Žemės Nuosavybės Teisė Lietuvoje: Istorija, Formos ir Teisinis Reguliavimas

Žemė yra savitas aplinkos elementas, laikomas vienu svarbiausių išteklių, o kartu ir nacionalinis turtas. Žemė svarbi ne tik kiekybe, nes derlingasis jos sluoksnis naudojamas kaip pagrindinė gamybos priemonė. Atidžiau pagalvojus, bet kokia žmogaus veikla yra susijusi su žeme ir jos naudojimu. Teisine prasme žemė pirmiausia suprantama kaip suverenios valstybės teritorija, taip pat kaip nuosavybės ir naudojimo teisės objektas.

Teisės normose žemė traktuojama kaip visuotinė vertybė, kurios socialinė funkcija - tarnauti visos tautos interesams. Valstybė, teisės normomis tvarkydama žemės santykius, siekia detaliai apibrėžti žemės, kaip pagrindinio nacionalinio turto, teisinį režimą, reguliuoti disponavimo žeme tvarką, garantuoti racionalų žemės naudojimą ir apsaugą. Šiuos žemės santykius įtvirtina Lietuvos Respublikos Konstitucija, Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai.

Vienas svarbiausių - Lietuvos Respublikos Žemės įstatymas, reglamentuojantis žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą Lietuvos Respublikoje. Jame numatyta, kad įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą saugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

Taigi, žemės nuosavybės teisės esmę riboja Lietuvos civilinė teisė. Įdiegta vadinamoji „triada“ - nuostata, kad nuosavybės teisę sudaro trys savininko teisės: teisė turtą valdyti ir naudoti bei juo disponuoti. Nuosavybės teisės turiniui apibrėžti „triada“ naudojama tik Rusijoje. Europoje vyrauja prigimtinės nuosavybės teisės doktrina.

Nuosavybės teisės sąvoka Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.37 str. suformuluota kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Panašiai nuosavybės teisės sąvoka traktuojama ir kitų valstybių teisėje. Pagal CK 4.38 str. nuosavybės teisės objektais gali būti daiktai ir kitas turtas, skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį.

Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą. Žemės savininkui valdymo teisė suteikia galimybę turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį. Šios teisės pagrindu asmuo gali žemę arti, melioruoti ir kt.

Naudojimo teisė savininkui leidžia žemės naudingąsias savybes pritaikyti savo poreikiams tenkinti ir taip gauti iš žemės naudą. Savininko naudojimo teisė apima teisę gauti derlių, vaisius ir žemės duodamas pajamas. Disponuodamas žeme savininkas įgyja teisę keisti žemės teisinę padėtį, tai yra sudaryti žemės pirkimo - pardavimo, nuomos, dovanojimo, mainų ir kitus sandorius.

Žemės sklypo savininko teisės ir jų apimtis reglamentuota Civilinio kodekso 4.40-4.46 straipsniuose. Civilinio kodekso naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas.

Civiliniame kodekse sutarties neįregistravimas nesukelia tokių sunkių pasekmių kaip sutarties pripažinimas negaliojančia. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad 2001 m. Civilinis kodeksas neskatina neregistruoti nuosavybės teisės. Jeigu nuosavybės teisė neįregistruota, tai asmuo negalės įrodyti savo teisių į tą turtą tretiesiems asmenims remiantis kitais įrodymais.

Iš to darytina išvada, kad iš esmės Civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto. Nuosavybės teisė į žemę gali būti įgyjama sandoriais, paveldėjimo būdu, sukuriant naują daiktą, įgyjamąja senatimi ir kitais įstatymo nustatytais pagrindais. Žemės nuosavybės teisei įgyti taikomi analogiški pagrindai.

Žemės Nuosavybės Subjektai ir Objektai

Žemės nuosavybės subjektai yra fiziniai ir juridiniai asmenys (įskaitant valstybę ir savivaldybes). Žemės nuosavybės objektas yra įstatymų nustatyta tvarka identifikuotas, pažymėtų ribų ir tam tikrame nekilnojamojo turto registre įregistruotas (žemės registracija) žemės sklypas bei kiti ištekliai, pvz., apibrėžti žemės gelmių, vandens, miško plotai, augmenijos ir gyvūnijos objektai, t. p.

Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant jo esantys statiniai ir jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai bei žemės sklype esančios naudingosios iškasenos (išskyrus priklausančias valstybei išimtine nuosavybės teise), t. p.

Nuosavybės teisė į žemės sklypą gali būti apribota paties savininko valia, įstatymu ar teismo sprendimu. Įstatymu žemės nuosavybės teisė ribojama nustačius servitutą, aplinkosaugos tikslais, kai žemės sklypas įgyjamas ir naudojamas saugomose teritorijose, žemės ūkio paskirties žemėje ir kita.

Žemės Nuosavybės Formos Lietuvoje

Žemės nuosavybės formos Lietuvoje vystėsi kartu su visuomenės raida. Pirminėje gentinėje bendruomenėje vyravo kolektyvinė (bendruomeninė) žemės nuosavybė. Didėjant darbo pasidalijimui, plečiantis mainams, įvairiose teritorijose formavosi privati žemės nuosavybė, pvz., senovės Romoje privati žemės nuosavybė atsirado iki 1 a. ir buvo reglamentuojama prigimtinės ir papročių teisės normų. Formuojantis valstybėms atsirado rašytinės teisės šaltiniai. Žemės nuosavybę reguliuojančių normų buvo Dvylikos lentelių įstatymuose. Pirmą kartą privatinė ir viešoji teisė apibrėžta Justiniano kodifikacijoje.

Feodalizmo laikotarpiu Europoje galiojo monarchų ir feodalų išimtinė nuosavybė į žemę, miškus ir vandens telkinius. Lietuvoje bendruomeninė žemės nuosavybė atsirado yrant pirminei gentinei bendruomenei kaip pavienių žmonių, šeimų ar giminių privati ar bendrų žemės sklypų, gyvulių ir darbo įrankių nuosavybė, reguliuota papročių teise.

Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje žemės nuosavybės santykius reguliavo rašytinė teisė: didžiojo kunigaikščio leidžiami privilegijų raštai, Lietuvos Statutai. Skirtos šios žemės nuosavybės rūšys: didžiojo kunigaikščio žemė (į ją įėjo ir tose žemėse gyvenančių laisvųjų valstiečių ir bendruomenių žemės, dauguma miškų ir bajorų neužimtų žemių, t. p. feodalų žemė), tėvonijos, užtarnauta žemė (kartu su joje gyvenančiais valstiečiais buvo suteikiama bajorams už tarnybą didžiojo kunigaikščio kariuomenėje ir kitais atvejais), pirkta žemė (paveldima, jos disponavimas nebuvo varžomas).

Lietuvos didžiojo kunigaikščio Žygimanto Augusto 1557 paskelbtu įsakymu įvesta valakų sistemą (Valakų reforma). Visa didžiojo kunigaikščio dvaro ir valsčiaus žemė buvo paskelbta valdovo nuosavybe ir buvo sujungta į vieną valakais išmatuotą plotą. Panašiai sutvarkyta ir feodalų (didikų, bajorų, Bažnyčios) žemės nuosavybė. Valstiečiai buvo apgyvendinti gatviniuose kaimuose, žemė padalyta į 3 lygius laukus, kiekvienas laukas - į rėžius (rėžių sistema).

Nepriklausomoje Lietuvoje priėmus žemės reformos įstatymus buvo dalijamos dvarų žemės, kaimai skirstomi į vienkiemius, naikinami žemės naudojimo rėžiai, įtvirtinama privati ir valstybinė žemės nuosavybė, panaikinti iki tol galioję žemės servitutai, bendruomeninė žemės ir bendrų ganyklų nuosavybė.

SSRS okupacijos metais įtvirtinta išimtinai valstybinė žemės nuosavybė, nedideli žemės sklypai buvo suteikiami žemės ir miškų ūkio darbuotojams naudotis kaimo vietovėse, t. p.

Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė.

Žemės Nuosavybės Įgijimo Pagrindai

Privačios žemės nuosavybės teisės subjektai gali būti Lietuvos Respublikos piliečiai, valstybinės įmonės, įstaigos ir organizacijos, individualios (personalinės) įmonės, ūkinės bendrijos ir kooperatinės bendrovės, kitos organizacijos, užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, savivaldybės, taip pat užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus ( Konstitucijos 47 str. ), bei užsienio valstybių diplomatinės ir konsulinės atstovybės. Privati žemės nuosavybės teisė įgyjama administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu.

Ši nuosavybės teisė į žemę suteikiama žemė nuosavybėn neatlygintinai apskrities viršininko sprendimu. Teismas gina pažeistas teises, kai yra ginčas dėl teisės, kai reikia nustatyti juridinę reikšmę turintį faktą apie įgijimą žemės nuosavybės teisės įgyjamąja senatimi ir pan.

Aukščiausiosios Tarybos 1990 m. kovo 11 d. akte „Dėl Lietuvos Nepriklausomos Valstybės atstatymo“ patvirtintas Lietuvos valstybingumo ir suverenios galios tęstinumo principas. Nuosavybės teisės į žemę atkūrimą reguliuoja eilė įstatymų: 1991 m. Vyriausybės nutarimus pakeitė 1997 m. liepos 1 d. Įstatymas dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo, 1997 m. liepos 2 d. Lietuvos respublikos Žemės reformos įstatymo pakeitimo įstatymas, Žemės įstatymas.

Asmenims, kuriems turtas perleistas nesilaikant įstatymo nustatytos formos ir tvarkos testamentu ( naminiu testamentu ) arba sutartimis ( pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokiu rašytiniu dokumentu ), taip pat asmenims, kuriems nuosavybės teisių perėmėjai testamentu paliko turtą.

Asmenims, išvardyti šio straipsnio 1 dalies 1, 2, 3, 4 punktuose, kurie nustatytu laiku buvo padavę prašymus atkurti nuosavybės teises, yra mirę, nuosavybės teisės atkuriamos mirusiojo vardu ir perduodamos įpėdiniui, jeigu šis yra Lietuvos Respublikos pilietis. Iki 2001 m. gruodžio 31 d. asmenys, kuriems miręs turto savininkas testamentu paliko savo turtą, nepaisant to, jog testamente nėra duomenų apie žemės ar kito nekilnojamojo turto palikimo faktą.

Įstatymų leidėjas, nustatydamas nuosavybės teisių atkūrimo sąlygas, subjektiašikumui nebetaiko nuolatinio gyvenimo Lietuvos Respublikoje požymis, nors Konstitucinis Teismas 1994 m. birželio 15 d.. į išlikusį nekilnojamąjį turtą, tokį kaip žemė, miškai ir vandens telkiniai, nuosavybės teisės taip pat gali būti atkuriamos, kaip numato šio straipsnio 2 dalis.

Tai yra po to jo neliko dėl valstybės, savivaldybės institucijų priimtų sprendimų.Valstybinės Žemės Pirkimas ir PardavimasŠiame skyriuje aptariamos valstybinės žemės pirkimo ir pardavimo ypatybės, nustatytos Žemės įstatymo 11 straipsnyje.

Valstybinės Žemės Pirkimas ir Pardavimas

Šiame skyriuje aptariamos valstybinės žemės pirkimo ir pardavimo ypatybės, nustatytos Žemės įstatymo 11 straipsnyje.

Žemės Pardavimo Tvarka:

• 1 dalis: Nustato subjektus, kurie parduoda valstybinę žemę:
• Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas
• Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT)
• 2 dalis: Nurodo, kad pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatyta pirkėjo pareiga per 3 mėnesius įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre.
• 5 dalis: Nustato atvejus, kada valstybinė žemė gali būti parduodama be aukciono:
• Žemę, užstatytą nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais
• Žemę, suteiktą sodininkų bendrijoms
• Žemę su įrengtais akvakultūros tvenkiniais
• 6 dalis: Nurodo, kad parduodamų valstybinės žemės sklypų dydis nustatomas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus.
• 7 dalis: Nustato valstybinės žemės sklypų pardavimo aukciono būdu ir be aukciono tvarką, kurią nustato Vyriausybė. Taip pat numato lengvatas fiziniams asmenims, kurių šeimose nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų dalyvumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai.
• 12 dalis: Nustato, kad aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype pastačius naujus statinius ar įrenginius, sklypas gali būti parduodamas nuomininkui be aukciono už rinkos vertę.
• 13 dalis: Nurodo atvejus, kai valstybinės žemės sklypai neformuojami ir neparduodami.
• 14 dalis: Nustato tvarką, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas.

Lietuvos administracinis suskirstymas

Svarbūs Žemės Sklypo Aspektai Prieš Įsigyjant

Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.

1. Kitos Asmenų Teisės Į Žemės Sklypą

   Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.

   • Servitutas: Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
   • Uzufruktas: Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
   • Hipoteka: Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausomus veiksmus tam tikslui pasiekti.
   • Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
2. Žemės Sklypo Paskirtis

   Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.

3. Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos

   Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.

4. Kadastriniai Matavimai

   Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui.

   Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.

5. Užstatymo Galimybės

   Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.

Patarimai perkantiems būstą su paskola

tags: #sklype #esantys #statiniai #priklauso #kitam #savininkui