Kaip Įteisinti Statybas Nesuformuotame Žemės Sklype: Teisiniai Aspektai ir Iššūkiai

Lietuvoje, kaip ir daugelyje kitų šalių, statybos procesas yra griežtai reglamentuojamas. Tačiau pasitaiko atvejų, kai statiniai atsiranda nesuformuotuose žemės sklypuose, o tai sukelia nemažai teisinių problemų. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įteisinti statybas nesuformuotame žemės sklype, kokie teisiniai aspektai svarbūs ir kokie iššūkiai gali iškilti.

Vos per kelis šimtus metrų nuo stoties nutolusioje Kaunakiemio g. rasime ne vieną sklypą, kuris jau ne vienerius metus domina žemvaldžius. Visgi nuosavybės šioje gatvėje turintys gyventojai susiduria su nemenkomis problemomis. Viena su portalu „Kas vyksta Kaune“ susiekusi kaunietė paveldėjo gyvenamosios paskirties objektą ir pastatą, esantį adresu Kaunakiemio g. 22. Šis pastatas yra bendros nuosavybės - būtent todėl tarp kaimynų kyla konfliktai. Kaunakiemio g. 22 adresu pažymėtas pastatas yra valstybinės žemės teritorijoje, tačiau sklypas čia nėra suformuotas.

Nuosavybės savininkė portalui „Kas vyksta Kaune“ pasakojo, jog viena iš šios bendros nuosavybės pastato savininkių agresyviai grobia žemę. Šios savininkės tapatybė yra žinoma redakcijai, tačiau dėl Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR) ypatumų, publikacijoje ši kaimynė bus įvardijama pakeistu vardu. Nors nesuformuotame sklype esantis sodas taip pat yra bendros nuosavybės, gyventoja pasakojo, jog kaimynė Rima yra užvaldžiusi šį sodą, naudoja išskirtinai savo reikmėms, valdydama jį kartu su savo seserimi.

Maža to, vietoje ji įsirengė rakinamus vartelius, taip neteisėtai ribodama patekimą į teritoriją, kuri kaip minėjome, priklauso ne tik jai. Dėl šių įrengtų vartelių suinteresuota gyventoja kreipėsi į policiją, tačiau šios pastangos buvo bergždžios. Mat nors pareigūnai ir nustatė padarytą administracinį nusižengimą pagal ANK 488 str., tačiau nors ir „buvo atlikti visi reikalingi procesiniai veiksmai“, taip ir nesugebėjo nustatyti nusižengimą padariusio asmens.

Visai šalia minėto bendros nuosavybės gyvenamojo namo, sklype galime aptikti ir dar vieną geltonos spalvos dviaukštį gyvenamąjį namą. Portalo žiniomis, šiame name gyvena Rima bei jos artimieji. Bene labiausiai šokiruojanti dalis - „Kas vyksta Kaune“ žiniomis, šis namas yra pastatytas nelegaliai, taip pat stovi nesuformuotame valstybinės žemės sklype. Jis yra nežymėtas, neturi ir registrų centro išrašo. Kada gi tiksliai buvo pastatytas šis namas - neaišku, tačiau pasinaudoję Google „Street view“ paslauga galime matyti, jog namas sklype stovėjo dar 2012 m., tiesa tuo metu namas buvo kiek kitokios spalvos.

Kaunakiemio gatvėje esantis namas 2012 m. (Google „Street view“ nuotr.)

2014 m. užfiksuotoje Google „Street view“ nuotraukoje namas jau įgijęs dabartinę išvaizdą, nutinkuotas geltonos spalvos dažais. Taigi, nuo statybos pabaigos yra praėję daugiau nei 10 metų - per šį laikotarpį institucijoms nekilo įtarimų dėl pastato legalumo. „Registrų centro“ sukurtame geoinformacinės aplinkos žemėlapyje „Regia“ matyti, jog nesuformuotame sklype yra keli nežymėti ūkiniai pastatai. Tad labai tikėtina, jog šis dviaukštis gyvenamasis namas buvo pastatytas nugriovus bendros nuosavybės sandėliukus.

Portalas „Kas vyksta Kaune“ pabandė susisiekti su Rima. Iš pradžių paklausus, ar jai yra matytas Kaunakiemio gatvėje esantis dviaukštis geltonos spalvos pastatas, ši atsakė teigiamai. Tačiau tik paklausus, ar pati gyvena šiame pastate, moteris atsisakė kalbėti. „Aš informacijos neteikiu, viso gero, ačiū“, - tepasakė ji.

Nors Kaunakiemio g. kilęs nesutarimas primena eilinį konfliktą tarp bendrasavininkų, šioje istorijoje nemažą vaidmenį užima ir dar vienas žaidėjas - įmonė UAB „Polonezas“. Kaip rodo Rekvizitai.lt pateikiami duomenys, 19 darbuotojų turinti įmonė praėjusiais metais patyrė daugiau kaip 102 tūkst. eurų nuostolių. Nepaisant to, įmonė yra įsigijusi daugybę sklypų, esančių tarp Kaunakiemio ir Šiaulių gatvės. Portalo žiniomis, ši įmonė siekia įsigyti ir kelis Kaunakiemio g. likusius pastatus, kurie priklauso fiziniams asmenims.

Kol kas šie sklypai nėra įveiklinti ir nėra aišku, kokią veiklą įmonė planuoja vystyti šiuose sklypuose. Portalas „Kas vyksta Kaune“ susisiekė su įmonės direktoriumi Kęstučiu Sprogiu ir pabandė pasidomėti, kokią plėtrą įmonėje planuoja įsigytuose sklypuose. UAB „Polonezas“ direktorius paprašė portalo žurnalisto pateikti klausimus raštu ir pažadėjo į juos atsakyti. Tačiau praėjus dviejų savaičių laikotarpiui, portalui atsakymų iš įmonės sulaukti taip ir nepavyko, įmonės direktorius K. Sprogis vėliau nebeatsiliepė į portalo žurnalisto skambučius.

Su portalu susiekusi ir kaimynės savivalės nebepakelianti gyventoja pasakoja, jog ne kartą bandė kreiptis į Kauno miesto savivaldybės Miesto planavimo ir architektūros skyrių, prašydama suformuoti sklypą. Tačiau savivaldybė vis dar nėra to padariusi - gyventoja teigė, jog savivaldybės darbuotojai bendravo vangiai, ieškojo priekabių. Pavyzdžiui, vienas darbuotojas nurodė, jog gyventojos pateiktas „Registrų centro“ išrašas yra per senas, nors savivaldybė gali be problemų pati gauti naujausią išrašą.

Portalo „Kas vyksta Kaune“ žurnalistai teiravosi savivaldybės atstovų, ar jiems teko girdėti apie galimai nelegaliai pastatytą namą Kaunakiemio gatvėje esančiame nesuformuotame valstybinės žemės sklype. Tiksliai nurodžius pastato vietą, portalas sulaukė migloto atsakymo. „Neturime tokių žinių, informacijos apie galimai „galbūt“ savavališkai pastatytus namus neturime“, - portalui „Kas vyksta Kaune“ pateiktame atsakyme nurodė Kauno miesto savivaldybės Miesto planavimo ir architektūros skyriaus urbanistikos poskyrio atstovai.

Žurnalistams pateikus užklausą, situaciją ilgai aiškinosi ir Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI). Galiausiai VTPSI atstovas spaudai Rosvaldas Gorbačiovas portalui „Kas vyksta Kaune“ nurodė, jog šio namo statybos teisėtumo inspekcija ginčyti negali, mat nuo statybų pabaigos yra suėjęs senaties terminas.

Garažų Bendrijų Žemės Sklypų Formavimo Problemos

Garažų bendrijų žemės sklypų formavimas Lietuvoje susiduria su įvairiais iššūkiais, pradedant nuo senų dokumentų trūkumo ir baigiant savavališkomis statybomis. Šiame straipsnyje panagrinėsime konkrečius atvejus ir teisines procedūras, susijusias su šiuo procesu.

Garliavoje, Liepos g. 40 įsikūrusios garažų statybos ir eksploatacijos bendrijos (GSEB) „Liepa“ atstovai susiduria su sunkumais formuojant žemės sklypą. Situaciją apsunkina tai, kad seniau atlikti sklypo matavimai ir brėžiniai nebuvo pateikti rajono savivaldybei dėl pasikeitusios valdžios ir pirmininko. Naujas pirmininkas, pradėjęs aiškintis situaciją, nustatė, kad kaimynystėje esantis pastatas trukdo nubrėžti sklypo ribas.

Kauno rajono Urbanistikos skyrius negali patvirtinti raudonųjų linijų, nes jos eina per pastatą. Liepų g. 38 savininkas taip pat nėra suformavęs žemės sklypo, bet jau pradėjęs savavališką statybą, iškasti pamatai, padarytas karkasas. Specialistai pažymėjo, kad per pastatą sklypo ribų negali brėžti.

G.Petkevičiaus teigimu, buvo derėtasi dėl sklypo linijos koregavimo palei kaimyno pastogę, tačiau savavališkos statybos vis dar kelia problemų. Dėl savavališkų statybų jis kreipėsi ir į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI).

VTPSI pozicija

„Kauno dienai“ VTPSI specialistai patvirtino, jog jiems yra žinoma situacija dėl savavališkų statybų, adresu Liepų g. 38. 2019 m. gruodžio 6 d. statytojui surašytas savavališkos statybos aktas dėl valstybinėje žemėje (nesuformuotame žemės sklype) statomo neypatingojo garažų paskirties pastato, t. y. garažo, neturint privalomojo statybą leidžiančio dokumento (SLD). Taip pat statytojui surašytas privalomasis nurodymas nevykdyti jokių statinio ar jo dalies statybos darbų ir pašalinti savavališkos statybos padarinius.

2020 m. vasario 7 d. statytojui surašytas administracinio nusižengimo protokolas, o tų pačių metų kovo 12 d. priimtas nutarimas dėl savavališkos statybos akto panaikinimo.

Garažų bendrijos pirmininkas G.Petkevičius aiškino, kad buvęs pirmininkas buvo susitaręs su Liepų g. 38 pastatų savininku Dariumi Petraičiu esą leidžiama naudotis tuo žemės lopinėliu ir niekas neturi pretenzijų. Tokį susitarimą būtų galima laikyti galiojančiu, jei prieš tai bendrija „Liepa“ būtų susiformavusi žemės sklypą ir pagal panaudos sutartį dalį žemės būtų perleidę kaimynui.

Kauno rajono Urbanistikos skyriaus vyr. specialistė žemėtvarkos klausimais Jurgita Mažeitavičienė aiškino, kad yra gavusi „Liepos“ bendrijos prašymą formuoti žemės sklypą. Specialistai nagrinėdami prašymus analizuoja visą turimą medžiagą, taip pat ir ortofotografinius žemėlapius, kuriuose ir buvo pastebėtas statinys, esantis tarp statinių Liepų g. 38 ir Liepų g. 40. Šis statinys yra neregistruotas, nėra aišku, kam jis priklauso.

Projektuotojo prievolė sužymėti visus situacijos elementus.

Kaimyno pozicija

„Kauno diena“ susisiekė su Liepų g. 38 turto savininku D.Petraičiu ir paprašė pakomentuoti situaciją dėl sklypų formavimo ir savavališkų statybų. „Prieš dvejus metus jie buvo parašę sutikimą dėl statybų. Yra ir parašas, ir antspaudas uždėtas. Tuose keliuose kvadratiniuose metruose jie man leido statyti. Ten nėra pastatytas visas pastatas, tik sutvarkyti pagrindai. Dabar, kai pradėjome formuoti sklypą, savivaldybės skyrius atsižvelgė į tai, kad pas mane sutvarkyta. Buvo paruošti planai tiek mano, tiek jų sklypams, o jie po to sugalvojo, kad už kelis kvadratinius metrus turiu sumokėti 10 tūkst. eurų.

D.Petraitis tikino, kad su savivaldybe jau buvo suderintos sklypų ribos, pakoreguotos linijos, brėžiančios ribas. „Jiems buvo paliktas servitutas, bet jie nesuprato ir užsimanė, kad sklypo linijos būtų brėžiamos po stogine. Buvo sutarta, kad paliekama tokia iškarpa mano stoginei tam, kad aš vėliau galėčiau gauti statybos leidimus, bet po to jų nuomonė pasikeitė ir sustojo. Dėl konflikto nėra suformuoti Liepų g. 38 ir 40 sklypai.

Jis tikino, kad dabar lauks kaimynystėje įsikūrusios bendrijos „Liepa“ narių susirinkimo. Jei bendrija visgi nuspręs, kad statybų ties Liepų g. 38 negali būti, jis statinį nugriaus.

Ukmergės Situacija

Pivonijos mikrorajone gyvenantis Petras prašė pagalbos dėl garažo, kuriuo naudojasi kelis dešimtmečius, bet neturi jokio nuosavybės dokumento. „Su šia problema susiduriu ne aš vienas. Ukmergėje tikrai yra nemažai garažų, kurie neįteisinti. Kai statė mūsų garažus, buvo įkurtas kooperatyvas. Tačiau pasibaigus statyboms niekas iki galo nesutvarkė dokumentų, viskas buvo palikta likimo valiai. Nors žmonės garažais naudojasi, nemoka nei už žemę, nei už atliekų išvežimą,“ - kalbėjo ukmergiškis. „Norėčiau savo nuosavybę įteisinti, tvarkingai mokėti visus priklausančius mokesčius, bet nežinau nuo ko pradėti.

Ukmergės rajono savivaldybės administracijos Urbanistikos ir infrastruktūros skyriaus vyriausiosios specialistės Aldonos Tijūnelienės atsakymas: „Kadangi garažas yra pagalbinio ūkio paskirties pastatas, jį įteisinti norintis žmogus turi kreiptis į matininkus, kad parengtų garažo kadastro duomenų bylą.

Sklypų formavimo projektai atliekami vadovaujantis Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 ,,Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“ (Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymo Nr. 3D-2/D1-10 redakcija).

Prašymas teikiamas savivaldybės administracijos direktoriui, kreipiasi garažų bendrijos pirmininkas. Kartu su prašymu pridedamas viešo susirinkimo protokolo išrašas, kuriame nutarta formuoti sklypą garažų bendrijai. Pridedami visi nuosavybės dokumentai, raudonųjų linijų planas, bendrijos registravimo dokumentai.

Urbanistikos ir infrastruktūros skyriaus vyriausioji specialistė taip pat paminėjo, jog tam, kad būtų galima pradėti sklypo formavimo procedūras, taip pat reikia kreiptis į garažų bendrijos pirmininką, o pats pilietiškas pilietis turi atlikti savo garažo inventorizaciją ir registruoti savo garažą NT registre ir mokėti visus mokesčius, nors sklypas ir nesuformuotas.

Žemės sklypo formavimo procedūra garažų bendrijai:

• Kreipimasis į matininkus dėl kadastro duomenų bylos parengimo.
• Prašymo pateikimas savivaldybės administracijos direktoriui (kreipiasi garažų bendrijos pirmininkas).
• Viešo susirinkimo protokolo išrašo pridėjimas (nutarimas formuoti sklypą garažų bendrijai).
• Nuosavybės dokumentų, raudonųjų linijų plano, bendrijos registravimo dokumentų pridėjimas.
• Garažo inventorizacija ir registracija NT registre.

Teisiniai Aspektai ir Bendro Naudojimo Objektai

Svarbu suprasti, kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo. Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato... Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta.

Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis.

Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Svarbūs teisiniai aspektai:

• Bendrijų įstatymas
• Civilinis kodeksas
• Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės

Ši informacija pateikiama tik informaciniais tikslais ir negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu.

Lietuvos administracinis žemėlapis

tags: #statyba #nesuformuotame #sklype #buvo #vykdoma #kaip