Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų aprašas (BNOA) yra esminis dokumentas, užtikrinantis tinkamą bendro turto valdymą ir priežiūrą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra bendrojo naudojimo objektai, kaip sudaromas jų aprašas ir kokie teisiniai aspektai reglamentuoja šią sritį Lietuvoje.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Pagal Bendrijų įstatymą, pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti 2 str. 3 punkte. Tai apima bendrąsias pastato konstrukcijas, inžinerines sistemas ir kitą įrangą, skirtą bendram naudojimui. Konkrečiai, tai gali būti:
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo butų)
- Perdangos ir stogas
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga)
- Pastato elektros skydinė, šilumos punktas, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynai ir radiatoriai
- Vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynai
- Laiptinės, koridoriai ir kitos bendro naudojimo patalpos
Svarbu paminėti, kad bendrojo naudojimo objektų aprašas turėtų atspindėti realią situaciją, todėl jis ir rengiamas.
Bendrojo Naudojimo Objektų Aprašo Sudarymas
Bendrojo naudojimo objektų aprašą tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Įprastai bendrija užsako, kad aprašą parengtų statybų specialistai, naudodamiesi Aplinkos ministro įsakymu patvirtinta pavyzdine "Dagiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo" forma. Patikrinus, ar viskas atitinka esamą situaciją, aprašas tvirtinamas. Aprašas gali būti koreguojamas, pakeistą aprašą vėl turi patvirtinti bendrijos narių visuotinis susirinkimas.
Aprašui tinkamai parengti dažniausiai kreipiamasi pagalbos į statybų specialistus.
Kaip Paskirstomos Įmokos Bendro Naudojimo Turtui Prižiūrėti?
Naudojantis bendrojo naudojimo objektų apraše pateiktais duomenimis (atsižvelgiant į tai, kad tam tikri objektai priskiriami tik tam tikriems savininkams), kai kuriuos mokestinius įnašus galima priskaityti ne visiems savininkams. Pavyzdžiui, pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Bendrijos Teisės Administruoti ir Prižiūrėti Kiemo Sklypą
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukai Kaip Bendrojo Naudojimo Patalpos
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Balkonų ir Lodžijų Remontas
Jeigu balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, tai pagal įstatymą bendrosios pastato konstrukcijos apima ir balkonų, lodžijų bei terasų laikančiąsias konstrukcijas. Taigi, remonto išlaidos turėtų būti dengiamos iš bendrijos lėšų.
Įkrovos Stotelių Įrengimas
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Pavyzdinis Bendrojo Naudojimo Objektų Sąrašas
Štai pavyzdinis sąrašas daugiabučių namų, kuriuose turėtų būti bendro naudojimo objektų aprašai:
| Eil. Nr. | Namo Adresas | Bendro Naudojimo Objektų Aprašas |
|---|---|---|
| 1 | Salos g. 6/1 | Aprašas |
| 2 | Salos g. 8 | Aprašas |
| 3 | Salos g. 10 | Aprašas |
| 4 | Salos g. 12 | Aprašas |
| 5 | Agarinio g.1/1 | Aprašas |
| 6 | Agarinio g. 2/2 | Aprašas |
| 7 | Agarinio g. 3 | Aprašas |
| 8 | Agarinio g. 4/1 | Aprašas |
| 9 | Agarinio g. 5 | Aprašas |
| 10 | Agarinio g. 6 | Aprašas |
Šis sąrašas yra tik pavyzdys, ir kiekvienas daugiabutis namas turėtų turėti savo unikalų bendrojo naudojimo objektų aprašą.