Statybos procesas Lietuvoje yra griežtai reglamentuotas, o vienas iš svarbiausių žingsnių - statybą leidžiančio dokumento gavimas. Šiame procese neretai iškyla klausimas dėl žemės sklypo bendraturčių rašytinio sutikimo. Kada jis reikalingas ir kokie yra teisiniai aspektai?
Statybą Leidžiantys Dokumentai ir Savivaldybės Įgaliojimai
Statybą leidžiančius dokumentus, išskyrus įstatymuose nurodytus atvejus, išduoda savivaldybės meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius. Jeigu statybą leidžiantis dokumentas išduodamas statyti ir (ar) rekonstruoti valstybinėje žemėje, kurią patikėjimo teise valdo savivaldybė, dokumente turi būti įrašytas savivaldybės, kaip valstybinės žemės patikėtinio, pritarimas įgyvendinti statinio projekte numatytus sprendinius. Kai išduodamas statybą leidžiantis dokumentas statyti laikinąjį statinį, jame įrašomas šio statinio naudojimo terminas.
Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 4 punkte įtvirtinta, kad vienas iš statybą leidžiančiam dokumentui gauti būtinų dokumentų yra žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, jeigu žemės sklypas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise, išskyrus atvejį, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams ir yra priimtas jų sprendimas pagal šios dalies 7 punkte nustatytus reikalavimus.
Kada reikalingas sutikimas?
Sutikimas reikalingas, kai:
- Žemės sklype (teritorijoje), kurio nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldo statytojas (užsakovas), numatoma vykdyti statybos darbus ir šio įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytais atvejais neprivaloma žemės sklypo (teritorijos), kuriame statomas statinys, valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais.
- Statomi inžineriniai tinklai, kuriems statyti teritorijų planavimo dokumentu buvo įformintas suformuotas inžinerinių tinklų koridorius, arba statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos.
- Kitą žemės sklypą (teritoriją) numatoma laikinai naudoti statybos metu.
Tokiais atvejais reikalinga sutartis ar susitarimas su šio žemės sklypo (teritorijos) savininku, valdytoju arba šio žemės sklypo (teritorijos) savininko, valdytojo sutikimas ar servituto nustatymą patvirtinantys dokumentai (statant inžinerinius statinius). Jeigu reikia sutarties ar susitarimo su valstybinės žemės patikėtiniu ar jo sutikimo, valstybinės žemės patikėtinis jį teikia Žemės įstatymo 34 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka.
Taip pat reikalingas žemės sklypo savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas dėl Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodytų teritorijų, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, registravimo Nekilnojamojo turto registre, kai šiam sklypui dėl statytojo žemės sklype numatomos vykdyti ar vykdomos ūkinės veiklos šios teritorijos turi būti nustatytos, arba valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio rašytinis sutikimas, kai dėl šios veiklos atsiranda apribojimų valstybinėje ar savivaldybės žemėje.
Praktiniai Aspektai ir Problemos
Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai žemės sklypas turi daug bendraturčių, iš kurių kai kurie net nevaldo nuosavybės teise jokių patalpų. Tokiu atveju, norint atlikti net ir nedidelius pakeitimus, pavyzdžiui, negyvenamųjų patalpų pastogėje pavertimą gyvenamosiomis, gali prireikti visų 100 procentų žemės sklypo bendraturčių sutikimų. Tai gali tapti didele kliūtimi statybos procesui, ypač jei pakeitimai žemės sklypui neturi jokios reikšmės.
Nereikia pamiršti, kad kalbama tik apie tam tikros patalpos paskirties keitimą, pavyzdžiui negyvenamųjų patalpų pastogėje pavertimą gyvenamosiomis, ar kapitalinį remontą nekenkiant namo konstrukcijoms. Tai reiškia, kad dažniausiu atveju žemės sklypui tai neturės absoliučiai jokios reikšmės. Gauti visų sklypo bendraturčių sutikimus būtų proporcingas reikalavimas nebent keičiant viso pastato paskirtį ar didžiosios namo patalpų dalies paskirtį, dėl ko gali atsirasti reikalavimas keisti ir viso pastato paskirtį.
Siekiant išvengti nelogiškų apsunkinimų statytojams, Aplinkos ministerijai buvo pateiktas prašymas dėl teisės aktų pataisymo. Tačiau kol kas galiojanti tvarka reikalauja gauti visų bendraturčių sutikimus tam tikrais atvejais.
Statybą Leidžiančio Dokumento Išdavimo Procedūros
Pagal STR 1.07.01:2010 8 ir 9 punktus, įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui patikrinus pateiktą prašymą, kitus privalomus dokumentus ir nusprendus, kad jie atitinka keliamus reikalavimus, prašymas užregistruojamas IS „Infostatyba" ir paskelbiamas subjektų, kurie privalo pagal kompetenciją patikrinti projekto atitiktį nustatytiems reikalavimams, sąrašas. Įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui nustačius trūkumų, apie tai informuojamas prašymo pateikėjas (STR 1.07.01:2010 8 punktas).
STR 1.07.01:2010 11 punkte nurodyta, kad, nepritarus projektui, IS „Infostatyba" paskelbiami nepritarimo motyvai, nurodant konkrečius Statybos įstatymo 20 straipsnio 3 dalyje nustatytų reikalavimų pažeidimus. Prašymo pateikėjui turi būti paaiškinti reikalavimų pažeidimų pašalinimo būdai ir tvarka, nepaisant to, kad ištaisius trūkumus projektas bus pakartotinai pateiktas tikrinti subjektui.
Apie statybą leidžiančio dokumento išdavimą visuomenė informuojama per Topografijos, inžinerinės infrastruktūros, teritorijų planavimo ir statybos elektroninių vartų informacinę sistemą (TPS „Vartai“) paskelbiant Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“ statybą leidžiančio dokumento duomenis.
Duomenys, Skelbiami "Infostatyba" Sistemoje
Skelbiami šie duomenys:
- Statybą leidžiančio dokumento tipas
- Registracijos numeris ir data
- Statinių adresai
- Dokumento būsena (galiojantis, negaliojantis)
- Dokumentą išdavusios institucijos pavadinimas
- Projektinių pasiūlymų duomenys (pavadinimas, numeris, parengimo metai)
- Statinių duomenys (pavadinimas, statybos rūšis, naudojimo paskirtis, kategorija)
- Laikinojo statinio požymis
- Savavališkos statybos požymis
- Žemės sklypo ir statinio registracijos duomenys
- Planuojamų statyti naujų ar rekonstruoti esamų pastatų rodikliai
- Projektinių pasiūlymų patikrinimo išvados
- Statinio bendrieji rodikliai (sklypo užstatymo intensyvumas, tankis, pastato plotas, aukštų skaičius, aukštis)
Jungtinės Veiklos Sutartis
Rašytiniai bendraturčių sutikimai reikalingi prašant išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Jais nesprendžiami būsimo statybos darbais sukurto turto pasidalijimo ar perskirstymo tarp bendraturčių klausimai. Vienas dažniausių kontoros klientų užduodamų klausimų, ar galimos statybos ant bendrai valdomo žemės sklypo, jei tam prieštarauja kiti sklypo bendraturčiai.
LAT išaiškinimas dėl sklypų bendratučių teisės statyti ar rekonstruoti statinius ant bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo (Civilinė byla Nr. e3K-3-107-248/2018)
Kai bendraturtis siekia įgyvendinti savo, kaip galimo statytojo, teisę, kiti bendraturčiai gali ginčyti ne pačią teisę, bet tik jos įgyvendinimo būdą ir sąlygas. Tačiau tam, kad kiti bendraturčiai apskritai galėtų pareikšti savo poziciją dėl statybos darbus inicijuojančio bendraturčio būsimų veiksmų poveikio jų teisėms, statytojas jiems turi savo siekius atskleisti. Pagal įstatymą reikalingas pateikti bendraturčių sutikimas reiškia ne abstraktų, o konkretizuotą bendraturčių sutikimą, t. y. sutikimas duodamas ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti. Tinkamu bendraturčio - galimo statytojo - būsimos rekonstrukcijos planų atskleidimu kitiems bendraturčiams teismų praktikoje pripažįstamas projektinių pasiūlymų (kaip jie apibūdinami Statybos įstatymo 2 straipsnio 31 dalyje, t. y. pasiūlymai, kurių tikslas - išreikšti projektuojamo statinio architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėją ir kurie pateikiami kaip medžiaga projektuotojo parinkimo konkursui ir (ar) informacija visuomenei apie numatomą statinių projektavimą bei gali būti naudojami specialiesiems architektūros reikalavimams, specialiesiems saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimams, specialiesiems paveldosaugos reikalavimams parengti) pateikimas. Bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.
Teismų praktikoje pažymima, kad esant interesų išsiskyrimui svarbu ieškoti visoms šalims priimtino sprendimo būdo, negali būti siekiama išimtinai savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita. Interesų suderinimui būtinas bendraturčių kooperavimasis, o siekis maksimaliai patenkinti tik savo interesus, ignoruojant kitą bendraturtį, neatitinka CK 1.5 ir 4.75 straipsnių nuostatų.
Statyba be bendraturčių sutikimo
Ar galima savo sklypo dalyje statyti malkinę, garažą ar pavėsinę, tiesti inžinerinius tinklus be bendraturčių sutikimo, jeigu žemės sklypas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise? Kaip nustato Civilinis kodeksas, bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Pirmuoju atveju bendraturčių pasirašyta sklypo schema nėra dokumentas, suteikiantis teisę kiekvienam iš jų tvarkytis sklypo dalyje tik pagal savo norus ir poreikius. Visus veiksmus, tarp jų ir statinių statybą, būtina derinti su visais bendrasavininkiais. Jeigu bendraturčiai žemės sklypu naudojasi notaro patvirtinto susitarimo nustatyta tvarka, svarbu, kokios to susitarimo sąlygos. Kai jame numatyta galimybė be papildomo sutikimo statyti tam tikrus statinius konkrečiose sklypo vietose ar tam tikrais atstumais, tai laikantis šių sąlygų statyba bus teisėta. Notaro patvirtintą susitarimą reikia pridėti ir prie prašymo išduoti SLD, jeigu jis privalomas. Žemės sklypo bendraturčiai turi žinoti, kad reglamentuoti minimalūs statinių atstumai iki sklypo ribų nusistatyta tvarka negalioja valdomos sklypo dalies vidinės ribos atžvilgiu. Nebent tokią sąlygą numato notaro patvirtintas bendraturčių susitarimas dėl sklypo naudojimo tvarkos.
Savavališkos statybos įteisinimas
Ieškovai yra po pastato pastoge esančio buto savininkai. Ieškovai atliko statybos darbus - pakeitė stogo laikančiąsias konstrukcijas (gegnes), pakeitė stogo dangą, apie 0,4 m padidino stogo aukštį, įrengė tris tūrinius stoglangius. Šie statybos darbai anksčiau išnagrinėtoje byloje teismo sprendimu buvo pripažinti savavališkais. Tačiau, nustatytu terminu darbai nebuvo atlikti. Ieškovai nurodo, kad pastato administratorius organizavo atsakovų balsavimą raštu dėl pritarimo projektiniam pasiūlymui, tačiau balsavimas pripažintas neįvykusiu.
Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad nors savavališkų statybų atveju yra pažeidžiamos viešosios teisės normos, įstatymo leidėjas nustatė savavališko statinio statytojui (savininkui) galimybę išvengti nepageidautinų savavališkos statybos padarinių - pareigos nugriauti statinį (ar jo dalį) - ir suteikė teisę bei galimybę įstatymų nustatyta tvarka parengti reikalingus statybų dokumentus jau pastatytam statiniui (atliktiems darbams) įteisinti. Savavališkos statybos padarinių pašalinimas įteisinant ar nugriaunant statinius yra įstatymų pažeidimų pašalinimas bei visuomenės interesų gynimas, o ne tokio statinio statytojo (savininko) pažeistų teisių gynimas. Teismo sprendimas, kuriuo nustatytas terminas savavališkai statybai įteisinti ar jos padariniams pašalinti, reiškia, kad tokio pobūdžio įpareigojimai gali būti atliekami iki šio termino pabaigos.
Taigi būtent šiuo laikotarpiu turi būti atlikti visi veiksmai, skirti atitinkamais terminais savavališkai statybai įteisinti ar jos padariniams pašalinti: atliekami, derinami projektavimo darbai, esant poreikiui gaunamas bendraturčių sutikimas, atliekami statybos darbai ir kt. Ieškovai šioje byloje siekia įteisinti atliktus savavališkos statybos darbus, teigdami, kad, jiems norint įteisinti tokius statybos darbus, yra reikalingas atsakovų sutikimas, tačiau šio atsakovai nepagrįstai neduoda.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad nors bendraturčiai turi teisę atsisakyti duoti sutikimą atlikti tam tikrus veiksmus, tačiau toks atsisakymas turi būti pagrįstas realia jų teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsme, kylančia iš statybos ar rekonstrukcijos darbų. Tačiau nagrinėjamoje byloje tokio atsisakymo priežasčių vertinimas negali būti atliktas atsietai nuo byloje susiklosčiusių aplinkybių, t. y. Tuo atveju, kai byloje yra siekiama įgyti teisę atlikti savavališkos statybos įteisinimo darbus be bendraturčių sutikimo, turi būti nustatyta, ar yra būtinas bendraturčių sutikimas atlikti tokius darbus, ar tokia teisė įgyvendinama per teismo nustatytą terminą teismo sprendimui įvykdyti, ir tik nustačius, kad toks terminas yra nepasibaigęs, gali būti vertinama, ar toks bendraturčių atsisakymas yra pagrįstas.
Bylinėjimasis negali būti savitikslis, todėl teismas pirmiausia ir turi vertinti, ar asmuo, siekiantis pašalinti savavališkos statybos padarinius ir šią statybą įteisinti, dar turi tokią teisę. Statytojo teisė įteisinti savavališką statybą negali būti neribota laiko atžvilgiu, dėl to statytojui nustatomas terminas pasinaudoti šia teise. Tokia situacija, kai teisės pažeidimas tęsiasi neribotą laiką ir savavališkos statybos nei įteisinamos, nei atkuriama iki savavališkų statybų buvusi padėtis, negali būti toleruojama, nes tai prieštarautų teisinio tikrumo principui, pažeistų teisingumo, protingumo principus ir reikštų statytojo piktnaudžiavimą teise.
tags: #statinio #bendraturciu #sutikimas