Šiuolaikiniai Reikalavimai Biuro Patalpoms Lietuvoje

Pastaraisiais metais Vilniaus verslo rajonas išgyvena reikšmingą transformaciją. Sostinės biuro nuomos rinka demonstruoja naują dinamiką, atspindinčią tiek visuotinius, tiek lokalius pokyčius verslo aplinkoje. Nepaisant pandemijos nulemtų pokyčių ir įsitvirtinusio hibridinio darbo modelio, patogią ir produktyvią darbo aplinką užtikrinančių biuro erdvių reikšmė nė kiek nesumenko. Priešingai - įmonės savo biuro patalpoms tampa vis reiklesnės ir vis daugiau investuoja į kokybišką jų įrengimą.

Ekspertai vieningi: šiuolaikiniai darbdaviai, norintys pritraukti ir išlaikyti talentus savo komandoje, privalo investuoti į modernų biurą. Pagrindinis iššūkis biurų statytojams - suderinti vis daugiau skirtingų poreikių ir numatyti lūkesčius į priekį.

Statybos ekspertai sako, kad svarbiausiu klausimu projektuojant biuro erdves daugeliui įmonių šiandien tampa funkcionalumo, efektyvumo ir patrauklaus interjero balansas.

Funkcionalumas ir Erdvės Planavimas

Anot tvarios miestų plėtros ir statybų bendrovės „YIT Lietuva“ nekilnojamo turto verslo vadovo Gyčio Jakučionio, projektuojant biuro erdves daugeliu atvejų, kone 80 proc., pagrindinis dėmesys šiandien tenka patalpų funkcionalumui. „Patalpų funkcionalumas yra vienas svarbiausių biuro pasirinkimo kriterijų. Įmonės ieško galimybių biuro erdvėse patogiai pagal bendrovėje taikomą darbo modelį išdėlioti darbo vietas ir kitas reikalingas funkcines patalpas“, - sako G. Jakučionis.

Tačiau, daugeliui nuomininkų šiuolaikiškas ir įmonę reprezentuojantis interjero dizainas taip pat yra svarbus. „Interjero dizaino sprendimai paprastai yra svarbesni toms įmonėms, į kurių biurus dažnai užsuka klientai, verslo partneriai, todėl joms itin reikšmingas reprezentacinis aspektas. Jis taip pat aktualus ir siekiant pritraukti gerų, rinkoje geidžiamų specialistų. Be to, tiek biuro išplanavimą, tiek interjero sprendimus neretai reglamentuoja įmonių motininėse kompanijose galiojančios taisyklės ar gairės. Dėl to bendrovės neretai ieško tokio biuro, kuriame būtų galima įgyvendinti jas atitinkančius sprendimus“, - pasakoja G. Jakučionis.

G. Jakučionio teigimu, bet kuriuo atveju projektuojant biurą vardan estetikos funkcionalumo aukoti nereikėtų. Paprasčiausiai gražus ar įspūdingą interjerą turintis, tačiau patogios ir produktyvios darbo aplinkos neužtikrinantis biuras neleis atsiskleisti visam darbuotojų potencialui.

„Projektuojant funkcionalias biuro patalpas svarbu, kad jose būtų kuo mažiau nenaudingo ploto - bereikalingų koridorių ar holų, o visas ar didžiąją dalį darbo vietų būtų galima įrengti prie langų. Žinoma, pastate taip pat turėtų būti pasirūpinta sprendimais negalią turintiems žmonėms - pavyzdžiui, pandusais ar keltuvais neįgaliųjų vežimėliams.

Be to, įsikurdamos naujose patalpose įmonės darbo erdves ir kabinetus turėtų pasistengti paskirstyti pagal kompanijos organizacinę struktūrą - taip, kad daugiausiai bendradarbiaujantys padaliniai būtų greta“, - sako G. Jakučionis.

„YIT Lietuva“ nekilnojamo turto verslo vadovas taip pat pabrėžia, kad funkcionalumas neturėtų būti suvokiamas siaurai ir neapsiribotų vien optimaliu patalpų išplanavimu. Šiandien funkcionalumo užtikrinimas yra neatsiejamas nuo pažangių inžinerinių sistemų - apšvietimo, vėdinimo, šildymo sprendimų, leidžiančių sukurti komfortišką darbo aplinką. Tokiu būdu funkcionalumas siejasi su efektyviu energijos resursų naudojimu, įmonės kaštų mažinimu ir tvarumu. Anot G. Jakučionio, verslo centrų rinkoje tai tampa vienais reikšmingiausių aspektų, nuo kurių vis labiau priklauso ne tik nuomininkų sprendimai, bet ir nekilnojamojo turto vertė.

Interjeras ir Estetika

„Mild Studio“ architektė Lina Bakienė taip pat įsitikinusi, kad bet kurio biuro interjero kūrimas turėtų prasidėti nuo funkcijos išgryninimo. Jos manymu, funkcionalumas yra erdvių išplanavimo ir jų pojūčio esmė.

„Funkcionalumo klausimai nulemia ir tolimesnius interjero sprendimus. Jei kliūna biuro patalpų estetika, bendras vaizdas, tai reiškia, kad greičiausiai buvo prašauta su išplanavimu ir funkcionalumu. Tuomet reikėtų žengti žingsnį atgal ir permąstyti išplanavimą. Kartais problemas išspręsti gali net ir nedideli pataisymai - pavyzdžiui, durų ar pertvaros perstūmimas į kitą vietą. Pati aplinka ir joje dirbsiantys žmonės padiktuoja funkciją, o iš jos kyla ir konkretūs interjero sprendimai“, - sako L. Bakienė.

Architektė pasakoja, kad įrenginėjant biurų interjerą ir siekiant užtikrinti funkcionalumą paprastai daugiausiai iššūkių kyla dėl garso izoliacijos ir kvapų pašalinimo. Tačiau, L. Bakienės teigimu, viską gerai apgalvojus bet kuriuos iššūkius galima įveikti. Tam pasitarnauja ir šiuolaikiniai sprendimai.

„Funkcionaliam ir estetiškam biuro ar bet kurių kitų patalpų interjerui taip pat itin svarbus yra ir apšvietimas. Sakyčiau, nuo jo priklauso maždaug 60 proc. interjero sėkmės. Tinkamai parinkti apšvietimo sprendimai padeda sukurti jaukią erdvę, kurioje būti malonu dirbti.

Taip pat rekomenduoju nepamiršti tokių detalių kaip kilimai ar užuolaidos. Ant storesnio plauko kilimo užlipti visuomet bus maloniau nei ant kietos šaltos dangos. Geros užuolaidos gali suteikti daugiau jaukumo, privatumo, prislopinti garso aidėjimą“, - sako L. Bakienė.

Anot L. Bakienės, gerą rezultatą pasiekti yra sudėtingiausia tuomet, kai pačios patalpos neatitinka užsakovo poreikių - yra per mažos, netinkamos įmonėje propaguojamam darbo modeliui. Kiekvienai organizacinei struktūrai ir bendradarbiavimo kultūrai reikalinga atitinkamai įrengta erdvė.

„Kiek daug laiko įmonės darbuotojai praleidžia individualiose darbo vietose, kaip dažnai posėdžiauja, dalyvauja susitikimuose ir telekonferencijose, kurių darbuotojų darbas reikalauja didelio susikaupimo, o kurių galbūt yra kūrybinis ir paremtas dalinimusi idėjomis - visi šie klausimai yra svarbūs išgryninant biuro funkciją ir interjero sprendimus. Idealiu atveju biuras turėtų atspindėti įmonės struktūrą ir vidinę kultūrą. Dėl to ir kokybiškos darbo aplinkos tikrai verta pasistengti“, - sako L. Bakienė.

Anot L. Savicko, įrengdami modernius verslo centrus, plėtotojai privalo numatyti visus šiuos klientų poreikius, nes sėkmės garantas - išpildyti lūkesčiai, reikalaujantys greito prisitaikymo. „Kalbėdami apie šiuolaikiškas tendencijas, atskirai galime išskirti IT technologijų kompanijas, kurios auga ir vystosi greičiau nei kitų sektorių atstovai. Šių įmonių ateities horizontai greitai keičiasi, tad galimybė nesunkiai prisitaikyti ir transformuoti savo darbo aplinką joms yra itin svarbi - jaunoms, dinamiškoms įmonėms lankstumas gali būti prioritetų viršūnėje. Kaip ir technologinis darbo vietos modernumas“, - teigia L. Savickas.

Per kelis aukštus išsidėsčiusios biuro erdvės pačios savaime nepakels darbuotojų produktyvumo, pažymi specialistai. Jų teigimu, daug svarbiau erdvę išnaudoti kūrybiškai. „Žmonėms svarbu turėti galimybę mėgautis natūralia šviesa, galėti laisvai judėti ir, kai reikia, naudotis bendromis ar privačiomis erdvėmis“, - patirtimi dalijasi L. Savickas. Gražus, estetiškas ir įdomus interjeras - ne mažiau svarbu. Ekspertai pastebi, kad praleidžiant daugiau nei aštuonias valandas uždarose patalpose, žmonėms trūksta natūralių gamtos elementų, pavyzdžiui augalų, dienos šviesos. Tyrimai rodo, kad tokie elementai biure gerina darbuotojų savijautą ir produktyvumą.

Energetinis Efektyvumas ir Tvarumas

2025-ieji Vilniui yra ypatingi - miestas pelnė Europos žaliosios sostinės titulą. Šis tarptautinis pripažinimas ne tik įpareigoja, bet ir sukuria teigiamą impulsą biuro patalpų rinkoje. Šiuolaikiniai A klasės biuro pastatai Vilniuje projektuojami pagal griežčiausius tvarumo standartus. Nauji projektai dažnai turi LEED ar BREEAM sertifikatus, kurie patvirtina jų atitikimą aukštiems aplinkosauginiams reikalavimams. Tvarus biurų projektavimas - tai ne tik „žalia” tendencija, bet ir ekonomiškai naudingas sprendimas.

Vienas iš pavyzdžių yra „Park Town“ verslo centras, kurio antrasis pastatas „East Hill“ buvo atidarytas rugsėjo pabaigoje. Šio A energinės klasės verslo centro vystytojai „Darnu Group“ investavo 40 mln. eurų. Pirmasis „Park Town“ pastatas jau turi tvaraus naudojimo ir BREEAM „International New Construction Excellent“ sertifikatą, netrukus bus sertifikuotas ir antrasis.

Kaip pasakoja atestuotas BREEAM vertintojas Lietuvoje Kęstutis Kvietkauskas, 1990 m. Didžiojoje Britanijoje pristatyta BREEAM metodika, skirta naujų pastatų poveikiui aplinkai vertinti, buvo pirmoji tokia sistema. Vėliau sukurta ir kitokių metodikų, tačiau BREEAM išliko ilgiausiai pasaulyje veikiančiu visuotinai pripažintu pastatų tvarumo vertinimo, reitingavimo ir sertifikavimo metodu. Šiuo metu daugiau nei 80-yje pasaulio šalių jau sertifikuota per 250 tūkst. vienetų.

Pasak K. Kvietkausko, pastatų reitingavimo metodas leidžia iš anksto įsivertinti, kiek projektuojamas ir statomas pastatas bus tvarus, palankus aplinkai ir jo naudotojams, energiškai efektyvus.

„Pavyzdžiui, vertinant Vilniaus verslo centro „Park Town“ pastatą, gavusį BREEAM „International New Construction“ įvertinimą „Excellent“, jis išsiskyrė didžiausią įtaką vertinant turinčiose „Sveikatos ir gerovės“ (18,94 % bendro vertinimo) bei „Energetikos“ (20,45 %) kategorijose. Būtent jos turi didžiausią reikšmę, siektinam rezultatui BREEAM vertinimo sistemoje“, - atkreipia dėmesį K. Kvietkauskas.

„Siekiant įvertinimo „Excellent“, iš anksto reikia atlikti daug studijų, tyrimų, pavyzdžiui, dinaminio energinio modeliavimo, kai į energinius sprendimus įtraukiami kvalifikuoti energetikai, padedantys rasti racionaliausius energetinius sprendinius. Sutinku, kad tai lemia ir papildomas investicijas“, - sako K. Kvietkauskas. Energinis modeliavimas parodė, kad įrengiant geoterminį šildymą bei saulės elementus ant pastato fasado bus įmanoma siekti maksimalių rezultatų BREEAM vertinimo kategorijoje bei visame vertinime. Tai ir buvo įgyvendinta.

„Investuotojams pastatas su sertifikatu BREEAM įrodo, kad buvo pastatytas ir valdomas pagal aukščiausio lygio visame pasaulyje keliamus reikalavimus, o tai, žinoma, suteikia statiniui prioritetą, palyginti su kitais, tokio įvertinimo neturinčiais. Idealiu atveju tokio pastato išlaikymas bus pigesnis, nuoma - brangesnė ir dėl to teikiama investicinė grąža bus aukštesnė“, - teigia L. Savickas.

Visa vėdinimo sistema, pasak K. Kvietkausko, taip pat yra projektuojama atsižvelgiant į komfortą ir energijos efektyvumą.

„Kai jau sudėlioti energiniai sprendimai, tuomet galima apsispręsti, kur reikia daugiau šildyti, o kur - šaldyti. Nes, pavyzdžiui, tas šiltąsias spalio savaites į rytinį fasadą šviečiant saulei vieniems darbuotojams gali būti per karšta, o sėdintiems kitoje pusėje - šalta.

Sistemos ir zonavimas projektuojant tikrinamas ir derinamas remiantis kompiuteriniais modeliais, kad pastato naudotojo šiluminis komfortas būtų visuomet užtikrintas“, - atskleidžia K. Kvietkauskas.

Technologijos ir Inovacijos

Šiuolaikinis biuras neįsivaizduojamas be išmanių technologijų. Technologiniai sprendimai ne tik didina darbo efektyvumą, bet ir gerina darbuotojų patirtį. Naujas požiūris į darbo organizavimą reikalauja ir kitokios fizinės aplinkos. Hibridinis darbo modelis, kai dalis laiko dirbama nuotoliniu būdu, o dalis - biure, tapo norma daugelyje Vilniaus įmonių.

Biuro nuomos rinkoje stebimas poslinkis link lankstesnių nuomos sąlygų. Trumpesnės nuomos sutartys, galimybė lengvai keisti nuomojamą plotą, bendradarbystės erdvės - visa tai tampa įprastomis alternatyvomis tradicinei ilgalaikei biuro nuomai. Bendradarbystės erdvės Vilniuje tapo itin populiarios, ypač tarp laisvai samdomų specialistų ir mažų įmonių.

Pastato vėsinimo sistemoje panaudota šiek tiek gamintojo „Samsung“ įrangos. „Samsung“ apvali 360 vėsinimo kasetė leidžia patalpą vėsinti tolygiai be šaltų oro gūsių. Dešimt tokių kasečių sumontuota „Park Town“ įrengtame sporto klube. „Apvalus dizainas, juoda arba balta kasetės spalva derės prie bet kokio interjero“, - įsitikinęs T. Bužinskas.

Dar viena biurų pastate „Park Town“ sumontuota įranga - tai „Wind-Free“ keturkryptės kasetės. „Ši kasetė turi tūkstančius mikroskopinių skylučių, esančių didesnėse nei įprasta kasetės mentelėse, per kurias patalpa vėsinama tolygiai, lėtu oro srautu. Technologija „Wind-Free“ leidžia sukurti komfortišką patalpos mikroklimatą“, - sako T. Bužinskas.

Bendrovė „VTS Vilnius“ biurų pastatui tiekė vėdinimo kameras. „Užduotis buvo ne tik užtikrinti oro kaitą, bet ir tiekti atšaldytą bei sudrėkintą orą. Suprojektuota ir įrengta vėdinimo sistema su mikroklimato palaikymu. Tai reiškia, kad žiemą oras bus šildomas ir drėkinamas, o vasarą - priešingai - sausinamas.

Kadangi kiekviename aukšte yra po 5 vėdinimo kameras, bendras jų skaičius pastate pasiekė 40 vienetų. Beje, toks vėdinimo įrangos montavimo būdas pastaruoju metu taikomas vis dažniau“, - sako L. Urbonavičius. „Įranga taip pat turi atitikti „Ecodesign 2018“, užsakovai prašo įvairių kokybės sertifikatų. Keliami aukšti reikalavimai energijos taupymui, į įrangą turi būti įdiegti aukšto efektyvumo varikliai“, - atskleidžia L. Urbonavičius.

UAB „VTS Vilnius“ vadovo teigimu, pastaraisiais metais tiek klientai, tiek gamintojai siekia taupyti energiją: didėja rekuperatorių naudingumo koeficientai, naudojami efektyvesni elektros varikliai, mažinamas oro greitis kameros viduje.

Neretai šiuolaikiniuose verslo centruose darbuotojai skundžiasi dėl per sauso patalpų oro. Todėl įmonė „Kondena“ į „Park Town“ pristatė amerikietiškus oro drėkintuvus „DriSteem“.

„Kiekvienam vėdinimo įrenginiui skirta po drėkintuvą. Tai leidžia kiekvienoje zonoje atskirai valdyti patalpų drėgmę. Tokia funkcija suteikia galimybę taupyti energiją, nes, jei darbuotojų darbo valandos skiriasi, dalis jų gali išsijungti ir neveikti. Drėkintuvai taip pat yra automatiniai: tereikia įvesti tam tikrus parametrus ir įjungti. Šie įrenginiai dirba sinchroniškai su vėdinimo įrenginiu: jei nedirba vėdinimo įrenginys, neveikia ir drėkintuvas“, - pasakoja M. Černiauskas.

Darbuotojų Gerovė ir Komfortas

„Sveikata ir gerovė“ - vieną iš didžiausių svertą turinti vertinimo kategorija, kuri apima pastate dirbančio žmogaus komfortą. Jei žvelgtume į šio vertinimo antrines kategorijas, jos būtų tokios:

• Vizualus komfortas (siekiama užtikrinti natūralų apšvietimą pastate, akinimo prevenciją, galimybę ilsinti akis darbo vietoje, turint vaizdą į lauką, dirbtinio apšvietimo aukščiausių reikalavimų taikymas).
• Vidaus oro kokybė (vidaus oro kokybės planavimas, vėdinimo bei oro kokybės užtikrinimas pastate, nuodingųjų dalelių normavimas naudojamose medžiagose).
• Šiluminis komfortas (šiluminio komforto užtikrinimas pagal gerąsias praktikas, modeliuojant suprojektuotą vėdinimą bei optimizuojant sprendinius).
• Akustika (užtikrinamas akustinis komfortas pastate).
• Vandens kokybė.

Nustatyta, kad neigiamas emocijas ir net pasekmes fizinei dirbančiųjų savijautai lemia prasta oro kokybė biure. 2011 m., apibrėžiant šią pastatų problemą, gimė terminas „sergančio pastato sindromas“ (SPS).

„Vien galimybė darbo pertraukos metu išeiti pasivaikščioti į gamtą gerokai padidina pasitenkinimo savo darbu ir bendra gyvenimo kokybe rodiklius“, - akcentuoja „Darnu Group“ turto valdymo direktorius L. Savickas. Jei darbo diena labai intensyvi ir galimybės išeiti į gamtą nėra, šiame biurų komplekse gamta pati ateina pas darbuotojus.

„Šiuo metu Vilniuje darbdaviai stengiasi biurus įrengti tokius, kad darbuotojai galėtų komfortabiliai dirbti, aktyviai ilsėtis ir bendrauti laisvu nuo darbo laiku. Ofisuose sukuriamos įvairios bendravimo zonos su virtuvėlėmis ir poilsio erdvėmis, žaidimų patalpos. Biurų pastatuose kuriasi įvairios paslaugų įmonės, kurios orientuotos į verslo centrų darbuotojų poreikių tenkinimą: grožio salonai, sporto klubai, drabužių valyklos, vaikų priežiūros erdvės, restoranai“, - apie šiuolaikines verslo patalpų tendencijas rinkoje kalba agentūros „Ober-Haus“ komercinio nekilnojamojo turto ekspertas Rimantas Poznanskis.

Vis dėlto fizinio ir psichologinio komforto darbo vietoje atributai neatsiejami nuo pamatinio kriterijaus - erdvės. Specialistų teigimu, norint užtikrinti gerą darbuotojų savijautą, būtina atsižvelgti į aiškiai apibrėžtus reikalavimus. Lietuvos higienos normos reikalauja, kad vienai darbo vietai būtų skiriama minimaliai 6 kv. m biuro patalpų, tačiau, eksperto tvirtinimu, tai tėra mažiausias atskaitos taškas.

„Komfortabilaus darbo plotas biuruose priklauso nuo patalpų išplanavimo tipo. Jei biuras yra atviros erdvės planavimo (ang. open space office), tai pakankamai komfortabiliai darbo vietai gali pakakti ir 8-9 kv. m bendrojo ploto patalpų, o jei biuras yra kabinetinės sistemos, tuomet - 10-12 kv. m. Šiuo metu Vilniuje vienam darbuotojui vidutiniškai galėtų būti skiriama apie 8 kv. m biuro erdvės“, - teigia R. Poznanskis.

Jam antrina ir vienos didžiausių Lietuvoje erdves gyvenimui, verslui ir poilsiui kuriančios bendrovės „Darnu Group“ turto valdymo direktorius Linas Savickas, pažymėdamas, kad svarbi ne tik nuolatinė darbo erdvė, bet ir galimybė judėti, tad svarbu nepamiršti ir bendrojo naudojimo patalpų.

Išvados

Apibendrindami ekspertai sutinka, kad biuro patalpoms keliami reikalavimai nuolat auga, tačiau modernių verslo centrų statytojai Lietuvoje žengia koja kojon su pasaulinėmis tendencijomis. Todėl Vilniaus biuro nuomos rinka išgyvena esminių pokyčių laikotarpį. Tvarios, technologiškai pažangios ir darbuotojams draugiškos erdvės tampa ne prabanga, o būtinybe. Vilniaus, kaip Europos žaliosios sostinės 2025, statusas dar labiau paskatins tvarių biuro sprendimų plėtrą. Biuro nuoma Vilniuje - tai ne tik patalpų išsinuomojimas, bet ir strateginis sprendimas, galintis ženkliai prisidėti prie įmonės sėkmės.

Pagrindiniai reikalavimai šiuolaikiniam biurui:

• Modernumas ir šiuolaikinių technologijų panaudojimas.
• Funkcionalumas ir efektyvus erdvės panaudojimas.
• Išskirtinis interjeras ir estetinė išvaizda.
• Socialinės zonos ir laisvalaikio erdvės.
• Energetinis efektyvumas ir tvarumas.
• Darbuotojų gerovė ir komfortas.

Laikantis šių reikalavimų, galima sukurti patogią, produktyvią ir įkvepiančią darbo aplinką, kuri prisidės prie įmonės sėkmės ir darbuotojų pasitenkinimo.

tags: #siuolaikiniai #reikalavimai #biuro #patalpoms