Dažnai pasitaiko situacijų, kai klientai nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais būtina aiškiai įvardinti galimas rizikas ir rasti jų sprendimo būdus, nes neišvengiamai teks bendrauti su kitais žemės sklypo bendraturčiais.
Trys pagrindiniai sprendimo būdai
Yra trys galimi situacijos sprendimo būdai:
- Sklypo dalių atidalinimas
- Naudojimosi tvarkos parengimas
- Nieko nedarymas
Apie paskutinį variantą detaliau kalbėti nereikia, nes parduodant sklypo dalį, apibrėžtą tik skaičiais, gali prireikti daug pastangų ir lėšų, kol bet koks vystymas tokiame sklype taps įmanomas.
Sklypo dalių atidalinimas
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visada yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visada leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečias sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga. Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus. Įsivaizduokime, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties?
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį.
Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti. Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.
Detaliojo plano svarba
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymu, detalusis planas yra miestų statybos tikslų įgyvendinimo pagrindinė priemonė, naudojama Lietuvos savivaldybių. Skirtingai nuo savivaldybės bendrojo plano, detalusis planas rengiamas savivaldybės arba miesto teritorijos dalims, kartais mažam miestui arba kaimui. Detalųjį planą privaloma rengti keičiant esamą žemės sklypo ir statinių naudojimą ir formuojant naujus žemės sklypus.
Detaliajame plane grafiškai ir raštu pažymima žemės naudojimo statyboms būdas (sodybiniams namams, daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams ar komercijos pastatams statyti) ir matas (leidžiamas pastatų aukštis ir sklypo privalomas neužstatytas plotas). Be to, nurodoma gatvių raudonosios linijos, automobilių stovėjimo vietos, inžinerinių tinklų trasos, bendro naudojimo želdynų plotai, apsauginių želdinių juostos.
| Planavimo dokumentas | Apibrėžimas |
|---|---|
| Bendrasis planas | Sudaromas visai savivaldybės arba miesto teritorijai. |
| Detalusis planas | Rengiamas savivaldybės arba miesto teritorijos dalims, kartais mažam miestui arba kaimui. |
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.