Nekilnojamasis turtas yra rinkos ekonomikos pagrindas, o nekilnojamojo turto sandoriai šiandien sudaro didelę civilinės apyvartos dalį ir yra reikšmingi fizinių ir juridinių asmenų veiklai. Į civilinę apyvartą nekilnojamasis turtas įtraukiamas sudarant tokius sandorius kaip pirkimas ir pardavimas, nuoma, paveldėjimas, mainai ir kt. Pirkimo-pardavimo sutartis yra pagrindinis nekilnojamojo turto įgijimo būdas.
Dažnai kyla klausimų dėl bendrosios nuosavybės, ypač kai vienas iš daugiabučio namo gyventojų įsirengia terasą ant stogo. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip keičiasi situacija, kai vienas iš gyventojų ant stogo įsirengia terasą, kokios yra bendrasavininkų teisės ir pareigos bei kas atsakingas už stogo priežiūrą ir remontą.
Panagrinėkime, kas valdo teritoriją. Būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Taip pat pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem ar net daugiau savininkų. Tokiu atveju, visos su turtu susijusios išlaidos dalijamos savininkams proporcingai pagal jiems priklausančią turto dalį.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Stogo statusas ir priežiūra
Jei ant plokščiojo stogo ar jo dalies įrengta terasa, stogas išlieka namo bendrąja konstrukcija ir yra bendroji dalinė visų daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybe. Net ir tada, kai terasa naudojama tik vieno buto savininko, o Nekilnojamojo turto registre apie jam nuosavybės teise priklausantį butą būtų nurodyta, jog tai butas su terasa stogo konstrukcija, ant kurios įrengta terasa, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos, stogas išlieka bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė.
Todėl negali kilti abejonių, kad stogo ir kitų pagrindinių namo konstrukcijų priežiūros ir išlaikymo išlaidas turi padengti visi namo butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje. Tuo tarpu terasa, kaip atitinkamai įrengta aikštelė, gali būti tiek bendro naudojimo patalpa - tokiu atveju jos nuosavybė taip pat bus bendroji dalinė, tiek naudojama vieno buto savininkų.
Remiantis įstatymų ir teisės aktų nuostatomis, kiekvienas buto savininkas yra viso pastato bendrųjų konstrukcijų ir inžinerinių tinklų bendraturtis.
Statybos įstatymas numato, kad pastatas - tai statinys su stogu. Nuėmus stogą (ar pašalinus kitas pagrindines konstrukcijas), nebeliktų pastato esmės ir tokios situacijos pasekmes netruktų pajusti tiek viršutinio aukšto, tiek ir apatinių aukštų gyventojai.
Atsižvelgiant į tai, ant daugiabučio gyvenamojo pastato stogo įrengtas objektas yra laikytinas ne statiniu (I gr.
Pavyzdžiui, jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Bendrijos veikla ir valdymas
Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir... Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių...
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose (žr.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Bendrasavininkų teisės ir pareigos
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Turto atidalijimas, pasak jos, yra geriausias būdas tada, kai bendrasavininkai nesusitaria dėl turto valdymo ir jo parduoti nepavyksta. Bet kuris iš bendrasavininkų, jeigu nesusitariama gražiuoju, gali kreiptis į teismą ir reikalauti atidalinti turtą.
Pirmenybė, anot pašnekovės, visada atiduodama faktiniam atidalijimui. Pvz., jei yra dviejų aukštų namas, pirmas aukštas - vienam savininkui, antras - antram. Tokiu atveju vienam bendrasavininkui atitenka visas turtas, bet jis turi sumokėti kompensaciją kitam. Kompensacija nustatoma pagal rinkos kainą arba pasitelkiant turto vertintojus.
Teismas turtą vis tiek atidalins, nes tai yra absoliuti teisė. Jeigu neturėtume šios garantijos, niekada negalėtume išspręsti šio konflikto tarp dviejų nesusitariančių bendrasavininkų.
Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam išjos dalyvių pateikus ieškinį. Kiekvienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyvių turi teisę perleisti kitam asmeniui savo dalį bendrosios nuosavybės teisėje.
Dalies bendrosios nuosavybės teisėje pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis gyvenamojo namo bendrosios nuosavybės teisėje ar buto daugiabučiame name, tai pranešama per notarinę kontorą. Kiekvienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyvių turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais, pavyzdžiui sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe. Kiekvienas šios rūšies nuosavybės turėtojas turi teisę sudarinėti sandorius, susijusius su bendrosios nuosavybės turto valdymu bei naudojimu, jeigu kitaip nenumatyta tarp jų sudarytame susitarime.
Tačiau tokiu atveju reikalingas kitų bendraturčių sutikimas. Jeigu vienas bendraturčių sudaro sandorį neturėdamas reikalaujamo kitų bendrosios jungtinės nuosavybės turėtojų sutikimo, tai toks sandoris kitų bendraturčių reikalavimu gali būti pripažintas negaliojančiu.
Svarbu! Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Praktiniai patarimai ir rekomendacijos
Jeigu jūsų vamzdynas atskiras (ar...), informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas. Siūlome pasitikrinti, ar teisingai įrašėte. Su "Vienos sąskaitos" sistemos administratoriumi bendrija turėtų pasirašyti sutartį, tada galėsite įtraukti ir paslaugos teikėją - savo bendriją, dėl mokėjimų "Maximoje", "Perlo"...
Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Šioje konsiltacijų e. erdvėje konsultuojame bendrijų veiklos klausimais, bet manytume, kad ir paskirtasis administratorius dėl sprendimų, susijusių su bendrais visų savininkų interesais naudojantis bendrojo naudojmo objektu, pavyzdžiui, kai reikia priimti sprendimą dėl bendros elektros apskaitos būdo ir dėl nepriklausomo tiekėjo pasirinkimo, turėtų gauti daugumos savininkų tam pritarimą.
Įsirengti ar pirkti palėpę vilioja ne vieną naujakurį, ypač jei tas daugiabutis namas su palėpe yra gražioje vietoje, iš kurios atsiveria nuostabūs vaizdai į parkus ar senamiesčio stogus.
Tačiau nereikėtų pamiršti, kad vaizdo, pavyzdžiui, į senamiesčio stogus ar bažnyčias taip galite ir neišvysti. Kadangi senamiestis yra itin saugomas objektas, todėl čia reikalingi įvairūs miesto valstybinių institucijų leidimai, kad nebūtų sudarkomas senamiesčio bendras vaizdas (galioja tam tikri apribojimai langams bei stoglangiams, stogų architektūrai ir statybinėms medžiagoms).
Atkreiptinas dėmesys, kad įgyvendinant nuosavybės teisę į palėpę, reikės ne tik valstybinių institucijų leidimų, bet ir daugiabučio namo butų ir patalpų savininkų sutikimo.
Jei daugiabučio namo palėpė niekam nepriklauso, t.y. ji neįregistruota nekilnojamojo turto registre, vadinasi, ji priklauso visiems daugiabučio namo butų ir patalpų savininkams arba namo bendrijai (jei tokia įsteigta).
Pastogė, kaip bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, ja naudojamasi ir disponuojama bendraturčių (namo butų ir patalpų savininkų) sutarimu.
Susitarimas dėl palėpės bendro plano, kuriame nurodoma, kurioje vietoje yra kiekvienam bendraturčiui priklausanti palėpės dalis. Šį palėpės planą kaip susitarimą turi patvirtinti visi 100 proc. namo butų ir patalpų savininkų (reikia rasti visiems priimtiną variantą).
Sutikimas dėl palėpės įrengimo. Būtina gauti gyventojų sutikimą prieš gaunant statybų leidimą rekonstruotiįrengtipristatyti palėpę. Paprastai reikalaujama 50 proc.
Pažymėtina, kad palėpė yra nekilnojamasis turtas, kurį norint parduoti, jis turi būti suformuotas remiantis aukščiau išdėstyta informacija.
Klaidinga manyti, kad galima būtų nusipirkti neišmatuotą ir niekieno neįregistruotą palėpę (jei ji priklauso namo gyventojams), remiantis teisių perleidimu, pavyzdžiui, parduoti teisę į vėliau suformuotą palėpę (t.y. nupirkti palėpės bendraturčio teisę į palėpę kaip bendrąją dalinę nuosavybę).
Pradedant įgyvendinti nuosavybės teisę į palėpę, svarbu gauti kuo išsamesnę informaciją dėl veiksmų nuoseklumo siekiant palėpės dalies.
Kadangi pirmoji įstaiga, į kurią reikia kreiptis norint pradėti pastogės nuosavybės įregistravimą, yra VĮ Registrų centras, tai siūlyčiau pasinaudoti šios įstaigos specialistų pagalba išsiaiškinant ne tik veiksmų seką, bet ir įvairiausių dokumentų (kaimynų sutikimų ir kt.) reikalavimus ir būtinumą.
Taigi, įsirengus terasą ant daugiabučio namo stogo, svarbu žinoti, kad stogas išlieka bendrąja visų savininkų nuosavybe, o visi savininkai turi prisidėti prie jo priežiūros ir remonto. Bendrijos veikla ir valdymas, bendrasavininkų teisės ir pareigos bei praktiniai patarimai padės išvengti nesusipratimų ir užtikrins harmoningą gyvenimą daugiabutyje.
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Kas atsakingas už stogo priežiūrą, jei įrengta terasa? | Visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje. |
| Ar galima įsirengti terasą ant stogo be kitų savininkų sutikimo? | Ne, reikalingas daugiabučio namo butų ir patalpų savininkų sutikimas. |
| Kas yra bendrojo naudojimo objektai daugiabutyje? | Pagal įstatymą, tai yra pagrindinės pastato konstrukcijos, inžinerinės sistemos ir kita įranga. |
Norint įsirengti norimo dydžio palėpę, reikia turėti ne tik bendrosios dalinės nuosavybės teisę į dalį palėpės, bet ir nurodytą palėpės dalies vietą bendrame palėpės plane, bei visų šio turto bendraturčių atsisakymus nuo savo bendrosios dalinės nuosavybės teisės į dalį bendroje palėpės patalpoje (tuo atveju, kai savos palėpės dalies per mažai).
