Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, leidžiantis užtikrinti įsipareigojimų įvykdymą nekilnojamuoju turtu. Lietuvoje hipotekos sąlygas reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai. Aptarsime pagrindines leidimo įkeisti turtą hipoteka sąlygas, savininkų teises ir apribojimus, hipotekos objektus ir kitus svarbius aspektus.
Hipotekos objektai
Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip. Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.
Kai įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, laikoma, kad hipotekos objektu tampa ir tokiam daiktui naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, įskaitant ir tuos, kurie taps įkaito davėjo nuosavybe ateityje, jeigu kitaip dėl kilnojamųjų daiktų įkeitimo (neįkeitimo) nebuvo nustatyta hipotekos sutartyje ar įkeičiamo nekilnojamojo daikto savininko vienašaliame pareiškime įkeisti daiktą.
Savininko teisės ir apribojimai
Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Tačiau įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju.
Bendrosios nuosavybės įkeitimas
Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visų bendraturčių sutikimu. Įkeičiant bendrosios dalinės nuosavybės dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, tačiau įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta bendraturčių sudaryta ir notaro patvirtinta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi.
Hipotekos rūšys ir įsigaliojimas
Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka. Taip pat egzistuoja:
- Maksimalioji hipoteka: nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities.
- Sąlyginė hipoteka: daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, jeigu susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.
Hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo hipotekos registre momento, kai viešame registre įrašomi atitinkami įrašai.
Hipoteka ir reikalavimų įvykdymas
Hipoteka užtikrinamas pagrindinio reikalavimo įvykdymas, iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų, netesybų bei teismo išlaidų, susijusių su hipotekos vykdymu, išieškojimas.
Teismo leidimas ir nepilnamečių vaikų teisės
Svarbūs pokyčiai - buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų tapo paprastesnis. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai. Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.
Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka: nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto, neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas, turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.
Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės. Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.
„Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams. <…> Valstybė nustato tokį įkainį, kokį notaras gali imti už bet kokį notarinį veiksmą“, - komentuoja Notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis.
Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.
Kaip išnuomoti gyvenamąjį turtą nekeičiant hipotekos (sutikimas nuomai)
Visais atvejais yra reikalingas išankstinis teismo leidimas, jeigu globėjas nori parduoti, dovanoti ar kitokiu būdu perleisti globotinio nekilnojamąjį daiktą ar daiktines teises, jį išnuomoti, perduoti neatlygintinai naudotis, įkeisti ar kitokiu būdu suvaržyti teises į nekilnojamąjį daiktą ar daiktines teises, taip pat sudaryti bet kokį kitą sandorį, jeigu dėl šio sandorio globotinio turtas sumažėtų ar būtų perleistos ar suvaržytos globotinio daiktinės teisės.
Apibendrinant, leidimas įkeisti turtą hipoteka Lietuvoje yra reglamentuojamas įstatymais, kurie nustato aiškias sąlygas ir procedūras.