Straipsnyje nagrinėjama situacija, kai įmonė A nuomojasi patalpas iš įmonės B, o įmonė B nuomojasi tas pačias patalpas iš įmonės C. Visos įmonės yra PVM mokėtojos ir vykdo tik PVM apmokestinamą veiklą. Įmonė A atlieka išsinuomotų patalpų remontą, kuris laikomas esminiu pagerinimu.
Pagal PVMĮ 2 str. 20 dalies nuostatas, „pastato (statinio) esminis pagerinimas - statybos darbai, kurie pailgina pastato ar statinio naudingo tarnavimo laiką arba pagerina jo naudingąsias savybes“. Paprastai tai atvejai, kai atliekami tokie statybos darbai, kaip rekonstrukcija ar kapitalinis remontas, kuriems atlikti reikalingi ir projektai, ir statybos leidimai. Tokiu atveju preziumuojama, kad šie darbai yra esminis pagerinimas.
Kitais atvejais, kai atliekamas kitoks remontas, darbų rezultatą (pagerino / pailgino) vertina ir dėl jo sprendžia pati įmonė (patalpų savininkas) pagal savo nustatytus kriterijus.
Nuomos sutarties pratęsimas ir remonto sąnaudų pripažinimas
PMĮ nėra reikalavimo pratęsiant nuomos laikotarpį atlikti perskaičiavimus dėl remonto sąnaudų paskirstymo per nuomos laikotarpį. Bendruoju atveju esminio pagerinimo sąnaudų sumos turėtų būti paskirstomos proporcingai nuomos laikotarpiui pagal nuomos sutarties, kuri galiojo remonto darbų užbaigimo metu, sąlygas.
Jeigu remonto darbų pabaigoje yra žinoma, kad nuomos sutarties terminas baigiasi 2024-12-31, bet žinome iš anksto, kad nuomos sutartis bus pratęsta dar 2 metams, ar PM apskaičiavimo tikslais galime iš anksto remonto išlaidas paskirstyti proporcingai per numatomą nuomos terminą?
Kai pastato esminį pagerinimą atlieka nuomininkas, kuris nėra susijęs su patalpų savininku (sandoris sudaromas rinkos sąlygomis), nuomos termino ir leidžiamų atskaitymų paskirstymo klausimas nekyla.
Problemos kyla tada, kai nuomos sandoriai sudaromi tarp įmonių grupės įmonių, sudaromi nerūpestingai ir neįvertinami visi verslui svarbūs aspektai. Tuomet prognozuoti, kaip bus vertinamas leidžiamų atskaitymų pripažinimo laikotarpis, ypač jeigu sumos yra reikšmingos ir akivaizdu, kad du nesusiję subjektai sandorius būtų sudarę kitaip, negalime.
PVM atskaitos tikslinimo laikotarpis
Pagal PVMĮ pastato remontas, kuris pagerino jo naudingąsias savybes ar pailgino naudingo tarnavimo laiką, laikomas esminiu pagerinimu (PVMĮ 2 str. 20 d.), ir, jeigu nuomininkas atskaito remonto darbų pirkimo PVM, jis privalo apskaičiuoti pardavimo PVM dėl ilgalaikio turto pasigaminimo (PVMĮ 6 str.). PVM apmokestinamąją veiklą vykdanti įmonė šį PVM gali atskaityti.
Pastato ir jo esminio pagerinimo PVM atskaitos tikslinimo laikotarpis yra 10 metų (PVMĮ 67 str. 1 ir 2 d.). Tuo atveju, kai iš esmės pagerintos patalpos grąžinamos savininkui nepasibaigus PVM atskaitos tikslinimo (10 metų) laikotarpiui, o patalpų savininkas yra PVM mokėtojas, esminio pagerinimo darbų PVM atskaitą nėra tikslinama. PVM atskaitos tikslinimas perduodamas savininkui.
PVMĮ 9 str. 4 dalyje nurodoma, kad grąžinant patalpas nepasibaigus PVM atskaitos tikslinimo laikotarpiui (po 6 metų), bus skaičiuojamas pardavimo PVM nes toks grąžinimas bus laikomas prekės tiekimu už atlygį, tačiau šis pardavimo PVM nėra mokamas į biudžetą, tik deklaruojamas specialiu būdu. Šį PVM perima patalpų savininkas ir jam pereina prievolė tikslinti PVM atskaitą likusius 4 metus (PVMĮ 68 str. 1 str.
Pavyzdžiui, patalpos buvo išsinuomotos 6 m., remonto išlaidos paskirstytos per visą nuomos laikotarpį. Ar, praėjus 6 m. nuo remonto darbų pabaigos ir nepratęsus nuomos sutarties, turime tikslinti PVM atskaitą? Jeigu taikoma 10 m. senatis, tai turėtume tikslinti PVM atskaitą, likusią 4 metams (10 - 6 = 4 metai)? Jeigu senatis taikoma tik nuomos laikotarpiui, tai ar PVM atskaitą turime tikslinti tik tuo atveju, jeigu nuomos sutartį nutraukiame anksčiau?
Patalpų savininko nauda ir apmokestinimas
Dėl tokio darbų vertinimo patalpų savininkui (įmonei C) atsiranda prievolė apskaičiuojant pelno mokestį didinti turto vertę ir pripažinti apmokestinamąsias pajamas (PMĮ 20 str. 3 d.). Vėliau šį patalpų vertės padidėjimą nuomotojas galės nudėvėti ir pripažinti leidžiamus atskaitymus.
Remontą atlikęs asmuo patalpų savininkui įteikia pranešimą apie atliktų darbų pobūdį ir jų vertę ir perduoda su darbų atlikimu susijusius dokumentus - projektinę dokumentaciją, atliktų darbų sąrašą ir panašiai (PMĮ 20 str. 3 d.).
Kiek žinome, jeigu patalpų savininkas yra fizinis asmuo, tai tuo momentu, kai patalpos perduodamos, turime skaičiuoti pajamas natūra. O kaip yra tuo atveju, jeigu patalpų savininkas yra juridinis asmuo? Ar įmonė A turėtų remonto darbus perduoti / parduoti? Jeigu taip, tai kam tiesiogiai: iškart patalpų savininkui C ar įmonei B, o įmonė B tuos darbus perduos / perleis įmonei C?
PVM įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
tags: #subnuomininko #reikalavimas #perimti #nuomininko #teises