Sandėliavimo Patalpų Nuomos KPI Rodikliai Lietuvoje

2013-ųjų metų pradžia Lietuvos komercinių patalpų rinkai atnešė teigiamų pokyčių. Be to, ne tik gerėjo komercinių patalpų užimtumo rodikliai, augo nuomos kainos, bet ir buvo fiksuojamos rekordinės investicijos į komercinį nekilnojamojo turto sektorių.

Rekordinės Investicijos į Komercinį NT Sektorų

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ pirmąjį [metų] ketvirtį fiksavo rekordines investicijas į Lietuvos komercinį nekilnojamojo turto sektorių. Per pirmus tris [metų] mėnesius Lietuvoje sudaryti 3 investiciniai sandoriai*, kurių bendra investicijų vertė siekia 252 mln. litų. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad tai yra 72% daugiau, palyginti su visais 2012 m. Bendras sandorių plotas siekia 61 000 m2.

Kovo mėnesį buvo paskelbta apie didžiausią investicinį sandorį Lietuvoje per pastaruosius 5 metus. Suomių bendrovė „Technopolis“ pasirašė sutartį dėl 3 biuro pastatų („ALFA“, „BETA“ ir „GAMA“) įsigijimo Vilniuje iš įmonių grupės „ICOR“. Skelbiama, kad suomių įmonė pastatus įsigijo už 210 mln. litų, o investicijų pelningumas sudaro 8,2%. Šis sandoris lėmė, kad [metais] pirmąjį ketvirtį Lietuva, pagal investicijų apimtis į komercinį nekilnojamąjį turtą, net aplenkė vienvaldę Baltijos šalių lyderę Estiją.

Be abejo, įvertinus bendras 2010-2013 m. investicijų apimtis, Estija vis dar ženkliai lenkia tiek Lietuvą, tiek Latviją. „Ober-Haus“ duomenimis, iš viso per minėtąjį laikotarpį Estijoje investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą vertė sudarė 1 mlrd. 736 mln. litų, Lietuvoje - 942 mln. litų, o Latvijoje - 378 mln. litų. Baltijos šalių rinkomis labiausiai domisi skandinaviško ir vietinio kapitalo fondai bei įmonės, kurių investicijų dalis 2010-2013 m. sudarė net 67%: Suomija - 23%, Estija - 16%, Švedija - 14% ir Lietuva - 14%.

Biuro Patalpų Užimtumo Tendencijos

Pagrindiniuose šalies miestuose „Ober-Haus“ ir toliau fiksuojama laisvų biuro patalpų mažėjimą verslo centruose. Vilniuje per pirmąjį [metų] ketvirtį laisvų patalpų lygis sumažėjo nuo 8,6% iki 8,0%, o bendras laisvų patalpų kiekis rinkoje smuktelėjo iki 37 250 m2.

Didžiausias laisvų patalpų kiekis stebimas B klasės verslo centruose, tačiau šis rodiklis šiais metais sparčiai mažėjo ir pasiekė 9,5%. A klasės verslo centruose laisvų patalpų lygis per tą patį laikotarpį ūgtelėjo iki 5,6%. „Ober-Haus“ duomenimis, per pirmąjį [metų] ketvirtį Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota 7 950 m2 biuro patalpų, arba 7% mažiau nei per 2012 m. tą patį laikotarpį. Net 76% visų išnuomotų patalpų sudarė B klasės patalpos.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, šiuo metu 55% visų verslo centrų Vilniuje turi šimtą procentinį užimtumą. Likusiuose verslo centruose galima rinktis iš įvairių plotų, tačiau didžioji dalis pastatų savininkų gali pasiūlyti nedidelio ploto patalpas vienoje vietoje. Daugiau nei pusėje verslo centrų (53%) siūlomos patalpos iki 500 m2. Nuo 500 iki 2000 m2 laisvas ploto patalpas galima rasti 29% verslo centrų ir tik septyni (18%) verslo centrai gali pasiūlyti patalpas nuo 2000 iki 5000 m2. Todėl didžiausias iššūkis yra didelėms kompanijoms, kurios nori greitu laiku rasti ir įsikelti į didesnio ploto patalpas.

Kaune laisvų patalpų kiekis per pirmąjį [metų] ketvirtį sumažėjo iki 4,2%, o bendras laisvų patalpų kiekis sudaro tik 2 950 m2. Klaipėdoje laisvų patalpų lygis išlieka aukščiausias, tačiau šiame mieste taip pat fiksuojamas jų mažėjimas nuo 19,1% iki 17,8%. Bendras laisvų patalpų kiekis uostamiesčio moderniuose verslo centruose siekia 10.750 m2.

Nuomos Kainų Pokyčiai

Mažėjantis laisvų patalpų kiekis lemia nuomos kainų pokyčius. „Ober-Haus“ duomenimis, per pirmąjį [metų] ketvirtį sostinėje, Kaune ir Klaipėdoje nuomos kainos ūgtelėjo 2-6%. Matydami augantį verslo centrų užimtumą bei po truputį kylančias kainas, plėtotojai yra ne tik pasiruošę pradėti, bet jau ir įgyvendina naujus projektus.

Šiuo metu Vilniuje statomi keturi verslo centrai: „GAMA“, „Baltic Hearts“ - II etapas, „Quadrum“ - I etapas, „Grand Office“. Įgyvendinus juos, 2013-2015 m. rinka pasipildys 42 000 m2 modernių biuro patalpų. Kaune baigiamos „Senukų“ administracinio pastato statybos, o taip pat planuojama rekonstruoti ir pasiūlyti rinkai senąjį šios įmonės pastatą.

„Ober-Haus“ toliau fiksuoja teigiamus sandėliavimo patalpų kainų pokyčius Lietuvos didmiesčiuose. Per pirmąjį [metų] ketvirtį naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai ūgtelėjo apie 5-10%.

Pagrindinė augančių nuomos kainų priežastis - mažėjantis laisvų patalpų kiekis rinkoje, kurį lemia ne tik išaugusi patalpų paklausa, bet ir vangokai dar vykstanti naujų projektų plėtra. Šiais metais buvo įgyvendintas tik vienas naujas projektas Vilniuje. „Ogmios“ grupė pagal užsakymą pastatė naują 14 000 m2 bendro ploto sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis Paneriuose, kuriame šių metų pradžioje veiklą pradėjo „Humanos“ drabužių rūšiavimo centras.

Nepaisant išaugusio naujų patalpų poreikio, plėtotojai ir projektų finansuotojai dar neprisiima rizikos ir nepradeda plėtoti didesnių projektų be išankstinio patalpų nuomininko ar pirkėjo. Tuo tarpu įmonių, kurios ir yra pagrindinės tokių patalpų naudotojos, veiklos rodikliai ir toliau rodo augimą. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, per 2012 m. sandėliavimo ir transportui būdingų paslaugų veiklos pajamos išaugo beveik 38% (tik sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamos išaugo daugiau nei 26%).

Jeigu ir toliau bus fiksuojami panašūs sandėliavimo ir transporto įmonių veiklos rodiklių augimo tempai, tikėtina, kad plėtotojai kur kas drąsiau žvelgs į naujų projektų perspektyvas.

Sandėliavimo Patalpų Kainos 2018 m.

„Ober-Haus“ rinkotyros ekspertai skaičiuoja, kad per trečiąjį [metų] ketvirtį naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai ūgtelėjo apie 5-10% (0,5-1 Lt/m2). Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 11-16 Lt/m2, o senos - už 4-9 Lt/m2. Kaune už naujos statybos sandėliavimo patalpas prašoma 11-14 Lt/m2, o už senos - 5-9 Lt/m2, o Klaipėdoje atitinkamai 9-13 Lt/m2 ir 4-7 Lt/m2.

Per 2018 m. fiksuojamas gana nuosaikus sandėliavimo patalpų nuomos kainų augimas tęsėsi ir šiais metais. Išliekantis šiuolaikiškų patalpų poreikis, augančios sandėliavimo patalpas naudojančių įmonių finansinės galimybės bei augantys statybų kaštai prisideda tiek prie šio sektoriaus plėtros, tiek prie nedidelio, bet nuosaikaus turto kainų augimo.

Sandėliavimo Patalpų Plėtra 2018 m.

Po šių projektų įgyvendinimo 2018 m. antrojo ketvirčio pabaigoje bendras sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus mieste ir jo apylinkėse išaugo iki 545.900 kv. 2018-2019 m. Vilniaus regione planuojama įgyvendinti dar bent 8 naujus sandėliavimo ar gamybinės paskirties projektus, kuriuose suplanuota apie 65.000 kv. m sandėliavimo patalpų.

Šiuo metu Kauno mieste ir jo apylinkėse modernių sandėliavimo patalpų plotas sudaro 329.000 kv. Mieste ir jo apylinkėse per 2018 m. pirmąjį pusmetį buvo įgyvendinti du projektai, kurie modernių sandėliavimo patalpų rinką papildė 15.200 kv. m.

„AD REM Group“ 2018 m. pabaigoje planuoja baigti naujo 6.000 kv. m ploto sandėlio su administracinėmis patalpomis statybas Klaipėdos LEZ teritorijoje ir išplėsti šioje teritorijoje valdomų sandėlių plotą iki 14.000 kv. „Ober-Haus“ duomenimis, užbaigus šio pastato statybas šių metų pabaigoje modernių sandėliavimo patalpų plotas Klaipėdos regione sudarys 200.000 kv.

Klaipėdos regione vis dar laukiama didesnių investicijų tiek į sandėliavimo, tiek į gamybinės paskirties objektų statybas, apie kurias buvo paskelbta dar 2017 m. pabaigoje.

Pirmojo etapo metu planuojama pastatyti 28.000 kv. m ploto SBA baldų grupės centrinį sandėlį ir 12.000 kv. m ploto gamyklą.

Laisvų Sandėliavimo Patalpų Lygis 2013 m.

Per tris [metų] ketvirčius, „Ober-Haus“ duomenimis, laisvų modernių sandėliavimo patalpų lygis Vilniaus regione sumažėjo nuo 6,1% iki 2,9%, ir neužimtų patalpų kiekis trečio ketvirčio pabaigoje sudarė tik 12 300 m2. Be to, šiandien surasti didesnio, 3000 - 5000 m2, ploto patalpas koncentruotas vienoje vietoje yra itin sudėtinga. Situaciją rinkoje iliustruoja ir šių metų viduryje pastatytos ir jau pilnai išnuomotos trečiojo „Airport Business Park“ projekto etapo patalpos (8000 m2) šalia Vilniaus oro uosto.

Skaičiuojama, kad Kaune laisvų modernių sandėliavimo patalpų lygis šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje sudarė 1,3%, о Klaipėdoje - 4,0%.

Biurų Plotai Vėl Pildosi

Vilniuje pirmus du šių metų ketvirčius buvo stebimas nedidelis laisvų biuro patalpų kiekio augimas. Trečiąjį šių metų ketvirtį „Ober-Haus“ fiksuoja neužimtų plotų sumažėjimą nuo 9,5% iki 8,9% (A klasė - 6,3%, B klasė - 10,6%). Bendras laisvų patalpų kiekis sostinės rinkoje smuktelėjo nuo 44 000 m2 iki 41 700 m2. Nuo 2010 m. III ketvirčio Vilniuje laisvų biuro patalpų lygis svyruoja 9%-10% ribose.

Per tris šių metų ketvirčius Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota 24 000 m2 biuro patalpų, arba 7% daugiau nei per tą patį laikotarpį 2011 m. Įvertinus situaciją rinkoje matome, kad verslo centrai sugeba išlaikyti ne tik esamus nuomininkus, bet pritraukti naujus, o esantis laisvas plotas kol kas nekelia didesnio rūpesčio jų savininkams.

„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad šiuo metu Vilniuje statomi 3 verslo centrai, kurie rinkai pasiūlys dar papildomai 25 000 m2 modernaus biurų ploto. Minėtų objektų statybos darbų pabaigos planuojamos dar šiemet ir kitąmet. Pasak „Ober-Haus“ Vertinimo departamento vadovo, tikėtina, kad šie projektai gali lengvai, 1-2% ribose, pakoreguoti bendrus verslo centrų užimtumo rodiklius.

Bendrovės duomenimis, mažiausias laisvų biuro patalpų lygis išlieka Kaune ir sudaro tik 3,5% arba 2500 m2 laisvų patalpų moderniuose verslo centruose. Tačiau ryžtingesnių plėtotojų žingsnių laikinoji sostinė vis dar nesulaukia. Vienos pagrindinių tam kliūčių yra pakankamai žemas nuomos kainų lygis bei neprognozuojama biuro patalpų paklausa. Todėl ir stebime tik pavienių projektų statybas savo reikmėms, pvz. statomas „Senukų“ biurų pastatas.

Klaipėdoje situacija išlieka prasčiausia - laisvų biuro patalpų lygis sudaro 19,4%, arba 11 700 m2 laisvų patalpų moderniuose verslo centruose. Iš esmės naujų verslo centrų statybos uostamiestyje nevyksta jau trečius metus iš eilės ir sunku prognozuoti, kada rinkoje rasis nauji projektai. Pasak „Ober-Haus“ atstovo, žemas nuomos kainų lygis, nemažas laisvų patalpų kiekis ir miglotos ekonominės miesto perspektyvos sulaiko plėtotojus nuo didesnių investicijų.

„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune ir Klaipėdoje A klasės biurų nuoma svyruoja nuo 22 iki 36 Lt/m2, B klasės - 14-20 Lt/m2.

Mažmeninės Prekybos Tinklų Plėtra

2013 metais investicijų netrūko ir šalies mažmeninės prekybos tinklų sektoriuje, tačiau jame plėtrą vykdė jau ne tik didieji prekybos tinklai „Maxima“, „Norfa“ ar „Iki“, tradiciškai atidarantys bei rekonstruojantys po keliolika prekybos taškų per metus. Po keletą naujų parduotuvių 2013 metais Lietuvoje atidarė „Rimi“ (3) bei „Kubas“ (2), tačiau didžiausią jų skaičių pasiūlė rinkos naujokas „Fresh Market“ (12). 2014 metais šis tinklas žada dar aktyvesnius plėtros planus.

Bendra mažmeninės prekybos tinklų investuotų pinigų suma plėtrai Lietuvoje per 2013 metus viršijo 210 mln.

Logistikos Centrų Vakansijos

Analizuojant modernių logistikos centrų vakansijas šalies didmiesčiuose 2013 metų pabaigoje, pastebima, jog visuose trijuose šalies didmiesčiuose ir toliau buvo itin sudėtinga išsinuomoti daugiau nei 500 kv.m modernių sandėliavimo patalpų. Vilniaus moderniuose logistikos centruose vakansijos nukrito iki 0,9 proc. (3600 kv.m). Kaune rodiklis taip pat išliko artimas 0 proc., o Klaipėdoje laisvų patalpų rodiklis pasiekė 0,5 proc. (350 kv.m).

Logistikos centrų valdytojai 2013 metų pradžioje naujiems nuomininkams 5-10 proc. didino nuomos kainas ir panašu, kad taip buvo pasiektas pusiausvyros taškas, atitinkantis nuomotojų bei nuomininkų lūkesčius, tad artimiausiu metu nuomos kainos turėtų išlikti stabilios. Sostinėje modernių logistikos centrų nuomos kaina metų pabaigoje siekė 12-17 Lt/ kv.m, o Kaune ir Klaipėdoje - 11-15 Lt/ kv.m.

Viešbučių Rinka

Per 2013 metus atsidarė net 7 nauji viešbučiai, kurie rinkai pasiūlė daugiau nei 440 numerių. Tokių aktyvių investicijų į šio segmento rinką Lietuvoje nebuvo jau seniai, tačiau didžioji dalis naujų viešbučių šalyje buvo iš dalies finansuojami Turizmo plėtrai skirta ES parama.

Investicijų į viešbučių rinką neturėtų trūkti ir šįmet - pirmąjį ketvirtį Palangoje planuojamas 60 numerių 4 žvaigždučių klasės „Amberton Green“ viešbučio atidarymas.

*Skaičiuojant tiesioginius, netiesioginius ir priverstinius modernių biuro, prekybinių ar sandėliavimo/gamybinių patalpų įsigijimus, kurių vertė virš 5 mln. litų.

Pagrindiniai KPI rodikliai

tags: #sandeliavimo #patalpu #nuomos #kpi