Daugiabučių namų bendrijos (DNSB) vaidina svarbų vaidmenį užtikrinant tinkamą daugiabučių namų priežiūrą ir valdymą. Bendrijos nariai, būdami namo patalpų savininkai, turi tiek teisių, tiek pareigų, kurios yra nustatytos įstatymuose ir kituose teisės aktuose.
Bendrijos narių teisės ir pareigos
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigą valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir bendrojo naudojimo objektus nustato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.83 str. 3 d. CK daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų patalpų savininkams suteikia teisę bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimą spręsti steigiant butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
Konstitucinis Teismas 1999 m. birželio 23 d. nutarime konstatavo, kad bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus.
Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 21 d. nutarime punkte taip pat konstatuota, kad narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, jog savininkas gali ir nestoti į bendriją, t. y. nesusieti savęs narystės bendrijoje ryšiais, tačiau ir tokiu atveju gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra kitų teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas.
Sprendimus dėl įprastos eksploatacinės priežiūros savininkai (naudotojai) privalo priimti visų savininkų balsų dauguma (50 + 1 %), net jeigu konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, kurį reikia remontuoti, naudojasi tik vienas ar keli savininkai (naudotojai). Tokių sprendimų priėmimo atveju kiekvieno buto ar patalpų savininkas turi vieną balsą (CK 4.85 str.).
Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos priėmimui taip pat taikomas CK 4.85 straipsnyje nurodytas balsų daugumos reikalavimas.
Savivaldybės vaidmuo
Savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, jog šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota.
Kasacinis teismas yra pabrėžęs, kad tuo atveju, kai savivaldybė, siekdama įgyvendinti savo kaip butų ir kitų patalpų savininko teises, nesudaro rašytinės gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kurioje būtų aptarta šių išlaidų apmokėjimo tvarka, tai jai, kaip butų ir kitų patalpų savininkei, tenka tokios sutarties nesudarymo teisiniai padariniai - CK 4.84 straipsnio 4 dalyje ir 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta pareiga apmokėti šias išlaidas.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. liepos 11d. nutarimu Nr. 876 patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašo 3 punkto 1 papunktyje numatyta, kad už komunalines paslaugas daugiabučiuose namuose valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai atsiskaito daugiabučio namo savininkų bendrijai, jeigu daugiabučiame name įsteigta ir įregistruota daugiabučio namo savininkų bendrija.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Dalis
CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Išplėstinė teisėjų kolegija, atsižvelgdama į CK 4.82 straipsnio 5 dalyje įtvirtintos teisės normos tikslus ir su bendrosios dalinės nuosavybės dalimi įstatymų siejamas savininko teises ir pareigas, vadovaudamasi teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sprendžia, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat ir bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkamame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos.
Priešingas aptariamosios teisės normos aiškinimas galėtų iškreipti proporcingumo principą ir nulemti neproporcingai dideles arba mažas konkretaus butų ar kitų patalpų savininko išlaidas, susijusias su nuosavybės teisės į bendrąją dalinę nuosavybę įgyvendinimu.
Bendrijos Veiklos Kontrolė ir Atsakomybė
Čia reikėtų atkreipti dėmesį į bendąją CK įtvirtintą teisės normą, jog daugiabučiuose namuose patalpas turintys savininkai privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir jais naudotis nepažeisdami bendrųjų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir interesų (CK 4.83 str. 1 d.).
Jeigu bendrijos visuotiniame narių susirinkime priimamas nepagrįstas sprendimas, toks sprendimas gali būti ginčijamas teismine tvarka. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių.
Susiduriant su bendrijos pirmininko atsainiu požiūriu į remonto reikalaujančio statinio techninę priežiūrą, savininkai į jų pažeidžiamų teisių gynybą gali pasitelkti ir statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas. Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė. Administracinių teisių pažeidimo kodekso 1893 str. DNSB įstatymo 14 str. 6 d. 9 p.
Gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002, kuris yra privalomas gyvenamųjų namų savininkams (bendraturčiams), daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, įmonėms, vykdančioms daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūrą pagal sutartis su šių namų savininkais (bendraturčiais) ar su daugiabučių namų savininkų bendrijomis.
Vadovaujantis šiais statybos techniniais reglamentais, statinio techninę priežiūrą sudaro nuolatinis statinio būklės stebėjimas, statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas, taip pat remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas. Gyvenamųjų namų ir kitų statinių priežiūros taisyklių laikymosi kontrolė yra pavesta savivaldybių administracijai.
Teismų Praktika
Daugiabučių namų savininkų bendrija kreipėsi į teismą ginčydama daugiabučio namo modernizavimo darbų perdavimo-priėmimo aktą ir prašydama priteisti iš darbus atlikusios įmonės 5 787,16 Eur delspinigių. Teismas konstatavo, kad bendrija turėjo teisę namo savininkų interesais pareikšti ne tik ieškinį atlyginti nuostolius dėl galbūt netinkamai atliktų modernizavimo darbų, bet ir reikalauti priteisti netesybas dėl galbūt pavėluoto modernizavimo darbų atlikimo. Vis dėl to, apeliacinės instancijos teismas nenustatė pagrindų priteisti bendrijos iš rangovo reikalautų delspinigių, nes namo atnaujinimo projekto administratorius pasirašė su rangovu galutinį darbų priėmimo-perdavimo aktą, o teismas nenustatė pagrindų pripažinti jį negaliojančiu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas suformulavo teisės aiškinimo ir taikymo taisyklę: tuo atveju, kai daugiabučio namo savininkų bendrijos valdymo organų kadencija yra pasibaigusi ir yra paskirtas bendrijos laikinasis pirmininkas, šis taip pat turi teisę šaukti bendrijos narių visuotinį susirinkimą ar organizuoti balsavimą raštu dėl sprendimų visuotinio susirinkimo kompetencijos klausimais priėmimo.
Praktiniai Pavyzdžiai ir Dažniausiai Užduodami Klausimai
- Sandėliukų klausimai: Jeigu sandėliukai įrengti pastato bendrojo naudojimo patalpose rūsyje, neįregistravus jų nuosavybės teise, o tik pasidalinus žodžiu, reikėtų juos inventorizuoti ir sprendimą - sutikimą, kad taip būtų pasidalinta įtvirtinti daugumos savininkų balsais organizuojant susirinkimą arba balsavimą raštu.
- Vandens nutekėjimas rūsyje: Namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už jų priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo.
- Katilinės pasisavinimas: Jeigu patalpa neįregistruota asmenine nuosavybe, tai turėtų būti bendroji dalinė visų namo savininkų nuosavybė.
- Vandens filtravimo sistema: Jeigu naudojimosi poreikis skirtųsi, galima bendrojo naudojimo objektų apraše pažymėti, kad vieni kažkuo naudojasi, kiti nesinaudoja ir naudojimosi (eksploatacijos) išlaidas priskaityti tik tiems, kurie naudojasi.
- Komercinės patalpos ir laiptinės išlaidos: Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nasinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.
- Vėdinimo kanalų valymas: Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Išvados
Daugiabučių namų bendrijų atsakomybė yra didelė ir apima platų spektrą klausimų, susijusių su namo priežiūra, valdymu ir bendro naudojimo objektų tvarkymu. Svarbu, kad bendrijos nariai žinotų savo teises ir pareigas, aktyviai dalyvautų bendrijos veikloje ir laikytųsi įstatymų bei kitų teisės aktų reikalavimų.
tags: #teismas #daugiabucio #bendrijos #atsakomybe