Statinio naudojimas ne pagal paskirtį: teisiniai aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) naudojimas ne pagal paskirtį Lietuvoje kelia vis daugiau iššūkių. Siekiant užtikrinti darnų teritorijų vystymą ir išvengti neigiamų pasekmių, Aplinkos ministerija inicijuoja teisinio reguliavimo pokyčius. Šiame straipsnyje aptariamos pagrindinės problemos, planuojami pakeitimai ir galimos pasekmės NT rinkai bei visuomenei.

Esamos problemos ir iššūkiai

Darbo grupė gilinosi į Lietuvoje kylančias problemas, kai svečių namai, viešbučiai, vienbučiai gyvenamieji namai virsta daugiabučiais gyvenamaisiais pastatais, kūrybinės dirbtuvės - butais, ūkio pastatai - gyvenamaisiais namais. Diskusijų metu buvo vertinamos neigiamos pasekmės, kylančios, kai nesilaikoma pastatų paskirtims keliamų reikalavimų:

• Savivaldybių suplanuota infrastruktūra neatitinka poreikių.
• Neužtikrinamas tinkamas gyventojų informavimas ir jų teisėti lūkesčiai.
• Nesukuriama sveikatai palanki gyvenamoji aplinka.
• Gyventojai įsigyja „negyvenamus“ butus ar rekreacinės teritorijos naudojamos ne viešajam interesui tenkinti.

Kai kurie statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.

Automobilių stovėjimo vietos

STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato skirtingus reikalavimus automobilių stovėjimo vietoms, priklausomai nuo pastato paskirties:

• Gyvenamosios paskirties daugiabučiai: mažiausiai 1 automobilio stovėjimo vieta 1 butui.
• Svečių namai: 1 vieta 2 kambariams (numeriams).
• Administracinės paskirties patalpos: 1 vieta 25 kv.m pagrindinio ploto.
• Gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės): 1 vieta 100 kv.m darbo patalpų ploto.

Be to, didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį.

Kiti reikalavimai

Teisės aktai kelia ir kitus reikalavimus, susijusius su gyvenamųjų patalpų aplinkos įrengimu. Prie naujai įrengiamų daugiabučių taip pat privaloma numatyti ir želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“).

Mokestiniai aspektai

Negyvenamosios paskirties patalpas įsigyjantiems investavimo tikslais ir besitikintiems tokius būstus nuomoti, vertėtų įvertinti mokestinę pusę.

• Verslo liudijimo įsigyti galimybės nebus, kadangi verslo liudijimas galimas tik gyvenamųjų patalpų nuomai. Iš nuomojamo ne gyvenamosios paskirties būsto gautos pajamos bus apmokestintos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu.
• Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių)paskirties turto bendra vertė nekilnojamojo turto vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.

Planuojami teisinio reguliavimo pokyčiai

Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė parengė planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais. Rengiant šiuos pakeitimus darbo grupė atsižvelgė į Specialiųjų tyrimų tarnybos, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto ir kitų institucijų pateiktas pastabas ir pasiūlymus, užsienio valstybių praktiką.

Įvertinusi problematiką, darbo grupė siūlo šias pagrindines pokyčio kryptis:

• Turtinių vienetų reglamentavimas: Atskirti daugiabučius gyvenamuosius pastatus nuo viešbučių ir kitų apgyvendinimo paslaugas teikiančių verslo objektų.
• Ūkinė veikla kaip statinio paskirties kriterijus: Aiškiai įvardinti, kad trumpalaikio ir laikinojo apgyvendinimo pastatai yra skirti būtent apgyvendinimo paslaugų teikimui.
• Inžinerinių sprendimų kriterijus: Pastate, kuris formuojamas kaip vienas turtinis vienetas, leisti įrengti tik vieną inžinerinių tinklų ir inžinerinių išteklių apskaitos sistemą.
• Baigtinis paskirčių sąrašas, perteklinių paskirčių panaikinimas: Peržiūrėti ir sudaryti baigtinį pastatų paskirčių sąrašą, kuriame būtų atsisakyta nebeaktualių arba dviprasmiškų paskirčių.
• Pastato patalpų paskirties reglamentavimo pokyčiai: Keisti galiojančią kitos paskirties patalpų proporciją į 90 proc. ir 10 proc.
• Skirtingoms pastatų paskirtims taikomų norminių reikalavimų peržiūra: Detaliau peržiūrėti norminius reikalavimus tam, kad būtų užtikrinta gyvenamosios aplinkos kokybė.

2023 m. gegužės 1 d. įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, kurie turtinių vienetų skaičių įtvirtina kaip vieną iš pagrindinių statinio paskirties kriterijų. Atsižvelgiant į tai, siūloma atskirti daugiabučius gyvenamuosius pastatus, kuriems būdingas daugelio savininkų nuosavybės teisės įgijimas ir bendras pastato naudojimas nuo viešbučių ir kitų apgyvendinimo paslaugas teikiančio verslo objektų, kuriems būdingas vieno ūkinės veiklos savininko veikimas.

Remiantis šiuo principu, siūloma nustatyti, kad vienbučiai gyvenamieji pastatai, pagalbinio ūkio pastatai, viešbučiai, kiti laikinojo apgyvendinimo pastatai būtų reglamentuojami kaip vienas turtinis vienetas. Norint juos išskaidyti į daugiau turtinių vienetų ir perleisti skirtingiems savininkams, būtų būtina keisti žemės sklypo naudojimo būdą, taip pat keisti pastato paskirtį į gyvenamąją, parengti statinio projektą, pritaikyti pastatą ir patalpas, informuoti gretimų teritorijų gyventojus.

Siekiant skaidrumo ir tinkamai informuoti gyventojus, siūloma įvesti naujus - mišrios paskirties pastatus. Jų aplinka privalėtų būti pritaikyta visoms skirtingoms paskirtims, o pastatui būtų taikomi griežčiausią apsaugą nustatantys gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvai.

Bendroji nuosavybė ir bendrasavininkių teisės

Civilinio kodekso (CK) 4.72 straipsnio 1 dalyje bendrosios nuosavybės teisė apibrėžiama kaip dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti.

CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Pažymėtina, jog bendraturčių nuosavybės teisės į bendrą objektą įgyvendinimas apima ir jų tarpusavio pareigų, susijusių su tuo objektu, vykdymą.

Bendrasavininkių pareigos

CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai privalo apmokėti išlaidas bendram daiktui išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms, o jeigu vienas bendraturčių nevykdo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą, kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą.

Taigi, buto bendrasavininkis privalo tinkamai tvarkyti bei išlaikyti bendrą butą, taip pat jį prižiūrėti bei remontuoti.

Pažymėtina, kad buto bendrasavininkis privalo laikytis ne tik CK jo, kaip daikto bendrasavininkio, įtvirtintų pareigų, bet ir teisės aktuose numatytų privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų.

Kaip numatyta Reglamento IV dalyje, privalomųjų reikalavimų visumą sudaro: reikalavimai išlaikyti gyvenamojo namo, jo dalių savybes, atitinkančias esminius statinio reikalavimus, mechaninio atsparumo ir pastovumo, gaisrinės saugos, higienos, sveikatos ir aplinkos apsaugos, saugaus naudojimo, apsaugos nuo triukšmo, energijos taupymo ir šilumos saugojimo; reikalavimai gyvenamąjį namą ir jo aplinką naudoti, prižiūrėti ir tvarkyti taip, kad: patalpų naudojimas atitiktų paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registro duomenyse; būtų nepažeistos trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygos.

CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad daugiabučiuose namuose esančių butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Su tuo susijusias išlaidas bendraturčiai privalo apmokėti proporcingai savo daliai.

Be to, CK 4.82 straipsnio 3 dalis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryt atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti, o CK 4.83 straipsnio 2 dalies 1 punktas - jog buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Aptariamose nuostatose nustatytas teisinis reguliavimas reiškia, jog šiose įstatymo normose aptartomis sąlygomis, t. y. siekiant išvengti žalos ir pašalinti grėsmę bendrojo naudojimo objektams, butų ir kitų patalpų savininkas turi teisę be kitų bendraturčių sutikimo imtis būtinų priemonių ir reikalauti iš kitų buto ar kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) savo praktikoje yra pažymėjęs, kad CK 4.83 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta butų ir kitų patalpų savininkų pareiga saistoma objektyvių aplinkybių ir ši pareiga neišnyksta, nepaisant to, ar butų ir kitų patalpų savininkai gera valia susitarė, kaip ir kokiu principu dalysis išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas, ar nesusitarė.

Ką daryti, jei bendrasavininkis nevykdo pareigų?

Jeigu buto bendrasavininkis nevykdo teisės aktuose numatytų pareigų, o butas neatitinka privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų bei, yra avarinės būklės, Jūs turite teisę atlikti bendro naudojimo patalpų remontą pats bei reikalauti iš bendrasavininko proporcingo Jūsų patirtų išlaidų atlyginimo.

Jeigu buto bendrasavininkas piktybiškai vengia atlikti avarinės būklės patalpų remontą, remontą galite atlikti ne ir nesant jo sutikimui.

Gindamas savo, kaip buto bendrasavininko pažeistas teises taip pat galite kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos, pateikdamas skundą dėl kito buto bendrasavininko pareigos laikytis privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų nesilaikymo.

Pavyzdys iš teismų praktikos: Bendrasavininkas negyvena bute, tačiau atsisako mokėti už šildymą. Ar jis privalo mokėti?

Pagal CK 4.83 straipsnio 3 dalį, butų ir kitų patalpų savininkai privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.

Statinių techninė priežiūra

Nepaisant besikeičiančių teisės aktų, kontroliuojančių institucijų darbo - už savo statinius atsakingas savininkas. Dar didesnė atsakomybė yra darbdaviams, kurie privalo užtikrinti darbuotojams saugias ir sveikas darbo sąlygas.

Statinio naudotojas organizuoja statinių techninę priežiūrą paskirdamas prižiūrėtoją arba pats imasi šios funkcijos vadovaudamasis STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ patvirtinimo D1-971 2016-12-30.

Nors didžiajai daliai žemės ūkio paskirties pastatų techninės priežiūros nuolatinai stebėjimai bei kasmetinės apžiūros nėra privalomos, tačiau pastatų techninė priežiūra privalo būti vykdoma. Tuo labiau, kad pats ūkininkas tai gali pats daryti. Ūkiškas pastatų naudotojas ir taip nuolat rūpinasi savo statiniais, tad nedaug reikia įdėti, kad ta priežiūra, esant poreikiui, kaip draudiminis įvykis užtikrintų pastato naudotojui finansinę naudą ar bent jau turėtų įtakos, kad nebūtų patirtas nuostolis.

Kokia gi statinių techninės priežiūros nauda?

Ūkininkas (darbdavys) prižiūrėdamas statinius:

• užtikrina Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus - per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. Tai pagrindinis statinio priežiūros tikslas;
• užtikrina darbuotojų saugos ir sveikatos bei gaisrinės saugos reikalavimus darbuotojams;
• dokumentuodamas statinių priežiūrą, ūkininkas ne tik skatina darbuotojų ūkišką požiūrį į turtą, tvarkos palaikymą, bet ir patys darbuotojai, įsitraukdami į statinių techninės priežiūros vykdymą, jaučia atsakomybę. Be to, kvalifikuoti darbuotojai, turintys žinių ir patirties, nuolat dirbantys konkrečiuose pastatuose, greičiau pamatys statinių problemas nei ūkininkas;
• esant draudiminiams įvykiams, tarkime, pastato konstrukcijos griūtis, gaisras ar net trečiųjų asmenų piktybinis tam tikrų konstrukcijų suniokojimas - priežiūros dokumentai tikrai vertinga medžiaga tyrimui bei įrodymui, kad priežiūra buvo vykdoma;
• nelaimingų atsitikimų prevencija - techniškai tvarkingi statiniai, kaip ir technika, mokymas ir instruktavimas lemia darbdavio pagrindinę prievolę - darbuotojų saugos ir sveikatos kontrolės užtikrinimą.

Rajonų savivaldybės administracijos atlieka statinių naudojimo priežiūrą, tai yra tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo Statybos įstatymo, statinių techninės priežiūros ir naudojimo reikalavimus. Vadovaujantis Administracinių nusižengimų kodekso nuostatomis tiek statinių naudojimas pažeidžiant reikalavimus, tiek pačių statinių būklė, kuri galėjo lemti nelaimingą atsitikimą, užtraukia materialinę atsakomybę.

Loftai ir kūrybinės dirbtuvės

Valstybinė lietuvių kalbos komisija pasiūlė vietoje angliško žodžio loft vartoti atitikmenis loftas arba gamyklinis butas. Galiojantys teisės aktai nereglamentuoja nei loftų, nei gamyklinių butų. Tokios patalpos paprastai įrengiamos buvusiuose pramoniniuose pastatuose. Todėl neretai viešame registre įregistruota lofto pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis - negyvenamoji (gamybos, administracinė).

Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau - SĮ) 10 str. 1 p. įpareigoja statinių naudotojus statinius (jų patalpas) naudoti pagal paskirtį. Analogiška statinio naudotojo pareiga numatyta statybos techninio reglamento STR 1.12.07:2004 „Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas“ 30.1. p.

SĮ (2 str. 77 p.) apibrėžia statinio paskirtį kaip viešajame registre nurodytą statinio naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai). Analogiškai turėtume apibrėžti ir patalpų paskirtį.

Lietuvos Respublikos administracinių pažeidimų kodeksas (toliau - ATPK) numato baudą už statinio naudojimą ne pagal paskirtį - nuo penkių šimtų iki penkių tūkstančių litų. Tokie pat veiksmai, padaryti asmens, bausto administracine nuobauda už statinio naudojimą ne pagal paskirtį, užtraukia baudą nuo vieno tūkstančio iki dešimties tūkstančių litų.

Spręsdami ar patalpos/statinys naudoti ne pagal paskirtį, teismai patalpų/statinio paskirtį nustato pagal viešo registro duomenis.

Vadovaujantis ATPK 1892 str., administracinėn atsakomybėn už aptariamą pažeidimą traukiamas asmuo, patalpas naudojęs ne pagal paskirtį. Tai reiškia, kad administracine tvarka atsako ne faktinis lofto savininkas, o loftą išsinuomojęs asmuo, jei jis patalpas naudojo ne pagal paskirtį.

Kauno apygardos teismas administracinėje byloje Nr. II-80-248/2010 (2010-03-29 nutarimas) sprendė, kad statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“: „nėra nuostatų draudžiančių pagalbinio ūkio paskirties pastatuose įrengti dušo, virtuvės patalpas, šildymo sistemą, sandėliuoti daiktus“.

Žiniasklaidoje, diskusijų formuose loftai neretai vadinami kūrybinėmis dirbtuvėmis, teigiama, kad tokios „paskirties“ patalpose galima teisėtai gyventi (jei tai yra pagalbinio ūkio paskirties patalpos) bei nereikia mokėti nekilnojamojo turto mokesčio. Gyvenamosios vietos deklaravimo ir deklaravimo duomenų tvarkymo taisyklių 106 p., deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika

Per pirmąjį 2023 m. ketvirtį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo keletą nekilnojamojo turto ir statybos sektoriui aktualių bylų, kurių sprendimai suformavo reikšmingą precedentą panašių situacijų vertinimui ateityje.

LAT nagrinėtoje byloje susiklostė situacija, kai vienam daugiabučiam namui buvo suformuoti atskiri žemės sklypai. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą namo rekonstravimui. Statybos darbai buvo susiję su vienu konkrečiu butu. LAT konstatavo, kad nagrinėjamu atveju susiklostė išskirtinė situacija, kai teritorija, nors ir suformuota atskirais sklypais, yra skirtas vienam daugiabučiui gyvenamajam namui eksploatuoti. Atskirų sklypų suformavimas ir priskyrimas kiekvienam butui nepakeitė pačios pastato paskirties. Dėl to VTPSI ieškinys dėl statybos leidimo panaikinimo buvo atmestas.

Chronologija

tags: #statinio #jo #patalpu #naudojimo #ne #pagal