Atėjus pavasariui, daugelis gyventojų imasi sodo darbų, o kartu kyla mintys apie šiltnamio statybą ar atnaujinimą. Tai puikus būdas užsiauginti šviežių daržovių bei žalumynų, tačiau kartu - ir objektas, dėl kurio neretai kyla teisinių klausimų. Planuojant šiltnamio statybą, svarbu ne tik laikytis teisinių reikalavimų, bet ir užtikrinti, kad objektas netrukdytų kaimynams bei atitiktų bendruosius teritorijų planavimo principus. Šiltnamis - tai ne tik praktiškas sprendimas sodo mėgėjams, bet ir objektas, kuriam taikomi aiškūs teisiniai reikalavimai.
Šiame straipsnyje aptarsime, kada šiltnamis laikomas statiniu, kokiais atvejais jam reikalingas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), o kada pakanka tik projekto ar pranešimo apie statybos pradžią.
Šiltnamis - statinys ar kilnojamasis daiktas?
Prieš pradedant bet kokius darbus, būtina nustatyti, ar šiltnamis laikytinas kilnojamuoju, ar nekilnojamuoju daiktu. Jeigu šiltnamis gali būti lengvai perkeltas į kitą vietą nekeičiant jo paskirties ir reikšmingai nesumažinant vertės, toks objektas laikomas kilnojamuoju daiktu. Tačiau jeigu šiltnamis tvirtai susijęs su žeme, pavyzdžiui, turi pamatus ar laikančiąsias konstrukcijas, kurios buvo sumontuotos statybos vietoje, jis laikomas nekilnojamuoju daiktu - statiniu. Tokiam objektui taikomi Statybos įstatymo bei statybos techninių reglamentų reikalavimai, todėl gali prireikti tiek projekto, tiek leidimo.
Ar visiems šiltnamiams reikalingas statybos leidimas?
Kai šiltnamis pripažįstamas statiniu, svarbu įvertinti jo techninius parametrus. Nuo jų priklauso, ar statyba gali būti vykdoma be leidimo, ar būtina gauti SLD.
Jei šiltnamio aukštis neviršija 5 metrų, bendras plotas ne didesnis nei 80 kv. metrų, o atstumas tarp atraminių konstrukcijų ne daugiau kaip 6 metrai, toks statinys priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams. Tokiu atveju statybos leidimo nereikia, su sąlyga, kad šiltnamis nestatomas kurorto teritorijoje.
Tačiau jeigu šiltnamis viršija bent vieną iš šių parametrų - aukštį, plotą ar konstrukcijų atstumą - jis priskiriamas sudėtingesniems statiniams ir jam visada reikės statybos leidimo.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad net jeigu šiltnamis atitinka paprasto statinio kriterijus, tačiau yra planuojamas kurorte, leidimas bus privalomas nepriklausomai nuo jo dydžio. Kurortinės teritorijos yra reglamentuojamos griežčiau, todėl ten galioja specifiniai statybos apribojimai.
Leidimo nereikia - bet gali prireikti projekto
Dalis gyventojų nustemba sužinoję, kad net ir tuomet, kai statybos leidimo nereikia, tam tikromis aplinkybėmis vis tiek būtina atlikti kitus veiksmus. Statybos procesas nėra visiškai laisvas, jei šiltnamis statomas jautriose teritorijose.
Jei šiltnamis planuojamas kultūros paveldo objekto ar vietovės apsaugos zonoje arba teritorijoje, patenkančioje į magistralinio dujotiekio vietovės klases, reikia parengti supaprastintą statybos projektą bei pateikti pranešimą apie statybos pradžią. Tai būtina siekiant užtikrinti, kad net paprasti statiniai nekeltų pavojaus vertingoms teritorijoms ar infrastruktūrai.
Todėl prieš pradedant statybą svarbu pasitikrinti, ar planuojama vieta nepatenka į saugomą ar reguliuojamą teritoriją. Tą galima padaryti naudojantis viešomis žemėlapių sistemomis arba pasikonsultavus su vietos savivaldybe ar paveldosaugos specialistais.
Net kilnojamajam šiltnamiui gali būti taikomi atstumų nuo sklypo ribos ar servitutų reikalavimai.
Taip pat naudinga pasitikrinti, ar konkrečiam sklypui galioja detalusis ar specialusis teritorijų planas, kuris gali numatyti papildomų apribojimų arba reikalavimų statiniams.
Jeigu šiltnamis planuojamas valstybinėje ar iš valstybės nuomojamoje žemėje, prieš statybą būtina gauti žemės savininko ar valdytojo sutikimą.
Kur kreiptis dėl statybos leidimo?
Jeigu nustatyta, kad šiltnamiui reikalingas statybos leidimas, pirmiausia reikia kreiptis į savo savivaldybės administraciją. Būtent savivaldybės išduoda statybą leidžiančius dokumentus ir pateikia konkrečius reikalavimus bei procedūras.
Priklausomai nuo konkretaus atvejo, gali reikėti pateikti techninį ar supaprastintą projektą, gauti gretimų sklypų savininkų sutikimus, suderinti projektą su paveldosauga, inžinerinių tinklų valdytojais ar kitomis institucijomis. Kiekvienas atvejis individualus, todėl labai svarbu iš anksto išsiaiškinti visus reikalavimus.
Verta atminti, kad neteisėta statyba - net jei kalbama apie, atrodytų, nereikšmingą statinį kaip šiltnamis - gali sukelti rimtų pasekmių. Statybos inspekcija gali pareikalauti pašalinti pažeidimą, nugriauti statinį arba skirti administracinę baudą.
Šiltnamio statyba
Detaliųjų planų panaikinimas ir naujos taisyklės nuo 2014 m.
Svarbiausias pasikeitimas - naujuoju reguliavimu iš esmės panaikintas poreikis rengti detaliuosius planus. Detaliųjų planų rengimas bus savivaldybės pareiga. Tuo metu žemės sklypų savininkai ir naudotojai statybas galės vykdyti vadovaudamiesi bendrojo plano sprendiniais. Be to, žemės sklypo paskirties keitimui, tam tikrais atvejais, taip pat nereikės rengti detaliųjų planų.
Pavyzdžiui, jei turite žemės sklypą mieste, kuriam nėra parengtas detalusis planas, bet sklypas yra urbanizuotoje teritorijoje ir bendrasis planas leidžia statinių statybą, Jūs galėsite kreiptis į savivaldybę ir prašyti, kad Jums būtų išduoti reikalavimai projektui rengti.
Nauju reguliavimu aiškiai atribojamas teritorijų planavimas ir sklypų formavimas. Savivaldybės neturės teisės iš investuotojų reikalauti rengti detaliuosius planus. Nustatoma, kad detaliųjų planų rengimas yra savivaldybės kompetencija. Tuo tarpu žemės sklypai bus formuojami Žemės įstatymo nustatyta tvarka, rengiant žemės valdos projektus. Miestuose ir miesteliuose žemės valdos projektų rengimą organizuoja ir juos tvirtina savivaldybės administracijos direktorius.
Kada detalieji planai rengiami?
Detalieji planai rengiami:
- teritorijoms, kuriose pagal savivaldybių teritorijų ir jų dalių (miestų, miestelių) bendruosius ar specialiuosius planus numatyta plėtoti gyvenamųjų namų, visuomeninės paskirties, rekreacinių ir bendro naudojimo, pramonės ir sandėliavimo, komercinių ir prekybos, inžinerinių tinklų, susisiekimo komunikacijų ir kitų objektų statybą;
- kai yra formuojami žemės sklypai naujų statinių statybai ar kitai ne žemės ir miškų veiklai plėtoti;
- kai keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis statinių statybai ir kitai veiklai plėtoti;
- kai keičiamas bent vienas iš šių privalomų teritorijų tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimų: teritorijos naudojimo tipas ir leistinas pastatų aukštis, leistinas sklypo užstatymo tankumas, leistinas sklypo užstatymo intensyvumas. Kiti teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimai, jeigu jie nepažeidžia įstatymų ar kitų teisės aktų ir juos nustačiusi institucija raštu pritaria, gali būti tikslinami savivaldybės tarybos sprendimu arba savivaldybės tarybos pavedimu savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu statybos techninio projekto rengimo metu, nesukeliant naujų neigiamų padarinių gyvenimo ir aplinkos kokybei;
- kai formuojamos teritorijos pramoniniams parkams;
- kai keičiamos naudojamų žemės sklypų ribos ir plotas, jei keitimai nesiejami su žemės sklypų ribų ir ploto pakeitimu laisvoje valstybinėje žemėje, išskyrus atvejus, kai, nesant galimybės suformuoti atskirą sklypą, esami žemės sklypai padidinami ne daugiau kaip 6 arais;
- elektros įrenginiams (statiniams), skirtiems elektros perdavimui ir skirstymui statyti, kai tokie įrenginiai (statiniai) nenumatyti savivaldybės ar jos dalies bendruosiuose planuose.
Kada detaliųjų planų rengti nereikia?
Detalieji planai nerengiami:
- jeigu numatomiems statyti statiniams leidimas statyti naują statinį ar leidimas rekonstruoti statinį yra nereikalingas ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas teritorijos naudojimo tipas nesikeičia;
- kai statant (rekonstruojant) statinius, žemės sklypo tvarkymo ir naudojimo režimas ir nustatyti statybos reglamentai yra nekeičiami;
- miestų dalims, miesteliams ir kaimams, esantiems teritorijose, kurių bendrasis planas parengtas masteliu M 1:2000 ar stambesniu ir jo reglamentai apibrėžia teritorijoje galimas veiklos rūšis, užstatymo tipą ir užstatymo rodiklius (užstatymo tankumą, aukštį ir intensyvumą). Šiuo atveju savivaldybės lygmens bendrasis planas turi neprieštarauti Vyriausybės patvirtintų specialiųjų planų sprendiniams. Apie numatomą statyti objektą ir jo projektavimo pradžią visuomenė informuojama Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatyta tvarka;
- daugiabučių ir gyvenamųjų namų bei socialinės infrastruktūros objektams atnaujinti (modernizuoti), jei nekeičiamas pastato užimamas plotas, aukštis ir tūris (neįvertinant šių parametrų pasikeitimo dėl išorinių atitvarų šiltinimo, išorės apdailos keitimo, balkonų ir lodžijų stiklinimo, įėjimo laiptelių, nuovažų, liftų ar keltuvų įrengimo) ir (ar) statinių naudojimo paskirtis;
- kai žemės ūkio paskirties žemėje numatoma nustatyta tvarka įveisti mišką;
- jeigu saugomose teritorijose sodybų (gyvenamojo namo su priklausiniais) statyba numatyta tvarkymo plane (planavimo schemoje) arba naujo statinio statyba vykdoma atstatant buvusį (sugriuvusį, sunaikintą, nugriautą) statinį;
- statant pavienes ne didesnės kaip 250 kW galios vėjo jėgaines kaimo vietovėse ir miesteliuose, kai atstumas nuo jėgainės pastatymo vietos iki sklypo ribos yra ne mažesnis kaip 1,5 vėjo jėgainės maksimalaus aukščio;
- statant saulės jėgaines, kurių bendra instaliuota galia ne didesnė kaip 100 kW;
- kaimuose iki 500 gyventojų keičiant pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sodybai, kurioje numatoma statyti vienbutį ar dvibutį gyvenamąjį namą, kai nėra patvirtinto tos vietovės bendrojo plano;
- jeigu kaimo vietovėse, išskyrus saugomas teritorijas, atnaujinama gamyba anksčiau statytuose gamybiniuose ar gyvulininkystės pastatuose juos atnaujinant, rekonstruojant arba keičiant auginamų gyvulių rūšį, kai prie šių pastatų jau yra suformuoti žemės sklypai, reikalingi šių pastatų eksploatacijai;
- biodujų gamybos įrenginiams iki 1 MW bendrosios galios, statomiems esamų gyvulininkystės pastatų žemės sklypuose;
- pagal Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymo nuostatas statant statinius mėgėjiško sodo teritorijose.
Žemėtvarkos projektai
Kaimų teritorijose šio straipsnio 1 dalies 6 punkte nustatytu atveju ir kai žemės sklypai padalijami, atidalijami (išskyrus atvejus, kai pagal įstatymus žemės sklypus dalyti dalimis neleidžiama) ar sujungiami, kai formuojami nauji valstybinės žemės sklypai (išskyrus kitos paskirties žemę) ir kai formuojami žemės sklypai prie naudojamų statinių, taip pat kai miestų ir kaimų teritorijose formuojami valstybinės žemės sklypai ar keičiamos naudojamų žemės sklypų ribos mėgėjiško sodo teritorijose, vietoj detaliųjų planų rengiami žemėvaldų planai (projektai) Žemės įstatymo ir šio Įstatymo 18 straipsnio 1 dalyje nurodytose taisyklėse nustatyta tvarka.
Kaimų teritorijose statant ūkininko sodybą ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatus, kai vykdoma statyba atitinka Ūkininko ūkio įstatyme nurodytas šių pastatų statybos sąlygas, vietoj detaliųjų planų rengiami kaimo plėtros žemėtvarkos projektai Žemės įstatymo ir šio Įstatymo 18 straipsnio 1 dalyje nurodytose taisyklėse nustatyta tvarka.
Teisė statyti be detaliojo plano
Didžiausia naujovė yra TPĮ 20 str. įtvirtintas visiškai naujas institutas - teisė statyti be detaliojo plano. Nuo 2014 m. sausio 1 d. bet kuris žemės valdytojas ar naudotojas galės kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių ar jo įgaliotą tarnautoją su prašymu išduoti specialiuosius architektūros reikalavimus statinio projektavimui.
Pagal TPĮ ir toliau išlieka detalieji planai, jų rengimo procedūros. Tiesiog šalia detaliojo planavimo įdiegiamos visiškai naujos taisyklės. Šios taisyklės nustato, kada galima statyti ir be detaliojo plano, kurio parengimas nuo 2014 m. sausio 1 d. nebepriklausys nuo žemės valdytojo ar naudojo, nes naikinamos organizatoriaus teisių perdavimo sutartys. Privatūs asmenys galės tik inicijuoti detaliųjų planų rengimą, tačiau jų rengimą organizuos ir juos tvirtins - savivaldybės administracijos direktorius.
Specialiuosius architektūros reikalavimus bus privaloma išduoti ir be detaliojo plano. Jie bus išduodami tiems savininkams, kurie planuoja statybas žemės sklypuose, esančiuose urbanizuotoje ir urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai neparengti detalieji planai, arba žemės sklypuose, esančiuose neurbanizuotoje ir neurbanizuojamoje teritorijoje. Šie reikalavimai bus išduodami pagal šiuo metu galiojančių ir parengtų savivaldybių bendruosius ar kitus vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentus, jei jie parengti, sprendinius.
