Šiame straipsnyje aptarsime teisės aktus, reglamentuojančius patalpų įrengimą Lietuvoje, bendrojo naudojimo objektus, bendrijų teises ir pareigas, grožio salonų higienos reikalavimus ir darbo vietų įrengimo standartus.
Bendrojo naudojimo objektai
Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Svarbu suprasti, kas laikoma bendro naudojimo objektu, kad būtų aišku, kas atsakingas už jo priežiūrą ir remontą.
Kas gali būti bendrojo naudojimo objektai?
- Pastato pagrindinės konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos, kolonos, išorinės sienos, vidinės pertvaros, perdangos, stogas).
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga).
- Žemės sklypas, jeigu jis priklauso bendrai dalinei nuosavybei.
Bendrijų teisės ir pareigos
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, o bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše.
Kiemo sklypo administravimas
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, o žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą.
Sandėliukai
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis. Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą.
Laiptinė
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, ji laikoma bendro naudojimo objektu.
Namo išorinė siena
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos išorinės sienos.
Įkrovos stotelės
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Lodžijos siena
Pagal Bendrijų įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima išorines sienas ir fasado konstrukcijas (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Balkono remontas
Pagal Bendrijų įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima balkonų, lodžijų ir terasų laikančiasias konstrukcijas.
Lifto keitimas
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų, bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Nuotekų vamzdynų remontas
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Terasos įrengimas ant stogo
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas.
Teritorijos priežiūra
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukų naudojimas
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Termostatai ir elektroninės sistemos
Pagal Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrosios pastato inžinerinės sistemos apima šildymo sistemos vamzdynus ir radiatorius.
Grožio salonų higienos reikalavimai
Grožio salonai, kosmetikos kabinetai ir pavieniai savarankiškai grožio paslaugas teikiantys asmenys turi laikytis daugybės reikalavimų, kad nebūtų rizikuojama jų klientų sveikata. Grožio paslaugų teikimo sveikatos saugos reikalavimus apibrėžia sveikatos apsaugos ministro įsakymas dėl higienos normos HN 117:2007.
Tai, kaip atrodo grožio paslaugų teikimo patalpa, yra išties svarbu. Joje turi būti laukiamasis kambarys arba įrengta atskira zona, skirta laukiantiems klientams. Turi būti personalo patalpa, kurioje turi būti įrengtos atskiros spintos arba spintos su pertvaromis teikiančių paslaugas asmenų darbo drabužiams ir asmeniniams drabužiams bei daiktams laikyti. Turi būti įrengta pagalbinė patalpa darbo priemonėms laikyti. Turi būti įrengtas patalpų vėdinimas ir apšvietimas, atitinkantis reikalavimus.
Dirbtinė apšvieta grožio paslaugų teikimo darbo vietose turi būti ne mažesnė kaip 500 liuksų. Panaudoti aštrūs vienkartiniai instrumentai ir kiti suteršti krauju ar kitais kūno skysčiais daiktai surenkami į specialias nedūžtančias, nepraduriamas, sandariai uždaromas talpas. Užpildžius talpą ne daugiau kaip 2/3, atliekos užpilamos dezinfekcijos priemonės tirpalu, skirtu kietų atliekų nukenksminimui. Grožio paslaugų teikimo metu susidariusios atliekos turi būti šalinamos kiekvieną dieną baigus darbą.
Vienkartiniai ir sterilizuoti daugkartiniai instrumentai, naudojami teikiant grožio paslaugas, išpakuojami klientui matant. Kosmetikos priemonės turi būti naudojamos nesibaigusio galiojimo. Grožio paslaugų teikėjas turi turėti kiekvienos teikiamos grožio paslaugos aprašą.
Skirtingas procedūras gali teikti tik tam tikrą išsilavinimą turintys specialistai, o kai kurių procedūrų, kurios atliekamos grožio salonuose, legaliai jie nė negalėtų siūlyti.
Darbo vietų įrengimo reikalavimai
Kiekvieno darbuotojo darbo vieta ir darbo vietų aplinka turi atitikti Darbuotojų saugos ir sveikatos įstatymo ir kitų darbuotojų saugos ir sveikatos norminių teisės aktų reikalavimus. Darbo vietos turi būti įrengtos taip, kad jose dirbantys darbuotojai būtų apsaugoti nuo galimų traumų, jų darbo aplinkoje nebūtų sveikatai kenksmingų ar pavojingų rizikos veiksnių. Įrengiant darbo vietas turi būti įvertintos darbuotojo fizinės galimybės.
Statinių ir jų patalpų, kuriuose įrengiamos darbo vietos, stabilumo ir tvirtumo, darbo vietų įrengimo, patalpose ir įmonės teritorijoje esančių judėjimo kelių bei evakuacinių išėjimų ir evakuacinių kelių įrengimo, elektros instaliacijos įrengimo, darbo vietų, esančių ne statiniuose įmonės teritorijoje, bendruosius reikalavimus ir kitus darbuotojų saugos ir sveikatos apsaugos reikalavimus darbo vietoms nustato Darboviečių įrengimo bendrieji nuostatai.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Bendrijos narių susirinkimai
Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato butų ir kitų patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo, taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo savininkų susirinkime.
Balsavimas susirinkimuose
Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas.
Susirinkimo protokolas
Protokole gali būti parašyta vien tik - kiek balsų "už", kiek balsų buvo prieš ir kiek susilaikė nėra taip svarbu ir neteko susidurti, kad to būtų reikalaujama.
Susirinkimo sušaukimas
Jei bendrijos pirmininkas vengia sušaukti susirinkimą, valdybos nariai ir revizijos pirmininkas turi imtis iniciatyvos. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę.
Kvorumas
Bendrijos narių susirinkimo kvorumas - ne daugiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus. Be to, sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas.
Susirinkimo atšaukimas
Jeigu pakartotinis susirinkimas atšaukiamas, geriau būtų sušaukti iš naujo pirminį susirinkimą, pakartojant darbotvarkės klausimus ir iš naujo skelbiant apie susirinkimą.
Elektros tiekėjo pasirinkimas
Jeigu savininkai neturi asmeninių sutarčių su elektros tiekėju dėl elektros jų butuose (patalpose) tiekimo ir jiems šiuo atveju atstovauja bendrija, kuri jų įgaliota jų vardu pasirašo su elektros tiekėju sutartį, prisiimdama atsakomybę surinkti ir bendrai už visus mokėti mokesčius, tuomet pasirinkimui patvirtinti reikia savininkų daugumos balsų.
Naujų bendrojo naudojimo objektų kūrimas
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Kondicionierių montavimas
Visuotiniame butų savininkų susirinkime galima nubalsuoti reikiama dauguma dėl balsavimo raštu dėl mažosios renovacijos - šiluminio punkto modernizavimo, kainą pasirenkant preliminarią, kurią su komerciniu pasiūlymu gavote, su valstybės parama.
Gėlių sodinimas bendrijos teritorijoje
Galiojančio Civilinio kodekso 4. 85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Šviestuvas virš balkono
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems butų ir kitų patalpų savininkams. Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Papildomi mokesčiai
Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.
Svarbu atsiminti
- Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
- Bendrijų įstatymo 12 straipsnis reglamentuoja visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką.
- Civilinio kodekso 4.85 straipsnis apibrėžia sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų priėmimo tvarką.