Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutartis: Esminiai Aspektai Lietuvoje

Kiekvienam žmogui būstas yra labai reikalingas, nes be jo žmogus negalėtų atgauti išeikvotos fizinės ir dvasinės energijos, negalėtų sukurti šeimos, auginti vaikų. Buto poreikius žmonės tenkina įvairiai: stato nuosavus gyvenamuosius namus, nuomoja gyvenamąsias patalpas ir panašiai. Būsto nuoma baugina daugelį Lietuvos gyventojų, o baimės priežastis - neapibrėžti nuomotojo ir nuomininko santykiai. Normaliais ir civilizuotais šiuos santykius paverčia gerai parengta nuomos sutartis. Buto nuoma yra daugiausia paplitęs gyvenamosios patalpos poreikio tenkinimo būdas.

Asmenys, neturintys nuosavų gyvenamųjų patalpų, sudaro nuomos sutartį ir gauna naudotis kitiems asmenims priklausančias patalpas. Tarp buto savininko ir nuomininko susidaro turtiniai visuomeniniai santykiai, pagal kuriuos vienas jų dalyvis gali gauti iš kito už tam tikrą užmokestį, naudotis gyvenamąja patalpa. Šie santykiai, būdami turtiniais, paklūsta konkrečios visuomenės ekonominių dėsnių reikalavimams. Tai lemia ir šių santykių teisinio reguliavimo metodą. Butas visuomenėje yra prekė, kurios kaina rinkoje - nuompinigiai turi garantuoti pelną.

Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, nuomotojas įsipareigoja už užmokestį suteikti būstą, o nuomininkas turi šią patalpą naudoti pagal paskirtį ir mokėti sutartą mokestį. Lietuvoje galioja daug įstatymų visiems gyvenimo atvejams - nuomai taip pat, tačiau mūsų šalies gyventojai labai retai ryžtasi oficialiai įteisinti nuomos verslą. Dažniausiai nuomos sutartys tarp fizinių asmenų nesudaromos dėl fizinių asmenų pajamų mokesčio, kurio dydis - 20% už nuomą gaunamos sumos. Jei nuomojami keli butai, vis tiek reikės mokėti 20% nuo gaunamos sumos.

Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutarties Esminiai Elementai

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Šalys įsipareigoja vykdyti ir kitas nuomos sutartyje numatytas sąlygas (prievoles). Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.

Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis.Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nuomos sutartį reikia sudaryti kuo detalesnę. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi juristai rekomenduoja tai padaryti. Jeigu sutartyje nenurodysite, jog išnuomojote butą su veikiančiu šaldytuvu, tai ir negalėsite reikalauti, jog nuomininkas jį pataisytų. Netgi tuomet, kai nuomininkas išsikraustydamas pasiims šaldytuvą kaip savo daiktą, o jis nebus įtrauktas į sutartyje nurodytą nuomojamų daiktų sarašą, teismui negalėsite įrodyti, kad jis jūsų.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatomos ir kitos sąlygos. Gyvenamosios patalpos nuoma gali neterminuota ir terminuota. Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė - nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos.

Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas įvyko, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta. Kai įvykis nutolsta, nustatytas sutarties terminas perkeliamas. Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą nuomos sutarties, sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją. Įstatymas nereikalauja gyvenamosios nuomos sutartį patvirtinti notariškai. Ši sutartis laikoma sudaryta nuo to momento, kai šalys ją pasirašo.

Valstybės ar Savivaldybių Nuomos Sutartys

Valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos remiantis valstybės ar savivaldybės institucijos sprendimu. Įmonių, įstaigų ar organizacijų savo sutartyje, o jeigu tokia sutartis nesudaroma, - administracijos ir darbuotojų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotas pareigūnas ir nuomininkas. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu.

Nuomotojas privalo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės. Šio dokumento kopija yra neatskiriama gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalis. Tačiau nuomininkas neturi teisės reikalauti nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį vien tuo pagrindu, kad nuomotojas jam neperdavė šio dokumento kopijos.

Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutarties Dalykas

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik tinkamas gyventi gyvenamasis namas ar jo dalis, atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų. Savarankiškos nuomos sutarties dalyku negali būti kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.). Gyvenamosios patalpos viršpločiu yra laikomas nuomininko faktiškai naudojamo gyvenamojo ploto perviršis, lyginant su gyvenamuoju plotu, priklausančiu nuomininkui ir jo šeimos nariams pagal sanitarinę normą bei įstatymą.

Gyvenamuoju plotu nelaikomos tamsios, be langų patalpos, nes nuomos sutarties dalykas gali būti tik tinkamos gyventi patalpos. Todėl tokios patalpos neįskaitomos ir į viršplotį. Teisėje yra skiriamas viršplotis, sudarantis atskirą izoliuotą kambarį (izoliuotas viršplotis), ir viršplotis, nesudarantis atskiro kambario, t.y. viršplotis bendrame kambarių plote (neizoliuotas viršplotis).

Nuomos Sutarties Šalys ir Šeimos Nariai

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Nuomotoju gali būti gyvenamųjų patalpų nuomininkas, kuris įstatymų nustatyta tvarka sudaro subnuomos sutartį. Nuomininkas yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Jeigu gyvenamojoje patalpoje liko nepilnametis, neturintis tėvų arba negalintis gyventi kartu su jais, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį jo vardu gali sudaryti įstatymų įgaliotas asmuo.

Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėščia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas. Juridiniams asmenims gyvenamoji patalpa gali būti suteikta valdymui ir ( arba ) naudojimui nuomos ar kitokios sutarties pagrindu. Tokią gyvenamąją patalpą juridinis asmuo gali naudoti tik fiziniams asmenims apgyvendinti.

Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis ( sugyventinis ) jų nepilnamečiai vaikai, nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai. Pilnamečiai vaikai, jų sutuoktiniai ( sugyventiniai ) ir nuomininko vaikaičiai priskiriami prie šeimos narių, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį. Globėjai ir globotiniai, apsigyvenę globėjo arba globotinio gyvenamojoje patalpoje, neįgyja globėjo ar globotinio šeimos narių teisių. Jeigu globai pasibaigus jie toliau kartu gyvena ir bendrai tvarko namų ūkį, tai bet kurio iš jų reikalavimu šeimos nariu gali būti pripažinti teismo tvarka. Artimieji giminaičiai, kiti išlaikytiniai, kartu su nuomininku, jo šeimos nariais ar vienu iš jų išgyvenę nemažiau kaip vienerius metus ir su jais bendrai tvarkę namų ūkį, teismo tvarka gali būti pripažinti nuomininko šeimos nariais.

Tėvai, pilnamečiai vaikai ir jų sutuoktiniai ( sugyventiniai ), apsigyvendami nuomojamoje patalpoje, įgyja šeimos narių teises, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį ir jei nuomininkas bei jo šeimos nariai su tuo sutinka. Už nuomininko šeimos narių veiksmus, pažeidžiančius nuomos sutartį, nuomotojui atsako nuomininkas ir pilnamečiai jo šeimos nariai. Gyvenamojoje patalpoje gyventi asmenų turi tiek, kad kiekvienas jų galėtų turėti normalias sanitarines sąlygas ir naudotis normaliais patogumais.

Gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai, gyvenantys kartu su juo, įgyja tokias pat teises ir pareigas, kylančias iš nuomos sutarties, kaip ir pats nuomininkas. Nuomininko ir jo šeimos narių teisių lygybė pasireiškia tuo, kad, nesant visų šeimos narių sutikimo, negali būti keičiama naudojimosi patalpa tvarka bei sąlygos: butas negali būti keičiamas, perplanuojamas, įkeldinami nauji gyventojai ir pan. Nuomininko teisės į butą netekimas neturi reikšmės jo šeimos narių teisėms. Tokiu atveju nuomos sutartis sudaroma su vienu iš pilnamečių šeimos narių. Pilnamečiai nuomininko šeimos nariai taip pat lygiai su juo atsako turtu pagal prievoles, kylančias iš tos sutarties.

Nuomininko sutuoktinis, jų vaikai ir tėvai įgyja teisę į butą nepriklausomai nuo to, ar jie kartu su nuomininku gyvena, ar ne, jeigu jie tvarko su nuomininku bendrą ūkį. Tačiau nuomininko, jo vaikų ir tėvų kaip šeimos narių sąvoka pagal butų teisės normas suprantama siauriau, negu pagal šeimos teisės normas. Jeigu šie asmenys su nuomininku kartu negyvena, turi kitą butą arba išsikelia gyventi kitur, tai jie neturi arba netenka teisės į butą, kuriame anksčiau gyveno. Tą patį galima pasakyti ir apie nuomininko sutuoktinį. Asmuo, kuris įeina į šeimos narių pagal įstatymą skaičių, bet buvo išvykęs ir netekęs teisės į butą, gali vėl ją įgyti, jeigu likusieji asmenys sutinka jį priimti ne tik į butą, bet ir į savo šeimos sudėtį. Jeigu toks asmuo laikinai priimtas vien tik į butą, bet ne į šeimos narių tarpą, teisės į butą jis neįgyja.

Praktikoje kartais neteisingai suprantami išlaikytiniai kaip šeimos nariai. Nuomininko išlaikytiniai gali būti tik nedarbingi asmenys. Nedarbingais laikomi: asmenys, turintieji 16 metų, moksleiviai iki 18 metų, moterys, vyresnės kaip 55 metai, ir vyrai - vyresni kaip 60 metų amžiaus, taip pat I, II ir III grupių invalidai.

Laikinai išvykusio valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininko, jo šeimos nario ar buvusio šeimos nario patalpa turi teisę naudotis pasilikę šeimos nariai ir buvę šeimos nariai. Jei nuomininko, jo šeimos narių nelieka, tai išvykstąs nuomininkas gyvenamąją patalpą gali išnuomoti pagal subnuomos sutartį arba joje gali būti apgyvendinti laikini gyventojai.

Valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių pilnamečių šeimos narių, įskaitant laikinai išvykusius, rašytinį sutikimą ir nuomotojui sutikus, gali keistis nuomojama gyvenamąja patalpa su kitu valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininku. Valstybės ar savivaldybės atsisakymas sutikti, kad būtų keičiamasi gyvenamosiomis patalpomis, gali būti ginčijamas teismo tvarka. Keitimasis gyvenamosiomis patalpomis įforminamas naujomis nuomos sutartimis. Keitimosi sutartis įsigalioja nuo naujos gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo paskutinės dienos, o jeigu ginčą sprendė teismas, - nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.

Nuomininkas ir jo šeimos nariai, tarpusavyje susitarę ir iš anksto pranešę nuomotojui, gali leisti gyvenamojoje patalpoje, kuria jie naudojasi, laikinai gyventi kitiems asmenims (laikiniams gyventojams), nesudarydami su jais subnuomos sutarties ir neimdami mokesčio už naudojimąsi patalpa. Laikini gyventojai nuomininko arba jo šeimos narių reikalavimu privalo tuojau išsikelti iš patalpos. Jeigu jie atsisako išsikelti iš patalpos, nuomininkas ir jo šeimos nariai turi teisę reikalauti per teismą iškeldinti laikinus gyventojus nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos. Už laikinų gyventojų veiksmus nuomotojui atsako nuomininkas.

Nuomotojo ir Nuomininko Teisės bei Pareigos

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį, susijusias su tuos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis, tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t.t.

Gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje. Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai. Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.

Jei nuomojate būstą su senais baldais, nuomotojas negalės reikalauti atlyginti už itin nudėvėtus baldus. Ribą tarp sugadinto ir susidėvėjusio turto nustato teimo ekspertai, jeigu to reikia. Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyti patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą.

Įstatymas teigia, kad išnuomotame būste gali gyventi ne tik nuomininkas, bet ir jo šeimos nariai bei artimieji. Nuomininko šeimos nariais laikomi sutuoktiniai, nepilnamečiai jų vaikai bei sutuoktinių tėvai. Kartu gali gyventi globėjai bei globotiniai. Jie šeimos nariais pripažįstami teismo nustatyta tvarka. Teismas šeimos nariais gali pripažinti ir artimus giminaičius, kurie su nuomininku yra gyvenę kartu nemažiau kaip vienerius metus. Nuomojamų patalpų gyventojai turi būti įvardyti nuomos sutartyje. Jei šie asmenys per 6 mėn. laikotarpį nebuvo įrašyti į sutartį, nuomininkas privalo gauti nuomotojo leidimą.

Visa tai turėtų ir nuomininkas. Jei nuomojate būstą su senais baldais, nuomotojas negalės reikalauti atlyginti už itin nudėvėtus baldus. Ribą tarp sugadinto ir susidėvėjusio turto nustato teimo ekspertai, jeigu to reikia. Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyi patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą.

Piliečio teisės į gyvenamąjį plotą, kaip konstitucinės teisės, negalima sutapatinti su civiline teise naudotis konkrečia gyvenamąja patalpa. Piliečio teisė į gyvenamąjį plotą kaip konstitucinė teisė, yra valstybinio teisinio santykio tarp valstybės ir piliečio elementas. Taigi bendro pobūdžio piliečių teisė, kurią atitinka valstybės pareiga imtis konkrečių ekonominių juridinių priemonių jai įgyvendinti. Ši teisė yra piliečio teisinio statuso elementas, todel dalyvaudamas vien konstitucijos reguliuojamuose santykiuose, teisės naudotis konkrečia gyvenamąja patalpa pilietis negali įgyti.

Jei nuomojate būstą su senais baldais, nuomotojas negalės reikalauti atlyginti už itin nudėvėtus baldus. Ribą tarp sugadinto ir susidėvėjusio turto nustato teimo ekspertai, jeigu to reikia. Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyi patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą.

tags: #tarnybines #gyvenamosios #patalpos #nuomos #sutartis