Sodo namo pirkimo-pardavimo sutartis: ką svarbu žinoti?

Namo pardavimas - viena svarbiausių ir sudėtingiausių užduočių kiekvieno žmogaus gyvenime. Sulyg namo pardavimu juk keičiasi ir gyvenamoji vieta, bendruomenė, kaimynai. Nusprendus namus parduoti, svarbu tinkamai tam pasiruošti. Kokių dokumentų reikia parduodant namą? - klausimas kylantis kiekvienam namo pardavėjui.

Svajonė turėti nuosavą namą dažnai prasideda nuo žemės sklypo įsigijimo. Tačiau šis procesas reikalauja atidumo ir žinių, ypač sudarant žemės sklypo pirkimo ir namo statybos sutartis. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos būtina žinoti planuojantiems įsigyti žemės sklypą ir statyti namą Lietuvoje.

Žemės Sklypo Pirkimo-Pardavimo Sutartis

Automobilio pirkimo pardavimo sutartis sudaroma pirkėjui ir pardavėjui sutarus dėl kainos. Pasirašius sutartį sumokami pinigai ir automobilis perduodamas pirkėjui. Analogiškai ir su žemės sklypu, tik svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių dalykų:

• Sklypo kadastriniai matavimai: Sklypo kadastriniai matavimai yra privalomi, tik jei žemės sklypas yra miesto teritorijoje.
• Žemės sklypo teisinis statusas: Būtina išsiaiškinti žemės sklypo, kuriame bus statomas namas, teisinį statusą ir nusipirkusio gyvenamąjį namą pirkėjo teises į žemės sklypą.

Namo Statybos Sutartis

Generalinis statybų rangos sutarties pavyzdys gali būti naudingas sudarant sutartį su rangovu. Statybos rangos sutarties pavyzdys, šablonas, taip pat subrangovo sutarties pavyzdyje detaliau aptariama darbų apimtis, kurias reikia atlikti. Aptariamos papildomos rangovo teisės darbų vykdymo metu.

Preliminarioji Sutartis

Ukmergės r. sav. 6.401 straipsnis reglamentuoja preliminariąsias sutartis. Pirkėjas - fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas - juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.

Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas.
• Preliminariame buto pirkimo sutarties pavyzdyje numatyta perkančiojo asmens teisė per 10 dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti susitarimo.
• Kai preliminariojoje sutartyje numatyta pardavėjo teisė reikalauti iš pirkėjo atlyginti nuostolius, kurių pardavėjas patirtų, jeigu pirkėjas įgyvendintų šio straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytą teisę, atlygintinų nuostolių dydis negali viršyti 1/5 procento pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytos nekilnojamojo daikto kainos.

Mokesčiai Perkant ar Parduodant Sodo Sklypą

Jei nuo sodo įsigijimo dienos yra praėję daugiau nei 10 metų, gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia. Jei nuo sodo įgijimo dienos nepraėję 10 metų, 15 proc. gyventojų pajamų mokestį reikės sumokėti nuo turto pardavimo kainos ir įgijimo kainos (vertės) skirtumo, t. y., nustatant sumą, nuo kurios reikia apskaičiuoti ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį, iš turto pardavimo kainos reikia atimti to turto įsigijimo kainą ir su to turto pardavimu susijusias išlaidas (pvz., išlaidas notarui, Registrų centrui).

Pavyzdžiui:

• Sodo sklypas įgytas 2010 m. pirkimo būdu, už sodo sklypą buvo mokėta 10000 Lt (atitinka 2896 Eur). 2018 m. sodo sklypą parduodate už 10000 Eur. Nuo skirtumo, susidariusio iš pardavimo kainos atėmus pirkimo kainą, valstybei reikės sumokėti 15 proc. mokestį.
• Sodo sklypą paveldėjote po giminaičio mirties 2015 m. Paveldėjimo teisės liudijime sodo sklypo vertė nurodyta 5000 Eur. 2018 m. parduodate sodo sklypą už 10000 Eur. Nuo skirtumo, susidariusio iš padavimo kainos atėmus sklypo vertę paveldėjimo metu, valstybei mokėsite 15 proc.

Gyventojų pajamų mokestį reikia sumokėti pasibaigus mokestiniams metams, iki kitų metų gegužės 1 d., pateikiant Valstybinei mokesčių inspekcijai metinę gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją. T.y. mokestis mokamas už praėjusius metus: jei turtas parduotas 2018 m., ir kyla prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį, tai pajamas deklaruoti ir mokestį sumokėti reikia 2019 m.

Svarbu: Jei sodo sklype yra pastatas (sodo namas, ūkinis pastatas, gyvenamasis namas), ir jo įgijimo nuosavybėn laikas nesutampa su žemės sklypo įgijimo laiku, gyventojų pajamų mokestis skaičiuojamas kiekvienam objektui atskirai.

Štai pavyzdys: 2000 m. sodo sklypą gavote dovanų pagal dovanojimo sutartį. Sodo sklype pasistatėte namą ir jį užregistravote Registrų centre 2016 m. 2018 m. sodo sklypą su namu parduodate už 50000 Eur.

Šiuo atveju parduodant reikia išskirti kainas, už kiek parduodate žemės sklypą ir už kiek namą. Nuo žemės sklypo pardavimo kainos mokesčio mokėti nereikės, nes yra praėję daugiau nei 10 metų nuo sklypo įgijimo dienos. Pajamos, gautos už namo pardavimą, gali būti apmokestintos 15 proc. mokesčiu, jei namo pardavimo kaina viršija Jūsų turimais dokumentais galimą pagrįsti namo statybos kainą.

Išimtis taikoma, jei namą parduodantis asmuo ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą tame name, arba buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą mažiau nei 2 metus, tačiau per 1 metus nuo pardavimo įsigyja kitą būstą (butą, namą), kuriame deklaruoja savo gyvenamąją vietą.

Apibendrinant mokesčių klausimą, pateikiame lentelę su pavyzdžiais:

Sutarčių Pavyzdžiai ir Šablonai

Norint tinkamai sudaryti sutartis, naudinga pasinaudoti pavyzdžiais ir šablonais. Galima rasti įvairių sutarčių pavyzdžių, tokių kaip:

• Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys
• Automobilio nuomos sutarties pavyzdys
• Darbų atlikimo sutarties pavyzdys
• Paslaugų teikimo sutarties pavyzdys
• Statybos rangos sutarties pavyzdys
• Preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties pavyzdys

Šie pavyzdžiai padės suprasti, kokie punktai turi būti įtraukti į sutartį ir kaip tinkamai apibrėžti šalių teises ir pareigas.

Šablone pateikta įvairios nuostatos, kuomet platintojui (distributoriui) suteikiamos / nesuteikiamos išimtinės teisės perparduoti sutartyje nurodytas prekes.

Sutarties šablone prekybos agentas įsipareigoja ieškoti pirkėjų atstovaujamojo tiekiamoms prekėms. Paslaugos teikėjui suteikiamos išimtinės atstovavimo teisės tam tikroje teritorijoje.

Kiti Svarbūs Dokumentai

Be sutarčių, svarbu turėti ir kitus dokumentus, tokius kaip:

• Sodo nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus, t.y. Žemės sklypo planą
• Sklypo kadastriniai matavimai

Išankstinė dokumentų peržiūra

Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto. Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.

Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.

Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.

Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.

Dokumentai sandoriui notarų biure

Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.

Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų.

Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.

Kiekvienas sandoris - unikalus

Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.

Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

1. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Esminės sąlygos.
3. Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
4. Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
5. Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
7. Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
8. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
10. Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
11. Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
12. Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
13. Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?

tags: #sodo #namo #pirkimo #pardavimo #sutartis