Daugiabučių namų bendrijose dažnai susiduriama su problema, kai gyventojai piktybiškai nemoka bendrijos mokesčių. Ši problema kelia ne tik finansinių sunkumų bendrijai, bet ir įtampą tarp gyventojų. Aptarkime, kokios priemonės gali būti taikomos skolininkams ir kaip bendrijos gali efektyviai išieškoti skolas.
Teisiniai Pagrindai
Prievolė visiems savininkams proporcingai mokėti bendrijos teisėtai priskaitomus mokesčius yra įtvirtinta ir Civiliniame kodekse, ir Bendrijų įstatyme. Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą (taip pat ir už įmokų priskaitymą ir surinkimą) atsakingas bendrijos pirmininkas.
Delspinigių Taikymas
Ar gali būti taikomi delspinigiai daugiabučio namo gyventojams, kurie nesumoka laiku mokesčių ir skolos tęsiasi nuo mėnesio iki pusės metų? Dėl delspinigių taikymo sprendimą turėtų patvirtinti bendrijos nariai, dažnai ir įstatuose tai būna numatyta. Bet delspinigių gan sudėtinga apskaita, be to, delspinigių dydis turėtų kaip nors pagrįstas, negalėtų būti neproporcingai, neprotingai didelis, taigi bus labai mažas.
Jei jūsų skolą bendrija išieškojo teismine tvarka, teismas galėjo priimti sprendimą, kad privalote sumokėti ir delspinigius. Jeigu skolą išieško antstolis, sumokėsite ir antstolio išlaidas.
Skolos Išieškojimo Būdai
Siūlytume su skolininkais elgis griežčiau - kreiptis į advokatą, kad parašytų ieškinį teismui, o teismas greitai priima sprendimą ir jeigu sprendimas neginčijamas, gan greitai išduodamas. Jeigu bendrija teisėtai priskaičiuoja mokesčius, o kuris nors buto ar kitos patalpos savininkas nemoka mokesčių ir kaupiasi skola, siūlymas būtų - kreiptis į advokatą, kad surašytų teismui ieškinį dėl to asmens skolos išieškojimo, tai veiksmingiausias būdas. Teismas skolą priteis labai greitai, o tas skolininkas per nurodytą laiką galės pateikti teismui tesinius argumentus, kodėl atsisakė mokėti.
Bendrija priima sprendimą, kada, kaip išieškoti skolas. Siūlytume bendrijai kreiptis į teismą (advokatas padėtų parašyti ieškinį) dėl skolos bendrijai. Teismas priims sprendimą, suras, kam ir kur įteikti pranešimą. Teismo sprendimui įsigalėjus antstolis irgi suras asmenį. Įprastai tokia pamoka gerai veikia.
Skolos išieškojimo schema per teismą
Skolininkų Teisės
Ar skolingi gyventojai, gavę skolos lapelius ar kvietimą į teismą turi teisę gauti iš pirmininko išrašą, kiek už kokį mėnesį yra skolingi, ypač jeigu pirmininkės nurodyta suma neatitinka su jų skolos dydžiu? Pasiaškinti, kiek už ką turite mokėti, kiek sumokėjote, galite bet kada. Skolos lapelis ir teisminis skolos išieškojimas - ne tas pats. Kol dar nėra kreipimosi į teismą, galite situaciją aiškintis su pirmininku, jeigu jau yra teismo sprendimas dėl skolos išieškojimo, savo argumentus, kodėl neturėtumėte mokėti priskaitytos sumos, per nustatytą laiką turėtumėte.
Pirmiausia mokesčių nemokantis asmuo turės pagrįsti savo atsisakymą mokėti, pamatysite jo argumentus. Jeigu bendrija rinko mokesčius vadovaudamasi teisės aktais ir susirinkimų (balsavimo raštu) sprendimais, tereikės pagrįsti savo reikalavimą ir tai neturėtų būti sunku.
Bendrijos Pirmininko Atsakomybė
Mūsų bendrijoje yra skolininkų, kurie atsisako mokėti administravimo įmokas, nes pirmininkė nevykdo savo pareigų, neatsako į gyventojų klausimus, juos ignoruoja, pažeidžia dnsb įstatymo visus punktus.
Svarbu žinoti ir tai, kad tam tikrais atvejais galima asmeninė bendrijos pirmininko atsakomybė. Pavyzdžiui, jei bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.). Tokiu atveju bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.
Konfliktinės Situacijos ir Jų Sprendimas
Garažų bendrijoje atsirado piktybiškas narys - garažo savininkas nepateikia valdybai savo kontaktinių duomenų, kategoriškai atsisako bendrauti su valdybos nariais ir pirmininku, nemoka jokių įmokų bendrijos reikmėms (buvo renkami pinigai už įstatų perregistravimą, lietaus kanalizacijos valymo darbus), nario mokesčio, nei žemės mokesčio, neįleidžia tikrinti elektros skaitiklio. Valdyba pasiuntė registruotu laišku priminimą apie nevykdomas prievoles, tačiau po to telefonu susisiekė asmuo, prisistatęs savininko giminaičiu, kuris bendravo neadekvačiai, labai agresyviai, pagrasino pirmininkui susidorojimu ir teigė, kad jokių mokesčių bendrijai mokėti net neketina. Kokių priemonių reikėtų imtis valdybai tokiu atveju?
Sveiki, skolininkas pareiškė prieštaravimą, pasamdęs advokatą, nes nesutinka mokėti jam priskirtų komunalinių mokesčių. Byla eina į teismą. Absurdiška situacija, kai bendrija turi teisme reikalauti sumokėti komunalinius. Nurodykite prašau, koks straipsnis jpareigoja savininką mokėti, iš kokių lėšų bendrija turi bylinėtis teisme. Ir jeigu skolininkas laimės kokios pasekmės mokesčius mokantiems gyventojams? Skolininkas grasina, kad laimėjęs bylą tikrąją tą žodžio prasme suės pirmininką.
Kadangi bendrijos veikloje bendraturčių susirinkimas neegzistuoja, dažniausiai bendrijų pirmininkai, kad jiems būtų ramiau gyventi, kviečia visuotinį namo bendraturčių susirinkimą, jų dauguma priima sprendimą - renovuoti namą ar ne. Tai neteisėtas sprendimas.
Jei nesi bendrijos narys, stok į ją, kad tavo balsas būtų išgirstas. Tai kolektyvinis gyvenimas. Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų palengvinti butų savininkų teisių ir interesų įgyvendinimą. Deja, praktikoje bendrijos ne visada veikia taip, kaip turėtų. Problemos dažniausiai kyla dėl bendrijų pirmininkų savavališko veikimo ar pareigų nevykdymo, butų savininkų teisių ir interesų pažeidimo. Dažnai butų savininkai nežino, už ką priskaičiuotos mokėtinos įmokos, kaip jos paskirstytos, kokie bendrosios nuosavybės objektų valdymo sprendimai priimti ir pan. Dėl to labai svarbu, kad būtų tinkamai įgyvendinta butų savininkų teisė gauti informaciją. Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas. Butų savininkai, kurie kartu yra ir bendrijos nariai, papildomai turi teisę gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais.
Butų savininkai susiduria su situacija, kai bendrijos pirmininkas jų prašymą tiesiog ignoruoja, į prašymą negaunama jokio atsakymo. Tokiu atveju, suėjus minėtam 10 darbo dienų terminui, per kurį turėjo būti pateiktas atsakymas, bendrijos pirmininko neveikimą galima apskųsti teismui. Teismo sprendimas, įpareigojantis bendrijos pirmininką pateikti buto savininkui informaciją, bus privalomas vykdyti, o už sprendimo nevykdymą gali būti skirta bauda.
Gali būti ir piktnaudžiavimo atvejų, kai bendrijos pirmininkas savavališkai, viršydamas savo kompetenciją, priima tam tikrus su bendrosios nuosavybės valdymu susijusius sprendimus. Arba sprendimas priimamas bendrijos narių susirinkime, tačiau pažeidžiant susirinkimo sušaukimo, balsų skaičiavimo tvarką, o sprendimo turinys prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms (pavyzdžiui, visiems butų savininkams nustato pareigą mokėti ne bendrosios nuosavybės objektu esančios pastato dalies remonto išlaidas). Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą.
Bendrijoje yra keli gyventojai, piktybiškai nemokantys bendrijos mokesčių. Į kalbas skolininkai nesileidžia, o prakalbus apie anstolius pirmininkė atsako, jog suma turi buti keli tūkstančiai - žodžiu, 10 metų ramiai nemokėk, anstoliai nejudins. Negi tai tiesa ir nėra greito sprendimo (skolininkai jauni, dirbantys)? Prievolė visiems savininkams propocinagi mokėti bendrijos teisėtai priskaitomus mokesčius yra įtvirtinta ir Civiliniame kodekse, ir Bendrijų įstatyme, o už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą (taip pat ir už įmokų priskaitymą ir surinkimą) asakingas bendrijos pirmininkas.
Būna, kad bendrijos narių visuotinis susirinkimas priima sprendimą (turi būti įrašytas į protokolą) įpareigoti bendrijos... Ar gali būti taikomi delspinigiai daugiabučio namo gyventojams, kurie nesumoka laiku mokesčių ir skolos tęsiasi nuo mėnesio iki pusės metų? Jei taikomi, tai kokio dydžio jie yra?
Ligi 2022 m. įvykusio visuotinio susirinkimo, b-jos pirmininkas, jo žmona buhalterė ir giminaitis nemokėjo įnašų b-jai nuo viso turto valdomame pastate, motyvuodamas, kad VĮ. Reg. centre patalpos rūsyje nepriskirtos naudingam plotui. Ar Savivaldybei nustačius pažeidimą pirmininko giminė privalo regreso tvarka gražinti nesumokėtas įmokas nuo 2015m ligi 2022m valdomo turto DNSB bendrijai. Jeigu mokesčiai buvo tinkami priskaityti (yra įskaičiuoti savininkui kas mėnesį pateikiamuose mokestiniuose pranešimuose), reiškia, yra skola, o skolos turi būti sumokėtos. Jeigu tam tikri mokesčiai dėl kažkokių priežasčių net nebuvo savininkui kas mėnesį priskaitomi (kodėl?), klausimas sudėtingesnis: 1) galima papildomą ploto dalį pradėti priskaityti nuo momento, kai situacija tampa aiški, ir...
Daugiabučių namų, esančių Ukmergės g. 300H Vilniuje 2023 m. ataskaitose matau, kad yra labai didelis isiskolinusių butų sąrašas. Kas daroma, kad šios skolos būtų išieškotas ? Skolų toleruoti nereikėtų.
3. Butų ir kitų... Atėjus naujai pirmininkei buvo sutvarkyti įstatai. Visi susirinkimai turi protokolus, aktus. Yra skaidrus atsiskaitymas per banką. Dėl kilusių klausimų visada pirmininkė bendrauja su mumis - gyventojais. Tačiau iš 85 butų, vienas gyventojas nesutinka su mokesčių mokėjimų. Ir reikalauja grasindamas teismu perskaičiuoti jam už 10 metų laikotarpį. Tačiau mes likę 84 butai nesutinkame su juo sąlygomis, nes skaitome kad mokesčiai yra minimalus ir sąžiningi. Nes mokame už butą vs bendro naudojimo mokesčius tokie kaip: elektra rūsyje, lauko elektra, kiemo priežiūra. Taip pat administravimo mokestis. Per visą laiką tas vienas asmuo mokėjo geranoriškai, tačiau dabar nenori. Ką daryti mums likusiems gyventojams šitoje situacijoje?
Ar gali bendrija pateikti bauda uz nesumoketus pilnai mokescius , 3% pagal savo nuoziura , ir ar turetu pateikt istatimo prijimta dokumenta apie pakeistus istatimus tokius kaip baudos ir aplomai pasikeitimu istatimu sarasas turetu but .
Neseniai redakcija gavo skaitytojo laišką su nuotraukomis. Skaitytojas rašo: „Nuo pat garažų bendrijos įsikūrimo buvau jos narys. Sąžiningai visus metus mokėjau už elektrą, mokėjau nario mokesčius, tačiau kuo toliau, tuo mažiau dėmesio sulaukdavau iš bendrijos savo realioms, apčiuopiamoms problemoms - vienais metais pradėjo drėkti stogas ir garažo sienos (garažas kampinis). Informavau apie tai pirmininkus, kurie keitėsi vienas po kito, valdybą, tačiau veiksmų niekas nesiėmė, situacija tik blogėjo. Garažo stogas vis labiau leido vandenį, drėko ir byrėjo sienos. Šiandien garažu naudotis negaliu - jis šlapias. Bandžiau parduoti, bet pirkėjai, tik pamatę vidų, pabėgdavo. Galima juos suprasti. Apie tragišką garažo padėtį pirmininkas ne kartą yra informuotas. Taip pat jis puikiai žino, kad naudotis garažu negaliu, tačiau mano prašymus imtis garažų masyvo stogų tvarkymo, ignoruoja. Man nepatinka nei bendrijos elgesys mano atžvilgiu, nei pirmininko savivalė. Ką aš tokiu atveju galiu daryti?
Atsakymą į skaitytojo klausimą norėtųsi pradėti citata iš Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo jurisprudencijos:„Nuosavybės teisė - viena pamatinių žmogaus teisių. Jos įgyvendinimas suponuoja tam tikras savininko pareigas. Kaip taisyklė, daugiabučių namų bendrasavininkiai savo nuosavybę ir atsakomybę už tokį turtą dažniausiai sieja tik su savo butu (ar papildomai priklausančio garažo, sandėliuko, rūsio patalpomis), pamiršdami savo pareigas dėl bendrojo turto (bendrojo naudojimo patalpų, konstrukcijų, įrangos) priežiūros. Kol tai yra susiję su einamųjų klausimų sprendimu, t.y. sąskaitų už komunalines paslaugas, eksploatuojant bendrąją nuosavybę, mokesčių, rinkliavų ir kitų įmokų apmokėjimu, dažniausiai ginčų daug nekyla. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų (aptariamu atveju - garažų) savininkų pareigą valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir bendrojo naudojimo objektus nustato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.83 str. 3 d.
Iš skaitytojo paklausimo, galima spręsti, jog skaitytojas yra bendrijos narys, kuriai garažų savininkai yra pavedę spręsti bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimus. Iš tiesų, CK daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų patalpų savininkams suteikia teisę bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimą spręsti steigiant butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Bendrijos, kaip juridinio asmens, valdymo (t.y. Kasdieniame gyvenime bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kartu sprendimų Bendrijos viduje priėmimas aktualus tampa tada, kai reikia spręsti išlaidų pasidalijimo ar būtinų statybos ar rekonstrukcijos darbų atlikimo klausimus.
Pirmoji grupė. Kasdienis bendro naudojimo objekto valdymas ir įprasta eksploatacinė priežiūra, t. y. įsipareigojimų trečiosioms šalims vykdymas (mokesčiai už komunalines paslaugas, draudimas), kiti veiksmai, būtini palaikyti pastato dabartinę arba pirminę būklę, tokie kaip stogo remontas, langų keitimas, koridorių dažymas, sienų tinkavimas ir pan. Sprendimus dėl įprastos eksploatacinės priežiūros savininkai (naudotojai) privalo priimti visų savininkų balsų dauguma (50 + 1 %), net jeigu konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, kurį reikia remontuoti, naudojasi tik vienas ar keli savininkai (naudotojai). Tokių sprendimų priėmimo atveju kiekvieno buto ar patalpų savininkas turi vieną balsą (CK 4.85 str. Įdomu pastebėti, kad toks sprendimų priėmimo būdas yra išimtis iš bendros taisyklės, kad bendrąja daline nuosavybe esantis turtas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama visų bendraturčių bendru sutarimu. Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausias Teismas vienoje savo bylų: „Šios išimties taikymas daugiabučių namų bendro naudojimo objektų valdymo ir naudojimo nustatymo atvejui suponuotas tokių objektų specifikos ir siekio užtikrinti gyvenamajai aplinkai tarnaujančios infrastruktūros racionalų funkcionavimą, preziumuojant, kad daugumos valia reiškia normaliai atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą“ (LAT CBS 2007-07-13 nutartis civ. byloje Nr. 3K-314/2007). Tokie sprendimai priimami savininkų susirinkimuose, kurių darbotvarkę prieš dvi savaites skelbia bendrijos pirmininkas.
Antroji grupė. Bendrojo naudojimo objektų kapitalinis remontas ar rekonstrukcija. Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos priėmimui taip pat taikomas CK 4.85 straipsnyje nurodytas balsų daugumos reikalavimas. Dažnai tokiems darbams atlikti būtina gauti statybos leidimą. 1996 m. kovo 19 d. priimto Lietuvos Respublikos statybos įstatymo Nr. 1-1240 (Žin., 1996, Nr. 32-788, su vėlesniais pakeitimais) 20 str. 2 dalis nustato, kad statinio projektavimo sąlygų sąvadui gauti statytojas (užsakovas) pateikia savivaldybės administracijos direktoriui (jo įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui) prašymą ir daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą (jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenurodyta kitaip), priimtą laikantis pirmiau aptartos sprendimų priėmimo tvarkos.
Trečioji grupė. Neatidėliotinos priemonės, tokios kaip gaisrą galinčios sukelti elektros instaliacijos taisymas ar vandentiekio avarijos šalinimas. Tokiu atveju savininkas (naudotojas) privalo imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams. Priešingai nei įprastinės eksploatacijos priežiūros ar renovacinių priemonių taikymo atveju, tokiam sprendimui priimti nėra būtinas išankstinis kitų savininkų (naudotojų) sutikimas. Skubiai imtis priemonių būtina siekiant išvengti dar didesnės žalos. Ėmęsis tokių priemonių savininkas (naudotojas) turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai. Tokiu atveju kiti savininkai negali atsisakyti prisidėti prie išlaidų padengimo, remdamiesi tuo, kad nedavė sutikimo atlikti šiuos veiksmus.
Tačiau, ką daryti tuomet, kai pastato būklė nėra avarinė (t.y. Čia reikėtų atkreipti dėmesį į bendąją CK įtvirtintą teisės normą, jog daugiabučiuose namuose patalpas turintys savininkai privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir jais naudotis nepažeisdami bendrųjų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir interesų (CK 4.83 str. 1 d.). Tokia pareiga galioja ir juridinį asmenį - bendriją - susivienijusiems savininkams, tame tarpe ir bendrijos narių susirinkime priimant sprendimus. Deja, šiuo metu nėra tokios valstybinės institucijos, kuriai būtų suteikta teisę kontroliuoti bendrijos valdymo organų veiklą bei bausti juos už netinkamą pareigų vykdymą.
Jeigu bendrijos visuotiniame narių susirinkime priimamas nepagrįstas sprendimas (tarkime, atsisakyti atlikti konkrečius eksploatacinės priežiūros darbus, kai tokie darbai yra reikalingi, kad vienas iš savininkų ar keli savininkai galėtų tinkamai naudoti jiems priklausančias patalpas), toks sprendimas gali būti ginčijamas teismine tvarka. Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Atkreiptinas dėmesys, kad susiduriant su bendrijos pirmininko atsainiu požiūriu į remonto reikalaujančio statinio techninę priežiūrą, savininkai į jų pažeidžiamų teisių gynybą gali pasitelkti ir statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas. Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė. Administracinių teisių pažeidimo kodekso 1893 str. DNSB įstatymo 14 str. 6 d. 9 p. Gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka” (Žin., 2002, Nr. 81-3504), kuris yra privalomas gyvenamųjų namų savininkams (bendraturčiams), daugiabučių (trijų ir daugiau butų) gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, įmonėms, vykdančioms daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūrą pagal sutartis su šių namų savininkais (bendraturčiais) ar su daugiabučių namų savininkų bendrijomis. Negyvenamųjų pastatų techninė priežiūra turi būti atliekama vadovaujantis statybos techniniu reglamentu STR 1.12.07:2004 “Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas”(Žin., 2004, Nr. 98-3658). Vadovaujantis šiais statybos techniniais reglamentais, statinio techninę priežiūrą sudaro nuolatinis statinio būklės stebėjimas, statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas, taip pat remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas. Gyvenamųjų namų ir kitų statinių priežiūros taisyklių laikymosi kontrolė yra pavesta savivaldybių administracijai.
Štai keletas patarimų, kaip bendrijos gali efektyviau valdyti skolas:
- Reguliariai informuokite gyventojus apie jų įsiskolinimus.
- Siūlykite skolininkams mokėjimo planus.
- Kreipkitės į teismą dėl skolų išieškojimo.
- Bendraukite su gyventojais ir aiškinkite jiems apie bendrijos svarbą.
Efektyvus skolų valdymas yra būtinas, kad bendrija galėtų tinkamai vykdyti savo funkcijas ir užtikrinti gerą gyvenimo kokybę visiems gyventojams.