Daugiabučio Namo Būklės Apibūdinimas Pagal Metinius Techninių Apžiūrų Duomenis

Gyvenimas daugiabutyje dažnai atrodo paprastesnis nei nuosavame name - mažiau rūpesčių dėl kiemo priežiūros ar stogo taisymo. Tačiau tai, kas nematoma, dažnai slepia sudėtingus procesus ir nuolatines išlaidas, kurios yra būtinos užtikrinant patogų gyvenimą. Daugiabučio priežiūra apima daugybę paslaugų ir veiklų, kurias daugelis gyventojų pastebi tik tada, kai jos pradeda trūkti. Kiekvienas namo elementas - nuo vamzdyno iki lifto - reikalauja priežiūros.

Tinkama daugiabučių priežiūra užtikrina ne tik patogesnį gyvenimą, bet ir ilgalaikį turto vertės išlaikymą. Kuo aktyviau dalyvausite bendruose procesuose, tuo daugiau naudos gausite.

Daugiabučio namo priežiūra apima įvairias sritis. Šaltinis: manobustas.lt

Daugiabučio Namo Techninė Priežiūra

Statinių techninė priežiūra turi panašumų su Jūsų kasmetine sveikatos patikra. Statybos įstatyme bei statybos techniniuose reglamentuose numatyti esminiai reikalavimai statiniams, kurių nesilaikant gali kilti pavojus žmonėms bei aplinkai. Visus juos išmanyti ir tinkamai įvertinti statinio būklę, jos pokyčius gali tik kvalifikuoti specialistai, pildantys kiekvienam daugiabučiui privalomą techninės priežiūros žurnalą.

Tačiau už daugiabučio techninės priežiūros organizavimą yra atsakingi patys daugiabučio gyventojai, tiksliau - butų savininkai. Gyvenamuose namuose ne rečiau nei kartą per tris mėnesius (kas du mėnesius, jei daugiabutis priskirtas ypatingiems statiniams) pas Jus apsilankys mūsų specialistas, įvertins pagrindinių pastato konstrukcijų, gaisrinės saugos bei aplinkos sanitarinę būklę. Pasibaigus šildymo sezonui atliekamas detalesnis patikrinimas, kurio metu inspektuojamos pastato konstrukcijos, inžinerinių sistemų būklė, užpildomas žurnalas bei parengiamas apžiūros aktas, nuotraukose užfiksuojamas bei įvertinamas atskirų pastato elementų nusidėvėjimas, aptariamas remonto poreikis.

Kas Įeina Į Daugiabučio Namo Techninę Priežiūrą?

LR aplinkos ministro įsakymu yra patvirtintas daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas, į kurį įeina:

• Namo techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymas;
• Privalomųjų namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų planavimas;
• Nuotekų šalinimo sistemos priežiūra;
• Geriamojo vandens sistemos priežiūra;
• Bendrojo naudojimo elektros instaliacijos ir įrenginių, apšvietimo įrenginių priežiūra;
• Stogo ir lietaus nuotekų sistemos priežiūra;
• Bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, koridorių, rūsių ir kitų) priežiūra.

Prie pagrindinių darbų sąrašo yra priskirtas ir reagavimo į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.

Iš išskirtų techninės priežiūros darbų galima matyti, kad darbai dažnai yra atliekami net ne prie namo, kaip pavyzdžiui dokumentacijos tvarkymas ar atnaujinimo darbų planavimas.

Periodinės Apžiūros Dažnis

Pastato techninės apžiūros vykdymo dažnis priklauso nuo to, kokia apžiūra yra vykdoma. Žemiau pateikiame būtinųjų reguliarių apžiūrų dažnius:

• Nuolatiniai namo būklės stebėjimai: ne rečiau kaip kartą per du mėnesius.
• Periodinės NT apžiūros: ne rečiau kaip du kartus per metus: pavasarį, pasibaigus šildymo sezonui (ne vėliau kaip iki einamųjų metų birželio 1 d.) ir rudenį, prieš prasidedant pastato šildymo sezonui, po namo parengties naujam šildymo sezonui akto pasirašymo (ne vėliau kaip iki einamųjų metų spalio 1 d.)

Specializuotos apžiūros atliekamos atsižvelgiant į tam tikras aplinkybes, pavyzdžiui, pasikeitus techniniam prižiūrėtojui arba įvykus stichinei nelaimei, kuri galėjo neigiamai paveikti statinio būklę.

Kitos apžiūros paslaugos, tokios kaip tyrimai, ekspertizės ir kt.

Kaip Apžiūrėti Perkamą Nekilnojamąjį Turtą Daugiabutyje?

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis. Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus.

Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas. Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo. Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis - įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu.

Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje. Gali būti, kad savininkas yra atlikęs pakeitimų, pavyzdžiui, nugriovęs laikančias konstrukcijas, iš esmės pakeitęs buto išplanavimą ar inžinerinius tinklus, kam reikalingi tiek daugiabučio namo bendraturčių sutikimai, tiek tam tikrais atvejais - tokių statybos darbų projektas.

Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla. Ateityje dėl tokių atliktų darbų (padarius langui angą pastato laikančioje konstrukcijoje) gali pradėti skilinėti pastato ar jame esančių kitų daugiabučio namo butų sienos.

Pasitaiko praktikoje tokių atvejų, kai pardavėjai neatskleidžia aplinkybės, kad atliekant griovimo darbus bute buvo sunaikinti saugotini pastato elementai, ir dėl to savininkui gali grėsti nemalonumai su kultūros paveldo apsaugos institucijomis dėl tokių neteisėtų remonto darbų atlikimo.

Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Papildomi Patarimai Prieš Perkanti Būstą

• Patikrinkite vystytoją: Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.
• Žemės sklypo planas: Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.
• Komunikacijos: Prieš perkant namą ar kotedžą išsiaiškinkite, ar į jį bus atvestos visos pirkėjo norimos komunikacijos.
• Statybos projektas: Perkant vis dar statomą (nebaigtos statybos) namą ar kotedžą būtina atidžiai išanalizuoti jo projektą - ar viskas statomas (ar pastatyta) pagal jį ir su pardavėju aptarti, kas atsakingas ne tik už statybų užbaigimą, bet ir deklaracijos apie statybų pabaigą pateikimą valstybinėms institucijoms.
• Energinis naudingumas: Šiuo metu daug dėmesio skiriama NT energiniam naudingumui, kurio sertifikatas - privalomas kiekvienam gyvenamosios paskirties objektui.

Daugiabučio Priežiūros Įmonės

Įmonei „Orenus“ (UAB) patikėtas daugiabučių namų administravimas užtikrina tvarkingą daugiabučio gyvenamojo namo aplinką, inžinerinės įrangos funkcionavimą, saugumą bei efektyvų energetinių resursų naudojimą gyventojų kokybei pagerinti. Įmonė siūlo administruoti naujos ir senesnės statybos gyvenamuosius namus bei gamybos pastatus.

UAB „House care“ yra patikimas partneris pastatų techninės apžiūros srityje.

Reikalavimai Paslaugoms

2.1. Užtikrinti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą ir nustatytą naudojimo trukmę, taikant Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (aktualias redakcijas) numatytas priemones.

2.2. Vykdyti statinio techninę priežiūrą, tikrinti ar pastatas ir jo dalys naudojamos pagal paskirtį, vykdyti pastato ir jo dalių būklės stebėjimus, organizuoti ir atlikti pastato apžiūras ir, esant poreikiui, informuoti apie galimas grėsmes, susijusias su pastato eksploatavimu, teikti rekomendacijas pastebėtų defektų šalinimui, sudaryti preliminarias darbų sąmatas, informuoti užsakovą apie nustatytus pastato naudojimo pažeidimus bei spręsti kitus pastato teisingo ir ekonomiško naudojimo uždavinius.

2.3. Vadovaujantis aktualia STR 1.07.03:2017 Statinių techninės priežiūros tvarka, kitais aktualiais galiojančiais Lietuvos Respublikos įstatymais, normatyviniais teisės aktais ir normatyviniais statybos dokumentais, įskaitant, bet neapsiribojant šiais: privalomaisiais statybos teisės aktais, t.y.

2.8. Užtikrinti, kad paslaugas teikiantys darbuotojai būtų tvarkingos išvaizdos, dėvėtų švarius, tvarkingus rūbus.

2.14. Rengti ir pildyti įstatymų nustatytą dokumentaciją apie apžiūros rezultatus (įskaitant, bet neapsiribojant: statinio techninės priežiūros žurnalai, statinio periodinių ir specialiųjų apžiūrų aktai, nuolatinių apžiūrų aktai). Nuolatinių statinio stebėjimų statinio būklės įvertinimai įrašomi į techninės priežiūros žurnalą, pažymint pastebėtus defektus ar pavojingas deformacijas arba tai, kad jų nerasta, bei nurodant numatomas priemones pastebėtiems defektams pašalinti. Įrašai aktuose ir žurnaluose privalo būti išsamūs, aktuose privalo būti pateikiamos statinių (jų defektų, pažymint pokyčius jei tokių yra) fotofiksacijos.

2.16. Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu vertinti namo bendrojo naudojimo objektų būklės pokyčius pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo poreikį. Rudeninės apžiūros metu patikrinti namo ir jo inžinerinių sistemų paruošimą šildymo sezonui ir nustatyti priemones pastebėtiems trūkumams pašalinti. Jų metu atlikti ir nuolatinius stebėjimus.

2.18. Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, nedelsiant apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje, savivaldybės administraciją, atsakingą už statinio naudojimo priežiūros vykdymą.

2.19. Pagal apžiūrų rezultatus organizuoti ir vykdyti nuolatinės priežiūros darbus.

2.23. Užtikrinti, kad jo darbuotojai paslaugų teikimo metu saugiai elgtųsi su visu ir bet kokiu užsakovo ir/ar trečiųjų asmenų turtu, esančiu užsakovo valdomoje teritorijoje, saugotų užsakovo materialines vertybes.

2.25. Ligos ar kitu atveju (išeiginė diena, atostogos, nušalinimas nuo darbo ir t.t.) objektą aptarnaujančio specialisto atveju pakeisti jį pavaduojančiu analogiškos kvalifikacijos specialistu, kuris turėtų galiojantį užsakovo leidimą dirbti jame, būtų susipažinęs su objekto inžinerinėmis sistemomis.

2.26. Atstovauti užsakovą santykiuose su objekto įrenginių būklę kontroliuojančiomis institucijomis, pateikti šioms institucijoms būtiną medžiagą patikrinimų metu, esant poreikiui informuoti apie ekspertizės reikalingumą, nustatyti pažeidimų atsiradimo priežastis, organizuoti nustatytų pažeidimų šalinimą, parengti užsakovo dėl pažeidimų patirtų išlaidų išreikalavimui ar išieškojimui reikalingą medžiagą.

3.2. Per vieną mėnesį nuo sutarties pasirašymo atlikti užsakovo turimos statinio techninės priežiūros dokumentacijos peržiūrą ir nustatyti jos (pildymo ar kitus) trūkumus.

3.5. Vykdyti stebėjimą ar statinio(-ių), patalpų būklė nekelia pavojų statinyje(-iuose), patalpose ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai. Atsižvelgiant į grėsmės pobūdį, siūlyti priemones žmonių, aplinkos ir statinių apsaugojimui nuo galimų pasekmių.

3.7. Atlikti statinio(-ių) ir jo (jų) inžinerinių sistemų bei įrangos eksploatacijos ir priežiūros taisyklių, rekomendacijų parengimą ir atnaujinimą nustačius, kad statinys(-iai) ar jų dalys (patalpos) netinkamai naudojami, prižiūrimi ar eksploatuojami.

Daugiabučio gyvenamojo namo (toliau - namo) techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas, administratorius (toliau - valdytojas) paskirdamas techninį prižiūrėtoją.

Atliekant nuolatinius stebėjimus, vizualiai apžiūrimi namo bendrojo naudojimo objektai, nurodyti gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų apraše, namo bendrosios konstrukcijos, bendrosios inžinerinės sistemos (išskyrus šildymo ir karšto vandens sistemas ir liftus, kurių priežiūrai nustatyti specialūs reikalavimai), bendrojo naudojimo patalpų fizinė ir sanitarinė būklė, fiksuojami (įskaitant fotografavimą) pastebėti defektai ir deformacijos, avarijų pavojai ir numatomos priemonės jiems pašalinti, statinio tyrimo ar ekspertizės poreikis.

Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu vertinami namo bendrojo naudojimo objektų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo poreikis. Rudeninės apžiūros metu patikrinamas namo ir jo inžinerinių sistemų paruošimas šildymo sezonui ir nustatomos priemonės pastebėtiems trūkumams pašalinti.

Ilgalaikį planą ir lėšų kaupimą plane numatomiems darbams valdytojas derina su namo savininkais. Už nustatytų reikalavimų pažeidimus įstatymų nustatyta tvarka atsako daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai.

tags: #trumpas #namo #bukles #apibudinimas #pagal #metinius