Nekilnojamojo turto rinka Kėdainiuose: kainų pokyčiai, pasiūla ir perspektyvos

Nekilnojamasis turtas išlieka svarbiu saugumo faktoriumi kiekvienam žmogui, o nuosavas stogas virš galvos - daugelio siekiamybė. Šiame straipsnyje apžvelgiama nekilnojamojo turto rinka Kėdainiuose, aptariant kainų pokyčius, pasiūlą, paklausą ir ateities perspektyvas.

Kėdainių senamiestis. Šaltinis: 15min.lt

Kainų Augimas Kėdainiuose

Pirmąjį šių metų pusmetį Kėdainių rajone nekilnojamasis turtas buvo perkamas kur kas aktyviau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu, o butų kainos šiame vidurio Lietuvos mieste augo sparčiau nei visoje Lietuvoje. Per metus butų kainos visoje Lietuvoje augo apie 10 proc., o Kėdainiuose - net 20-25 proc. Tuo tarpu namų kainos išliko stabilios.

Lietuvoje vidutinė butų pardavimo kaina pirmąjį šių metų pusmetį siekė beveik 2 000 eurų už kv. m, o Kėdainiuose - 777 eurus už kv. m. Gyvenamųjų namų kainos šalies mastu siekė 1 036 eurus už kv. m, o Kėdainiuose - 384 eurus už kv. m.

Kėdainietė Lina pasakoja: "Mes buvome nusprendę už 2 kambarių butą (kuriam būtų jau nereikalingas remontas) nemokėti daugiau nei 35-40 tūkst. eurų. Dar prieš metus tai atrodė realu, o šiandien tikrai netilptume į šį biudžetą. Jos pamažu kilo visada, kaip ir visoje Lietuvoje." Kėdainiuose kainos šoktelėjo šią vasarą. Prieš metus 1 kv. m kaina vidutiniškai buvo apie 500-600 Eur, o dabar - 700 ir net 1 000 Eur už 1 kv. m. Tokios kainos populiariausiuose rajonuose ir miesto centre. Jei butas be remonto, 1 kv. m kaina dabar apie 700 Eur.

Labiausiai, pasak moters, ją stebina šiek tiek paremontuotų, populiariuose rajonuose esančių butų kainos. Kainos dabar siekia net 70 tūkst. Eur (už 2 k. butą). Prieš kelis metus tokį pat butą buvo galima nusipirkti už 35-50 tūkst. Eur. Dar vasarą tikrai buvau radusi neblogų 2-ų kambarių butų už 35-40 tūkst. Eur miesto centre. Kainos labai pamažu kyla tik rajone, kėdainiečių vadinamame „garadoku“. Čia visad buvo ir yra pigiausi butai: 1 kv. m kaina - iki 600 Eur.

Kėdainių NT kainų palyginimas

Pasiūla ir Paklausa

Pasak brokerės, būstą be paskolos dažniausiai įsigyja žmonės, pardavę nekilnojamąjį turtą po paveldėjimo, dovanojimo ar senai įgytą. Tuo tarpu jaunesni pirkėjai dažniau renkasi banko paskolas, nes jų finansinės galimybės sukaupti visą sumą yra mažesnės. Per šių metų pirmąjį pusmetį Kėdainių rajone įregistruota 225 butų, 93 gyvenamųjų namų ir 595 žemės sklypų sandoriai.

Per ilgus metus, pašnekovės teigimu, butų pasiūla Kėdainiuose visai nepasikeitė. Pastatytas tik vienas daugiabutis, tad ir pasiūla liko tokia pati maža. Šią vasarą pastebėjau visišką sąstingį, tikrai buvo labai sumažėjęs parduodamų butų kiekis. Tuo metu rugsėjo mėnesį pasiūla labai išaugo (būdavo 100-110 butų skelbimų NT puslapyje). O šiuo metu vėl stebiu mažą pasiūlą (apie 70 butų per visą rajoną, populiarioje NT svetainėje). Jos teigimu, apie nuosavus namus mažai ką galinti pasakyti, tik stebi, kad namas ar butas miesto centre kainuoja panašiai. Dauguma pirmą būstą perkančių žmonių renkasi 1-3 kambarių butus, nes kaina dažnai tampa pagrindiniu kriterijumi - jauni žmonės paprastai turi mažiau santaupų ir mažesnes skolinimosi galimybes.

MB „Rask namus“ NT ekspertas/įmonės direktorius Dalius Macinavičius teigė, kad pokyčius NT rinkoje stebi kas savaitę ir juos fiksuoja. 2021 metų pabaigoje Kėdainių mieste butų pardavimo vidurkis buvo 29 butai per mėnesį, 2020-aisiais - 22. Jis juokauja, kad per penkerius darbo metus NT rinkoje pastebėjęs, jog pirkėjai niekada neranda ką pirkti, bet perka. Butų pasiūla mieste svyruoja priklausomai nuo metų laiko: vasarą - daugiau, žiemą - mažiau. Paskutiniais mėnesiais pasiūla yra apie 100 butų, o nuperkama trečdalis. Logiškai mąstant - visus butus žmonės turėtų nupirkti per 3-4 mėnesius, bet taip tikrai nėra - atsiranda vis naujų.

Pasak SEB banko, Kauno regione, kuriam priskiriamas ir Kėdainių rajonas, šiemet per pusmetį suteiktų būsto paskolų suma buvo 19 proc. Šių metų pirmą pusmetį rajone buvo išduotos 44 naujos būsto paskolos, kai pernai tuo pačiu metu - 48. Todėl NT kainos Kėdainiuose labiausiai priklauso nuo vietos ir remonto bute, nuo aukšto (pirmas ir paskutinis aukštai pigiausi, tikriausiai kaip ir kituose miestuose).

Nuomos Rinka

Išaugo nuomos pasiūla. Kad būsto kainos yra stipriai išaugusios, o pasiūla menka, sutinka ir kitas Kėdainiuose dirbantis, bet prisistatyti nenorėjęs NT prekybininkas. O pastaraisiais, 2021 metais, pastebėjome, kad ne tik patys kėdainiečiai, bet ir žmonės iš kitų miestų, pradėjo investuoti Kėdainiuose, nes Palangoje ar Vilniuje jau nebeįperka, todėl už atliekamus 30 ar 50 tūkst. eurų, kuriuos turi sąskaitoje, pirko nekilnojamąjį turtą Kėdainiuose. Dabar tie butai yra skirti nuomai. Tad ir nuomos pasiūla pastaruoju metu Kėdainiuose yra didesnė, nes prieš tai ji buvo labai menka.

D.Macinavičius taip pat pritaria, kad dalis žmonių butus perka ne kaip gyvenamąjį būstą sau, bet nuomai. Turime nuolatinių klientų kėdainiečių, kauniečių bei užsienyje gyvenančių tautiečių, kurie mums teikia užsakymus butams įsigyti kaip investiciją, nuomai. Nuomos kaina priklausomai nuo buto ir vietos gali būti nuo 50 iki 400 eurų per mėnesį, plius komunaliniai mokesčiai. Aišku, tie butai po 50 Eur dažniausiai būna bendrabučiuose ir labai prastos būklės. Stebime tendenciją, kad pirkėjai, gyvenantys mažesniame bute, perka didesnį ir gavę mūsų patarimą to buto neparduoda, o nuomoja ir už gautus pinigus dengia savo būsto paskolą.

Kėdainiečių Pageidavimai ir Tendencijos

D.Macinavičius sakė, jog viską, tik jie sudaro apie 80 proc. visų pirkėjų, likę 20 proc. - kitų miestų, o kartais ir šalių gyventojai. Perkama nuo bendrabučio kambarių iki prabangių būstų, kurių pasiūla Kėdainiuose ypatingai maža, o paklausa tikrai yra. Jei šeima neturi vaikų arba turi vieną, dažniausias pirkinys būna 2 kambarių butas. Vienišiai arba jaunos poros tradiciškai perka 1 kambario butus. Labai įdomi tendencija, kad vyresnio amžiaus žmonės, kurie parduoda savo namus, nori didelių ir erdvių 3-4 kambarių butų, kurių pasiūla šiuo metu tikrai nedžiugina. 2021 metais yra išpirkta labai daug sklypų. Man pačiam kyla didelis klausimas, už ką žmonės statysis namus.

Namų Kainos ir Statybos Ypatumai

NT eksperto pastebėjimu, žmonės renkasi Janušavos kaimą ar sodų bendrijas, kur statosi naujus namus už pigiau nei tai jiems kainuotų renovuoti senus. Namų kainos priklauso nuo to, kokio tipo namas. Tarkim, medinis namas gali kainuoti apie 50-60 tūkst. eurų Janušavos g., Vytauto g. ar Vydūno g. Jeigu namas yra mūrinis, jis gali kainuoti nuo 70 tūkst. iki daugiau nei 100 tūkst. eurų. Žemės aplink namą gyvenamųjų namų kvartaluose paprastai būna standartiškai - iki 20 arų, kartais daugiau, aišku, sodų bendrijose standartas - apie 6 arus.

Nuo 2021 metų pasikeitė statybos įstatymas, kuriame nurodoma, kad dabar naujai statomi namai turi būti nebe A+, bet A++ energetinio naudingumo, tai reiškia, kad turi būti ir saulės baterijos, šildymas iš atsinaujinančių šaltinių, sertifkuotos medžiagos ir t.t. Vien tik statybos įstatymas pabrangina namų statybos kaštus. Bet aš matau, kad statybos vyksta, žmonės statosi patys sau. O žvelgiant į senos statybos namų pardavimus, dabar yra klaustukas, kadangi kainos tikrai yra neadekvačios. Daugeliui jų reikia daryti generalinį remontą - atlikti santechnikos, elektros atnaujinimo, šildymo sistemos darbus. Todėl pasistatyti naują apie 100 kv. m namą yra pigiau nei renovuoti seną, kad ir geroje vietoje.

Derybos ir Brokerių Svarba

Paklaustas, ar būsto pirkėjai derasi, nenorėjęs prisistatyti NT pardavėjas tikino, jog tai daro absoliučiai visi, bet visą laiką sutvarkytą, suremontuotą butą perka pirmiau negu tą, kuriam reikia remonto. Taip pat pastebima, kad kuo toliau, tuo dažniau žmonės būstus perka per brokerius. Rašo jiems įgaliojimus tiek parduoti, tiek nupirkti būstą. Netgi būna tokių atvejų, kai parašo įgaliojimą paimti iš banko paskolą. Jie tiesiog dirba savo darbą, o mes jiems pristatome raktus, dokumentus ir viskas.

D.Macinavičius sakė, jog derybos labai priklauso nuo paties pirkėjo įgūdžių. Dažniausiai patys nemoka derėtis ir būna, kad nieko nenusidera. Kai pirkėjas samdo mus deryboms, tada derybos būna naudingos tik pirkėjui. Yra tekę nuderėti 8 tūkst. eurų nuo prašomos kainos. Pirkėjai, kurie perka su paskola, derasi labai minimaliai. Tie, kurie perka savo lėšomis, derasi iki paskutinio kraujo lašo.

Ateities Įžvalgos

Paprašyti pasidalinti ateities įžvalgomis, NT brokerių ir ekspertų nuomonės kiek išsiskyrė. Nenorėjusio prisistatyti brokerio teigimu, NT kainos bent jau artimiausiu metu kristi neturėtų. Dar daug kas, ypač jaunimas, tikisi, kad kainos kris, bet tai yra didelė klaida. Nematau jokių ženklų, kad jos galėtų kristi. Kol energetikos kainos kyla, jos ir čia kilo ir kils. Jeigu būstą perkate sau, mes visada sakome, kad nėra pigiau nei pirkti šiandien, čia ir dabar. Pažiūrėjus į dešimties ar penkiolikos metų laikotarpį, kreivė visą laiką turi polinkį kilti aukštyn. Tarkim, 2008 metais taip, ta kreivė buvo nukritusi, bet po penkerių ar dešimties metų ji vėl grįžo į ankstesnį ar net dar aukštesnį lygį ir nuosavybės vertė vėl pakilo. Tai yra laiko klausimas. Esmė yra ne sumose (labai dažnai pirkėjai ir pardavėjai maišo sumos ir vertės santykį), bet nekilnojamojo turto vertėje.

Tačiau D.Macinavičius yra kiek kitokios nuomonės. Labai norėtųsi, kad kainos nustotų pūstis. Jau atrodo tuoj tuoj viskas sprogs, bet… kainos auga, kaip grybai po lietaus. Manau, kad tikrai turi pradėti rinka trauktis: bankai giežtina reikalavimus, labiau žiūri į pirkėjo finansus, labai vertina būsto būklę. Taip pat, anot jo, pastebima tendencija, kad pardavėjai vis labiau klimpsta į skolas dėl įvairių situacijų. O su tokiais būstais būna sunku dirbti, nes bankai nenoriai tokius finansuoja. Tenka studijuoji CK (Civilinį kodeksą) ir CPK (Civilinį procesinį kodeksą), įrodinėti bankui, kad tokį turtą nori pirkti pirkėjas ir tai leidžia LR įstatymai. Tenka dažnai derinti tokius sandorius su antstoliais, kreditoriais, pardavėjais ir pirkėjais. Būna daug įtampos, kartais ašarų, kai situacija pasirodo beviltiška. Kai kurie pardavėjai NT atiduoda už dyką, kad tik kas padengtų esančius įsiskolininimus.

Atvirų minčių erdvė Gedimino prospekte („Live Square“). Šaltinis: eika.lt

Savivaldybės Iniciatyvos

Kėdainių rajono savivaldybė vėl atnaujina socialinius būstus. Šie būstai buvo išnuomoti dar iki 2003 metų, tačiau ne socialinio būsto nuomos sąlygomis. Gyventojai išreiškė norą įsigyti du butus P. Kraštiečiai minėtą nekilnojamąjį turtą įsigis už itin patrauklias kainas. Jos svyruoja nuo 1 tūkst. 120 eurų iki 3 tūkst.

Savivaldybės perkamų butų kainos svyruoja nuo 14 tūkst. 500 eurų iki 29 tūkst. 800 eurų. Štai dabar savivaldybė, vykdydama ES projektą „Socialinio būsto fondo plėtra Kėdainiuose“, ketina pirkti šešis naujus socialinius būstus. Būsto kainos svyruoja nuo 14 tūkst. 500 eurų iki 29 tūkst. 800 eurų.

Mokesčių Pakeitimai

Finansų ministerijos parengtos kai kurių mokesčių pataisos galiausiai sulaukė Vyriausybės pritarimo. Parengti pakeitimai atiduoti į Seimo narių rankas, kur jie apsispręsti dėl pritarimo arba nepritarimo siūlymams galės iki liepos pirmosios dienos. Jei Seimas pritars mokesčių reformai, ši įsigalios jau nuo kitų metų.

NT mokesčio apskaičiavimo sistema bus tokia: kiekvienas miestas ar rajonas galės pats nustatyti, kokia jūsų pirmojo būsto vertės dalis nebus apmokestinama. Jei NT vertė viršys neapmokestinamąją dalį, perviršis bus apmokestintas nuo 0,1 proc. iki 1 proc. Tiesa, jei bus apskaičiuota, kad jūsų valdomo NT mokestis sieks iki penkių eurų, jo mokėti apskritai nereikės. Asmenims, kurie turi daugiau nei vieną nekilnojamojo turto objektą, mokesčio apskaičiavimas bus kitoks.

Jei turite papildomą nekilnojamąjį turtą, kurio vertė iki 20 tūkst. eurų - mokestis 0,06 proc., nuo 20 tūkst. iki 200 tūkst. eurų - 0,1 proc., nuo 200 tūkst. iki 400 tūkst. eurų - 0,2 proc., nuo 400 tūkst. iki 600 tūkst. eurų - 0,3 proc., virš 600 tūkst. eurų - 0,5 proc. Verslui skirtas NT bus apmokestintas nuo 0,5 proc. iki 3proc. Šio mokesčio dydį taip pat nuspręs savivaldybė. Apleistiems verslui skirtiems pastatams bus taikomas didesnis 4 proc.

Surinkti pinigai eis į Gynybos fondą, į kurį, jei mokesčių pertvarkai bus pritarta, tikimasi surinkti apie 60 mln. eurų.

Svarbūs Patarimai Nuomininkams ir Nuomotojams

Nekilnojamojo turto rinka šiuo metu yra tokia, kad būsto savininkas gali sau leisti įnoringai rinktis asmenis, kurie gyvens jo bute. Specialistai tikina, kad bendro nusistovėjusio „svajonių nuomininko“ tipažo nėra, kadangi viskas priklauso nuo turto savininko pasaulėžiūros ir anksčiau turėtos patirties nuomojant būstą.

Tačiau reikėtų suprasti ir juos - dažniausiai žmonės savo turtą vertina subjektyviai. Kiekvienas būsimas nuomininkas apie realius mokesčius gali ir turėtų sužinoti apsilankęs šilumos tiekėjo interneto svetainėje. Dažnai būna taip, kad nuomininkai susižavi būsto įrengimu, jo vieta, tačiau realiai neįvertina savo finansinių galimybių, tad po keleto mėnesių yra priversti išsikraustyti. Labai svarbu žodinius susitarimus tarp nuomininko ir nuomotojo perkelti į sutartį, tokiu būdu abi šalys bus garantuotos dėl savo teisių ir pareigų.

Būstą nuomoti oficialiai yra privalu, ir ne tik dėl įstatyminės bazės. Tai svarbu būsto savininkui. Tačiau, vietoje to, kad atgautumėte pinigus už įsiskolinimą, jūs sulaukiate pranešimo, kad nuomininkas iš buto jau išsikraustė, o raktas nuo buto guli jūsų pašto dėžutėje. Ypač svarbu tinkamai užpildyti visus dokumentus tiems, kurie nuomoja būstą Lietuvoje, tačiau patys yra išvykę gyventi į užsienį - o tokios situacijos yra itin dažnos. Turto savininkui, užsiimančiam nuoma, paprasčiausia ir patogiausia būtų pagalbos prašyti nekilnojamojo turto agentų - mat internete rastos sutartys dažnai būna per siauros, neaprėpiančios visų galimų situacijų bei paliekančios galimybę neatsakingam nuomininkui pasprukti, palikus kalną problemų būsto savininkui.

Kėdainių Didžiosios rinkos aikštė. Šaltinis: 15min.lt

tags: #rinkos #aikste #nekilnojamas #turtas