Sklypo įvažiavimo servitutas: kas tai ir kaip jis veikia?

Servitutas yra daiktinė teisė, susijusi būtent su daiktu, tad disponuojant daiktu, kuriam nustatytas servitutas (tarnaujantis daiktas), jį parduodant, nuomojant, perkant, servitutas seka paskui tą daiktą ir galioja naujiems daikto įgijėjams, kas ne visada yra teigiamas dalykas.

Nekelia abejonių faktas, kad žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises.

Ne paslaptis, kad parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu.

Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui.

Nuosekliai formuojamoje kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nustatyto kelio servituto panaikinimas negali būti pateisinamas, jeigu jį panaikinus viešpataujančiojo daikto tinkamo naudojimo galimybė bus prarasta, o jo tinkamo naudojimo užtikrinimui bus reikalinga vėliau, pareiškiant tokius reikalavimus, nustatyti naujus kelio servitutus bei įrengti kelius, kurių techninis įrengimo lygis atitiktų keliui keliamus reikalavimus ir toks kelias taptų tinkamas naudoti.

Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą (daiktą, kurio naudai nustatytas servitutas) galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu.

Tačiau vadovaujantis teismų praktika, asmuo, siekiantis servituto pabaigos, negali servituto būtinumo pabaigos sieti su kitokių veiksmų atlikimo būtinumu, siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančio daikto naudojimą (pavyzdžiui, kad galima inicijuoti kelio projektavimo darbus arba kreiptis į kito sklypo savininką su prašymu nustatyti servitutą jo žemės sklypui).

Panagrinėkime vieną pavyzdį iš Pabiržės miestelio, kurioje šeima susidūrė su sunkumais patekti į savo kiemą dėl įteisintos sklypo ribos ir pastatytos tvoros ant buvusio bendro įvažiavimo. Šalia suformuoto sklypo gyvenantys žmonės, net jeigu ir įrengtų įvažiavimą, į kelią negalėtų automobiliu patekti, nes šaligatvyje nėra padaryta nuvažiavimo į Biržų gatvę. Esamu nuvažiavimu dabar tegali naudotis tvorą pasistatę kaimynai.

Teismas nustatė, kad turi būti padarytas antras įvažiavimas arba jis praplatintas. Tačiau šio teismo sprendimo kelininkai nesiruošia vykdyti, o šeima ir toliau lieka be galimybės patekti į savo kiemą.

Į policiją kreipėsi Pabiržės miestelyje gyvenantys Robertas ir Mėta Kvetkai. Jie informavo, kad šalia jų sodybos esančiame žemės sklype, ant sklypo ribos, liepos 5 dieną buvo pastatyta tvora. Tai padaryta kaimyninio sklypo savininkų iniciatyva.

Taip R. M. Kvetkams buvo užtvertas įvažiavimas, esantis prie valstybinės reikšmės kelio Biržai - Raubonys, sutampančio su Biržų gatve. Pareiškėjai informavo, kad tarp minėtų sodybų yra kelio priklausinys - nuvažiavimas, aptarnaujantis abi minėtas sodybas. Į jo naudojimą išskirtinių teisių neturi nė vieno sklypo savininkai.

Biržų policijos vadovas Dainius Čepas mano, kad šis klausimas dėl galimo savavaldžiavimo turi būti adresuotas ne policijai. Biržų rajono savivaldybės administracijos direktorius Vidas Eidukas pareiškė, kad atlikus tyrimą dokumentų, patvirtinančių, jog prašyme minima tvora būtų buvusi statoma neteisėtai ar pažeidžiant įstatymus, negauta.

V. Eidukas taip pat nurodė, kad Panevėžio apygardos teismo sprendimas yra galiojantis ir turi būti vykdomas. Bet kaip tą sprendimą vykdyti, jei kelininkai atsisako praplatinti esamą ar padaryti dar vieną nuvažiavimą iš gatvės?

Teismo sprendimai ir galimybės įrengti naują įvažiavimą

Ginčas dėl bendros sklypo ribos tarp Pabiržėje, Biržų gatvėje, 15 ir 13 namuose gyvenančių kaimynų, vyksta jau ne vienerius metus. Kelis dešimtmečius į šias sodybas įvažiavimas buvo bendras. Tačiau 15 namo gyventojai pasidarė kadastrinius matavimus ir pareiškė, kad įvažiavimas priklauso jiems.

Teisme ilgą laiką buvo nagrinėjama byla dėl kaimynystėje esančių sklypų bendros ribos nustatymo ir kelio servituto. Pirmos instancijos teismas nustatė, kad sklypo riba neaiški ir kad yra suformuotas nuvažiavimas į kelią pagal faktinį esamą įvažiavimą.

Aukštesnės instancijos teismas, remdamasis atsakovės apeliaciniu skundu, nustatė, kad kaimynai apriboja jos nuosavybės teisę. Nustatyta sklypų riba pagal atliktus kadastrinius matavimus.

Nurodyta, kad R. M. Kvetkams iki namo yra 8 metrai žemės ir šeima gali įsirengti kitą įvažiavimą. Šis teismo sprendimas jau įsigaliojo, tačiau bus skundžiamas.

Kaimynai po jiems palankaus teismo sprendimo per buvusio įvažiavimo vidurį pastatė tvorą. Dar vienam įvažiavimui įrengti R. M. Kvetkai neturi jokių galimybių, nes kelininkai nieko nesiruošia daryti. Jei R. M. Kvetkai pradės važinėti šaligatviu, jie pažeis įstatymus.

Lietuvos automobilių kelių direkcijos Transporto infrastruktūros planavimo skyriaus grupės vadovas R. Daukšas teigė, kad tokia situacija, kai kaimyninio žemės sklypo tvoros trukdo patekti į žemės sklypą, galėjo susidaryti jau dėl šių žemės sklypų formavimo padarytų klaidų.

„Visi asmenys nuovažomis nuo valstybinės reikšmės kelio netrukdomai naudotis gali tik to kelio juostos ir statinio ribose. Tuo tarpu privačiuose žemės sklypuose esančiais nuovažų tęsiniais (privažiavimais, aikštelėmis, kitomis dangomis ar takais) naudojamasi arba geranorišku gretimų žemės sklypų savininkų susitarimu, arba nustačius kelio servitutą sandoriais ar teismo sprendimu (kai administraciniu aktu kelio servitutas nenustatytas). Tokiu atveju (jau esant ginčui tarp kaimyninių žemės sklypų savininkų) ginčą dėl žemės sklypų ribų, tvoros pašalinimo ar perkėlimo, kelio servituto nustatymo galimai tektų spręsti teisme“, - teigė R. Daukšas.

Šiuo atveju patekimas į abu žemės sklypus galimas per esamą nuovažą (jei reikia, išsprendus ginčą aukščiau nurodytu būdu). „Kadangi pagal nustatytą tvarką kiekvienoje krašto kelio pusėje nuovažos gali būti įrengiamos kas 500 metrų, dėl ir taip per didelio nuovažų šioje vietoje tankio šiame kelio ruože daugiau jų įrengti nebūtų juridinių galimybių“, - sakė R. Daukšas.

Pagal Kelių priežiūros tvarkos aprašą asfalto dangą draudžiama ardyti 5 metus po jos įrengimo arba atnaujinimo. Išimtys šiame punkte numatytos tik dėl požeminių inžinerinių tinklų.

Ši situacija iliustruoja, kaip svarbu yra išsiaiškinti visas teisines galimybes ir apribojimus, susijusius su žemės sklypo naudojimu ir servitutais. Ginčai dėl įvažiavimo gali būti sprendžiami teisme, tačiau svarbu atsižvelgti į teismų praktiką ir galimus kompromisus su kaimynais.

Vartų statymas ant servituto: teisėtas ar ne?

Kyla klausimų dėl kaimyno veiksmų statant vartus ant servitutinio kelio. Tarkime, kaimynas savo valdoje, 10 cm nuo sklypų ribos, padarė nerakinamus vartus su skląsčiu. Ar tai laikoma kliūtimi, trukdančia įvažiuoti į sklypą?

Teisininkai laikosi nuomonės, kad kaimynas savo sklypo ribose gali įsirengti vartus. Vartai nėra kliūtis patekti į sklypą, jei jie nėra užrakinti. Faktas, kad tai sukelia nepatogumų, bet negalima riboti kaimyno teisės į jo privačią valdą. Tačiau toks kaimyno elgesys iš esmės paneigia pačią servituto sąvoką. Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiu daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančio daikto), tinkamą naudojimą.

Jei vartai pastatyti teisėtai, nepažeidžiant statybą reglamentuojančių aktų, kreipiatės į teismą. Tačiau teismas gali nepripažinti išlipimo iš automobilio ir vartų atidarymo kliudymu naudotis servituto suteiktomis teisėmis.

Svarbu pažymėti, kad servituto naudotojas turi atlyginti žalą viešpataujančio daikto savininkui dėl sklypo vertės sumažėjimo, taip pat galimus kitus nuostolius. Jei statybų bendrovė nustatė neatlygintiną servitutą, tai dar nereiškia, kad dabartinis savininkas negali kreiptis į teismą ir prašyti atlyginti nuostolius.

Teisminė praktika ir patarimai

Prieš reiškiant nepasitenkinimą ir kreipiantis į teismą, svarbu žinoti, kokių yra nuomonių ir kad Jūsų nuomonė nėra vienintelė ir absoliuti. Deja teismų praktika sako šiek tiek kitaip, nei galvojate Jūs. Dar vienas patarimas - spręskite situaciją taikiai, nes teismas tikrai nėra vieta emocijoms išsakyti ir principams rodyti. Jūsų galimybės tokioje byloje labai nedidelės. Vienoje byloje toks kaip Jūs kreipėsi dėl tvoros ant servituto nustatymo, baigtis - panaikintas servitutas. Kitoje pasisakyta, kad net sklypo savininko automobiliai, stovintys ant servitutinio kelio, nėra pažeidžiantys servitutą. Dar kitoje - toks kaip Jūs kreipėsi dėl vartų išgriovimo ir jie buvo išgriauti tik dėl to, kad keliasdešimt cm buvo įlindę į kaimyno privačią valdą (galime diskutuoti kaip baigtųsi, jei vis dėlto tie vartai keliasdešimt cm nebūtų kitame sklype).

Kiekvienoje byloje pasisakoma, kad objektyviai turi būti nustatytas reikalingumas naudotis ne savo sklypu, kad apribojimai servitutui turi būti konkretūs. Jūsų atveju nebuvo apribojimo pasistatyti vartus. Vartai - subjektyvus dalykas: vieniems trukdo, kitiems ne. Vertinimo dalykas.

Taigi kad ir kaip kam atrodo skaičiau aš ar neskaičiau CK ar dar kažką - išreiškiau savo nuomonę ir lieku prie jos, nes jau apie ką, bet apie daiktinės teisės apribojimus tikrai žinau ne tiek jau mažai. O jei diskusijos autoriui netinka - kreipkitės kitur. Sumokėsite advokatui už paslaugas, bylą nagrinės mažiausiai dvi instancijos, tai truks apie du metus, o baigtis abejotina. Vis dėlto teorinių galimybių yra, tik va klausimas ar tikrai verta galutinai gadinti santykius su kaimynu, nes jis gali reikšti priešieškinį ir prašyti servitutą panaikinti arba kelti į kitą vietą - kas Jums galbūt irgi nebus patogu.

Apibendrinant, servitutas yra sudėtingas teisinis klausimas, reikalaujantis atidaus nagrinėjimo ir teisinės pagalbos. Jei susidūrėte su ginčais dėl servituto, rekomenduojama kreiptis į teisininkus, kurie specializuojasi šioje srityje.

Svarbu atminti:

• Servitutas yra daiktinė teisė, kuri seka paskui daiktą.
• Servituto panaikinimas galimas tik dingus jo būtinumui.
• Teismai atidžiai vertina, ar servitutas iš tikrųjų reikalingas.
• Ginčus dėl servituto geriausia spręsti taikiai.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Kiekvienas atvejis yra unikalus ir reikalauja individualaus vertinimo.

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai servituto aspektai:

tags: #sklypo #ivaziavmo #servitutas