Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą. Lietuvoje šis procesas yra griežtai reglamentuotas teisės aktais. Aptarsime nekilnojamojo turto registravimo tvarką taikos sutarties pagrindu, atsižvelgiant į teisinę bazę ir praktinius aspektus.
Teisinė Bazė
Nekilnojamojo turto registravimo tvarką Lietuvoje reglamentuoja įvairūs teisės aktai, iš kurių svarbiausi:
- Civilinis kodeksas
- Nekilnojamojo turto registro įstatymas
- Kiti poįstatyminiai aktai
Šie teisės aktai nustato nekilnojamojo turto registravimo procedūras, reikalavimus dokumentams ir kitus svarbius aspektus.
Taikos Sutartis Kaip Pagrindas Registravimui
Taikos sutartis - tai susitarimas tarp ginčo šalių, kuriuo jos abipusėmis nuolaidomis išsprendžia kilusį ginčą. Remiantis Lietuvos Respublikos CK 6.983 straipsnio 1 dalimi, šalims suteikiama teisė tarpusavio nuolaidomis užkirsti kelią kilti teisminiam ginčui ateityje. Jei taikos sutartimi yra sprendžiami klausimai, susiję su nekilnojamuoju turtu, ji gali būti pagrindas įregistruoti nuosavybės teises Nekilnojamojo turto registre.
Pagrindiniai punktai apie taikos sutartis dėl nekilnojamojo turto:
- Taikos sutartis - tai susitarimas tarp ginčo šalių, kuriuo jos abipusėmis nuolaidomis išsprendžia kilusį ginčą.
- Teismas patvirtina taikos sutartį, jeigu ji neprieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms ir viešajam interesui.
- Patvirtinta teismo taikos sutartis turi galutinio teismo sprendimo galią ir yra privaloma vykdyti.
Teismas, įvertinęs prašomos patvirtinti taikos sutarties sąlygas, konstatuoja, kad šalių prašymas patvirtinti taikos sutartį ir bylą nutraukti laikytinas pagrįstu ir tenkintinas. Teismo vertinimu, šalių sudaryta taikos sutartis neprieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms ir viešajam interesui, todėl, sutinkamai su CPK 42 straipsnio 2 dalimi, tvirtintina.
Dokumentai, Reikalingi Registruojant Nekilnojamąjį Turtą Taikos Sutarties Pagrindu
Norint įregistruoti nekilnojamąjį turtą taikos sutarties pagrindu, būtina pateikti šiuos dokumentus:
- Taikos sutarties originalą arba notaro patvirtintą kopiją.
- Dokumentus, patvirtinančius šalių tapatybę (pasus arba asmens tapatybės korteles).
- Kitus dokumentus, reikalingus pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą.
Registravimo Procedūra
Registravimo procedūra apima kelis etapus:
- Dokumentų pateikimas Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui.
- Dokumentų patikrinimas ir įvertinimas.
- Sprendimo dėl registravimo priėmimas.
- Duomenų įrašymas į Nekilnojamojo turto registrą.
Svarbu pažymėti, kad registravimo procesas gali užtrukti tam tikrą laiką, priklausomai nuo dokumentų kiekio ir registro tvarkytojo užimtumo.
Notaro Vaidmuo Registruojant Nekilnojamąjį Turtą
Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą, turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.
Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui. Be kita ko, valstybės registrų tvarkytojui perduodami duomenys apie notaro patvirtintus įgaliojimus ir vedybų sutartis.
Paveldėjimo Ypatumai ir Europos Paveldėjimo Pažymėjimas
Paveldėjimo byla pradedama gavus įpėdinio pareiškimą dėl palikimo priėmimo. Palikimui priimti nustatytas trijų mėnesių terminas nuo palikimo atsiradimo dienos, t. y. įpėdinis, turintis teisę paveldėti, notarui turi paduoti pareiškimą apie palikimo priėmimą arba faktiškai pradėti valdyti paveldimą turtą per tris mėnesius nuo palikėjo mirties (Civilinio kodekso 5.50 straipsnis). Pareiškimas paduodamas palikimo atsiradimo vietos notarui.
Siekiant užtikrinti, kad tarpvalstybinio pobūdžio klausimai būtų sprendžiami greitai, sklandžiai ir veiksmingai bei įpėdiniams būtų suteikta galimybė lengvai įrodyti savo statusą ir teises, tarptautinio paveldėjimo bylose įpėdinių prašymu notaras gali išduoti standartizuotą Europos paveldėjimo pažymėjimą, kuris gali būti naudojamas kitoje nei išduota Europos Sąjungos valstybėje narėje (Paveldėjimo reglamento 63 straipsnio 1 dalis). Pažymėjimas sukelia pasekmes visose Europos Sąjungos valstybėse narėse, nereikalaujant jokių specialių procedūrų (Paveldėjimo reglamento 69 straipsnis).
Prašymas išduoti Europos paveldėjimo pažymėjimą gali būti laisvos formos. Prašyme turi būti pateikiama Paveldėjimo reglamento 65 straipsnio 3 dalyje numatyta informacija, kiek ji žinoma pareiškėjui, ir ją pagrindžiančių dokumentų originalai arba tinkamai patvirtintos kopijos.
Nuosavybės Teisės Į Dalį Sutuoktinių Bendro Turto Liudijimas
Vadovaujantis Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 3 punktu, notaras išduoda nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimus. Turtas, įgytas santuokos metu, pripažįstamas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, kol jis nėra padalytas arba kol bendrosios jungtinės nuosavybės teisė nėra pasibaigusi kitokiu būdu (pvz., mirus vienam iš sutuoktinių) (Civilinio kodekso 3.87 straipsnio 1, 2 dalys).
Civilinio kodekso 3.117 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta prezumpcija, jog sutuoktinių bendro turto dalys yra lygios. Mirus vienam iš sutuoktinių, t. y. pasibaigus bendrajai jungtinei sutuoktinių nuosavybei, notaras pagal rašytinį pergyvenusio sutuoktinio prašymą išduoda nuosavybės teisės į dalį bendro sutuoktinių turto liudijimą dėl pusės bendro turto, įgyto santuokos metu.
Jeigu turtas, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, įregistruotas likusio gyvo sutuoktinio vardu, šiam sutinkant gali būti išduotas mirusiojo sutuoktinio dalį nustatantis liudijimas.
Dokumentų Tvirtinimas ir Liudijimas
Nuorašas yra notariškai paliudyta originalaus dokumento kopija, kurios turinys yra identiškas originalaus dokumento turiniui. Išrašas yra notariškai paliudyta originalaus dokumento dalies kopija, kurios turinys yra identiškas originalaus dokumento dalies turiniui.
Notariato įstatymo 35 straipsnyje numatyta, kad negali būti patvirtinti ir paliudyti dokumentai, kuriuose yra ištaisymų, prirašymų, užbrauktų žodžių ir kitų neaptartų taisymų, taip pat pieštuku parašyti dokumentai. Taisymai turi būti daromi taip, kad viską, kas parašyta klaidingai ir perbraukta, būtų galima perskaityti. Notaras paliudija, jog dokumento nuorašo ar išrašo turinys atitinka originalaus dokumento ar jo dalies turinį. Notarui turi būti pateiktas dokumento, kurio nuorašas ar išrašas reikalingas, originalas.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 5 punktą notaras liudija parašo dokumentuose tikrumą. Notarui pateiktame asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente, privalo būti parašo pavyzdys, kad notaras galėtų patikrinti parašo tikrumą. Asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente nesant parašo pavyzdžio, notaras parašo dokumentuose tikrumo neliudija. Jeigu dokumentas pasirašytas ne notaro akivaizdoje, pasirašęs asmuo turi asmeniškai patvirtinti, kad dokumentą pasirašė jis.
Faktas, kad fizinis asmuo yra gyvas ir yra tam tikroje vietovėje, tvirtinamas fiziniam asmeniui atvykus į notaro biurą arba šio fizinio asmens buvimo vietoje.
Kiti Notariniai Veiksmai
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 9 punktą notaras tvirtina dokumentų pateikimo laiką. Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 10 punktą notaras perduoda vienų fizinių ir juridinių asmenų pareiškimus kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 11 punktą notaras priima į depozitinę sąskaitą pinigines sumas. Įstatymų numatytais atvejais notaras priima į depozitinę sąskaitą pinigines sumas. Pinigai į depozitinę sąskaitą priimami gavus skolininko prašymą.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 12 punktą notaras priima jūrinius protestus. Notaras, priimdamas jūrinius protestus, surašo jūrinio protesto aktą apie įvykį, įvykusį laivo plaukiojimo ar stovėjimo metu.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 13 punktą notaras protestuoja vekselius ir čekius.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 16 punktą notaras surašo ir tvirtina dokumentus dėl juridinių asmenų registrui pateikiamų duomenų tikrumo ir tvirtina, kad juridinį asmenį registruoti galima, nes įstatymuose ar steigimo sandoryje nustatytos prievolės yra įvykdytos ir atsirado įstatymuose ar steigimo dokumentuose numatytos aplinkybės.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 17 punktą notaras tvirtina juridinių asmenų steigimo dokumentų atitiktį įstatymų reikalavimams.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 19 punktą notaras atlieka kitus įstatymų numatytus notarinius veiksmus. Notariato įstatymo 26 straipsnyje išdėstytas notarinių veiksmų sąrašas nėra baigtinis. Numatyta, jog notaras atlieka ir kitus įstatymų numatytus notarinius veiksmus.
Juridinio Asmens Turto Perėjimas Po Likvidavimo
Byloje buvo sprendžiamas klausimas, ar faktas, kad po juridinio asmens likvidavimo ir išregistravimo supaprastinta tvarka likęs turtas ir turtinės teisės priklauso šio juridinio asmens dalyviui, turi būti nustatomas ypatingosios ar ginčo teisenos tvarka. Pirmosios instancijos ir apeliacinės instancijos teismai konstatavo, kad pareiškėjo prašomas nustatyti juridinę reikšmę turintis faktas yra imperatyviai nustatytas įstatymu (CK 4.47 straipsnyje išvardyti įvairūs nuosavybės teisės įgijimo pagrindai), todėl negali būti nustatomas taikant juridinę reikšmę turinčio fakto nustatymo institutą.
Teismai nurodė, kad pareiškėjo nurodomos aplinkybės, jog turtas turi priklausyti jam, galimai turi būti vertinamos kaip įrodomasis faktas ir įrodinėjamos nagrinėjant ieškinį. Kasacinio teismo teisėjų kolegija nurodė, kad turto valdymo nuosavybės teise juridinis faktas gali būti teismo nustatomas ypatingosios teisenos tvarka tik tada, kai turtas buvo įgytas praeityje ir pareiškėjas nurodo (ir įrodo) vieną iš nuosavybės teisės įgijimo pagrindų.
Nagrinėjamu atveju pareiškėjas prašo pripažinti jį likviduoto juridinio asmens (uždarosios akcinės bendrovės) turto savininku. Šį reikalavimą pareiškėjas grindžia ABĮ 15 straipsnio 1 dalies 6 punkte, 40 straipsnio 1 dalyje, 73 straipsnio 13 dalyje įtvirtinta akcininko turtine teise gauti likviduojamos bendrovės turto dalį. Toks pareiškėjo reikalavimo turinys ir pagrindas patvirtina, kad šio turto jis praeityje nevaldė, neturėjo jo nuosavybės teisę į šį turtą patvirtinančių dokumentų, taip pat nėra kitų juridiniam faktui patvirtinti būtinųjų sąlygų, todėl toks pareiškimas negali būti nagrinėjamas ypatingosios teisenos tvarka.
Teisėjų kolegija darė išvadą, kad tokiu, kai įstatymas nenustato juridinio asmens turto perėjimo juridinio asmens dalyviams po juridinio asmens likvidavimo registro tvarkytojo iniciatyva, nuosavybės teisė į tokį turtą teisme turi būti nustatoma ne kaip juridinę reikšmę turintis faktas CPK 444-448 straipsnių įtvirtinta tvarka, o ieškinio teisenos tvarka.
Hipotekos Kreditoriaus Pareigos ir Sąžiningumas
Nutartyje dėl hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdo, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, pažymėta, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis su būsto pirkėjais.
Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas - butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Teisėjų kolegijos vertinimu, tam nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties skolininko, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais. Tokią informaciją rūpestingas ir apdairus kreditorius gali objektyviai patikrinti ir kitais būdais (pavyzdžiui, patikrindamas, ar faktiškai pastatytu butu niekas nesinaudoja, jo neįsirenginėja, jame negyvena, ir pan.).
Taigi, atsižvelgiant į nurodytos verslo srities ypatumus, hipotekos kreditoriui, siekiančiam pagrįsti savo, kaip daiktinės teisės (hipotekos) įgijėjo, sąžiningumą, tokiais atvejais turi būti keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, nes jis finansavimo teisiniuose santykiuose veikia kaip profesionalas (verslininkas). Hipotekos kreditorius tinkamai įvykdė minėtą pareigą, jei ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, dėl kurių toks sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Nenustačius tokių aplinkybių, hipotekos kreditorius negali būti laikomas sąžiningu prieš trečiuosius asmenis.
Vartotojų Teisių Apsauga Preliminariose Sutartyse
Priminta, kad kasacinio teismo praktikoje jau yra nurodyta, kad būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties šalių tikslai (pirkėjas - fizinis asmuo - gyvenamąjį namą ar butą paprastai įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir šiai sutarčiai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos. Esant tokiai situacijai, teisėjų kolegijos vertinimu, prioritetas turi būti teikiamas būsto pirkėjo - vartotojo, kuris laikomas silpnesniąja šalimi sutartiniuose santykiuose su verslininku, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugai.
Atkreiptas dėmesys, kad CK 6.401 straipsnio 5 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis savaime suponuoja išvadą, jog tokio sandorio sudarymo momentu parduodamas nekilnojamasis daiktas dar nepastatytas, todėl nesuformuotas kaip turtinis vienetas ir neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Taigi, toks sandoris gali būti įregistruojamas tik tuomet, kai pats sutarties dalykas yra suformuotas ir įregistruotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys.
Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmiau aptartas teisinis reguliavimas nesudaro pagrindo pritarti atsakovės pozicijai, kad pirkėjas (vartotojas), pagal preliminariąją sutartį finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.
Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai faktinė turto būklė skiriasi nuo duomenų, kurie yra įregistruoti viešuosiuose registruose, ypač jei jis buvo rekonstruotas ar atlikti kiti statybos darbai.
tags: #taikos #sutartis #nekilnojamas #turto #registras