Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Kelių apsaugos zonos
Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų. Rengiant sklypo analizę išsiaiškinome, kad miesto bendrasis planas šioje vietoje numato komercinės paskirties objektų statybą ir jame kelio apsaugos zona nenumatyta.
Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).
Vandens telkinių apsaugos juostos ir zonos
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Oro uosto apsaugos zonos
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Elektros ir inžinerinių tinklų apsaugos zonos
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
Apsaugos zonos
LR Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas
2020 metai buvo tokie nenuspėjami, kad toks atrodytų menkas dalykas kaip įsigaliojęs LR Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas liko beveik nepastebėtas. Tačiau kai kuriems žemės savininkams jis atnešė didelių nuostolių - jų sklypai tapo gerokai prastesni ar net beverčiai. Rengiant žemės sklypo vystymo galimybių analizę neseniai teko išgelbėti klientą būtent nuo tokio pirkinio - vietoje to, kad būtų pasistatęs namą, galėjo prarasti nemenką sumą pinigų ir likti su nelikvidžiu sklypu.
Iki 2020 metų galiojusiose Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose numatyta, kad elektros linijos apsaugos zonoje be elektros tinklų įmonės raštiško leidimo draudžiama statyti, kapitališkai remontuoti, rekonstruoti arba griauti pastatus, statinius ir inžinerinius tinklus.
2020 metais įsigaliojus Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymui, juo buvo pakeistos iki tol galiojusios Vyriausybės nutarimu patvirtintos Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos. Šiuo įstatymu tarp kitų ribojimų numatyta, kad 110 kV ir aukštesnės įtampos elektros oro linijų apsaugos zonose draudžiama statyti gyvenamosios, kultūros, mokslo, gydymo, maitinimo, paslaugų, prekybos, administracinės, viešbučių, transporto, sporto paskirties pastatus. Vadinasi, elektros tinklų savininkas ar valdytojas nuo 2020 metų nebegali išduoti sutikimo aukščiau išvardintų pastatų statybai netgi to norėdamas. Be to, įstatyme aiškiai nurodyta, kad statyba minėtoje elektros tinklų apsaugos zonoje yra draudžiama.
Jei yra gautas pastato apsaugos zonoje statybos leidimas, tokiu atveju greičiausiai būtų ramu. Tačiau aprašomu atveju iki 2020 metų buvo gautas tik elektros tinklų valdytojo sutikimas statyti konkretų pastatą pagal pateiktą brėžinį. Statybos leidimas nebuvo gautas. Taigi, pastatą tektų projektuoti identišką tam, kurio projektinė medžiaga suderinta su elektros tinklų valdytoju ar savininku. Be to, netgi projektuojant tokį patį pastatą, kuris suderintas gautame sutikime, didelis klausimas, ar nekiltų sunkumų gaunant statybos leidimą. Juk galiojantis įstatymas imperatyviai draudžia projektuojamo pastato statybą elektros linijos apsaugos zonoje. Ar projektą derinantys savivaldybės specialistai tikrai ryžtųsi rizikuoti išduodami statybos leidimą - atsakyti turbūt nesudėtinga.
Nuotekų valymo įrenginių atstumai ir reikalavimai
Nuotekų valymo įrenginiai jau tikrai nebe naujiena. Tai pagrindinis sprendimas individualių gyvenamųjų namų, sodų bendrijų, kaimo vietovių gyventojams, neturintiems galimybės prisijungti prie centralizuotų kanalizacijos tinklų. Planuojant buitinių nuotekų valyklos vietą, būtina atsižvelgti į statybos techniniame reglamente (STR) pateiktus reikalavimus.
Leidimas statyti II grupės nesudėtingąjį statinį (įskaitant individualų biologinį buitinių nuotekų valymo įrenginį) reikalingas tuomet, jei statinys patenka bent į vieną iš teritorijų, nurodytų statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos techniniame reglamente nurodyta, kad mažiausias leistinas nuotekų valymo įrenginių atstumas nuo sklypo ribos turi būti 3 metrai.
Tam, kad buitinių nuotekų valymo įrenginiai atitiktų visus reikalavimus, svarbu išlaikyti minimalius sanitarinius atstumus (nors jie dažnai pavadinami biologinių valymo įrenginių apsaugos zona, iš tiesų buitinėms nuotekoms skirtos valyklos tokios zonos neturi) iki sklype esančių statinių. Visi jie nurodyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 2 priede.
Atstumas nuo jūsų valymo įrenginio iki kaimynų gyvenamojo namo sienos būti ne mažesnis nei 8 metrai (jūsų namui šis reikalavimas netaikomas). Taip pat svarbu išlaikyti ne mažesnį nei 15 metrų atstumą iki šachtinio šulinio arba artezinio gręžinio, jei toks yra (taikoma tiek jūsų, tiek kaimynų šuliniui / gręžiniui). Dažnai kanalizacijos įrengimo darbai atliekami kartu su vandentiekio įvedimu. Tokiu atveju verta įsidėmėti, kad atstumas nuo vandentiekio įvado į namą iki nuotekų valyklos turi būti mažiausiai 7 metrai.
Įsirengiant vietinę nuotekų valyklą reikėtų vadovautis „Nuotekų kaupimo rezervuarų ir septikų įrengimo, eksploatavimo ir kontrolės tvarkos aprašu“, kurį galima rasti internete. Aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-18 jis buvo patvirtintas 2015 m. sausio 9 d. Taip pat svarbu atsižvelgti ir į „Nuotekų filtravimo sistemų įrengimo ir aplinkosaugos taisykles“, kurios patvirtintos 2001 m. gegužės 9 d. įsakymu.
Dabar, kai jau žinote, koks turi būti nuotekų valymo įrenginio atstumas nuo namo ir kitų statinių, galite drąsiai pereiti prie kitų žingsnių. Jei norite įsirengti tvarkingą nuotekų sistemą, kvalifikuoti ir daug patirties turintys specialistai pasiruošę padėti. Patikimi ir ilgaamžiai buitinių nuotekų valymo įrenginiai ir nuotekų talpyklos skirtos patogesniam gyvenimui. Be to, tai puikus būdas pasirūpinti švaresne aplinka !
Nuotekų valymo įrenginių atstumų lentelė
| Objektas | Minimalus atstumas |
|---|---|
| Sklypo riba | 3 metrai |
| Kaimyno gyvenamojo namo siena | 8 metrai |
| Šachtinis šulinys / artezinis gręžinys | 15 metrų |
| Vandentiekio įvadas į namą | 7 metrai |
Apsaugos zonų nustatymo, registravimo ir išregistravimo paslaugos
Teikiame profesionalias apsaugos zonų nustatymo, registravimo ir išregistravimo paslaugas visoje Lietuvoje. Dirbame su fiziniais ir juridiniais asmenimis, vykdome visus darbus - nuo analizės iki apsaugos zonos įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą.
Padedame:
- Nustatyti, ar reikalinga apsaugos zona;
- Parengti dokumentus pagal projektus;
- Suderinti su visomis atsakingomis institucijomis;
- Įregistruoti ar išregistruoti zonas NT registre.
Rekomendacija
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.