Renovacija - labai svarbus ir atsakingas procesas, reikalaujantis ypač griežtos darbų kontrolės ir proceso stebėjimo. Siekiant užtikrinti kuo geresnę darbų kokybę, kiekvienas renovuojamas namas turi turėti techninį prižiūrėtoją.
„Pirmiausia norime nuraminti gyventojus, kad, nepaisant didelių renovacijos tempų, darbų kokybė dėl to nenukentės. Šią žinutę turėtų išgirsti ir techniniai prižiūrėtojai - jų darbų kokybei nebus taikomos jokios nuolaidos. Statybos techniniams prižiūrėtojams renovacijos procese tenka didelė atsakomybė, todėl ir dėmesys jų veiklai ypatingas. Siekiant, kad kontrolė būtų efektyvi, atvykę į statybvietę tikrintojai turi rasti visus reikalingus dokumentus ir darbų priežiūrą vykdančius statybos dalyvius. Dėl to techniniams prižiūrėtojams nustatyta prievolė, atsižvelgiant į numatomus vykdyti darbus, parengti, suderinti su užsakovu ir pateikti VTPSI ir BETA pastatų tikrinimo grafikus.
Daugiabučių namų renovacija ir modernizavimas – patikima statyba su UAB Danrita
Kas yra statybos techninė priežiūra?
Remiantis Statybos įstatymu, statybos techninė priežiūra yra vykdoma nuo statybų pradėjimo iki to momento, kol statinys pripažįstamas tinkamu naudoti. Pagal Statybos techninį reglamentą (STR), statinių techninė priežiūra padeda užtikrinti Statybos įstatyme ir kituose statybos techniniuose dokumentuose nurodytus esminius reikalavimus, galiojančius viso statinio naudojimo laikotarpiu.
Statybos techniniame reglamente numatyta, kad statinio techninė priežiūra privaloma, kai statybos darbai vykdomi vadovaujantis vienu iš šių projektų - statybos, rekonstravimo, pastato atnaujinimo (modernizavimo), kapitalinio remonto ar griovimo, taip pat griovimo aprašu.
Pagal STR techninė priežiūra atliekama statytojo pasamdyto statinio statybos techninio prižiūrėtojo, abiem šalims pasirašius sutartį. Statinių techninė priežiūra ir jos kaina priklauso nuo statinio paskirties, vietovės, projektinių sprendinių, būklės, numatomų atlikti statybos montavimo darbų, naudojimo trukmės.
Techninės priežiūros periodiškumas
Statybos įstatyme yra nurodyti tam tikri pastatų techninės priežiūros atlikimo periodiškumai. Remiantis STR, nuolatinė statinio techninė priežiūra - atliekama ne rečiau kaip kartą per mėnesį, kasmetinė pastatų techninė priežiūra - atliekama po žiemos sezono, o neeilinė techninė priežiūra įvykus stichinei nelaimei, pavyzdžiui, pastatą suniokojus gaisrui, liūčiai, uraganui ar pan. Taip pat galimos ir kitokio pobūdžio statinio techninės apžiūros, jei taip pageidauja statinio savininkas ar nustato kiti teisės aktai.
Remiantis Statybos įstatymu, statybos techninė priežiūra atliekama pildant tam tikrus dokumentus. Minėtieji dokumentai padeda po statinio statybų baigimo stebėti statinio būklę, esant neplanuotam įvykiui, remiantis dokumentacija, lengviau randama įvykio atsiradimo priežastis.
Statybos būdai ir techninė priežiūra
Pagal Statybos įstatymą statyba gali būti vykdoma trimis būdais:
- Sudarant rangos sutartį
- Ūkio būdu
- Mišriu būdu (dalį darbų atliekant rangos, o dalį - ūkio būdu)
Statytojas - juridinis asmuo, statybą organizuoti gali tik rangos būdu. Jis privalo paskirti statybos techninį prižiūrėtoją. Kai statytojas yra juridinis asmuo, neturintis teisės būti rangovu, jis turi sudaryti sutartį su vienu ar keliais rangovais statybos darbams atlikti. Statytojo pasamdytas statybos rangovas privalo paskirti statinio statybos vadovą.
Statybą ūkio ar mišriu būdu turi teisę pasirinkti tik statytojas - fizinis asmuo. Šiuo atveju statytojas (ir juridinis, ir fizinis asmuo) turi samdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją.
Statytojas - fizinis asmuo, mišriu būdu statantis vienbutį gyvenamąjį namą iki 300 m2, turi pasamdyti atestuotą statinio statybos vadovą (jei pats statytojas neturi teisės juo būti), o kiekvienas rangovas turi paskirti pagal rangos sutartį atliekamų statybos darbų vadovą. Statant mišriuoju būdu statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma, tad pasamdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją yra statytojo pareiga.
Jei statytojas - fizinis asmuo, vykdo statybą ūkio būdu, jis turi statytojo (užsakovo) ir rangovo pareigas, išskyrus pareigą paskirti statinio statybos vadovą.
Svarbu nepamiršti pareigos paskirti statybos techninį prižiūrėtoją, jeigu eigoje pasikeičia statinio statybos būdas, pavyzdžiui, iš ūkio būdo į mišrų būdą (kai tam tikriems darbams sudaroma rangos sutartis).
Kada statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma?
Statybos įstatymo 35 straipsnyje nurodoma, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma (išskyrus atvejus, kai statinių statyba vykdoma ūkio būdu), kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis šiais dokumentais: statybos projektu, rekonstravimo projektu, pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektu, kapitalinio remonto projektu, griovimo projektu, griovimo aprašu.
Jeigu statinio projekto tipas nepatenka tarp nurodytųjų, statinio statybos techninė priežiūra nėra būtina. Taigi, paskirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją nebūtina, jeigu naujas statinys statomas pagal supaprastintą statybos projektą, pavyzdžiui, statant naują gyvenamąjį namą, priskiriamą nesudėtingiems statiniams (gyvenamieji pastatai iki 50 kv. m.), pagalbinio ūkio pastatą (iki 80 kv. m.) ir kt.
Statybos techninis prižiūrėtojas turi būti paskirtas ne vėliau kaip prieš 1 darbo dieną iki statybos darbų pradžios. Prieš statybos darbų pradžią, būtinas atitinkamas viešas pranešimas, per Infostatyba interneto tinklalapį www.planuojustatau.lt. Pildant šį pranešimą, pateikiama informacija ir apie statybos techninį prižiūrėtoją.
Atsakomybė už techninės priežiūros nevykdymą
Statybos įstatymo 57 straipsnyje numatyta bauda juridiniam asmeniui už pranešimo apie statybos pradžią nepateikimą siekia nuo 600 iki 10 000 Eur, o juridiniam asmeniui pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl statinio statybos techninės priežiūros skiriama bauda nuo 600 iki 14 000 Eur (baudos dydžiai taikomi, kai statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 05 01). Fiziniam asmeniui baudos mažesnės, bet pagal Administracinių nusižengimų kodekso 357 ir 361 straipsnius vis tiek gali siekti kelis šimtus eurų.
Kitos neigiamos pasekmės nepaskyrus statybos techninio prižiūrėtojo - problemos statybos užbaigimo procedūrose. Statybos užbaigimą įforminant statybos užbaigimo aktu ar deklaracija apie statybos užbaigimą, aktas neišduodamas, o deklaracija netvirtinama (kai yra reikalingas jos tvirtinimas), jei statytojas nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų privalomų dokumentų. Prie užbaigimo procedūrose tikrinimui teikiamų priedų teikiami ir tokie dokumentai, kaip statybos techninio prižiūrėtojo draudimo polisas, tad jo nepateikus (nes techninio prižiūrėtojo nėra), tai gali būti kliūtis statinio užbaigimo procedūroms įvykdyti.
Galiausiai, statybos techninės priežiūros neorganizavimas gali sukelti problemų ginče su statybos rangovu, jeigu būtų nustatyti darbų trukumai, kiltų žala ir panašiai. Šios pareigos nevykdymas visiškai nepašalina rangovo atsakomybės, bet sprendžiant tokį ginčą teisme, atsakomybė būtų paskirstyta abiem - tiek rangovui, tiek ir pačiam užsakovui.
Techninės priežiūros įsigijimo būdai modernizuojant daugiabutį
Techninė daugiabučio namo atnaujinimo įgyvendinimo priežiūra gali būti įsigyjama dviem būdais. Modernizuojant daugiabutį techninės priežiūros įsigijimu turi pasirūpinti namo valdytojas. Pavyzdžiui, bendrijos pirmininkas.
„Techninė daugiabučio namo atnaujinimo įgyvendinimo priežiūra gali būti įsigyjama dviem būdais, - sako Būsto energijos taupymo agentūros (BETA) Projektų įgyvendinimo kokybės priežiūros skyriaus vedėjas Edvardas Petrauskas - Dažniausiai šios paslaugos perkamos per Centrinės perkančiosios organizacijos elektroninį (CPO) katalogą.
BETA specialistas pabrėžia, jog vykdant pirkimus labai svarbu laikytis nustatytų taisyklių ir skaidrumo: „Jei pirkimus vykdo perkančioji organizacija, viešieji pirkimai turi būti vykdomi griežtai laikantis Viešųjų pirkimų įstatyme numatytų būdų. Ši procedūra nėra sudėtinga, tačiau reikalauja atidumo, pastebi BETA specialistė.
„Iš pradžių CPO elektroniniame kataloge išsirenkama paslaugų kategorija atsižvelgiant į projekto vertę, po to - išrenkama perkama paslauga, atsižvelgiant į paslaugų specifikaciją. Taip pat nurodomas statybos objekto priežiūros tipas, atnaujinto varžymosi trukmė - ne mažiau kaip dvi pilnos darbo dienos, kontaktiniai asmenys ir atsiskaitymo už paslaugas terminas - ne mažiau kaip 60 kalendorinių dienų. Kataloge taip pat reikia nurodyti ir daugiabučio duomenis bei pateikti techninio projekto elektroninę kopija arba investicijų plano elektroninę versiją“, - pasakoja E.
Pašnekovė pastebi, jog techninis projektas turi būti įkeltas suarchyvuotas (.zip) vienoje archyvinėje byloje. Kai užsakymas pateikiamas, laukiama, kol bus pateikti pasiūlymai iš paslaugos tiekėjų. Tai taip pat vyksta CPO kataloge.
„Pateikti pasiūlymai techninei objekto priežiūrai vertinami pagal mažiausios kainos kriterijų. Įgyvendinus pirkimus per CPO katalogą, po sutarties pasirašymo, ją reikia pateikti BETA specialistams. Įsigijus techninę priežiūrą kitais būdais, sutartis pateikiama BETA prieš pasirašant.
„Jei paslaugos perkamos ne per CPO elektroninį katalogą, o kitais būdais, prieš sutarties pasirašymą, BETA turi įvertinti tiekėjo pateiktus dokumentus ir jiems pritarti.
Rangovo teisės ir pareigos
Statybos įstatyme įtvirtinta, kad vykdant statybas Lietuvos teritorijoje privaloma statinio statybos techninė priežiūra. Kalbant apie statybos techninės priežiūros vykdymą, įstatyme numatyta, jog rangovas turi teisę atlikti kitų statybos dalyvių funkcijas, išskyrus paties statomo statinio statybos techninę priežiūrą ir šio statinio bei jo projekto ekspertizę.
VšĮ „Būsto energijos taupymo agentūra“ (BETA) duomenimis, remiantis pastarųjų kelerių metų rangos darbų pirkimų statistika, 90 proc. rangos darbų nuperkama su projektavimu. Atsakymas labai aiškus - kuomet rangos darbai yra perkami su projektavimu ir techninį darbo projektą rengia tas pats rangovas, pagal Statybos įstatymą statybos techninės priežiūros vykdyti jis negali.
Mokestis už eksploataciją: ką tai reiškia?
Lietuvių kalbos žodynas terminą „eksploatacija“ paaiškina taip: „įmonės mechanizmų, kelių, įrenginio ir kitų objektų naudojimas“. Ukmergės miesto gyventojai, gavę sąskaitas iš UAB „Ukmergės butų ūkis“, mokestiniuose lapeliuose mato mokestį „už eksploataciją“. Tai anaiptol nereiškia, kad jie turi mokėti už „objektų naudojimą“.
Mokestis už eksploataciją iš tiesų yra mokestis už statinio techninę priežiūrą, kurią, remiantis Lietuvoje galiojančiais teisės aktais, privalo organizuoti statinio naudotojas (naudotojai). Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarką nustato Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.
Statinio priežiūros tikslas - užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Daugiabučio namo techninės priežiūros darbai
Norint užtikrinti anksčiau išvardintus uždavinius, visų pirma reikia įvertinti daugiabučio namo būklę ir nuolatos ją stebėti. Atliekant nuolatinius gyvenamojo namo būklės stebėjimus. Atliekant periodines (sezonines) gyvenamojo namo, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras pavasarį ir rudenį (pasibaigus ir prieš prasidedant pastatų šildymo sezonui). Atliekant gyvenamojo namo statybinius tyrimus, gyvenamojo namo ar jo dalies ekspertizę. Atlieka fiziniai ar juridiniai asmenys, turintys teisę vykdyti esamo statinio tyrimus ar statinio ekspertizę.
Tai anaiptol nėra viskas, kas slepiasi po techninės priežiūros (eksploatacijos) mokesčiu. LR aplinkos ministro įsakymu yra patvirtintas daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas, į kurį įeina jau anksčiau minėtos dvi apžiūros (nuolatinės ir sezoninės), o taip pat ir:
- Namo techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymas
- Privalomųjų namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų planavimas
- Nuotekų šalinimo sistemos priežiūra
- Geriamojo vandens sistemos priežiūra
- Bendrojo naudojimo elektros instaliacijos ir įrenginių, apšvietimo įrenginių priežiūra
- Stogo ir lietaus nuotekų sistemos priežiūra
- Bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, koridorių, rūsių ir kitų) priežiūra
Prie pagrindinių darbų sąrašo yra priskirtas ir reagavimo į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.
Iš išskirtų techninės priežiūros darbų galima matyti, kad darbai dažnai yra atliekami net ne prie namo, kaip pavyzdžiui dokumentacijos tvarkymas ar atnaujinimo darbų planavimas.
Labai svarbu pabrėžti, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų.
Techninė priežiūra yra kur kas lengvesnis darbas dirbant su naujos statybos statiniais, kurie yra statomi remiantis projektais, kur naudojamos tik aplinkos poveikiams atsparios, ilgaamžės, žmogui ir aplinkai nekenksmingos medžiagos, kur gyventojai supranta, kad visi yra atsakingi už bendrojo naudojimo patalpas, jomis rūpinasi ir tausoja.
Daugiabučio priežiūra po modernizavimo
Visai natūralu, kad po daugiabučio modernizavimo pastato priežiūra ir administravimas tampa itin svarbūs, nes nuo jų priklauso tiek pastato būklės išlaikymas, tiek gyventojų patogumas ir finansiniai įsipareigojimai.
Kas atsakingas už renovuoto daugiabučio priežiūrą ir administravimą?
Jei daugiabutis namas turi paskirtą administratorių, jis ir toliau, po pastato atnaujinimo, atlieka šias funkcijas. Administratorius turi organizuoti ir vykdyti namo būklės vertinimą, rengti priežiūros planus. Žinoma, po pastato atnaujinimo kai kurie techniniai sprendimai, pavyzdžiui, nauja šildymo sistema ar vėdinimo sprendimai, reikalauja kitokios priežiūros.
Jeigu name yra įsteigta bendrija, tuomet pastato administravimą ir priežiūrą vykdo bendrijos pirmininkas arba gyventojų išrinktas atstovas.
Modernizuojant pastatą daugiabučiuose dažniausiai atnaujinama ir šildymo sistema, pavyzdžiui įrengiami individualūs šilumos punktai ar termostatiniai ventiliai. Jų priežiūrą gali perimti šilumos tiekėjas.
Po pastato atnaujinimo garantinį aptarnavimą tam tikrą laiką vykdo renovacijos rangovai. Paprastai garantinis laikotarpis trunka 5 metus, tačiau jis gali skirtis, priklausomai nuo atliktų darbų. Jeigu susiduriama su defektais - sienų įtrūkimais, nekokybiškai veikiančia šildymo sistema, administratorius arba bendrija turi kreiptis į rangovą.
Kai kuriais atvejais ir savivaldybė gali turėti įtakos daugiabučio priežiūrai. Pavyzdžiui, jei pastatas buvo modernizuotas su valstybės parama, būtina laikytis tam tikrų priežiūros reikalavimų.
Primename, kad po pastato atnaujinimo patys gyventojai turėtų aktyviai domėtis jo priežiūra. Svarbu suprasti, kad po atnaujinimo daugiabutis reikalauja nuolatinės priežiūros tam, kad būtų užtikrinamas jo ilgaamžiškumas ir tinkamas eksploatavimas.
Turite klausimų? Norite daugiau sužinoti apie būsto renovaciją bei Kauno miesto programą „(R)evoliucija“? Kreipkitės: el.
tags: #renovacijos #technine #prieziura