Daugiabučio Namo Techninė Priežiūra: Reikalavimai ir Teisinis Reglamentavimas Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariami daugiabučių gyvenamųjų namų statybos reikalavimai, techninė priežiūra ir kiti svarbūs aspektai, reglamentuojami Lietuvos Respublikos teisės aktais.

Teisinis Reglamentavimas

Daugiabučių namų statybą ir priežiūrą reglamentuoja įvairūs teisės aktai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsniu ir Aplinkos ministerijos nuostatais, daugiabučių namų statybai taikomi šie įstatymai ir reglamentai:

• Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
• Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
• Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas
• Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
• Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimai
• Statybos techniniai reglamentai (STR)
• Respublikinės statybos normos (RSN)

Svarbiausi Statybos Techniniai Reglamentai (STR)

Statybos techniniai reglamentai nustato esminius statinio reikalavimus, tokius kaip mechaninis patvarumas, gaisrinė sauga, higiena, aplinkos apsauga, naudojimo sauga, apsauga nuo triukšmo, energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas. Toliau pateikiami svarbiausi STR:

• STR 1.02.06:2002 „Teritorijų planavimo ir statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų kvalifikaciniai reikalavimai ir atestavimas“
• STR 1.08.02:2002 „Statybos darbai“
• STR 1.12. 01:1996 „Statinių avarinės būklės pripažinimo tvarka“
• STR 2.01.01(1):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas“
• STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga“
• STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“
• STR 2.01. 01 (4):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga“
• STR 2.01.01 (5):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo“
• STR 2.01.01 (6):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas“
• STR 2.05.01:1999 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“
• STR 2.09.02:1998 „Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas“
• STR 2.09.04:2000 „Pastato šildymo sistemos galia. Šilumos suvartojimas“

Pagrindinės Sąvokos

• Gyvenamasis namas - gyventi pritaikytas pastatas.
• Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.

Daugiabučio Namo Priežiūra

Daugiabučių namų priežiūra yra privaloma. Apžiūrų metu atskleidus defektų, deformacijų ar grubių namo naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, atsakingas asmuo privalo nedelsiant informuoti namo savininką (bendraturčius) arba daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybą, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą atstovą, arba administratorių.

Asmuo, gavęs pranešimą apie kritinę namo būklę, turi nedelsiant imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir pastatą nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas.

Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai pastato ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.

Namo Priežiūros Administratorius

Namo priežiūros administratorius turi paskirti už nuolatinę namo priežiūrą atsakingą asmenį - namo priežiūros vadybininką. Jo uždavinys - vykdyti nuolatinį namo būklės stebėjimą, organizuoti defektų šalinimą, kontroliuoti kitų specialistų atliekamus priežiūros ar remonto darbus, palaikyti ryšius su namo butų ir kitų patalpų savininkais ir naudotojais, arba šias pareigas pavesti kitam darbuotojui.

Keičiantis administratoriui, buvęs administratorius turi per mėnesį perduoti namo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir prižiūrėti, taip pat - nepanaudotas lėšas, turimus namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir kitokio tvarkymo, trumpalaikius ir ilgalaikius įsipareigojimus. Perdavimas įforminamas perdavimo ir priėmimo aktu.

Energetinis Auditas

Gyvenamojo namo energetinio audito tikslas yra nustatyti namo šiluminės energijos nuostolius bei šildymo įrangos našumą, palyginti juos su normatyviniais ar etaloniniais, pagrįsti priemones, kurios padėtų sumažinti energijos nuostolius ir padidinti namo energetinį efektyvumą.

Tęsiama daugiabučių namų renovacija.

Techninės Priežiūros Žurnalas saugomas per visą pastato gyvavimo laikotarpį.

Stogo Renovacija ir Statybos Leidimas

Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 12.4 punkte nurodyta, kad statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant, o 12.4 papunktyje detalizuota, kad į šią statybos rūšį patenka, be kita ko, stogo dangos ar apdailos keitimas.

Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte nustatyta ir Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4.1 papunktyje detalizuota, kad leidimas atlikti daugiabučio namo paprastąjį remontą privalomas atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, - kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Taigi galima daryti išvadą, kad jei nesikeičia pastato išvaizda, tai leidimas nereikalingas.

Taip, reikalingas ir projektas ir leidimas daugiabučio gyvenamojo namo stogo renovacijai. Statybos leidimas daugiabučio gyvenamojo namo stogo renovacijai yra reikalingas.

Veikla ir Reikalavimai:

Siūlome remtis 2016 12 30 Aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-971 "Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA.

Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu įvertinami gyvenamojo namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių sistemų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo būtinybė.

Asmuo, kuriam pranešta apie gyvenamojo namo, jo dalies avarinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir gyvenamąjį namą nuo galimų pasekmių.

Gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja bendrojo naudojimo objektų valdytojas, paskirdamas gyvenamojo namo techninį prižiūrėtoją.

Gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas, vadovaudamasis Reglamentu ir jame nurodytais teisės aktais, vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai gyvenamojo namo būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą gyvenamojo namo naudojimo trukmę.

Gyvenamojo namo techninės priežiūros ir privalomųjų darbų įgyvendinimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai.

DNSB yra pelno nesiekiantis vienetas ir gauto pelno neturi teisės skirstyti savo steigėjams arba dalyviams. DNSB steigėjams pinigais ar natūra išmokėtos pelno sumos apmokestinamos GPM kaip pajamos ir tokios išmokos gali būti laikomos gauto pelno paskirstymu, dėl kurio gali būti prarandamas pelno nesiekiančio asmens statusas. Toks pelno panaudojimas nebūtų laikomas panaudojimu visuomenei naudingiems tikslams ir būtų apmokestinamas PVM.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

• Perstiklinau balkoną, bet kaimynai įskundė, kas gresia? Balkono įstiklinimas mieste esančiame daugiabučiame name priskiriamas paprastojo remonto darbams keičiant pastato išvaizdą.
• Kai griovė atraminę sieną... Laikančiųjų sienų pertvarkymas daugiabučiame name, nekeičiant pastato išorės matmenų, yra priskiriamas statinio kapitalinio remonto darbams.
• Elektros energijos tiekėjų pasirinkimas. elektros energijos tiekėją gyventojai renkasi individualiai, pagal savo poreikius, bet kas tuomet yra atsakingas už elektros energijos tiekėjo pasirinkimą bendrojo naudojimo patalpoms? Šiuo atveju tiekėją išrinkti turėtų namą administruojanti įmonė, kuri gali nuspręsti pati arba skelbti konkursą.
• Noriu perdažyti balkono sieną. Ar reikia gauti kaimynų sutikimą? Sprendimai dėl daugiabučio namo išorės išvaizdos keitimo, atliekant statinio paprastojo remonto darbus, priimami CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka bendraturčių daugumos sprendimu.
• Ką daryti, kai dingsta elektra ar dujos?

Karštos vasaros dienomis daugiabučiuose namuose saulė dažnai prišildo tiek, kad net ir visų kambarių vėdinimas nepadeda, todėl kai kurie gyventojai savo butuose linkę įsirengti kondicionierius. Tačiau kondicionieriaus įrengimui dažnai reikalingas statybą leidžiantis dokumentas (SLD).

Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio. Jei nėra galimybių įrengti naujai projektuojamų vonios ir tualeto patalpų virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų (tarp jų ribų), leidžiama jas įrengti virš kitos paskirties patalpų, užtikrinant vandens ir nuotekų nepratekamumą, mikrobinės taršos išvengimą, nepadidinant esamo triukšmo lygio ir nepabloginant kvapų, jei šių prietaisų nuotakai klojami virš perdangos ir prijungiami prie esamų stovų.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos neretai teiraujamasi, kaip atskirti, ar planuojamas remontas vadintinas paprastuoju ar kapitaliniu remontu? O gal tai statinio rekonstrukcija?

Statinio priežiūra - Statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytų techninių, organizacinių ir viešojo administravimo priemonių visuma vykdant statinio techninę priežiūrą ir statinio naudojimo priežiūrą. Nustatyta tvarka organizuoti ir (ar) atlikti pabaigto statyti ir naudojamo statinio techninę priežiūrą yra šio statinio naudotojų pareiga.

Daugiabučio gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas (namo administratorius arba bendrija) paskirdamas techninį prižiūrėtoją. Statinio techninis prižiūrėtojas, atlikdamas konkretaus statinio techninę priežiūrą, vykdo organizacines ir technines priemones statinio techninei būklei palaikyti, kad būtų užtikrinti Reglamente (ES) Nr.

tags: #statinio #technine #prieziura #daugiabutis #namas