Turto ir verslo vertinimo sistema Lietuvoje susiformavusi visai neseniai. Pirmieji turto vertinimo paslaugų vartotojai buvo nekilnojamojo turto pirkėjai ir pardavėjai, paskolas išduodantys bankai, draudimo įmonės ir kt. Ilgainiui šis sąrašas plėtėsi, apimdamas vis naujas ekonominio gyvenimo sritis.
Vykdant turtinio pobūdžio teismų sprendimus išieškoma iš skolininko turto. Antstolis surastą skolininko turtą privalo areštuoti, įkainoti, užtikrinti jo saugojimą. Taip pat galimas lėšų išieškojimas įsiskolinimui padengti vykdant skolininko turto administravimą.
Šio darbo tikslas - apžvelgti ir įvertinti areštuoto turto įkainojimą, saugojimą ir administravimą Lietuvos Respublikoje. Taip pat supažindinti su turto vertinimo, rinkos vertės sąvokomis ir aptarti areštuoto turto saugojimo ir administravimo vykdymą Lietuvos Respublikoje.
Darbas atliktas remiantis teisės aktų analizės metodu.
Turto areštas ir įkainojimas
Antstolis areštuoja skolininko turtą surašydamas turto arešto aktą. Turto arešto akte turi būti nurodoma ne tik akto surašymo laikas ir vieta, surašančio aktą antstolio, išieškotojo ir skolininko fizinio asmens vardai, pavardės ir kiti duomenys, o taip pat ir “kiekvieno areštuojamo daikto pavadinimas, unikalus numeris (jei daiktas registruojamas viešame registre), daikto skiriamieji požymiai (svoris, matmenys, nusidėvėjimo laipsnis ir kiti), kiekvieno daikto vertė ir viso areštuojamo turto vertė.
Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą, arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Ekspertizę turto vertei nustatyti antstolis skiria priimdamas patvarkymą. Patvarkyme turi būti nurodyta ekspertas ar ekspertizės įstaiga, kuriai pavedama atlikti ekspertizę.
Pagal LR CPK 598 str. 3 d. ekspertui pareikštą nušalinimo klausimą išsprendžia antstolis savo patvarkymu. Antstolio patvarkymas, kuriuo patenkinamas nušalinimas, neskundžiamas. Jeigu antstolis su ekspertui pareikštu nušalinimu nesutinka, jis šių asmenų nušalinimo klausimą nedelsdamas perduoda spręsti apylinkės teismui, kurio veiklos teritorijoje yra antstolis. Ši LR CPK nuostata atima teisę vienai iš šalių, kuri nesutinka su eksperto nušalinimu, apskųsti antstolio patvarkymą. Nesutikdamas su ekspertui pareikštu nušalinimu tik antstolis turi teisę kreiptis į teismą.
Tokį pat terminą LR CPK nustato ir prieštaravimams dėl turto įkainojimo pareikšti: “Skolininkas ar išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per penkias dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis savo patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę.
Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 8 p. Nustatydamas areštuoto turto rinkos vertę, turto vertintojas nevertina tos aplinkybės, kad turtas bus parduodamas priverstine, sprendimams vykdyti nustatyta tvarka. Tai yra ši aplinkybė neturi turėti įtakos turto rinkos vertei nustatyti. Ekspertas remiantis LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu turi būti nešališkas (Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 8 p. “Turto ar verslo (toliau - turto) vertinimas - nešališkas turto vertės nustatymas”), t.y. vertindamas turtą jis turi būti nepriklausomas, turi veikti sąlygomis, neturinčiomis įtakos turto vertintojo nepriklausomumui, nešališkumui ir objektyvumui.
Tam tikra prasme antstolis veikia būtent tokiose sąlygose (jo pajamos priklauso nuo turto vertės). Tačiau LR CPK ir Sprendimų vykdymo instrukcija nustato tvarką pagal kurią antstolio (arba jo paskirto turto vertintojo) vertinimas yra pagrindinis. Tai matyti iš LR CPK 682 str. 2d., kuris numato, kad išieškotojui ar skolininkui pareiškus motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis savo patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę. ir skolininko ar išieškotojo, šie neturi teisės pateikti išvados iš nepriklausomo, savo atsakomybę garantuojančio turto vertintojo, veikiančio pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatas.
Reali situacija yra tokia, kad skolininkas arba išieškotojas įmoka į antstolio depozitinę sąskaitą sumas, būtinas ekspertams ir ekspertinėms įstaigoms apmokėti, o ekspertą paskiria antstolis savo nuožiūra. LR CPK 681 str. 2 d. tai pat numato ir tokią aplinkybę, kad vykdymo proceso metu gali pasikeisti įkainoto turto vertė. Turtas gali būti perkainojamas vėl gi antstolio patvarkymu.
Tačiau pagrindinė problema vertinant areštuotą turtą yra teisės aktų neatitikimas: turtą turi vertinti nepriklausomas turto vertintojas, nes remiantis Turto vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 8 p. turto vertinimas yra nešališkas turto vertės nustatymas. Turto vertinimo metodikoje taip pat nurodyta, kad turto vertintojas “privalo objektyviai nustatyti turto vertę”. Turto vertintojo profesinės etikos kodekse taip pat numatyta, kad “gerai parengtas ir objektyvus turto įvertinimas yra naudingas užsakovui ir patiems vertintojams”. Tačiau LR CPK nėra numatyta, kad vertintojas turi būti nepriklausomas. Tik Sprendimų vykdymo instrukcijos 9 p. numato, kad ,,Turto vertei nustatyti kaip ekspertas kviečiamas turto vertintojas, atitinkantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytus reikalavimus”. LR CPK nenustato tvarkos, kaip turi būti nustatoma kaina, tai reglamentuoja kiti teisės aktai.
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas yra svarbiausias vertinimo veiklą reglamentuojantis dokumentas. Įstatymas nustato turto ir verslo, nepaisant jų nuosavybės formos, vertinimo principus, vertės nustatymo metodus bei jų taikymą konkrečioms turtinių santykių sritims, turto ir verslo vertinimo būdus, turto ir verslo vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas bei atsakomybę.
Turto vertinimo metodika reglamentuoja Lietuvos Respublikos įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytų, harmonizuotų pagal tarptautinę turto vertinimo sistemą turto ir verslo vertės nustatymo metodų parinkimą, taikymo tvarką ir procedūras, turto vertinimo dokumentų turinį. Turtas - vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai.
Kaina - pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta ar sumokėta už prekes (paslaugas) ar kitą turtą. Pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 str. 9,10 p.:
- Masinis turto ar verslo vertinimas - toks turto vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o surinktos informacijos apie vertinamąjį turtą analizės būdu nustatomos verčių ribos, apimančios vertinamojo turto vertę.
- Duomenys renkami, analizuojami ir apskaičiavimai atliekami sisteminimo pagrindu.
Savaime suprantama, kad masiniam vertinimui skaičiavimai yra daug paprastesni, o individualiame vertinime atliekama išsamesnė analizė.
Turto vertinimo metodika nustato, kad ,,Vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo. Vertintojas turto vertės skaičiavimus paprastai atlieka keliais metodais. Galimos įvairių metodų kombinacijos. Vertinimo metodų parinkimas turi būti pagrindžiamas. Vertintojas motyvuodamas gali savo nuožiūra pasirinkti metodo taikymo technologijas ir modelius. Galimi įvairūs pasirinkto pagrindinio metodo variantai pagal šiuolaikines darbo technologijas, matematinius - statistinius duomenų bazių apdorojimo metodus“.
Lyginamosios vertės metodas
Šis metodas yra procesas, kurio metu vertinamo turto vertė nustatoma analizuojant analogiško turto rinką ir lyginant turtą su vertinamu turtu. Lyginamosios vertės metodas laikomas pačiu svarbiausiu ir yra dažniausiai naudojamas metodas turto vertei nustatyti. Jo esmė - palyginimas, tai yra turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus. Lyginamosios vertės metodas taikomas tuomet, kai galima gauti duomenų apie vertinamam objektui analogiškus neseniai parduotus ar tuo metu parduodamus objektus.
Šie surinkti duomenys atspindi skirtumus tarp vertinamojo ir palyginamųjų objektų. Taikydamas palyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus. Vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmės ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje.
Nors metodo pranašumai yra jo paprastumas ir aiškumas, Lietuvos Respublikos turto vertintojams jo taikymas yra gana problematiškas. Pagrindinė priežastis yra ta, kad nėra paruošta detalių vertinimo technologijų ir metodikos, kas kartais skatina remtis subjektyviais vertinimais. Taip pat trūksta informacijos apie palyginamus objektus. Taigi turto vertintojas susiduria su bendros visų faktinių sandorių bazės nebuvimu.
Vertindamas areštuotą turtą reikalingos informacijos jis ieško savo asmeniniame duomenų banke, valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose, biržų, prekybos agentūrų, statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose , gali apklausti sandorių dalyvius, notarų biurus, prekybos firmas ir agentūras. Taip pat gali ieškoti spaudoje.
Dideles duomenų bazes turi Valstybės įmonė “Registrų centras”, UAB Korporacija ”Matininkai“, nekilnojamojo turto agentūra “Ober-haus” ir kt. Tačiau šios duomenų bazės dažniausiai prieinamos tik jų darbuotojams. Tuo tarpu kitų turto vertinimo įmonių darbuotojai jomis pasinaudoti negali. Taigi vieningos duomenų bazės nebuvimas sąlygoja neobjektyvų turto vertinimą, gali būti iškraipoma reali turto vertė.
Nuo 2005 m. Rugpjūčio 1 d. Vakarų Lietuvoje atsirado naujas technologiškai modernus tinklapis “www.eurohaus.lt.”, kurio pagrindinis ir svarbiausias tikslas - sujungti į vieną nekilnojamojo turto informacinę bazę Vakarų Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų duomenis bei pristatyti pirkėjams statomus, parduodamus, nuomojamus objektus vienoje informacinėje bazėje. “EuroHaus” portalas nuolatos atnaujinamas, pateikiama tik reali informacija, kuri imama iš nekilnojamojo turto agentūrų vidinių duomenų bazių. Tokia duomenų bazė turėtų apjungti visos Lietuvos turto vertinimo įmonių duomenų bazes, ir kurios informacija galėtų pasinaudoti ne tik nekilnojamo, kilnojamo turto, bet ir meno ir istorijos vertybių, juvelyrinių ir antikvarinių dirbinių, įvairių kolekcijų vertintojai ir ekspertai.
Kaštų metodas
Dabartinėmis sąlygomis tikslingesnis pakeitimo kitu objektu skaičiavimo būdas, kadangi labai pasikeitė statybose naudojamos medžiagos, konstrukcijos, reikalavimai ir t.t. Nustatyti nusidėvėjimą taip pat yra problematiška dėl pateikiamų duomenų ir ir informacijos trūkumo. Turto vertinimo metodika leidžia apskritai nevertinti ekonominio ir funkcinio nusidėvėjimo . Tai savo ruožtu gali iškreipti objektų vertę.
- specialiosios paskirties turtą, t.y.
- vertinamo objekto pagerinimo vertę.
Pajamų metodas
Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas (toliau - naudojimo pajamų vertės metodas), kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Metodo pagrindą sudaro būsimų grynųjų pinigų srautų prognozės ir jų dabartinė vertė.
- kitą turtą kaip verslo objektą, duodantį pelną, arba tikintis, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės jo vertę rinkoje.
Taikant paprastą (tiesioginį) naudojimo pajamų kapitalizavimo būdą,vertinamo turto naudojimo vertė apskaičiuojama surandant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos atėmus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimu susijusias išlaidas.
Pinigų srautų diskonto būdas dažniausiai taikomas, kai reikia vertinti verslą (įmonės, investicinio projekto ir kitų objektų vertinimas). Priklausomai nuo vertinamo verslo pobūdžio, verslo savininkams tenkantis pinigų srautas yra dividendai, naujos vertybinių popierių emisijos ir kitos tokio pobūdžio piniginės ir nepiniginės išmokos. Jeigu nuosavybės teise priklausantis turtas yra nuomojamas, savininkams tenkantis pinigų srautas yra pajamos iš nuomos. Taip pat šiuo metodu apskaičiuojama verslo skolų vertė, verslo vertė.
Turtą ar verslą vertina ne tik fiziniai asmenys, bet ir įmonės. Vertintojas asistentas atlieka vertinimus vadovaujamas vertintojo, vyresniojo vertintojo, vertintojo eksperto. Turto vertintojų kvalifikacijos reikalavimai taip pat yra patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. gruodžio 3 d. nutarimu Nr. 1891 ,,Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. rugsėjo 28 d. nutarimo Nr. Turto vertintojas, atsižvelgdamas į vertinimo atvejį, vertinamo turto specifiką bei naudojimo paskirtį, parenka turto vertinimo metodus (metodų derinius), metodo taikymo būdus.
Turto vertintojas savo veikloje vadovaujasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, kitais įstatymais, Turto vertinimo metodika, taip pat Turto vertintojų atestacijos komisijos prie Finansų ministerijos aprobuotu Turto .vertintojų profesinės etikos kodeksu, šios komisijos sprendimais, kitais teisės aktais.
Visuomeninė organizacija Lietuvos turto vertintojų asociacija savo veiklą pradėjo 1994 m. Viena iš svarbiausių LTVA veiklos krypčių tapo “unifikuotos turto ir verslo vertinimo sistemos, pagrįstos tarptautiniais turto vertinimo principais ir standartais bei atitinkančios Lietuvos pereinamojo laikotarpio į rinkos ekonomiką realijas, kūrimas ir įgyvendinimas” . Tokiu būdu LTVA pradėjo bendradarbiauti su tokiomis tarptautinėmis turto vertintojų organizacijomis kaip Tarptautinis turto vertinimo standartų komitetas (TIAVSC), Europos pagrindinių fondų vertintojų grupė/Europos vertintojų asociacija (TEGOVOFA/EUROVAL), Tarptautinė matininkų federacija (FIG). Šiuo metu LTVA yra šių organizacijų narė ir aktyviai dalyvauja jų veikloje.
Turto vertinimo atlikimą Lietuvos Respublikoje organizuoja, koordinuoja ir prižiūri Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas prie Finansų ministerijos. Valstybės įmonė Registrų centras atlieka nekilnojamojo turto vertinimą apmokestinimui, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. lapkričio 27 d. nutarimu Nr. 1400 ,,Dėl įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto mokesčio“ bei šio nutarimo pakeitimais, Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos nutarimais, kitais šią sritį reglamentuojančiais norminiais aktais.
tags: #turto #administravimas #pasibaigia