Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Aptarsime, ką svarbu žinoti apie statybos leidimus nuomojamose patalpose, nuomos sutartis ir su tuo susijusias sąlygas.
Valstybinės žemės nuoma
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus įstatyme nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Kai aukciono būdu išnuomotas valstybinės žemės sklypas (jo dalis) nepradėtas naudoti pagal paskirtį, nėra pradėti rengti statinių ir kitos veiklos projektai ar nėra pradėtos vykdyti kitos aukciono sąlygos, valstybinės žemės nuomos teisė neperleidžiama, siekiant pakeisti sutarties šalį ar sutarties atsisakyti, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas kreipiasi dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo.
Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės nuomos sutartis nenutraukiama. Šiuo atveju, perleidus valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę, keičiant sutarties šalį ir sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo, kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos. Toks valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas įstatyme nustatytomis sąlygomis.
Žemės nuoma be aukciono
Valstybinė žemė be aukciono išnuomojama, jei:
- ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus įstatyme nustatytus atvejus.
- ji yra reikalinga pelno nesiekiančiam juridiniam asmeniui, vadovaujantis Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo nuostatomis įgijusiam atsinaujinančių išteklių energijos bendrijos ar piliečių energetikos bendrijos, kai dalyvių susirinkime savivaldybėms ir (ar) savivaldybių įstaigoms priklauso daugiau kaip 51 procento balsų dauguma, o šios bendrijos pagrindinė paskirtis - plėtoti energijos iš atsinaujinančių energijos išteklių gamybos įrenginius, mažinant energijos nepriteklių ir (ar) teikti naudą pažeidžiamiems vartotojams, statusą.
Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
Vykdant žemės reformą, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo gyvenamojoje vietovėje, formuojami pagal žemės reformos žemėtvarkos projektus ar kitus žemės valdos projektus arba specialiojo teritorijų planavimo dokumentus, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojami be aukciono.
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu.
Savivaldybėms išnuomojus joms patikėjimo teise perduotus valstybinės žemės sklypus, valstybinės žemės nuomos sutarčių sąlygų vykdymą prižiūri savivaldybės.
Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams, nurodytiems įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktuose, eksploatuoti ar pagal šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.
Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.
Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais.
Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse
Nors teisės aktai dar nenumato žaliųjų sąlygų prievolės sutartyse, praktikoje pastebima, kad šios sąlygos įtraukiamos į įvairias sutartis. Pavyzdžiui, būsto nuomos ar pastato statybos finansavimo. ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena; angl. Environmental, Social, Governance) - trijų esminių tvarumo principų derinys, vis dažniau tampantis komercinių nuomos sutarčių dalimi.
Žalioji nuoma (angl. green lease) - nuomos sutartis, kurios pagrindinis tikslas yra užtikrinti, kad nuomojamos patalpos būtų naudojamos laikantis tvarumo principų.
Sąlygų tipai
- Įpareigojančios, bet nesankcionuojamos nuostatos: tokios sąlygos nustato konkrečius įsipareigojimus, tačiau nesuteikia sankcijų už jų nevykdymą.
- Teisiškai privalomos nuostatos: tai griežčiausios sąlygos, už kurių nevykdymą taikomos konkrečios sankcijos.
Sudarant nuomos sutartis ir įtraukiant žaliąsias sąlygas, svarbu aiškiai nustatyti, kas finansuos sutartyje numatytas aplinkosaugos iniciatyvas. Lietuvoje dažniausiai naudojamas komercinės nuomos standartas „Triple“ net numato, kad nuomininkas dengia su nuomojamu turtu susijusius tiesioginius (elektra, vanduo, šildymas), netiesioginius mokesčius (apsauga, administravimas, valymas), taip pat draudimo, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčius.
Toks modelis dažnai reiškia, kad ekologiškai svarbios iniciatyvos, kaip energijos naudojimas tik iš atsinaujinančių šaltinių ar dviračių stovų įrengimas, bus finansuojamos nuomininko lėšomis. Kita vertus, žaliosios sąlygos gali numatyti įsipareigojimus ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui, pavyzdžiui, įrengti elektromobilių įkrovimo vietas. Taip pat gali būti įtraukta nuomininko teisė inicijuoti naujų aplinkosaugos priemonių įgyvendinimą, o nuomotojas turėtų įsipareigoti tokias iniciatyvas apsvarstyti ir tinkamai įvertinti.
Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse - ne tik mada, bet ir būtinybė, atitinkanti šiuolaikinės verslo aplinkos reikalavimus.
Būsto nuomos sutarties nutraukimas
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Nuomininko iškeldinimas
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Nuomos sutarties sudarymas
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Dokumentai reikalingi norint išsinuomoti įrankius
Norint išsinuomoti įrankius, įrangą ar techniką - pasirašoma nuomos sutartis bei turi būti pateikiami šie dokumentai:
- Fiziniams asmenims:
- Asmens dokumentas (pvz. ID, kortelė, pasas, vair. pažymėjimas);
- Kiekvienu konkrečiu nuomos atveju užpildomas nuomos sutarties priedas;
- Juridiniams asmenims:
- Įmonės įgaliojimą, patvirtintą direktoriaus parašu ir spaudu;
- Įmonės registracijos pažymėjimo kopiją;
- Asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą (ID kortelė, pasą arba vairuotojo pažymėjimą).
Nuomotojas visada pasilieka teisę imti užstatą už išnuomotus įrankius, įrangą ar techniką.
Įrenginių grąžinimas
Nuomininkas privalo grąžinti išsinuomotus įrenginius ir mechanizmus nuomotojui iš karto po nuomos termino pasibaigimo. Grąžinami įrenginiai turi būti švarūs ir tokios pat būklės, kokios jie buvo nuomininko gauti, atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą, įrenginiai ir mechanizmai turi būti grąžinti į tą pačią vietą iš kur jie buvo gauti, nebent raštu buvo susitarta kitaip.
Jeigu nuomininkas negrąžina nuomos objekto, jis privalo pilnai atlyginti nuomotojui įrenginių ar mechanizmų paieškos ir pervežimo išlaidas arba apmokėti įrenginio vertę, kuri numatyta pasirašytoje nuomos sutartyje.
Nuomos mokesčio dydis
Nuomos mokesčio dydis yra nustatomos pagal nuomotojo kainininką, jeigu nesusitariama kitaip. Į nuomos mokestį neįeina planavimo, įrengimo sumontavimo ir išmontavimo, kontrolės, pakrovimo ir iškrovimo darbo vietoje išlaidos.
Nuomininkui praleidus nuomos sutartyje numatytą terminą sumokėti nuomos mokestį, nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas mokėtų 1% nesumokėtos sumos dydžio delspinigius už kiekvieną pavėluotą dieną, kadangi dėl šios priežasties Nuomotojas patiria tiesioginius nuostolius.
Atsakomybė už nuomos objektą ir jo sukeltą žalą
Išskyrus natūralų susidėvėjimą, nuomininkas atsako už visus nuostolius ar nuomos objekto praradimus nuomos laikotarpiu. Nuomininkas privalo atlyginti nuomos laikotarpiu sugadintų arba prarastų įrenginių vertę. Nuomotojas turi teisę atskirai reikalauti sumokėti išlaidas, susijusias su įrenginių išvalymu ar sutvarkymu.
Nuomotojas neatsako už tiesioginę ar netiesioginę žalą, atsiradusią nuomininkui ar tretiesiems asmenims dėl nuomos laikotarpiu nuomininko naudojamų įrenginių.
Nuomininkas visiškai atsako už traumas, sužalojimus ir kitas sunkias pasekmes, atsiradusias dėl netinkamo įrengimo eksploatavimo ar darbo saugos taisyklių pažeidimo.
tags: #statybos #leidimas #nuomininkui