paprastai neturi teisės spręsti ginčo, o kreiptis į teismą gyventojai nedrįsta dėl didelių išlaidų teisinėms paslaugoms.
Rangovui geranoriškai neištaisius renovacijos defektų, gyventojams reikalingi papildomi finansiniai resursai kreipiantis į teismą dėl įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo. Siekiant įvertinti defektų atsiradimo priežastis, yra būtina kvalifikuotų specialistų išvada. Ekspertizės išlaidos, priklausomai nuo būtinų statybos tyrimų ir apimčių, gali kainuoti nuo 2 tūkst. iki 10 tūkst. eurų. Teisminiai ginčai, priklausomai nuo apimties ir instancijų, gali kainuoti nuo 3 tūkst. iki 10 tūkst. eurų.
Finansavimas ginčams su rangovais išspręsti yra neskiriamas, kai atliktos ekspertizės akte nurodyta garantiniu laikotarpiu atsiradusių defektų atsiradimo priežastis nėra susijusi su modernizavimo darbų atlikimu. Teismo sprendimu pareiškėjui iš kitos šalies prisiteisus ir teisines išlaidas, kurias kompensavo Vilniaus miesto savivaldybė, pareiškėjas turi gautą kompensaciją grąžinti Vilniaus miesto savivaldybei per 2 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.
Lėšų poreikis programai 2023 m. šiuo metu siekia 20-80 tūkst. eurų.
Dažniausi Daugiabučių Defektai
Didžioji dalis šalies daugiabučių statyti iki 1993 m., o stambiaplokščiai - prieš 30-60 metų. Juose dažniausiai nustatomi tarpplokštinių sandūrų, išorinių bei rūsio sienų, stogų, balkonų pažeidimai, kurie leidžia patekti vandeniui ir teršalams į konstrukcijų vidų, skatina armatūros koroziją.
Pasak Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus eksperto Rolando Marcinkevičiaus, šie defektai daugeliu atvejų susiję su pastato amžiumi, įtakos turi ir naudotos senos technologijos, medžiagos, neatitinkančios šiuolaikinių standartų, konstrukcinių sprendinių ypatumai.
Vilnius TECH universiteto Gelžbetoninių konstrukcijų ir geotechnikos katedros doc. dr. Arnoldas Šneideris papildo, kad pažeidimus dar labiau gilina netinkama techninė priežiūra: „Gyventojai turi suprasti, kad yra atsakingi ne tik už savo sienas ir kriauklę, bet ir už stogą, pamatus, kaimyno balkoną viršuje. Ilgai delsiant namas gali tapti nebetinkamas gyventi“.
APVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus eksperto teigimu, laiku netvarkomi plyšiai tarp plokščių silpnina konstrukciją ir didina avarinės būklės riziką. Jei konstrukciniuose elementuose yra atidengta ir koroduojanti armatūra, ilgainiui ji gali prarasti laikomąją galią, o kraštutiniu atveju tai gali lemti visos konstrukcijos ar jos dalies griūtį. Be to, trupantis fasadas kelia grėsmę gyventojams - nuo pastato gali nukristi tinko ar betono fragmentai.
Nesandarūs sienos ir stogai lemia 20-40 proc. didesnius šilumos nuostolius, o šilumos suvartojimas gali viršyti projektines vertes net iki 30 proc. „Techninės eksploatacijos problemos laikui bėgant kaupiasi - nusidėvėję vamzdynai ar elektros instaliacija gali sukelti avarijas, užpylimus, gaisrus. Kuo ilgiau delsiama, tuo labiau didėja žalos mastas ir išlaidos - vietoje smulkaus remonto gali prireikti viso inžinerinio tinklo ar net konstrukcinių elementų keitimo.
Jei defektai nesuremontuojami, o susidėvėję elementai nepakeičiami, kyla rizika, kad pastatas taps netinkamas gyventi, o renovacija - ekonomiškai nepagrįsta. Tokiu atveju gali tekti svarstyti pastato griovimą. Be techninių padarinių, prasta būklė mažina turto vertę ir didina gyventojų nepasitenkinimą dėl blogėjančio mikroklimato“, - aiškina ekspertas R.
Daugumą defektų galima pašalinti, jeigu jie nėra konstrukciškai pavojingi ar pažeidimai nepasiekė negrįžtamos būklės, arba stabilizuoti taip, kad jie neturėtų įtakos pastato eksploatacijai. Anot APVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus eksperto, pastato tarnavimo laikas po modernizacijos priklauso nuo darbų apimties, kokybės ir pasirinktų sprendimų ilgaamžiškumo.
Jam pritaria ir doc. dr. A. Šneideris: „Jeigu renovacija atlikta kokybiškai ir pastato priežiūra tęsiama nuosekliai, jo eksploatacijos trukmę galima pradėti skaičiuoti iš naujo. Žinoma, reikės kosmetinio remonto, tam tikrų atnaujinimų - medžiagos nėra amžinos.
MB "Renju" veikla ir gyventojų atsiliepimai
MB „Renju“ direktorius Vytenis Navagreckas redakcijai atsiųstame komentare pabrėžė, kad ši įmonė teikia ne rangos darbų, ne projektavimo paslaugų, ne techninės priežiūros, o daugiabučių Žirmūnų g. 104 ir Žirmūnų g. 135 renovacijos administratoriaus paslaugas. MB „Renju“ administruoja apie 20 daugiabučių, o šiemet bus baigtas 9 daugiabučių renovacijos procesas.
Pasak V. Navagrecko, „Renju“ administruoja apie 20 daugiabučių, o šiemet bus baigtas 9 daugiabučių renovacijos procesas. „Mūsų paslaugomis patenkinti visų renovuojamų daugiabučių bendrojo objekto valdytojai, nes mes daugiabučio renovacijos procese atstovaujame gyventojų interesams ir ieškome geriausių sprendimų gyventojams. Todėl sulaukiame prašymų perimti renovacijos administravimo procesus iš kitų administratorių“, - teigė V. Navagreckas.
Minimo daugiabučio namo gyventojas Viktoras teigia, kad skelbime nurodomų kaimyninių daugiabučių renovacija vykdoma nekokybiškai ir ragina neužkibti ant reklaminio masalo. Vyras tikina, jog daugiabučiai modernizuoti atmestinai, gyventojai ateityje gali susidurti su problemomis.
Statybų inžinieriaus išsilavinimą turintis ir ne vienoje statybų bendrovėje dirbęs Viktoras kelias dienas vizualiai apžiūrinėjo, kaip „Renju“ įgyvendino Žirmūnų g. 104 ir Žirmūnų 135 g. daugiabučių modernizavimo projektus. Pro Viktoro akis neprasprūdo palikti defektai, todėl vyras abejoja, ar savo paslaugas siūlančios įmonės nepaliktų broko ir kituose objektuose.
0126 "Pinigų karta". Stringanti daugiabučių renovacija (3)
Statybos Dalyvių Atsakomybė
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos specialistus pasiekia individualių namų statytojų skundai dėl nekokybiškai atliktų statybos darbų. Ir kone visais atvejais dėl trūkumų kaltinami tik statybininkai. Vis dėlto teismų praktika rodo, kad žalos atlyginimas dėl netinkamai atliktų darbų paskirstomas visiems statybos dalyviams, priklausomai nuo jų pareigų.
Statytojo pareiga atsakingai pasirūpinti statybos technine priežiūra. Vienas tipiškų pavyzdžių, pasiekęs teismą, kuomet statytoja buvo sudariusi žodinę rangos sutartį dėl gyvenamojo namo statybos iš rangovo medžiagų, jo priemonėmis ir jėgomis. Namo vidaus apdailą atliko kiti rangovai. Apsigyvenus pastatytame name išaiškėjo statybos darbų defektai, jie buvo nurodyti ir teismo ekspertizės akte. Rangovas nesutiko, kad defektai dėl jo veiklos.
Teismas pažymėjo, kad, vertinant, kokie yra užsakovo pareigos vykdyti statybos techninę priežiūrą pažeidimo civiliniai teisiniai padariniai, kiekvienu konkrečiu atveju būtina nustatyti defektų atsiradimo priežastis ir sieti jas su atsakingų už juos asmenų neatliktais ar netinkamai atliktais veiksmais. Ta aplinkybė, jog ieškovė sudarė statybos techninės priežiūros sutartį, leidžia daryti išvadą, kad iš tikrųjų tarp šalių buvo susitarimas dėl to, kad ieškovė užtikrins statybos techninę priežiūrą. Todėl šiuo atveju ir ieškovė turėtų atsakyti už statybos darbų trūkumus kaip asmuo, netinkamai organizavęs techninę priežiūrą.
Teisėjų kolegija atkreipė dėmesį, kad vartojimo rangos sutarties žodinė forma neatleidžia rangovo nuo atsakomybės atlikti savo, kaip profesionalaus rangovo, teisės aktuose įtvirtintas pareigas.
VTPSI primena, kad statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma, kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis statybos, rekonstravimo, pastato atnaujinimo (modernizavimo), kapitalinio remonto, griovimo projektais ir griovimo aprašu. Atvejai, kada rengiami šie projektai, ir statytojo pareigos (tarp jų - organizuoti ir atlikti statinio statybos techninę priežiūrą) nurodytos Statybos įstatyme.
tags: #renovacijos #defektai #teismai