Statybos ir nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje ir toliau išlieka aktyvi, o 2025 metai žymi svarbius pokyčius tiek kainų dinamikos, tiek pirkėjų elgsenos požiūriu. 2025 metais NT rinka Lietuvoje išlieka aktyvi, bet labiau susiskaidžiusi. Vilnius ir Kaunas dominuoja pagal investicijų kiekį ir projektų skaičių, o Šiauliai ir Panevėžys siūlo daugiau prieinamumo. Kiekvienas miestas turi savų ypatybių, todėl pirkėjams svarbu įvertinti tiek kainas, tiek gyvenimo kokybės aspektus.

Lietuvos nekilnojamojo turto rinka išlieka dinamiška, su skirtingomis tendencijomis Vilniuje ir Kaune. Pirminėje sostinės butų rinkoje stebimas išsibalansavimas dėl augančios pasiūlos, nedidėjančios paklausos ir stabilių kainų. Tuo tarpu antrinėse rinkose kainos yra dinamiškesnės, o konkurencija - stipresnė.

Būsto kainos Vilniuje ir Kaune

Gegužės mėnesį Vilniuje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų, o vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų. Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje fiksuotas kainų augimas. Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu, pakilo 4 proc.

Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.

Pasiūla ir paklausa

Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146. Palyginti su 2022 m., pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla. Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila.

Lyginant su 2022 m. „Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas. Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos. Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.“

„Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“, - sako A.

Štai infografikas, iliustruojantis būsto kainų skirtumus Vilniuje ir Kaune:

NT rinkos apžvalga didžiuosiuose Lietuvos miestuose

Vilnius

Sostinė išlieka Lietuvos NT rinkos lyderė tiek pagal kainas, tiek pagal sandorių skaičių.

Klaipėda

Klaipėdoje NT rinka pasižymi sezoniškumu. 2025 m. fiksuojamas kainų augimas naujos statybos segmentuose, ypač netoli jūros.

Šiauliai

Šiauliuose NT rinka išlieka viena iš prieinamiausių Lietuvoje. Vidutinė kv. m kaina 2025 m. siekia apie 1 200 € - 1 700 €.

Panevėžys

Panevėžyje NT kainos auga nuosaikiai, tačiau išlieka vienos žemiausių tarp didmiesčių. Miestas patrauklus tiems, kurie ieško ramaus gyvenimo tempo ir nedidelės paskolos naštos. Paklausiausi objektai: 2-3 kambarių butai renovuotuose daugiabučiuose. Naujos statybos: nedidelė, bet pamažu plečiama. Išskirtinumas: stabilios kainos ir žemesnė konkurencija. 2025 m. kv. m kaina siekia apie 1 000 € - 1 500 €.

Pateikiama palyginimo lentelė apie vidutines kainas didmiesčiuose:

Teisėkūros pokyčiai

„Kaip įprasta, teisėkūros procesas 2023 metais, ypatingai antrojoje pusėje, buvo aktyvus. Statybos įstatymas ir vėl buvo populiarus pokyčių taikinys. Reikšmingi pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., žada jei ne perversmą, tai bent jau turbulenciją projektavimo procese.

Pakeitimais stiprinama projektinių pasiūlymų stadija, vietoje buvusių trijų projektavimo etapų pasiūlomi du - projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto. Kaip tai atsilieps praktikoje? Esama nuogąstavimų, kad toks, iš pirmo žvilgsnio darantis projektavimo procesą paprastesniu, pakeitimas iš tiesų komplikuos procesą.

Esminių statinio architektūros reikalavimų patikslinimas teikiant nuorodą į Architektūros įstatymą nuteikia labiau optimistiškai ir žada didesnį skaidrumą lyginant su iki šiol buvusia įstatymo formuluote, paliekančia derinančioms institucijoms subjektyviai nuspręsti, ar techninio projekto sprendiniai dera prie kraštovaizdžio.

Visgi, mūsų vertinimu, neišvengta ir pakeitimų, kurių nauda abejotina. Vienas tokių - savivaldybės vyriausiojo architekto teisė spręsti dėl poreikio papildomai konsultuoti su visuomene ir todėl pratęsti specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo terminą. Teritorijų planavimo įstatymas vėl gręžiasi į savivaldybės administracijos direktorius. Pakeitimais, įsigaliojusiais nuo sausio 2 d. formalizuojama praktika, kada savivaldybės merui leidžiama nemažą dalį jam įstatymo priskirtų funkcijų deleguoti savivaldybės administracijos direktoriams.

Kiti teisės aktai ir teismų praktika

• Š. m. balandžio 23 d. Seime priimti gegužės 1 d. įsigaliosiantys Investicijų, Žemės, Teritorijų planavimo ir Statybos įstatymų pakeitimai, leisiantys greičiau ir lengviau įgyvendinti stambius projektus, skirtus saugumo ir gynybos poreikiams užtikrinti.
• Statybą bus galima pradėti dar neturint ją leidžiančio dokumento, tačiau jo gavimas iki statybos pabaigos yra būtinas.
• Taip pat nuo š. m. lapkričio 1 d. įsigalios pakeitimai, kuriais neprivalomas informacijos teikimas visuomenei bei informacijos viešinimas.
• Teikiama iniciatyva plėsti nekilnojamojo turto savininkų galimybės valdyti jų bendrojo naudojimo objektus.
• Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą siūloma išdėstyti nauja redakcija, kartu keičiant jo pavadinimą į Bendrojo naudojimo objektų valdymo steigiant bendriją įstatymą.
• Keičiant Viešųjų įstaigų įstatymo Nr.
• Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio pakeitimas apribos galimybes sodininkams statyti ar rekonstruoti pastatus teritorijose, kuriose pagal bendruosius savivaldybės planus galimas žemės paskirties keitimas iš Žemės ūkio į kitą.
• Taip pat numatoma, jog nuo 2031 m.
• Siekiant supaprastinti tvarką paramos sutarčiai sudaryti, inicijuojamas Civilinio kodekso 6.469 straipsnio 2 dalies pakeitimas dėl dovanojimo sutarties formos.
• Balandžio 18 d. priimtu ir gegužės 1 d. įsigaliosiančiu Žemės įstatymo pakeitimu asmenims sudaroma galimybė ne ilgiau kaip iki 2026 m. gruodžio 31 d.
• Įgyvendinant š. m. gegužės 1 d. įsigaliosiančius Statybos įstatymo pakeitimus, registruotas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
• Nuo š. m. balandžio 17 d. nauja redakcija išdėstytas Aplinkos ministro 2004 m. rugsėjo 27 d. įsakymas Nr.
• Patvirtinta Architektūros kokybės vertinimo metodika, įsigaliosianti š. m.
• Pakeistas Vyriausybės nutarimas Nr. 280 „Dėl Lietuvos Respublikos statybos įstatymo Nr.
• Įgyvendinant Statybos įstatymo pakeitimus, kuriais tikslinamos kvalifikacijos atestatų išdavimo ir (ar) panaikinimo nuostatos, nuo š. m. netekusiu galios pripažįstamas Aplinkos ministro 2017 m. liepos 4 d. įsakymas Nr.
• nauja redakcija išdėstomas Aplinkos ministro 2017 m. liepos 4 d. įsakymas Nr.

Teismų praktika

• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2024 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Kasacinis teismas byloje nurodė, kad sprendžiant dėl asmens teisės lengvatine tvarka išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, visų pirma, reikia įvertinti, ar valstybinės žemės sklype yra išlikę ginčo statiniai.
• Antra, nustačius, kad minėti statiniai yra išlikę (nesunykę), vertintina, ar asmuo šiuos statinius naudoja pagal jų tiesioginę paskirtį ir būtent jiems eksploatuoti reikalingas valstybinės žemės sklypas nuomos pagrindu.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2024 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Byloje pareiškėjai naudodamiesi įgyjamosios senaties institutu reikalavo juos pripažinti aikštelės savininkais.
• Kasacinis teismas priminė visas įgyjamosios senaties taikymo sąlygas ir įrodinėjimo naštą. Taip pat nurodė, kad statinys gali tapti nuosavybės teisės objektu tik tuo atveju, jeigu jo statyba yra teisėta.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2024 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Byloje nustatyta, kad šalys sudarė Sutartį dėl darbo drabužių ir jiems skirtų spintelių nuomos bei nešvarių darbo drabužių skalbimo ir keitimo švariais sutarties galiojimo metu, t. y. mišrią sutartį.
• Sutartyje taip pat buvo sąlyga, jog nuomoti drabužiai pasibaigus sutarčiai turės būti išperkami už sutartyje nustatytą kainą. Byloje pripažinta, jog esminiu ir vyraujančiu elementu sutartyje buvo ne drabužių valymo paslaugos, o pačių drabužių, specialiai pritaikytų atsakovės darbuotojams, nuoma.
• Specialiosios teisėjų kolegijos teismingumui 2024 m. balandžio 11 d. nutartis Nr. Byloje ginčijant statybą leidžiantį dokumentą kilo klausimas, kokiam teismui - bendrosios kompetencijos ar administraciniam - yra teismingas gautas ieškinys.
• Primintina, jog teismingumas atskiriamas statybos pradžios faktu: jei statyba pradėta, ieškovas turi kreiptis į bendrosios kompetencijos teismą, o jei nepradėta - į administracinį teismą.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2024 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Teismas byloje konstatavo, jog perimetrinio užstatymo faktas vertintinas kaip savaime nepagrindžiantis žemės servituto nustatymo pastatui aptarnauti (eksploatuoti) būtinumo ir tokio užstatymo atveju ieškovui, reikalaujančiam nustatyti žemės servitutą pastatui aptarnauti (eksploatuoti), tenka pareiga įrodyti, kad nėra kitų alternatyvių galimybių patenkinti jo daikto naudojimo normaliomis sąlygomis poreikius ar kad tai neįmanoma be neproporcingai didelių sąnaudų.

Nuomos rinka

Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc. Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc.

Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc.

„Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.

Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 5,42 proc.

„Numai“ yra pirmoji nepriklausoma „Nuomokis ir pirk“ paslaugos teikėja Europos Sąjungoje. Veiklą pradėjusi 2019 m. gegužę, kompanija šiuo metu yra įsigijusi ir išnuomojusi beveik 200 būstų, kurių vertė siekia apie 28 mln. eurų. Skaičiuojama, kad ateityje portfelio potencialas vien Lietuvos rinkoje gali siekti 100 mln. eurų.

Ekonomikos poveikis

2023 metais Lietuvos ekonomika traukėsi 0,3 proc., tačiau 2024-aisiais prognozuojamas 1,5 proc. augimas. 2023 metais teigiamai nustebino atliktų statybos darbų pokytis. Lyginamosiomis kainomis Lietuvoje jų buvo atlikta 11,9 proc. daugiau negu 2022-aisiais.

Sąlyginai neblogai atsilaikiusią nekilnojamojo turto rinką stimuliuos augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Vienu didžiausiu iššūkiu būsto rinkai gali tapti suspausta paklausos spyruoklės, kuriai „iššovus“ rinka vėl prarastų balansą.

Komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje aktyvesnė plėtra vyko tik sostinėje. Vakansija ir kainos keitėsi nežymiai.

„Lietuvos ekonomikai praėję metai buvo nelengvi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis sumažėjo 0,3 proc., arba labiausiai nuo 2009 metų. Tiesa, toks nuosmukis nebuvo staigmena. Ekonomikos aktyvumas labiausiai smuko metų pradžioje, o vėliau, įsibėgėjant metams, padėtis stabilizavosi. Šoktelėjusios palūkanų normos, sumažėjusi kai kurių eksportuojamų produktų paklausa ir karas Ukrainoje paliko randus šalies ekonomikoje. 2023 metais BVP nuosmukis Lietuvoje buvo toks pat kaip ir Latvijoje, bet gerokai mažesnis negu Estijoje. 2024 metais prognozuojame 1,5 proc. realiojo Lietuvos BVP augimą, kurį labiausiai turėtų paskatinti atsigausiantis namų ūkių vartojimo mastas. Manome, kad eksportas veikiausiai liks stabilus dėl planuojamo minimalaus pagrindinių eksporto rinkų atsigavimo. Didžiausią grėsmę augimo prognozei ir toliau kels geopolitinių įvykių lemti iššūkiai“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.

Didžiausią teigiamą įtaką statybų sektoriaus rezultatui turėjo net 20,5 proc. didėjusi inžinerinių statinių statybos apimtis. Tai labiausiai susiję su augusiomis investicijomis į transporto ir elektros tinklų infrastruktūrą. Tačiau ir negyvenamųjų pastatų statyba augo gana nemažai - 8,7 procento. Gyvenamųjų pastatų statybos apimtis smuko tik 0,4 proc. dėl baigiamų statybos darbų pagal tuos projektus, kurie buvo pradėti įgyvendinti dar 2021 ir 2022 metais.

Šiemet inžinerinių statinių statybos apimtis gali išlikti labai panaši, tačiau negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų statybos darbų turėtų būti atlikta mažiau.

Demografiniai pokyčiai

Demografija - pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis. Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi - dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos.

2023 metais „Inreal“ Vilniuje fiksavo 2189 naujo būsto pardavimus (1018 pirmąjį pusmetį, 1171 antrąjį pusmetį), 2 proc. mažiau nei 2022 metais (2234 iš viso, 1611 pirmąjį pusmetį, 623 antrąjį pusmetį), tačiau tiek ketvirtiniai, tiek pusmetiniai duomenys rodo nuosaikų rinkos atsigavimą, kurį 2024 metais turėtų paskatinti mažesnės būsto paskolų palūkanos bei augantys atlyginimai.

Per metus vystytojai pasiūlė 2924 naujus būstus, beveik tiek pat, kiek 2022 metais (2946).

„Vertinant rinkos aktyvumo ir gyventojų prieaugio santykį galima daryti prielaidą, kad formuojasi paklausos spyruoklė, kuriai rinka gali būti ne pilnai pasiruošusi. Vangi rinka neskatina siūlyti daugiau projektų, o pradėtų ir leistų statyti būstų santykis išlieka neigiamas. Prie to pridėjus keletą tūkstančių karių ir jų šeimų narių iš Vokietijos galima vėl susidurti su būsto pasiūlos trūkumu.

2023 metais Vilniaus biurų rinka pasipildė apie 100 000 kv.m nuomojamo ploto, o per artimiausius keletą metus rinką papildyti turėtų dar nemažiau 150 000 kv.m. Kaune ir Klaipėdoje verslo centrų plėtra išliko vangi, tačiau per keletą metų numatyta išplėtoti naujo biurų ploto apie 40 000 kv.m Kaune ir apie 25 000 kv. m. Klaipėdoje. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė.

Sandėliavimo patalpų segmente fiksuota ūgtelėjusi vakansija. Vilniaus regione ji siekė apie 3 proc., Kaune ir Klaipėdoje - apie 4 proc. Tai rodo atsiradusią nuomininkų galimybę rinktis nelaukiant naujų patalpų statybos.

„Didelių palūkanų kontekste ir 2023 metų antrąjį pusmetį turėjome sąlyginai mažai naujų gyvenamųjų projektų. Didesni projektai startavo laiko patikrintose populiariose vietose ir nedideliais etapais - Vilniaus Pilaitėje, Naujamiestyje. Kita vertus, pirkėjų reakcija parodė, kad jie seka rinką ir sugeba įvertinti naujas idėjas ir lokacijas, kuriose trūko pasirinkimo. Vystytojai, turintys platesnį projektų portfolio, šiuo metu gali labiau patenkinti išrankių pirkėjų poreikius“, - sako NT platformos „CityNow“ kūrėjas ir vadovas Vilius Visockas.

Anot jo, ryškiausi 2023 metų nauji projektai - komerciniai. Rinkos sąlygos reikalauja tvarių, modernių pastatų, tad į pajamų srautą generuojančius ilgalaikius projektus nukreipta didžioji dalis vystytojų resursų. Iš dalies dėl to galime stebėti situaciją, kai dalis mažesnių gyvenamųjų projektų parduodami rinkoje ar bent atidedami.

2024-ieji metai turėtų būti išskirtiniai dėl suplanuoto ar jau vykdomo plataus prestižinio būsto pasirinkimo.

tags: #statyba #ir #nekilnojamas #turtas