Įsivaizduokite situaciją, kai turite žemės sklypą vaizdingoje vietoje, tačiau negalite jame statyti namo ar sodo namelio dėl žemės paskirties apribojimų. Arba, kai sklypo teritorijoje leidžiama namų valda, bet negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju sprendimas - žemės sklypo paskirties keitimas. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra procesas, kurį reglamentuoja įstatymai, todėl būtina žinoti tam tikrus nuostatus.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kaip pakeisti sodo sklypo paskirtį į ūkinę Lietuvoje, kokie yra reikalavimai ir kokius žingsnius reikia atlikti.
Vilniaus miesto bendrojo plano fragmentas
Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį - kreiptis į Registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras", kairiajame meniu spustelėjus nuorodą "Registro išrašai ir pažymos" bei pasirinkus dokumento tipą - "Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą".
Taip pat galite pasinaudoti puslapiu Regia.lt. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.
Kada žemės sklypo paskirties keitimas gali būti negalimas?
Pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo paskirties ar būdo keitimas yra negalimas. Pavyzdžiui, jei turite įsigiję sklypą Vilniaus rajone, kur žemės sklypo naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirties žemė, o žemės sklypo naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Jeigu Jūs matote, kad vadovaujantis Vilniaus rajono bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), tai reiškia, kad žemės sklypo naudojimo paskirtį galėsite pakeisti į kitos paskirties žemę, kitu atveju - ne.
Kaip sužinoti, ar sklypas priklauso urbanizuotai teritorijai?
Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą.
Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite. Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Žemės sklypo padalijimo schema
Žemės sklypo paskirties keitimo eiga
Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento. Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę.
Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“. Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.
Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas. Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo.
Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.
Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.
Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.
Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.
Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite: savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl sklypo paskirties keitimo, atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis, seną registro centro išrašą ir asmens dokumentą.
Ir štai, visi žingsniai atlikti! Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų.
Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis. Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Adresai, kur galite kreiptis:
- Vilniuje - Lvovo g.
- Kaune - E. Ožeškienės g. 12
- Alytuje - Pušyno g.
- Marijampolėje - Laisvės g.
Sodo sklypo statybos reikalavimai
Kiekvienas asmuo, nusprendęs įsigyti sodo sklypą, išsikelia sau tikslą susikurti jaukią, funkcionalią aplinką, kad ji taptų erdve, kurioje smagu užsiimti ne tik sodininkyste, bet ir ilsėtis, pramogauti. Dažnas turi svajonių sodo viziją, tačiau ar visi norai gali būti įgyvendinti ir kaip?
Visų pirma būtina pasakyti, kad sodo sklype galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jų priklausinius. Sodo namas - tai I grupės nesudėtingasis poilsiui skirtas statinys, kurio visų aukštų, antstolių, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma yra ne didesnė kaip 80 kv.
Vienbutis gyvenamasis namas, kurio plotas iki 80 kv. kultūros paveldo teritorijoje;kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje;kultūros paveldo vietovėje;kurorte;Kuršių nerijoje;magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijoje, esančioje 200 m.
Statybos inspekcija informuoja, kad tverti tvorą ant sklypo ribos, kai jos konstrukcijos peržengia sklypo ribą, galima tik turint rašytinį gretimo sklypo savininko sutikimą[1]. Sutikime reikia nurodyti galimą tvoros aukštį, nes būtent ši aplinkybė (tvoros aukštis) yra lemiama ir apsprendžia, ar tvoros tvėrimui reikės SLD.
Retas sodo sklypas įsivaizduojamas be šiltnamio, kuriame galima užsiauginti daržovių, prieskoninių augalų, o gal ir gėlių. Todėl jei planuojate sklype statyti šiltnamį, Statybos inspekcijos specialistai pataria pirmiausia išsiaiškinti, ar jūsų norimas statyti šiltnamis priskiriamas kilnojamiesiems ar nekilnojamiesiems statiniams.
Statybos inspekcijos nuomone, šiltnamio statymo atveju reikėtų kiekvieną kartą vertinti konkrečią situaciją, pavyzdžiui, ar šiltnamis yra nekilnojamasis daiktas, t. y. sumontuotas statybos vietoje ir nėra galimybės jo neišardžius perkelti į kitą vietą, ar kilnojamasis objektas, t. y.
Jei šiltnamis yra nekilnojamasis daiktas (statinys), tokiu atveju šiltnamio statyba turi būti vykdoma vadovaujantis Statybos įstatymu, statybos techniniais reglamentais. Kai šiltnamis yra kilnojamasis objektas (arba kilnojamasis daiktas, kaip jis apibrėžtas CK 4.2 str.
Taip pat atmintina, kad tarp kaimynų kilus ginčui dėl tvoros apželdinimo vijokliniais ar kitais augalais, medžių, krūmų ir kitos augmenijos sodinimo nesilaikant atstumų, kaimynai turėtų dėti pastangas susitarti ir rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą.
Apibendrinant teigtina, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai, vykdydami ūkinę ir kitą veiklą savo naudojamuose žemės sklypuose, privalo nepažeisti gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir gyventojų teisių ir įstatymų saugomų interesų.
Žemės naudojimo būdai pagal paskirtį:
- Žemės sklypai, skirti specializuotiems ūkiams tam tikros rūšies augalininkystės ar gyvulininkystės produkcijos gamybai, kurių ne mažiau kaip 50 proc.
- Kiti žemės sklypai, nepriskirti 1, 2, 3 ir 4 punktuose nurodytiems žemės naudojimo būdams, kuriuose galima žemės ūkio veikla: žemės ūkio, maisto produktų gamyba ir apdorojimas, ūkyje pagamintų ir apdorotų žemės ūkio produktų perdirbimas ir šių produktų realizavimas, taip pat paslaugų žemės ūkiui teikimas ir geros agrarinės bei aplinkosauginės žemės būklės išlaikymas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar galima sodo sklype statyti namą, jei jo paskirtis - žemės ūkio?
Sodų bendrijoje žemės paskirtis yra Žemės ūkio bet būdas sodininkų bendrijų - ar kažkas tokio. Tokiam sklype statyti gyvenamą namą galima, bet leidimo vis tiek reikės. Leidimo nereikia tik sodo namui arba pagalbinio ūkio pastatui.
Jei tai žemės ūkio paskirties žemė, kuri nepriklauso sodininkų bendrijai, o yra tiesiog įsiterpusi į sodininkų bendriją, tai joje negali būti statomas sodo namas - tai būtų eilinė žemės ūkio paskirties žemė.
Paprastoje žemės ūkio paskirties žemėje ūkininkai, turintys žemės ūkio paskirties sklypą, kurio plotas ne mažesnis kaip 50 arų, parengę kaimo plėtros projektą, turi teisę statyti (projektuoti) vieną vieno buto gyvenamąjį namą su pagalbiniais ūkio pastatais.
Sodo namą galima statyti tik sodo sklype. Sodo namas, kai jo bendras plotas ne didesnis kaip 80m², aukštis ne didesnis kaip 8,5m, atstumas tarp laikančiųjų konstrukcijų (tarpatramis) ne didesnis kaip 6m, priskiriamas I grupės nesudėtingiems statiniams.
Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas bent vienoje iš šių teritorijų: kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose, Kuršių nerijoje; Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje pastatą, tiesiant susisiekimo komunikacijas, statant plokščiadugnius grūdų saugojimo bokštus, siloso ir šienainio tranšėjas, vėjo elektrines); magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Ar galima "sodo namelio" statusą pakeisti į "gyvenamojo namo"?
Galima pakeisti sodo namelio statusą į gyvenamojo namo, bet keičiant statusą jums bus reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Sodų paskirties žemėje galima turėti vieno buto gyvenamąjį namą.
Jei esamas sodo namas ir registruotas Registrų centre kaip baigtas statyti (baigtumas 100%), tuomet pas projektuotoją užsakykite sodo namo paskirties keitimo į gyvenamąjį namą projektą, jei reikės, tuomet tai bus rekonstrukcijos projektas, nes sodo namui nekeliami higienos normų reikalavimai, o gyvenamam namui keliami ir gali būti, jog paprastuoju remontu nebus įmanoma tų reikalavimų įgyvendinti.
Jums reikės šių dokumentų:
- Sodo namo kadastro byla.
- Sklypo kadastriniai matavimai.
- Sklypo ir sodo namo išrašai iš Registrų centro.
- Topografinis planas (jei tai bus tik paskirties keitimas, tuomet dėl topografinio plano reikalingumo nuspręs projektuotojas).
- Geologiniai grunto tyrimai (jei sodo namas bus didinamas ir įrengiami nauji pamatai).
Gali reikėti ir daugiau dokumentų - sprendžiama pagal sklypo, namo situaciją.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis. Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami.
Norite sužinoti daugiau apie sodo sklypo paskirties keitimą? Žiūrėkite video!