Turtas ir verslas yra vertinamas turto vertintojo pagal teisės aktuose nustatytus kriterijus ir taikant atitinkamus metodus.
Kokia suma įvertintumėte savo verslą, jei prireiktų jį dalintis? Tokių situacijų „ištikus gyvenimui“ pasitaiko itin dažnai.
Pavyzdžiui, tinkamą akcijų kainą nustatyti tenka vykdant privalomą mažųjų akcininkų akcijų išpirkimą, dalinantis verslus santuokos nutraukimo bylose, valstybei perimant žemę visuomenės poreikiams ar tinkamai už ją atlyginant bei kitais atvejais.
Įdomus aspektas, kad ginčai kyla ne tik dėl vertės, bet ir dėl jos padidėjimo.
Akcijų išpirkimas ir mažųjų akcininkų teisės
Esate mažasis akcininkas. Pagal Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymą, akcininkas (ar akcininkai), valdantys ne mažiau kaip 95 proc. balsų visuotiniame akcininkų susirinkime suteikiančių bendrovės akcijų, turi teisę reikalauti, kad likę akcininkai privalomai parduotų jiems savo turimas balsavimo teisę suteikiančias akcijas.
Tuo pačiu, mažumos akcininkas taip pat gali reikalauti, kad pagrindinis akcininkas ar akcininkai, valdantys bent 95 proc.
Kad akcijų išpirkimo procesas būtų teisingas, paprastai pasitelkiamas nepriklausomas turto vertintojas, kuris nustato objektyvią akcijų vertę.
🔴 3 minutės! Kaip įvertinti įmonę įmonės vertinimui ir kaip įvertinti verslą
Turto dalybos santuokos nutraukimo atveju
Tačiau kur kas įdomesnės dalybos ištinka sutuoktinius, jei vienas iš jų (ar abu) valdo verslą.
Įsivaizduokite situaciją: iki santuokos vienam iš sutuoktinių priklausė įmonė, kurią jis ar ji toliau vystė jau būdamas susituokęs. Asmenine sutuoktinių nuosavybe laikomas turtas, įgytas iki santuokos, tačiau bendrąja jungtine nuosavybe tampa tai, kas sukurta ar padidėjo santuokos metu - pavyzdžiui, iš verslo gautos pajamos ar jo vertės prieaugis.
Tai reiškia, kad verslo savininkas po santuokos nutraukimo gali turėti pareigą išmokėti buvusiam sutuoktiniui kompensaciją, lygią pusei verslo vertės padidėjimo nuo santuokos pradžios iki jos pabaigos.
2022 metais Vilniaus mieste į teismą kreipėsi ieškovė, žmona, santuokos nutraukimo byloje, dalyje dėl pasekmių, reikalaudama pripažinti namą kuriame gyveno besiskirianti šeima bendrąja jungtine nuosavybe ir padalinti jį ½. Sudėtingumas šioje istorijoje yra tas, kad santuoka buvo sudaryta dar ieškovei tik sulaukus pilnametystės.
Ginčo sklypas buvo registruotas ieškovo tėvo vardu ir statybų leidimas dar tuo metu statant namą, buvo tai pat atsakovo tėvo vardu. Kitaip tariant, nekilnojamas turtas, namas ir sklypas kuriame stovi namas, priklausė trečiąjam asmeniui.
Visą šią situaciją byloje apsunkina dar ir tai, kad namas buvo pastatytas, tačiau jo baigtumas neįregistruotas nekilnojamo turto registrų centre.
Ieškovė savo reikalavimą į nekilnojamą turtą padalinti ½ įrodinėjo, jog ji 9 metus gyveno su sutuoktiniu ir ginčo objektas buvo pradėtas statyti ir buvo pastatytas po 9 metų.
Šalys kartu kūrė buitį, dėjo savo uždirbtas ir sutaupytas lėšas į namo statybas turėdami kartu planus pastatytame name gyventi kartu ir auginti vaikus. Jie kartu kūrė namo dizainą, rinkosi medžiagas apdailai, derino sprendimus namo apipavidalinimui.
Taigi, ši istorija neįtikino pirmos instancijos teismo ir teismas tokį reikalavimą dėl ½ dalies namo pripažinimo bendrąja jungtine nuosavybe atmetė kaip nepagrįsta nurodydamas, jog ieškovė nurodytu laiku buvo dar per jauna prisidėti savo lėšomis prie nekilnojamo turto statybos.
Visgi, aukštesnės instancijos teismas apeliacine tvarka įvertines visus byloje surinktus įrodymus, vertino, jog ginčo pradėtas satyti ir baigtas statyti, bet neįregistruotas registrų centre namas buvo statomas tuo metu dar ne santuokoje, o vėliau santuokoje tik tuo vieninteliu tikslu bendru sutarimu kartu gyventi ir kurti bendrą nekilnojamą turtą (CK 6.970 STR), tai yra siekė sukurti bendrą dalinę nuosavybę į nekilnojamą turtą.
Teismas vertino, kad nėra pakankamai duomenų ir įrodymų nustatyti kokia dalis buvo pastatyta iki santuokos ir santuokos metu, tačiau teismas vadovaudamasis CPK 3 str, pasisakė, kad labai tikėtina, jog sutuoktiniai sukūrė ginčo nekilnojamą turtą abu. Todėl teismas pripažino ieškovės nekilnojamo turto, namo, dalį ½ bendra jungtine nuosavybe ir priteisė kompensaciją, o atsakovui, pripažinus ½ nekilnojamo turto dalį bendra jungtine nuosavybe priteisė natūra.
Žemės nuosavybės klausimai
Turto dalybos itin dažnai ištinka ir dėl žemės nuosavybės. Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymą, valstybė gali išpirkti privačią žemę iš savininkų, jei ji būtina visuomenės poreikiams - pavyzdžiui, keliams, inžineriniams tinklams ar kitiems viešiems projektams.
Grįžkime prie žemės nuosavybės klausimų. Kai privatus žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, jo savininkui turi būti teisingai atlyginta - ne tik už pačią žemę, bet ir už su paėmimu susijusias išlaidas.
Pagal įstatymą, vertinimas turi būti grindžiamas aiškiais principais - rinkos ekonomikos logika, sąžiningumu, teisingumu, protingumu ir nuosavybės neliečiamumu. Pagrindinis vertinimo tikslas - nustatyti naudą, kurią galima gauti protingai naudojant, plėtojant ar disponuojant turtu ar verslu.
Vertinimas atliekamas laikantis šiuose standartuose ir Metodikoje nustatytų procedūrų bei tvarkos.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad verslo vertės negalima nustatyti vien pagal audito išvadą ar buhalterinius duomenis. Sprendžiant dėl įmonės vertės ir jos pokyčių, reikia turėti omenyje, kad įmonė - tai ne tiesiog turto suma, o pelno siekiantis verslo objektas.
Todėl vertinimui turi būti taikomi pajamų vertės (naudojimo) metodai.
Preliminariosios sutartys
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Tam tikrais atvejais šalys gali susitarti dėl konkrečios turto ar verslo (akcijų) vertės, kaip, pavyzdžiui, akcijų išpirkimo atveju, verslo vertės padidėjimo kompensavimu santuokos nutraukimo bylose.
Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Preliminarioji sutartis yra svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Esminiai aspektai sudarant preliminariąją sutartį:
- Tikslumas: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Esminės sąlygos: Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi.
- Terminas notarinės sutarties sudarymui: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Svarbu suprasti, kad preliminarią sutartį rengia šalys pačios. Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma pas notarą, tačiau jis tik tvirtina šalių parašus.
Todėl derėtis ir sutarties sąlygas keisti ar sutartį pildyti yra šalių pareiga. Savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.
Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra visiškai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja?
Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus - tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Kasacinio teismo praktikoje yra pripažįstamas atidalijimo teisės absoliutumas, kuris reiškia, kad asmeniui, norinčiam atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, kitų bendraturčių sutikimo dėl atidalijimo nereikia. Iš bendraturčio nereikalaujama nei nurodyti, nei įrodyti savo noro atsidalinti priežasčių (bendraturčių ginčo ar kitų motyvų). Be to, prioritetas yra teikiamas daikto padalijimui natūra.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai bendraturčiai kreipiasi į teismą dėl atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, tačiau vėliau paaiškėja, kad siūlomas atidalijimo būdas nėra techniškai ar teisiškai įgyvendinamas.
Tokiais atvejais teismas gali netenkinti reikalavimo atidalyti nuosavybę, o ieškovui gali tekti atlyginti kitų proceso šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas. Pagal teismų praktikoje formuojamą įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklę, būtent atidalijimo prašantis bendraturtis privalo įrodyti, jog jo pasiūlytas būdas atitinka visus teisės aktų reikalavimus.
Atsidalijimas natūra reiškia, kad sukuriami keli nauji nekilnojamojo turto objektai. Dėl to atsidalijimo prašančiam bendraturčiui tenka pareiga įrodyti, kad po atsidalijimo suformuoti nauji objektai tiek fiziškai, tiek teisiškai galės egzistuoti kaip atskiri savarankiški daiktai ir būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
Priklausomai nuo nuosavybės objekto specifikos, gali būti privalu parengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba atlikti teritorijų planavimo procedūras. Būtent tokių procedūrų metu įvertinama, ar egzistuoja techninės galimybės suformuoti atskirus nekilnojamuosius turto objektus. Jei bendraturčiai sutaria dėl projekto sprendinių, teisminio ginčo gali ir neprireikti.
Kai kalbama apie statinių atidalijimą, iššūkių kyla dar daugiau. Pavyzdžiui, norint vienbutį skaidyti į kelias mažesnes patalpas, gali prireikti pakeisti viso statinio paskirtį į daugiabutį. Tokie pakeitimai gali neatitikti žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, naudojimo būdo.
Atidalijimas natūra reikalauja ne tik tinkamo pasirengimo, bet ir nemažų išlaidų (projektų rengimas, ekspertinės išvados, teisiniai procesai). Tad, prieš renkantis šį kelią, verta pasverti, ar pigesnis ir paprastesnis sprendimas nebūtų vienos iš bendraturčių dalių perleidimas už nustatytą kompensaciją.