Varžytynės yra speciali turto realizavimo forma, kai skolininkui priklausantis areštuotas turtas yra priverstinai parduodamas, o pardavimą atlieka antstolis. Lietuvoje įvairūs subjektai organizuoja varžytynes, kuriose per metus parduodamo turto vertė siekia dešimtis, net šimtus milijonų eurų. Varžytynėse galima įsigyti ne tik nekilnojamąjį turtą, bet ir lėktuvus, gamyklas, baldus, muzikos instrumentus bei meno kūrinius.
Varžytynių patrauklumas ir kainos nustatymas
Varžytynių patrauklumą lemia tai, jog išvaržomo turto kainą nustato ne pirkėjas ir pardavėjas susitarimu, o antstolis, remdamasis įstatymu. Įstatymas numato, jog pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina yra 80 proc. turto rinkos vertės. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę. O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi.
Jeigu per pirmąsias varžytynes niekas pirkti turto nesiryžta, antstolis turi teisę skelbti antrąsias varžytynes ir tokiu atveju parduodamo turto pradinė kaina sudaro 60 proc. turto rinkos vertės. Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.
Kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamojo turto kaina?
Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones. Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.
Dalyvavimo varžytynėse sąlygos ir tvarka
Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos. Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Varžytynių dalyviu asmuo tampa, kai sumoka 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį į specialią sąskaitą. Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
Nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. varžytynių tvarka buvo dar patobulinta, ir jeigu siūloma kaina ženkliai viršija didžiausią pasiūlytą kainą, dalyvis apie tai informuojamas, todėl panašių atvejų turėtų nelikti arba labai sumažėti.
Kaip sužinoti apie numatomas varžytynes?
Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynes.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.
Skolininko galimybės ir teisės
Svarbu žinoti, jog varžytynės yra paskutinė priemonė siekiant iš skolininko išieškoti skolą, nes turtas perleidžiamas naujam savininkui nepriklausomai nuo to sutinka skolininkas ar ne. Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.
Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti. Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.
Pažymėtina, jog skolininkas turi teisę iki varžytinių pasiūlyti parduodamo turto pirkėją. Jeigu į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių paskelbimo sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
Galimos rizikos ir problemos
Reikia įvertinti riziką, kad skolininkas prieš išsikeldamas, gali žymiai pabloginti išvaržomo turto būklę, t. y. jį sugadinti. Be abejo šias išlaidas galima prisiteisti iš skolininkų, tačiau varžytynes laimėjęs asmuo vėl įtraukiamas į ilgą ir brangų bylinėjimosi procesą. Naujasis savininkas gali susidurti su problema, kai senieji turto savininkai nenorės geruoju išsikelti (jei tai nekilnojamasis turtas) arba perduoti varžytynėse įsigytą turtą. Tokiu atveju perimti įsigytą turtą iš neteisėtai juo besinaudojančių buvusių turto savininkų gali padėti tik teismas.
Tokiu atveju, varžytynių laimėtojui teks papildomai investuoti lėšas į teismo procesą, mokėti pinigus advokatams bei laukti teismo sprendimo, o tai - labai ilgai procesas. Vien teismo sprendimas iškeldinti buvusius savininkus gali užtrukti iki pusės metų. Kaip žinia, teismo sprendimą šalys gali apskųsti aukštesnės instancijos teismui, kas visą procesą užvilkins dar papildomus metus, o jeigu skolininkai itin piktybiški, juos iškeldinti turės antstolis. Toks malonumas papildomai užtruks dar bent pusę metų.
Nors buvę turto savininkai piktnaudžiaudami savo teisėmis gali neteisėtai ir nepagrįstai naudotis jiems nebepriklausančiu turtu dar beveik porą metų, teismai neskuba priteisti naujajam savininkui kompensacijos (nesumokėto nuomos mokesčio) už tai, kad buvę turto savininkai neteisėtai naudojasi jiems nebepriklausančiu turtu. Maža to naujasis savininkas tampa atsakingas už įsigytą turtą prieš trečiuosius asmenis (pvz. šilumos, elektros, vandens tiekėjų, namo administratoriaus ar bendrijos teikiamas paslaugas).
Statistika ir tendencijos
Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Įsigytų objektų skaičius | 3 182 |
| Vidutinė vieno pirkinio kaina | 12,7 tūkst. eurų |
Jau kuris laikas Lietuvoje pagyvėjusi išvaržomų būstų sritis. Nuo 2013 m. elektroninės varžytynės tapo ypač populiarios, tačiau svarbu žinoti ne tik privalumus, bet ir galimus pavojus.
Elektroninių varžytynių privalumai:
- Jos vyksta visą parą.
- Dalyvauti labai patogu.
- Varžytynės yra skaidrios.
Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt buvo paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4 mln. eurų.
Tapk nekilnojamojo turto brokeriu | Rasa Pavarienė, nekilnojamojo turto ekspertė
tags: #turtas #parduodamas #is #varzytiniu #turint #skola