Lietuvos Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga

Šiandieninėje Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje stebimi aktyvūs pokyčiai, kurie atspindi tiek būsto, tiek komercinio turto segmentų tendencijas. Šiame straipsnyje apžvelgiamos kainų dinamikos, investicijų srautai ir nauji plėtojamų projektų pavyzdžiai, leidžiantys susidaryti išsamų vaizdą apie dabartinę situaciją rinkoje.

Būsto Rinkos Kainų Pokyčiai

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI) duomenimis, fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų spalio mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 9,9% (2025 metų rugsėjį metinis augimas siekė 9,5%).

2025 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,7%, 1,0%, 0,3% ir 0,7% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė:

• Vilniuje - 2.871 Eur (+21 Eur/m²)
• Kaune - 2.023 Eur (+21 Eur/m²)
• Klaipėdoje - 1.869 Eur (+6 Eur/m²)
• Šiauliuose - 1.250 Eur (+8 Eur/m²)

Tuo tarpu Panevėžyje užfiksuotas 0,1% butų kainų sumažėjimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.217 Eur (-2 Eur/m²).

Per metus (2025 metų spalio mėnesį, palyginti su 2024 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 9,5%, Kaune - 12,1%, Klaipėdoje - 9,1%, Šiauliuose - 9,5% ir Panevėžyje - 8,7%.

2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 7,4%, Kaune - 10,5%, Klaipėdoje - 8,2%, Šiauliuose - 8,4% ir Panevėžyje - 9,6%.

„Šių metų spalį šalies būsto rinkos aktyvumas priartėjo prie rekordinių aukštumų. VĮ Registrų centro duomenimis, Lietuvoje per mėnesį buvo įsigyta beveik 5.000 būstų ir tai yra geriausias mėnuo nuo 2021 metų bei vienas rezultatyviausių mėnesių per visą šalies istoriją.

„Šalies būsto rinkai išlaikant teigiamus aktyvumo rodiklius, būsto kainų augimo tempas didmiesčiuose toliau didėja. VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų rugsėjį šalyje namų ir butų įsigyta 16 proc. daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Apskritai, būsto rinka jau daugiau kaip metus yra atsigavimo fazėje ir rinkoje susiformavo teigiami tiek pardavėjų, tiek ir pirkėjų lūkesčiai, o metinis butų pardavimo kainų augimo tempas pasiekė aukščiausią lygį nuo 2023 metų vidurio.

„Šalies būsto rinka šiuo metu išgyvena savo aktyviausią periodą per pastaruosius trejus metus. Būsto paskolų palūkanos yra sugrįžusios į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį ir bendras skolinimosi mastas pasiekė dar anksčiau nematytas apimtis. Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma šių metų liepos mėnesį sudarė 3,64%, o per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų suma pirmą kartą istorijoje viršijo 300 mln. eurų ribą (323 mln. eurų).

Apibendrinant, galima teigti, kad būsto rinkoje vyrauja augimo tendencijos, kurias skatina tiek teigiami pirkėjų lūkesčiai, tiek palankios skolinimosi sąlygos.

Vilnius išlieka brangiausias miestas Lietuvoje pagal būsto kainas. Vidutinė buto kaina sostinėje lapkritį siekė 209 327 €, o vidutinė kvadratinio metro kaina - 3 338 €/m². Tendencijos: aktyvių būstų skaičius kyla, kainų vidurkiai taip pat nekrenta. Kaunas išlaiko poziciją kaip ženkliai pigesnė alternatyva Vilniui. Vidutinė buto kaina čia - 134 991 €, o kvadratinio metro kaina - 2 297 €/m². Nepaisant sezoniškumo, Palangos nekilnojamojo turto rinka lapkričio mėnesį parodė stebėtiną stabilumą. Vidutinė buto kaina išaugo iki 197 009 €, o vidutinė kvadratinio metro kaina - 3 776 €/m². Skaičiai rodo, kad tiek Vilnius, tiek Kaunas, tiek Palanga turi savų, unikalių privalumų.

"Swedbank" skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti 64 kv. m. dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo kiek mažiau nei dviem kvadratiniais metrais. Tuo metu Klaipėdoje gyventojų įperkamumas yra geriausias tarp didžiųjų miestų ir siekia apie 91 kv. m. Kaune būsto kainos augo sparčiau nei atlyginimai, tad būsto įperkamumas net šiek tiek sumažėjo, tačiau yra didesnis nei sostinėje ir siekia beveik 89 kv. m.

Ekonomistai pripažįsta, kad ateinančiais metais perspektyvoje būsto įperkamumui neigiamą įtaką darys įsibėgėjantis būsto kainų augimas. „Būsto rinkoje besitęsia klestėjimo etapas - visgi, išaugusi paklausa lemia ir greičiau besistiebiančias kainas. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad rugsėjį butai sostinėje buvo net 11 proc. brangesni nei prieš metus, Kaune augimas buvo dar spartesnis ir viršijo 17 proc., o Klaipėdoje siekė 16 proc. Įsibėgėjantį būsto brangimą rodo ir Registrų Centro bei skelbimų duomenys. Nepaisant didelio neparduotų butų skaičiaus pirminėje rinkoje, dėl vis dar žemo įperkamumo, gyventojų dėmesys dažnai krypsta į antrinę rinką, tad čia pamažu matome ir didesnį spaudimą kainoms. Skaičiuojame, kad senesnės statybos būstai šiuo metu sudaro apie 70 proc. visų sandorių. Taigi, sparčiau augančios kainos lemia ir lėčiau augantį ar net mažėjantį būsto įperkamumą“, - tendencijas NT rinkoje komentuoja „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė.

Būsto įperkamumas Vilniuje išlieka žemiausias tarp Baltijos valstybių. Taline gyventojai vidutiniškai gali įpirkti beveik 69 kv. m., o Rygoje, dėl itin didelio senų ir nerenovuotų daugiabučių skaičiaus, net 110 kv. m. Pirminėje rinkoje rygiečių galimybės gerokai kuklesnės - ten vidutines pajamas gaunanti šeima įperka vos 57 kv. m.

Nuo praėjusių metų pabaigos išaugęs rezervacijų bei sandorių skaičius lėtėjimo ženklų kol kas nerodo. Pavyzdžiui, Vilniaus pirminėje rinkoje būsto rezervacijų skaičius yra aukščiausiame lygyje nuo pat 2021 metų. Panašios tendencijos stebimos ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Čia ypač išsiskiria Klaipėda, kur aktyvumą skatina ir rekordines aukštumas siekianti pasiūla. Visgi, paklausą rinkoje skatina ne tik pirmojo būsto ieškantys pirkėjai, bet ir į NT investuoti norintys gyventojai.

„Lietuvos banko duomenys rodo, kad gyventojai šiemet perka ne tik pirmąjį būstą. Paklausa tiek pirmam, tiek paskesniam būstui įsigyti auga tolygiai. Skaičiuojama, kad bent kas trečias sudaromas sandoris Vilniuje šiuo metu yra ne dėl pirmojo būsto. Kitais metais gyventojams nusprendus atsiimti II pensijų pakopoje sukauptas lėšas, dalis jų šiuos pinigus nukreips ir į nekilnojamąjį turtą. Kaip rodo estų pavyzdys, iki 15 proc. visų išsiimtų lėšų gali būti nukreipta būtent į šį sektorių. Tokia papildoma pinigų suma į NT rinką atneš dar daugiau pirkėjų, o tai lems ir kitąmet klestėsiančią NT rinką. Šalutinis to poveikis, žinoma, būtų sparčiau nei atlyginimai augančios kainos bei prastėjantis būsto įperkamumas“, - komentuoja G. Ilekytė.

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose išlieka žemesnė nei istorinis vidurkis. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,8 proc., Kaune apie 5,4 proc., o Klaipėdoje - apie 5,7 procento.

„Pastaraisiais metais pardavimo kainos augo sparčiau nei nuomos kainos. Pavyzdžiui, per pastaruosius tris metus, remiantis Aruodo skelbimų duomenimis, nuomos kaina Vilniuje augo 11 proc., o pardavimo kaina 23 proc. Todėl nuomos grąža Vilniuje pastaraisiais metais mažėjo ir išlieka maždaug procentiniu punktu mažesnė už istorinį vidurkį. Dabartinė nuomos grąža prilygsta ilgalaikių vyriausybių obligacijų pajamingumui, o Europos rinkose galima rasti nemažai įmonių siūlančių ir stabiliai didesnę dividendų grąžą. Vis tik panašu, kad šiuo metu ne nuomos grąža, o toliau sparčiai augsiančių kainų lūkestis yra lemiantis veiksnys investuoti į būstą“, - komentuoja N. Mačiulis.

Būsto įperkamumas augo lėčiau ne tik dėl paspartėjusio kainų augimo, bet ir nebemažėjančių ECB palūkanų. Su būsto paskolomis dažniausiai siejamas 6 mėnesių Euribor vasarą pasiekęs 2 proc. nuo to laiko net šiek tiek paaugo ir šiuo metu siekia 2,1 procento. Ekonomistų nuomone, palūkanų mažinimo ciklas artėja prie pabaigos. „Šiuo metu rinka nebesitiki, kad ECB mažins bazines palūkanas.

Komercinio NT Investicijos

Darius Tumas, „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas, teigia, kad šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.

Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato.

Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.

Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių - vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.

Šiandien galite investuoti Vykdomas Kvartalas "Saulės Kalva ", Klaipėda Surinkta: 100 000 € Tikslas: 100 000 € Metinės palūkanos 10% - 12% Investuotojai 13 LTV 35% Rizikos grupė A- Mėnesiai 6 Užtikrintumo priemonė Nekilnojamojo turto įkeitimas SUŽINOTI DAUGIAU Šiandien galite investuoti Kvartalas "Saulės Kalva ", Klaipėda Papildomos paslaugos Jūsų patogumui Nauji projektai Modernus slėnis PARDUODAMI NAUJOS STATYBOS A+ KALSĖS NAMAI SU DALINE APDAILA. GALIMA RINKTIS TIEK IŠ SUBLOKUOTŲ, TIEK IR IS ATSKIRAI STOVINČIŲ NAMŲ.N... Žiūrėti SLĖNIO APARTAMENTAI Projektas „Slėnio apa...

Nauji Nekilnojamojo Turto Projektai

Lietuvos NT rinkoje aktyviai veikia įvairūs vystytojai, siūlantys platų spektrą gyvenamosios ir komercinės paskirties projektų. Štai keletas pavyzdžių:

• Žirgų g. UAB „Rinvest“: Nekilnojamojo turto vystytoja, sėkmingai plėtojanti gyvenamosios paskirties pastatų projektus, kuriuose ypatingą dėmesį skiria gyvenamajai aplinkai - ją kaskart stengiasi maksimaliai pritaikyti klientų gyvenimo būdui.
• Jankiškių g.: Namai be nuobodulio. Kurti „pilkus namus” yra nuobodu tarsi skaityti plytos instrukciją. Tai ne apie mus. Esame vystytojai, turintys aiškią veiklos filosofiją (principus), todėl galintys pasiūlyti būstą, kuris Jus įkvėps kasdienybės rutinoje.
• Eišiškių pl. „Tarptautinės investicijos“: Jau nuo 2018 m. sėkmingai vystome ir valdome nekilnojamąjį turtą, kuriame vertę savo klientams sostinėje ir pajūryje. Mūsų specializacija - NT nuoma ir pardavimas. Siūlome tik kruopščiai atrinktus projektus - nuo modernaus būsto mieste iki išskirtinių objektų prie jūros.
• Aukštaičių g.: Jau 13 metų prisidedame prie veržlaus Vilniaus pokyčių ir kuriame rūpestingai apgalvotus namus. Per šį laikotarpį užaugome ir mes, ir mūsų vertybės, pakilo kartelė ir siekis kurti dar geresnius ir patogesnius namus. O rūpestis ir atsakingas požiūris į plėtojamus projektus visada buvo ir bus mūsų prioritetas.
• Lvivo g. #CitusDNR: Dar vos prieš kelis metus tebuvome NT plėtros kompanija. Šiandien esame išskirtinių būsto projektų bei lanksčių sprendimų verslui generatoriai ir įgyvendintojai, miestų miestuose kūrėjai, interjerų magai.

Vystytojai siūlo įvairius projektus, pritaikytus skirtingiems poreikiams ir gyvenimo būdams.

Kiti Projektai:

• Pilaitės namai: Tai naujas, pilnai išvystytas kvartalas, kurį sudaro 39 kotedžai, kiekvienas su nuosavu sklypu, mažaaukštis daugiabutis bei planuojama ugdymo įstaiga.
• Vilniaus Džiazas: Tai būsto projektas, keičiantis Senamiesčio prieigas ir harmoningai įsiliejantis į istorinį Vilniaus centrą - vos kelios minutės iki Aušros vartų, Barbakano kalno.
• Horizontai: Modernus, funkcionalus ir tvarus kompleksas, orientuotas į tarptautinį 15 minučių koncepto standartą - tokį kvartalą, kuris būtų patogus ir gyventi, ir dirbti bei atitiktų visus modernaus miestiečio poreikius.
• Gardino 22: Sukurtas tvariai ir su didele pagarba aplinkai, nedidelis 15 butų daugiabutis, vystomas žmogui, norinčiam jausti ryšį su gamta.

Nauji NT Projektai:

• Namai, kuriuose laikas paklūsta tau.
• Sodų g., Čiukiškės, Trakų r. Čia kiekvienas atras savo gyvenimo ritmą.
• Kunigiškių g. 3.
• Ateities g. Vilniaus r. Gyvenimo kokybė, kurią verta patirti.
• Naujoji Vilnia, Linksmoji g. S. Iš standartinių rėmų išeinantis projektas, kuriame dešimt individualių namų atskleidžia viską, ko tik galima tikėtis iš svajonių būsto.
• Lukšinės g. Išskirtinės architektūros 8-ių individualių namų kvartalas Vilniuje.
• Pagudės g. Vilniaus r. "Gyvenkim29" - tai šiuolaikinės architektūros projektas, kuris Jūsų komfortui Vilniaus Pilaitės rajone statomas patikimo ir ilgametę patirtį turinčio vystytojo.
• M. Mažvydo g.

Nekilnojamas turtas gali būti skirstomas į dvi dideles kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį.

Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas, į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.

Gyvenamasis Nekilnojamas Turtas

Gyvenamasis nekilnojamas turtas gali būti:

• Butai
• Individualūs gyvenamieji namai
• Sodybos
• Kotedžai
• Vasarnamiai ir taip toliau.

Komercinis Nekilnojamas Turtas

Komercinis turtas savo ruožtu yra dviejų rūšių - tai turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai:

• Sklypai
• Patalpos ir panašiai.

tags: #rinka #nekilnojamas #turtas