Servitutas - tai teisė, suteikianti galimybę ribotai naudotis svetimu nekilnojamuoju turtu. Ši teisė gali būti nustatoma įvairiems tikslams, pavyzdžiui, tiesti kelius, komunikacijas ar užtikrinti patekimą į sklypą. Lietuvoje servitutų klausimus reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius servitutų aspektus, jų nustatymo tvarką ir problemas, su kuriomis gali susidurti tiek servituto turėtojai, tiek žemės savininkai, ypač kai kalbama apie tvorų statybą.
Servituto nustatymas ir rūšys
Servitutas gali būti nustatytas notarine tvarka susitarimu tarp žemės savininkų arba teismo sprendimu, jei susitarti nepavyksta. Svarbu atsižvelgti į tai, kam skirtas servitutas, nes nuo to priklauso, kokie veiksmai leidžiami servituto zonoje.
Pavyzdžiui, jei servitutas skirtas pravažiavimui ar praėjimui, statyti tvorą negalima, tačiau jei servitutas skirtas tinklams, dažnu atveju galima. Bet kokiu atveju, reikia žiūrėti patį servitutą kam jis skirtas.
Servitutai gali būti įvairių rūšių, priklausomai nuo jų paskirties:
- Kelio servitutas: užtikrina teisę naudotis keliu, einančiu per svetimą sklypą.
- Komunikacijų servitutas: leidžia tiesti ir prižiūrėti komunikacijas (elektros linijas, vandentiekį, kanalizaciją) per svetimą sklypą.
- Praėjimo servitutas: suteikia teisę eiti per svetimą sklypą.
Tvoros statyba ant servituto: ką reikia žinoti?
Klausimas, ar galima statyti tvorą ant servituto, priklauso nuo servituto paskirties. Jei servitutas skirtas pravažiavimui ar praėjimui, statyti tvorą negalima. Tačiau jei servitutas skirtas tinklams, dažnu atveju galima. Bet kokiu atveju, reikia žiūrėti patį servitutą kam jis skirtas.
Taip pat svarbu atsižvelgti į leistiną atstumą statybai nuo servitutinio kelio. Teoriškai galima statyti sulig servitutu, bet čia tikrai ne visais atvejais. Jei nėra detalaus, jei nėra jokių įrašų bendrajam plane apie užstatymą. Didžiausia tikimybė, kad tai bus 3m nuo sklypo ribos.
Patarimai, jei planuojate statyti šalia servituto:
- Išsiaiškinkite servituto paskirtį ir sąlygas.
- Pasikonsultuokite su teisininku arba specialistu.
- Gaukite reikiamus leidimus.
- Atsižvelkite į kaimynų interesus.
Žemės paskirties keitimas ir statybos leidimai
Statybos leidimai reikalingi priklausomai nuo statinio tipo ir paskirties. Gyvenamajam namui statyba leidžiantis dokumentas būtinas, o jei jūs norit kaip sodo namą tada galit be leidimo, bet kvadratūra bus iki 50 kv.m.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad rekonstruoti ar keisti paskirtį galima pastato, jei jo baigtumas 100 proc., kitu atveju pas jus skaitysis nauja statyba ir visas paketas galiojančių teisės aktų šiai dienai.
Statybos leidimo gavimo terminas Vilniuje svyruoja nuo 6 mėn. iki 1,5m. Terminas neprognozuojamas, nes savivaldybės išsikalinėjimai gi neaiškūs. Turiu projektų kur ir 2metai be projektavimo, tik tais leidimo laukiam. Tad vien iš savivaldybės pasakyti kiek leidimas gaunamas neįmanoma.
Jei padidinsit gabaritus prieangio - gausit nelegalią statybą, tikrai turiu tokių neskanių reikalų, tad patikėkit kiek gali būt bėdų dėl tokio menkniekio. Jei remontuojat prieangį, tai nedidinkit jo gabaritų. Kapitalinio remonto apibrėžimas yra laikančių konstrukcijų keitimas tvarkymas - NEKEIČIANT PASTATO GABARITŲ. Tokiems veiksmams dažniausiai nereikalingas leidimas, o va rekonstravimui gyvenamo namo jau reikia leidimo. REKONSTRAVIMAS YRA PASTATO GABARITŲ KEITIMAS.
Jei paveldėjote jau rekonstruotą namą be leidimų tai daryti, tai reikia įteisinti nelegalią statybą. Darom tokius reikalus, bet tai nėr pigus reikalas.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) rekomendacijos
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija sako, kad planuojantiems apsitverti savo sklypą dažnai kyla klausimų dėl tvoros įrengimo reikalavimų. Taip pat abejojama, kokiais atvejais reikia gauti leidimą ir kaimyno sutikimą. Savo pranešime ji išvardija pagrindinius aspektus, ką reikia žinoti, prieš pradedant tvoros statymo darbus.
Pirmiausia, žinotina, kad statybą leidžiančio dokumento (SLD) privalomumas yra nustatomas pagal statinio kategoriją, statybos rūšį, statinio paskirtį ir teritoriją, kurioje yra žemės sklypas. Taigi, statinio (tvoros) aukštis yra vienas iš parametrų, pagal kurį nustatoma tvoros kategorija. Tvoros, kaip statinio, kategorija nustatoma pagal statybos techninį reglamentą STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“.
VTPSI pabrėžia, kad jeigu tvoros aukštis ≥ 1 iki ≤ 2 m, tuomet ji priskiriama prie I grupės nesudėtingos kategorijos statinių. Tvora, kurios aukštis > 2 m iki ≤ 5 m, kai aukštesnių kaip 2 m užtvarų dalių akytumas ≥ 80 proc., yra priskirtina II grupės nesudėtingiesiems statiniams. Tokie statiniai turi būti statomi nepažeidžiant besiribojančių žemės sklypų savininkų interesų bei laikantis nustatytų reikalavimų.
Taip pat žinotina, kad tvoros aukštis nustatomas nuo žemės paviršiaus. Jei dėl tvoros cokolinės dalies įrengimo atsiranda iki 0,2 m aukščių skirtumas tarp žemės paviršių, aukštis skaičiuojamas nuo žemesniojo žemės paviršiaus. Jei aukščių skirtumas didesnis kaip 0,2 m, laikoma, kad užtvara įrengiama ant atraminės sienelės.
Kada reikia gauti rašytinius kaimynų sutikimus?
Prievolė gauti rašytinius besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimus (susitarimus) sietina su tvoros vieta ir tvoros kiaurymių plotu.
Taigi, kaip teigia VTPSI, tveriant tvorą rašytiniai sutikimai (susitarimai) privalomi tokiais atvejais:
- statant ant sklypo ribos (konstrukcijomis peržengiant sklypo ribą);
- statant prie sklypo ribos (arčiau kaip 1 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribos);
- jei tvoros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. bendro tvoros ploto (įskaitant ir stulpų bei tvoros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą (teritoriją), plotą) - kai statmenai tvoros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas šiaurės kryptimi (tarp (>)330° ir (<30°);
- jei tvoros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc. bendro tvoros ploto (įskaitant ir stulpų bei tvoros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą (teritoriją), plotą) - kai statmenai tvoros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas rytų (tarp 30° ir 90°) ar vakarų (tarp 270° ir 330°) kryptimis.
Visais kitais atvejai statant tvorą rašytiniai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai neprivalomi.
Kada reikia gauti statybos leidimą?
Taip pat VTPSI primena, kad atvejai, kada privaloma gauti SLD nesudėtingojo statinio statybai, nurodyti statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 1 punkte.
Kai tvora priskiriama I grupės nesudėtingiesiems statiniams, tokiai tvorai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), jei ji būtų statoma nors vienoje iš šių teritorijų:
- kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje;
- kurortuose, Kuršių nerijoje;
- Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje);
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Jei I grupės nesudėtingoji tvora nepatenka į nurodytas teritorijas, tai gauti SLD nereikia.
Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu statinys statomas bent vienoje iš šių teritorijų:
- mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje;
- gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima);
- Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje), išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose statomą naują nesudėtingąjį statinį;
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Jei II grupės nesudėtingoji tvora nepatenka į nurodytas teritorijas, tai gauti SLD nereikia.
Taip pat žinotina, kad supaprastintas statybos projektas naujos nesudėtingosios tvoros statybai turi būti ruošiamas tik tuo atveju, kai reikia gauti SLD. Kai SLD gauti nereikia, statinio projektas rengiamas statytojui pageidaujant.
Griežtai draudžiama paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti kaip šaltinį.
Pamatykite: į laisvę paleistas finansiniais nusikaltimais įtariamas V. Germanas atvežtas į Vilnių
Problemų dėl servituto ir jų sprendimo būdai
Praeityje žemėtvarkininkų padarytos klaidos dabar Kaune tampa galvos skausmu ir grąžintas žemes valdantiems žmonėms, ir valdininkams. Savivaldybės atstovams niekaip nepavyksta su sklypo savininke susiderėti, kad takas būtų nutiestas per jos valdą. Moteris nori gauti solidžią kompensaciją. Valdininkai teigė, kad gyventoja visus jų siūlymus atmeta, o pati konkrečių reikalavimų neišdėsto. Pristigę kantrybės su sklypo savininke ketina bylinėtis.
Kauno mieste panašių problemų taip pat nestinga. Tačiau gyventojai čia dažniau linkę tartis su savivaldybe, nei minti teismų slenksčius, o gal net sulaukti teismo nutarties, kad jų valdos bus perimtos visuomenės reikmėms.
Kaip išvengti problemų?
- Prieš pradedant statybas, atidžiai išnagrinėkite servituto sąlygas.
- Pasikonsultuokite su teisininku arba žemėtvarkos specialistu.
- Bandykite susitarti su kaimynais dėl tvoros statybos.
- Jei susitarti nepavyksta, kreipkitės į teismą.
Apibendrinant, servitutas yra svarbus instrumentas, leidžiantis užtikrinti tam tikrų teisių įgyvendinimą, tačiau jo nustatymas ir naudojimas gali sukelti įvairių problemų. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, o kilus ginčams - ieškoti kompromiso arba kreiptis į teismą.
| Tvoros aukštis | Statinių grupė | SLD reikalingumas | Kaimyno sutikimas |
|---|---|---|---|
| 1-2 m | I grupė nesudėtingiems statiniams | Tam tikrais atvejais (kultūros paveldo teritorijos, kurortai ir kt.) | Tam tikrais atvejais (statant ant sklypo ribos, arčiau nei 1 m, kai kiaurymių plotas mažesnis nei 50%) |
| 2-5 m (akytumas ne mažesnis kaip 80 proc.) | II grupė nesudėtingiems statiniams | Tam tikrais atvejais (mieste, konservacinės apsaugos teritorijose ir kt.) | Tam tikrais atvejais (statant ant sklypo ribos, arčiau nei 1 m, kai kiaurymių plotas mažesnis nei 50%) |