Rumunija, kaip besivystanti Europos šalis, patiria reikšmingų pokyčių nekilnojamojo turto sektoriuje, ypač daugiabučių namų statybos srityje. Nuo istorinių aplinkybių iki šiuolaikinių tendencijų, šis sektorius susiduria su įvairiais iššūkiais ir galimybėmis.
Lietuvos Investicijos į Rumunijos Nekilnojamąjį Turtą
Lietuvos įmonės aktyviai dalyvauja Rumunijos nekilnojamojo turto rinkoje. AB „Hanner“ investuoja beveik 130 mln. litų (37 mln. eurų) į gyvenamųjų namų kompleksą „The Park“ Bukarešte. Iš viso projekte numatyti 4 pastatai su 460 butų. „The Park“ 2013-2014 m. jau investuota daugiau kaip 10 mln. litų - pirmojo etapo metu pastatytas 1 daugiabutis su 69 butais.
„The Park“ yra jau trečias projektas kurį „Hanner“ plėtoja Rumunijoje, 2007 m. buvo baigtas „City Center Residence“ projektas, o 2009 m. Bendrovė „Hanner“ į šio projekto plėtrą planuoja investuoti 30 mln. eurų. „Hanner“ 2016 metasi įsigijo buvusios alaus gamyklos „Grivita“ teritoriją vakarinėje Bukarešto dalyje už 5 mln. eurų. Bukarešte bendrovė „Hanner“ jau anksčiau yra baigusi plėtoti gyvenamąjį kvartalą prie Tineretului parko, taip pat projektus „Carol Park Residence“ ir „City Center“.
„Bukarešte gyvena apie 2 mln. gyventojų, išanalizavę rinką matome, kad gyvenamųjų namų sektoriuje yra nišų, kuriose galima tikėtis sėkmės. Pradėjus pirmojo namo butų pardavimus, prognozės pasitvirtino - per trumpą laiką parduota daugiau kaip 30 proc. butų.
Sandoriu taip pat įsigyti trys 11 tūkst. kv. m ploto saugomais objektais pripažinti pastatai bei daryklos fasado liekanos. Planuojama pastatuose įrengti daugiau nei 6 tūkst. kv. m bendradarbystės (angl. co-working) erdvių, 187 butų ir 31 loftų. Projekte ketina įsikurti kepyklėlės, kavinės, restoranas, bus įrengtos žaliosios ir viešų renginių zonos.
Tuo tarpu Rumunijos sostinėje Bukarešte Lietuvos nekilnojamojo turto bendrovė “Hanner” nuo pernai vidurio pradėjo statyti du gyvenamųjų namų kompleksus - dešimtyje daugiabučių bus įrengta pustrečio šimto butų, kurių bendras plotas sieks 28 tūkst. kv. metrų. Šiemet Lietuvos investuotojai ketina imtis trečio panašaus projekto - į gyvenamųjų namų statybą planuojama investuoti dar apie 30 mln.
Rumunijos Būsto Rinkos Ypatumai
Rumunija išsiskiria dideliu privačių namų skaičiumi pasaulio valstybių kontekste. Eurostato duomenimis, net 96 proc. rumunų gyvena privačiuose, sau arba kitam asmeniui priklausančiuose būstuose.
Visgi vyriausybės vykdoma politika, ekonominiai pokyčiai, ribotos nuomos galimybės ir nemažėjantis socialinis spaudimas įsigyti nuosavą būstą tolydžio keičia per kelias rumunų kartas nusistovėjusią butų savininkų situaciją.
Istorinis Kontekstas ir Nuosavybės Turėjimo Mentalitetas
Žlugus komunistiniam režimui 1990 metais, valstybei priklausė 70 proc. visų būstų Rumunijoje. Vyriausybei inicijavus jų pardavimą, žmonės galvotrūkčiais puolė pirkti butus, kuriuose faktiškai gyveno. Labai dažnai juos pavykdavo įsigyti už itin palankią kainą.
1991 metais 100 tūkst. lėjų buvo ta suma, kurią paprastai tekdavo mokėti už butą. 1994 metais kaip tik tiek kainavo spalvotas televizorius. Tenka pasakyti ir tai, kad po 1996 metų Rumunijos vyriausybė beveik neužsiėmė valstybei priklausančių pastatų statyba. Taigi, nuosavybės įsigijimas savaime tapo priimtina nuostata.
Visuomenei nebuvo priimtina jokia nuosavo būsto alternatyva. „Iš visų pusių buvo brukama nuosavybės turėjimo idėja. Ją diegė tėvai, bankai stengėsi sudaryti patrauklias sąlygas pasiimti paskolą, nekilnojamojo turto plėtros sektoriuje buvo siūloma aibė įvairiausių sprendimų. Visi tik ir kalbėjo apie tai, kaip svarbu bet kokia kaina tapti būsto savininku“.
Pirmųjų Namų Programa
2009 metais Rumunijoje buvo imta vykdyti vadinamoji pirmųjų namų programa. Tuoj pat po visuotinio ekonomikos nuosmukio pradėtos iniciatyvos tikslas buvo padėti būsimiems namų savininkams įsigyti pirmąją nekilnojamąją nuosavybę.
„Programa padėjo atgimti nekilnojamojo turto rinkai, - konstatuoja kredito tarpininkas Dragosas Nichiforas. - Ji ne tik paskatino nekilnojamojo turto plėtotojus, bet ir suteikė žmonėms galimybę pasiimti paskolas, mokant vos 5 proc. dydžio pirminę įmoką.“
Nuomos Rinkos Iššūkiai
Nepaisant pasaulinių tendencijų, Rumunijoje nuoma ir toliau laikoma tik laikinu sprendimu. „Nuoma Rumunijoje nėra reglamentuota jokiais specialiais įstatymais, kuriuose būtų apibrėžtos nuomos atveju suteikiamos teisės ir tenkantys įsipareigojimai, - sako D. Nichiforas. - Tai pagrindinė priežastis, kodėl žmonės nori tapti būstų savininkais.“
Naujų daugiabučių statyba užsiimantys nekilnojamojo turto plėtros sektoriaus dalyviai nuomojamų kompleksų nė nesvarsto kaip galimo verslo modelio. Nuomos kainos yra per žemos, kad investuotos lėšos atsipirktų.
Tvaraus Judumo Sprendimai Turdos Mieste
Rumunijos miestas Turda ieško sprendimų svetur ir kompromisų viduje. Panašiai kaip ir Alytus. Turda, siekdama tvaresnio ir švaresnio miesto, investavo į 30 elektrinių autobusų, o prieš jiems pradedant kursuoti atnaujino infrastruktūrą, sutvarkė miesto gatves.
Turda yra pavyzdys, kaip mažas miestas gali įgyvendinti radikalią ir apdovanojimais įvertintą mobilumo transformaciją. Svarbiausia pamoka - strateginio prioriteto pokyčiai. Be to, Turdos meras pripažino ir komunikacijos problemas - gyventojai nesuprato pokyčių priežasties (pvz., kodėl siaurinamos gatvės).
Vis dėlto, iššūkių netrūksta - transformacijos patinka ne visiems, kelia vairuotojų nepasitenkinimą dėl sunkiau randamų parkavimo vietų ir apsunkinto judėjimo.
Turda susidūrė ir su kitais sunkumais - brangiu elektrinių autobusų akumuliatorių keitimu vos pasibaigus garantijai bei nepasiteisinusiu didelių parkingo aikštelių miesto pakraštyje planu (angl. park-and-ride). Tikėtasi, kad atvažiavusieji ten paliks automobilius ir į miestą keliaus autobusais, tačiau taip neįvyko - galbūt miestas tiesiog per mažas.
Dar 2018 metais Turda laimėjo Europos Komisijos prestižinį miestų apdovanojimą už aiškią planavimo viziją, tvirtą finansinę strategiją ir išmatuojamus tikslus. Pirma užduotis - kaip miestiečius sulaipinti į visuomeninį transportą.
Miesto centras buvo gražiai renovuotas, ir čia tiksliai rodoma, kuris autobusas kur ir kada važiuoja. Pramonės zonoje taip pat yra naujų dalykų.
Ši lentelė apibendrina pagrindinius Turdos tvaraus judumo projekto aspektus:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Investicijos į elektrinius autobusus | Įsigyti 30 elektrinių autobusų |
| Infrastruktūros atnaujinimas | Sutvarkytos miesto gatvės |
| Mobilumo koridoriai | Keturi mobilumo koridoriai |
| Problemos | Vairuotojų nepasitenkinimas, akumuliatorių keitimo išlaidos, komunikacijos trūkumas |
| Parkavimo aikštelės | Parkavimo aikštelių įrengimas, ES parama |
Kaip inovatyvios viešojo transporto sistemos padės miestams tapti tvaresniems
Statybos Technologijos
G. Ivaška džiaugiasi galėjęs šiame projekte pritaikyti technologiją, leidžiančią vieną namo aukštą pastatyti per dieną. Tam buvo panaudoti tuneliniai klojiniai, kurie suteikia galimybę iš karto betonuoti ir sienas, ir perdangą.
„Iš ryto sumontuoji klojinius, popiet išbetonuoji, pernakt betonas sustingsta. Iš ryto ištrauki klojinį ir kyli į kitą aukštą. Dėl šios konvejerinės technologijos penkiaaukščio karkasą galėjome pastatyti per 10 dienų, - aiškino 72 daugiabučių statybai vadovavęs inžinierius. - Tai, ką įprastai padarai per savaitę, čia padarai per dieną. Tai nėra maža investicija, bet panaudojus klojinius tiek kartų, kiek leidžiama - iki tūkstančio - jų savikaina tampa beveik nulinė. Šiuo atveju taip ir nutiko.
„Lietuvoje ši technologija iki šiol nenaudota, nes ji turi būti taikoma tipiniam projektui - reikia didelio masto užsakymo, - komentavo G. Ivaška.
tags: #romenu #daugiaaukstis #gyvenamasis #namas