Renovuotas dviaukštis namas: informacija, patarimai ir įžvalgos

Gražus ir stilingas dviejų aukštų namas - tai neabejotinai daugelio svajonė, kuriai įgyvendinti reikia laiko ir pastangų. Nors ir dažnai populiariausia yra rinktis vieno aukšto namus, dviaukščiai namai taip pat yra dėmesio vertas pasirinkimas, atveriantis dar didesnes galimybes ir pasižymintis aukščiausio lygio komfortu.

Šiame straipsnyje aptarsime dviaukščių namų projektavimo ir statybos ypatumus, palyginsime juos su vienaukščiais namais, išnagrinėsime teisinius aspektus ir pateiksime naudingų patarimų būsimiems statytojams.

Vieno aukšto ar dviaukščio namo pasirinkimas: ką reikia žinoti?

Pirmiausia nuspręskime - statysime arba pirksime vienaukštį ar dviaukštį gyvenamąjį namą. Tačiau vienos tiesos nėra ir kategoriškai teigti, kad vienaukštis namas visada bus patogesnis, o dviaukštis - pigesnis, negalima. Priklausomai nuo aplinkybių tam tikrais atvejais patartina statyti vienaukščius, o kitais - kelių aukštų gyvenamuosius namus.

Neretai dviaukštį žmonės renkasi dėl to, kad nori daugiau erdvės už mažesnę kainą. Taip, dviaukščio namo kvadratinis metras pigesnis, negu vienaukščio, nes mažesnis pamatų ir stogo plotas. Būtent pamatai ir stogas - bene brangiausios namo dalys ir kartu gali sudaryti apie 40 % jo kainos, tad rinkdamasis dviaukštį už tą pačią sumą gali pasistatyti arba nusipirkti didesnį namą.

Faktas, kad tokio pat dydžio vienaukščio ir dviaukščio pastato užimamas žemės plotas skirsis, sufleruoja, kad pamatų įrengti reikės daugiau būtent vienaukščiame name, kurio ir stogo plotas bus didesnis. Priklausomai nuo sklypo inžinerinių geologinių sąlygų ir naudojamų statybinių medžiagų, kainų skirtumas gali būti ganėtinai didelis.

Dviaukščio namo privalumai:

• Erdvė ir funkcionalumas: Dviaukštis namas leidžia efektyviau išnaudoti sklypo plotą ir sukurti daugiau privačių zonų kiekvienam šeimos nariui.
• Geresnis vizualinis ryšys su aplinka: Aukštesnis namas turi geresnį vizualinį ryšį su aplinka - ne tik iš vidaus, kuomet galime apžvelgti tolimesnes apylinkes, bet ir iš išorės. Jis atrodo išraiškingiau ir yra labiau pastebimas iš gatvės, nei prie žemės prigludęs vienaukštis pastatas.
• Potencialas tapti pagrindiniu būsto akcentu: Tinkamai parinkus laiptų vietą ir konstrukciją, gražiais laiptais blankiam interjerui galime suteikti ypatingo žavesio.

Dviaukščio namo trūkumai:

• Didesnė kaina: Dviaukščių namų trūkumais būtų galima išskirti pagrinde didesnę kainą ir sudėtingesnį bei ilgesnį projekto įgyvendinimą. Taigi, dviaukščiai namai paprastai reikalauja gerokai daugiau išlaidų ir laiko, nei vienaukščiai namai.
• Laiptai: Pagrindinis vietos rijikas dviaukščiame name yra laiptai. Pirmame aukšte juos galima įsprausti gyvenamosios erdvės kampe, tačiau racionaliai panaudoti erdvę po laiptais pavyks ne visada. O antrame aukšte būtinai reikės laiptų aikštelės, kuri gali užimti beveik tiek pat vietos kaip vidutinio dydžio kambarys. Jokios kitos funkcijos ji neatlieka, bet šis plotas jums kainuos. Laiptams ir atitvarams įrengti taip pat reikės pinigų. Be to, laiptai yra didesnės rizikos zona.

Sklypo ypatumai ir namo dydis

Todėl svarbiausia, rengiant projektą ir planuojant patalpas, atsižvelgti į turimą sklypą - jo vietą (mieste ar vienkiemyje), dydį, formą (siauras ir ilgas, ar kvadratinis), orientaciją ir supančią teritoriją (išilgai gatvės ar su vaizdu į ežerą), gretimą užstatymą (tankiai apsuptas kitų statinių ar esantis miške) ir pan. Todėl, jeigu turite mažesnį nei 6 arų sklypą, vieno aukšto namą jame įtalpinti iš tiesų bus sunku - maksimaliai išnaudojus tokio sklypo užstatymo plotą, gyvenamasis namas jame užims trečdalį viso žemės ploto.

Be abejo, dar vienas svarbus veiksnys, tai pageidaujamas namo dydis arba, kitaip tariant, kelių asmenų šeima jame gyvens. Galbūt vieni pasitenkintų ir 80 kv.m. dydžio nameliu, tačiau optimalus orientacinis 4 asmenų šeimos namo bendras plotas siekia 150-250 kv.m.

Yra žmonių, kurie statydamiesi gyvenamąją namą, klaidingai įsivaizduoja, kad išsikraustę su visa šeima iš 56 kv.m. buto į 120 kv.m. ploto individualų namą, jame turės užtektinai vietos. Deja, neilgai trukus paaiškėja, kad vietos vis dėlto trūksta, mat nebuvo numatyta pakankamai erdvės įvairiems buities rakandams ir pamažu prie esamo gyvenamojo namo pradedami lipdyti sandėliukai, pašiūrės ir pan.

Dviaukščio namo projektavimas ir patalpų išdėstymas

Įžengęs į vienus namus iš karto jauti, kad juose ankšta, o įžengęs į kitus - kad erdvu. Nė vienas nenorime papildomai mokėti už neracionaliai naudojamus kvadratinius metus, tačiau baimindamiesi, kad name bus ankšta gyventi, pamirštame, jog svarbesnis yra ne jo bendras, ne formaliai „naudingas“ plotas, į kurį įskaičiuojami visi koridoriai, laiptų aikštelės ir užkaboriai, o iš tiesų naudingas plotas: holas arba tambūras, gyvenamoji erdvė, virtuvė, miegamieji, drabužinė, san. mazgai.

Kaip manote, kam reikalingas ilgas koridorius, kuris būna daugelyje standartiškai suprojektuotų namų. Jei namas suplanuotas neracionaliai, jo būtinai reikia, nes kitaip nepateksite nei į kambarius, nei į virtuvę, nei į san. mazgą. Tačiau tai tik formaliai „naudingas“ plotas. Norint jo išvengti, reikia tinkamai išdėstyti visas namo patalpas. Jokių laiptų, kuo mažiau koridorių, kurie neprideda patogios ir tikrai naudingos erdvės, bet didina bendrą plotą ir namo kainą. Tačiau pasiekti bet kurią namo vietą turi būti patogu.

Būtent tokiu principu vadovaujamės kurdami bendro architektūros stiliaus „Lapino namų“ koncepciją. Pagal ją „Bičiulių terasose“ ar „Vilniaus kalvose“ statomų vienaukščių skirtingo dydžio namų bendras bruožas - maksimaliai naudingai panaudotas kiekvienas kvadratinis metras.

Teisiniai aspektai ir apribojimai

Statant individualų gyvenamąjį namą Lietuvoje, būtina atsižvelgti į daugybę reikalavimų, pradedant nuo žemės sklypo paskirties ir baigiant statybos leidimais bei atstumais iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Taip pat svarbu žinoti, ar sklype galima statyti dvibutį namą ir kokie reikalavimai jam taikomi.

Žemės sklypo paskirtis ir apribojimai

Prieš pradedant statybas, svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti gyvenamąjį namą. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, gali tekti keisti jo paskirtį į namų valdą. Tačiau tai ne visada įmanoma, ypač jei sklypas yra mažesnis nei 2 ha.

Be to, sklypui gali būti taikomi įvairūs apribojimai, pavyzdžiui, jei jis yra geomorfologiniame draustinyje ar netoli kelio. Tokiais atvejais gali būti nustatytos apsaugos zonos, kurios riboja statybos galimybes.

Statybos leidimai ir projektai

Norint pradėti statybas, dažnai reikalingas statybos leidimas. Tačiau kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, statant nesudėtingą statinį iki 50 kv. m ploto, leidimo gali ir nereikėti. Vis dėlto, net ir tokiu atveju gali būti reikalingas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią.

Jei planuojama rekonstruoti esamą pastatą, pavyzdžiui, pakeisti stogą ar padidinti plotą, taip pat gali būti reikalingas leidimas. Svarbu pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiu atveju, nes jie gali skirtis priklausomai nuo statinio tipo ir dydžio.

Atstumai iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių

Statant namą, svarbu laikytis atstumų iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Pavyzdžiui, nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio. Taip pat yra apribojimai statybai prie upių ir ežerų, pavyzdžiui, pakrantės apsaugos juostoje galima statyti tik nedidelius statinius.

Sklypo užstatymo tankumas

Svarbu nepamiršti, kad pagal įstatymą užstatymo plotas negali viršyti 35% sklypo ploto. Jei sklypas tik 6a, tai bus leidžiamas mažas užstatymo plotas, vargu ar tilps du namai. Galima statyti ir sujungus, ir atskirai.

Visuomenei svarbūs pastatai

Galiojančiame statybos techniniame reglamente numatyta, kad visi vienbučiai ar dvibučiai gyvenamieji namai, kurių bendras plotas viršija 200 kvadratinių metrų, priskiriami visuomenei svarbių pastatų rūšiai. Tokia klasifikacija taikoma ne tik naujai statomiems, bet ir rekonstruojamiems namams, jei po rekonstrukcijos jų bendras plotas viršija tuos pačius 200 kvadratinių metrų.

Jei statomas bent kiek erdvesnis namas 4 asmenų šeimai su antžeminiu garažu dviem automobiliams, toks 200 kvadratinių metrų bendras plotas yra labai nesunkiai pasiekiamas. Dar lengviau jį viršyti statant dvibutį namą.

Projektiniai pasiūlymai ir viešinimas

Jei vienbutis ar dvibutis namas pagal aukščiau pateiktą aprašymą priskiriamas visuomenei svarbiems pastatams, prieš rengiant techninį projektą teks parengti projektinius pasiūlymus, patvirtinti jų rengimo užduotį, derinti Miesto plėtros departamente ir kitose institucijose. Taip pat turės būti rengiamas viešas susirinkimas, apie kurį prieš tai reikės paskelbti sklype įrengtame informaciniame stende arba kaimynams siunčiant registruotus laiškus.

Galiausiai parengus viešinimo procedūrų įvertinimą ir jį įkėlus į informacinę sistemą „Infostatyba“, teks vėl kreiptis į Miesto plėtros departamentą, kad šis pritartų projektiniams pasiūlymams.

Dvibučio namo ypatumai

Nors miestuose gyventojų skaičius auga, dažno lietuvio svajone lieka nedidelis, patogus namukas. Dvibučių namų projektai rinkoje populiarūs dėka savo patogumo, ekonomiškumo, kainos, geros lokacijos. Tačiau, perkant ar statant dvibutį namą, svarbu žinoti teisinius ir praktinius aspektus, kad išvengtumėte nesklandumų ateityje.

Kas yra dvibutis namas?

Dvibutis namas - tai du namai, kurie yra sujungti. Yra žemės sklypas, ant kurio stovi dvibutis namas - du namai, kurie turėtų būti sujungti tarpusavyje. Ant to žemės sklypo lyg ir negali stovėti du atskiri namai.

Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.

Įprastai dviejų butų gyvenamasis namas pasižymi nesudėtingais konstrukciniais sprendimais, pastatytas iš ilgaamžių ekologiškų medžiagų. Tinkamai sublokuoti dvibučiai pastatai optimaliai izoliuoja šilumą, drėgmę, taip pat išsiskiria savo puikia garso izoliacija - nesigirdi jokių pašalinių garsų iš skirtingų butų.

Statybos reikalavimai ir apribojimai dvibučiam namui

Svarbu išsiaiškinti, ar yra kokie atstumo, priesgaisriniai reikalavimai statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros. Bei nuo kaimynu pravaziuojamo kelio. Taip pat svarbu žinoti, kokios energetinės klasės pastatas gali būti statomas sklype ir ar galima statyti vasarnamį, pritaikomą gyventi ištisus metus.

Jei įvažiavimas yra nuo regioninio kelio, reikia užtikrinti, kad būtų palikta pakankamai vietos pravažiuoti kitiems kaimynams. Taip pat reikia išsiaiškinti, ar galima įsirengti laikiną įvažiavimą nuo regioninio kelio tiesiai į savo sklypą kol vyks statybos.

Statybos užbaigimo problemos

Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc. baigtumo. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.

Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. viso objekto baigtumo. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. baigtumą, ne visada įmanoma įregistruoti visą objektą.

Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. palūkanos.

Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą?

Teisės aktuose nėra numatytas pastato dalių atskiras statybos užbaigimas, tad turite daryti viso pastato statybos užbaigimą. 100 proc. pastatą galima priduoti tik kai bus įrengti abu butai. O dalinį pridavimą galit pridavinėti kada norit.

Dvibutis namas yra vienas pastatas, jis parengtas vienu projektu bei jam išduotas vienas statybos leidimas, todėl jis turi būti priduodamas kaip vienas daiktas. Kai priduosite namą, bus galima atskirai registruoti ir užbaigtus butus.

Ką daryti, jei kaimynas delia statybas?

Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.

Jei susidūrėte su situacija, kai kaimynas nepradeda įrengimo darbų ir negalvoja apie pastato baigtumo reikalus, kreipkitės į banką ir paaiškinkite situaciją. Bankas gali paprašyti oficialaus paaiškinimo, kodėl negalite priduoti namo. Paaiškinimą gali parašyti statytojas arba vystytojas.

Dokumentai, kurių reikalaukite iš vystytojo

Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.

Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.

Patarimai būsimiems statytojams

Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio. Teoriškai 7a sklype yra galima sublokuotų namų statyba. Reikia gilintis į situaciją. Priklauso nuo daugelio faktorių - yra mieste ar rajone, kas parašyta detaliajame plane ir t.t. Vilniaus m. tokio ploto sklype galite statyti, kad ir 2 dvibučius namus.

Privaloma laikytis teritorijų planavimo dokumentų (detaliųjų planų, specialiųjų planų, bendrųjų planų) nustatyti užstatymo zonų. Jei dvibučio namo bendras vidaus plotas viršija 300m², tai toks statinys yra įtrauktas į visuomenei svarbių statinių sąrašą, būtinos viešinimo procedūros.

Taigi, žinant tik sklypo plotą negalima pasakyti, ar leidžiama statyti dvibutį gyvenamąjį namą ar negalima. Pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymą, statant naują Namą, jam skirtas sklypas (ar jo dalis) negali būti mažesnis kaip 400 m2. Taip pat svarbu atsižvelgti į žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisykles.

Tikimės, kad ši informacija padės jums priimti teisingą sprendimą renkantis dviaukštį namą ir sėkmingai įgyvendinti savo svajonių būstą.

tags: #renovuotas #dviaukstis #namas