Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui. Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje.
Ar norėtumėte sužinoti, kaip servitutas gali paveikti jūsų žemės sklypą? Servitutas - tai daiktinė teisė, suteikianti asmeniui galimybę ribotai naudotis kitos asmens žeme tam tikromis sąlygomis (tik pagal esamo servituto pobūdį). Tai gali apimti įvairias teises, tokias kaip pravažiavimas per kitą sklypą, vandens tiekimas, elektros energijos tiekimas, nuotekų, šilumos sistemų, dujotiekių ir kitų inžinerinių sistemų, jų eksploatavimui ir priežiūrai. Ši teisė yra ypač svarbi, kai kalbama apie žemės naudojimą ir jo apribojimus.
Pagal Civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį, servitutas yra daiktinė teisė, suteikianti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu arba ribojanti daikto savininko teisę naudotis daiktu.
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka t.y. Servituto tikslas - suteikti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu (tarnaujančiuoju) arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas siekiant užtikrinti to daikto (viešpataujančiojo), dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamą naudojimą. Servituto turinys apima galimybę servituto turėtojui naudotis konkrečiu svetimu daiktu ar atimti iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečią naudojimosi daiktu teisę.
Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą. Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą.
Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį turtą, leidžianti naudotis tuo turtu, arba šio turto savininko teisių apribojimas siekiant, kad šis turtas būtų tinkamai naudojamas.
Pagrindinės servitutų rūšys
Yra kelios servitutų rūšys:
- Kelio servitutas - teisė naudotis pėsčiųjų taku, antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu ir taku galvijams varyti.
- Žemės servitutas - žemės savininko ar valstybinės žemės naudotojo prievolė įstatymų nustatyta tvarka leisti kitiems asmenims ribotai naudotis žemės sklypo dalimi.
- Statinių servitutas - teisė atremti viešpataujantįjį statinį į tarnaujantįjį daiktą arba pritvirtinti prie jo, įtvirtinti į tarnaujančiojo statinio sieną (konstrukciją) kablius ir kitokius pritvirtinimo priemones bei naudotis jais, statyti ar montuoti statinių dalis, pakibusias virš tarnaujančiojo sklypo ar statinio, uždrausti tarnaujančiojo sklypo savininkui statyti statinius, kurie užstotų šviesą ar esamą vietovaizdį, taipp pat atlikti kitus įstatymų neuždraustus veiksmus ar reikalauti iš tarnaujančiojo daikto savininko, kad jis susilaikytų nuo konkrečių veiksmų atlikimo.
Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantis vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo.
Servituto schema
Servitutinis kelias
Servitutinis kelias - tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių.
Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis.
Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).
Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis?
Pasitikrinkite dokumentus - prieš perkant sklypą, patikrinkite, ar yra įregistruotas servitutas. Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? - tai galite padaryti tikrinant sklypo dokumentus. Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis.
Servituto nustatymo būdai
Servitutą gali nustatyti įstatymai, sandoriai, teismo sprendimas, administracinis aktas. Nustatant servitutą turi būti išreikšta ir dėl servituto viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, išskyrus atvejus, kai servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Sandoriais nustatyti servitutai turi teisę tik tarnaujančiuoju tampančio daikto savininkas.
- Sutartiniu būdu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai.
- Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui. Prieš teismą reiktų pasirengti pageidaujamo servituto planą .
- Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę.
Teismo sprendimu servitutas nustatomas, jei savininkai nesusitaria.
Servituto planas
Servituto nustatymo planas rengiamas pavaizduoti servituto ribas valstybinėje koordinačių sistemoje ir vietą žemės sklype, todėl servitutų nustatymo plano sudarymas atliekamas tik sklypams, suformuotiems atlikus kadastrinius matavimus. Jei žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus, papildomai turi būti atliekami žemės sklypo kadastriniai matavimai valstybinėje koordinačių sistemoje (LKS-94). Be šio plano servituto įregistruoti nepavyks.
Servituto registravimas
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnis reglamentuoja daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą įregistravimo sąlygas. Daiktinės teisės ir jų suvaržymai gali būti registruojami tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.
Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę, turi pateikti prašymą ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius dokumentus, įskaitant notaro patvirtintą sutartį ir žemės sklypo planą.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 2 dalis nustato, kad kartu su prašymu įregistruoti daiktinę teisę turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys daiktinių teisių atsiradimą.
Įstatyminiai servitutai
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka.
Įstatyminiai servitutai: gali nebūti sklypų planuose ar Registrų centro duomenų išrašuose, tačiau pagal įstatymus numatyti:
- Pagal elektros energetikos įstatymą 75 str. 3 dalį numatyti servitutai elektros linijų , transformatorinių apsaugos zonų ribose.
- Lietuvos kariuomenės Rūdininkų karinio poligono įstatymu numatyti servitutai.
- Fizinio Barjero Lietuvos Respublikos teritorijos prie Europos Sąjungos sienos su Baltarusijos Respublika įrengimo įstatymu 8 str.
Viskas apie servitutus jūsų nekilnojamojo turto egzaminui
Servituto atlygintinumas ir kompensacija
Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
Galimos pasekmės: servitutas riboja ūkinę veiklą toje dalyje, kurioje numatytas servitutas (statybas, laikinus įrenginius, želdinius), tai mažina sklypo vertę, todėl nustatant naują servitutą sklype savininkas pretenduoja į sąžiningą kompensaciją.
Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, atsiradusių dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto nustatymo, atlyginimo turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, konkurso laimėtoją, o kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui arba valstybei svarbiam projektui įgyvendinti, - į stambų projektą ar valstybei svarbų projektą įgyvendinantį investuotoją; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - į Krašto apsaugos ministeriją ar kitą krašto apsaugos sistemos instituciją, naudojančią valstybinės žemės sklypą; kai nustatytas servitutas įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektą, suteikiantis teisę tiesti inžinerinius tinklus ar kelius ir takus, jais naudotis ir juos prižiūrėti, - į valstybės instituciją, atsakingą už ypatingos valstybinės svarbos projekto įgyvendinimą, arba viešpataujančiojo daikto savininką.
Nuostolių dydis ir atlyginimo terminai nustatomi viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkų ar valstybinės žemės patikėtinių susitarimu, o kai servitutas nustatytas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - valstybės ar savivaldybės institucijos, atsakingos už tokių kompleksų ir objektų apsaugą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui įgyvendinti, - investuotojo, įgyvendinančio stambų projektą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - Krašto apsaugos ministerijos ar kitos krašto apsaugos sistemos institucijos, naudojančios valstybinės žemės sklypą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu.
Šalims nesusitarus, ginčus dėl nuostolių dydžio ir atlyginimo Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka sprendžia teismas.
Kai servitutas nustatomas administraciniu aktu, susitarimas dėl nuostolių atlyginimo nereikalingas, tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginama sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertė ir kiti nuostoliai, atsiradę dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo.
Kompensacijos už naudojimąsi administraciniu aktu nustatytu servitutu tarnaujančiojo daikto savininkui dydis apskaičiuojamas ir ši kompensacija mokama Vyriausybės nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės patikėtiniams nustatant servitutus sandoriu, kompensacijos mokamos tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginant sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertę ir kitus nuostolius, atsiradusius dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo.
Jei jūsų sklype yra nustatytas tarnaujanti servitutas jūs negalite jokiomis priemonėmis riboti viešpataujančio daikto savininkui pagal paskirtį naudotis šiuo servitutu, nes tai gali išaukti teisines pasekmes.
ESO servitutai ir kompensacijos
Pvz. ESO prižiūri, tvarko ir įrengia elektros oro linijas, kabelių linijas ir kitus elektros įrenginius. Įrengti tinklai ar įrenginiai montuojami gyventojų ar įmonių turimoje žemėje, pastatuose.
ESO paskaičiuoja kiek konkrečios žemės ar pastato savininkui turėtų būti kompensuojama, jei jo žemėje įrengtos elektros oro ar kabelių linijos, ar pastate įrengta transformatorinė, kitas įrenginys.
Galima sužinoti preliminarų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą.
Vienkartinė kompensacija = 0,1 x Vidutinė 1 ha sklypo vertė, Eur x Servituto plotas, ha, kai Vidutinė 1 ha sklypo vertė = Viso sklypo vertė, Eur / Viso sklypo plotas, ha.
Tikslų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą Jums apskaičiuos ESO specialistai, kai tik gaus jūsų prašymą.
Vienkartinės kompensacijos dydis apskaičiuojamas pagal Vyriausybės Metodiką.
*Atkreipiame dėmesį, kad pagal Metodikos nuostatas vienkartinei kompensacijai apskaičiuoti yra naudojama 2017-11-01 masinio vertinimo būdu nustatyta sklypo vertė.
ESO servitutai
Už žemės sklype esančius ESO priklausančius skirstomuosius tinklus, pvz.
Už pastatuose, patalpose, statiniuose ir pan. esančius ESO elektros įrenginius, pvz.
Adresas, telefono Nr., el. Adresas, telefono Nr., el. Adresas, telefono Nr., el. Adresas, telefono Nr., el.
Administracinis servituto nustatymas
Servitutai administraciniu aktu, kurį priima Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT) teritorinio padalinio vedėjas, nustatomi formuojant naujus žemės sklypus ir kt.
Administraciniu aktu servitutai nustatomi Nacionalinės žemės tarnybos vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu.
Savivaldybių ir privačios žemės sklypams servitutai administraciniu aktu nustatomi tik tada, kai servitutas negali būti suprojektuotas laisvos valstybinės žemės fondo žemėje (tais atvejais, kai viešpataujančiuoju tampantis daiktas nesiriboja su laisvos valstybinės žemės fondo žeme arba ribojasi su ja, bet dėl laisvoje valstybinėje žemėje esančių šlaitų, griovių, pelkėtų vietų, miško ar kitų vietovės ypatumų servituto nustatymas šiai žemei neužtikrintų tinkamo viešpataujančiuoju tampančio daikto naudojimo pagal paskirtį).
Servituto pabaiga
Servitutas baigiasi jo atsisakius, tam pačiam asmeniui tapus ir viešpataujančiojo, ir tarnaujančiojo daikto savininku, nelikus viešpataujančiojo ar tarnaujančiojo daikto, pablogėjus tarnaujančiojo daikto būklei, išnykus servituto būtinumui, suėjus senaties terminui.
Pasibaigus servitutui jo turėtojas, jei tarnaujančiojo daikto savininkas reikalauja, turi grąžinti to daikto būklę į padėtį, buvusią iki servituto nustatymo.
Papildoma informacija
Servitutiniai santykiai yra reglamentuojami Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.111-4.129 straipsniais.
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams.
Kada galima keisti servituto sutartį?
Taip, esant tam tikroms aplinkybėms (pvz. keičiasi sklypo ribos, sutartyje nebuvo nurodytas servituto plotas ir kt.) sudaryta sutartis gali būti keičiama notariškai patvirtinu šalių susitarimu*.
Ar servitutas perkeliamas performuojant žemės sklypą?
Ne, tais atvejais, kai žemės sklypas, kuriam buvo nustatytas sutartinis servitutas, performuojamas (padalijamas, atidalijamas, sujungiamas), servitutas perkeliamas į naujai suformuoto (-ų) žemės sklypo (-ų) registro įrašą, kuriam po kadastrinių matavimų parengtame žemės sklypo plane yra nurodytas servitutas.
Servituto istorija
Servituto institutas atsirado įsitvirtinant individualiai nuosavybės teisei ir praktikuotas jau senovės Romoje. Privačioje žemėje ne visada buvo galima sėkmingai plėtoti ūkį nesinaudojant kaimynystėje esančiais ištekliais (pvz., vandens telkiniais, mišku).
Pagal romėnų teisę servitutai galėjo būti įsteigti žemės sklypo arba asmens naudai, pagal tai buvo skirstomi į žemės (servitutes praediorum) ir asmeninius (servitutes personarum). Seniausi kaimo servitutai buvo tako, kuris suteikdavo teisę pėsčiam, ant arklio ar neštuvuose kirsti svetimą sklypą (vienas seniausių servitutų), servitutas, pagal kurį svetimą sklypą galėjo kirsti ekipažai, pavieniai gyvuliai, servitutas, suteikdavęs teisę naudotis keliu, kurio plotį buvo nustatę Dvylikos lentelių įstatymai, vandens praleidimo servitutai suteikdavo teisę įžengti į svetimą sklypą pasisemti vandens.
Pradėjus plėtotis miestams atsirado ir miesto servitutai. Vėlyvuoju klasikiniu laikotarpiu pradėti taikyti asmeniniai servitutai (servitutes personarum) - teisė naudotis kito asmens daiktais ir gauti jų vaisius. Feodaliniais laikais servitutai paplito valstybėse, perėmusiose romėnų teisę, dažnai ji buvo senosios kaimo bendruomenės teisių liekana. Pradėjus plėtotis rinkos santykiams atsirado servitutai, susiję su žemės sklypų naudojimu pramonei.
Dvarininkams netekus teisės disponuoti skirtinėmis žemėmis arba joms tapus valstiečių nuosavybe naudojimasis dvaro naudmenomis tapo valstiečių servitutais, kurių dvarininkai negalėjo panaikinti be kompensacijos.
Lietuvoje servitutus reguliavo Lietuvos Statutas. Daugiausia jame buvo aptarta laisvųjų valstiečių teisė nemokamai naudotis feodalų žemės naudmenomis (miškais, ganyklomis, vandens telkiniais). Nuo 1840 Lietuvoje servitutus reguliavo Rusijos imperijos teisės normos. Mažojoje Lietuvoje dauguma servitutų buvo panaikinta iki 1848. Po 1870 jų liko mažai. Vilniaus krašte servitutai buvo naikinami vykdant 1920 žemės reformos įstatymą. Kitoje Lietuvos dalyje daug servitutų išnyko skirstant kaimus vienkiemiais. 1922-40 servitutai buvo naikinami pagal Įstatymą servitutams ir bendrosioms ganykloms likviduoti, žemės reformos (abu 1922) ir servitutų likvidavimo įstatymą (1931). Servitutas turėjo būti panaikintas pareikalavus bent vienam jo turėtojui arba tam asmeniui, kurio nuosavybės teisę servitutas varžo.