Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, todėl jo apibrėžimas ir teisinis reguliavimas yra itin reikšmingi. Nekilnojamojo turto administravimo procesas Lietuvoje yra griežtai reglamentuojamas įstatymų ir kitų teisės aktų.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip nekilnojamasis turtas apibrėžiamas Lietuvos teisės aktuose, kokie įstatymai jį reguliuoja ir kokie svarbūs pakeitimai įvyko pastaraisiais metais. Taip pat aptarsime valstybės institucijų ir notarų vaidmenį šiame procese.
Nekilnojamojo turto apibrėžimas ir teisinis reguliavimas
Ši sistema apima įvairių subjektų - asmenų, įmonių, įstaigų bei valstybės ir savivaldybių institucijų - bendradarbiavimą. Būtinas glaudus šių subjektų bendradarbiavimas, siekiant užtikrinti efektyvų Nekilnojamojo turto registro funkcionavimą.
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.
Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė, kaip daiktinė teisė, yra absoliutaus pobūdžio.
Žemės sklypų savininkai turi būti informuoti apie bet kokius pasikeitimus jų sklype, kurie gali paveikti jų nuosavybės naudojimo tvarką. Tačiau pasitaiko situacijų, kai savininkai nežino apie žemės sklypuose esamus įrašus (pvz., miško žemės registraciją) ir savavališkai įregistruotą miško plotą žemės sklype, kurio ten iš tiesų nėra.
Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas
2 straipsnis, patvirtintas 2017 m. birželio 8 d. įstatymu Nr. XIII-544, apibrėžia apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą kaip turtą, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai.
Toks turtas turi būti suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas per viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą ir įtrauktas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą. Sąrašą kiekvienoje savivaldybėje sudaro ir tvirtina savivaldybės taryba. Kriterijus, kuriais remiantis nekilnojamasis turtas yra įtraukiamas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Įsigyjamas nekilnojamasis turtas - pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).
Valstybės institucijų vaidmuo
Valstybės registrų sistemos politiką formuoja, reglamentavimą kuria ir priežiūrą atlieka kelios valstybės institucijos: Teisingumo ministerija, Vidaus reikalų ministerija ir Informacinės visuomenės plėtros komitetas prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės. Registrų politiką Teisingumo ministerijoje formuoja Registrų departamentas.
Teisingumo ministerija yra šių registrų steigėja: Juridinių asmenų registro, Hipotekos registro ir Nekilnojamojo turto registro.
1998 m. sausio 22 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 85 patvirtino Nekilnojamojo turto registro nuostatus. 2003 m. kovo 3 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 279 "Dėl žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės pavadinimo pakeitimo", kuriuo įmonės "Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonė" pavadinimas pakeistas į Valstybės įmonę "Registrų centras".
Vienas pagrindinių Valstybės įmonės "Registrų centras" uždavinių yra informacijos skleidimas ir klientų aptarnavimas. Šio aptarnavimo kokybė priklauso nuo šių rodiklių: informacijos vartotojų orientacijos, prieinamumo prie informacijos, informacijos kokybės ir informacijos pateikimo terminų.
Siekiant, kad valstybės registrų sistema funkcionuotų efektyviau, Lietuvoje jau kelerius metus vykdoma valstybės registrų sistemos reforma. Registrai yra perkeliami į elektroninę terpę, integruojami tarpusavyje, kuriamos duomenų registravimo ir teikimo elektroninės prieigos.
Notaro vaidmuo ir atsakomybė
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.393 straipsnį, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Notaras yra valstybės įgaliotas asmuo, kuris taip pat yra viešojo administravimo subjektas, vykdantis įstatymu jam pavestas funkcijas.
Notaro pareiga - užtikrinti, kad palaikant civilinius teisinius santykius nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų. Taigi, notarai neišvengiamai dalyvauja nekilnojamojo turto administravimo procese.
Notaro funkcijos ir teisinis tyrimas
Įgyvendindamas savo funkcijas, susijusias su nekilnojamojo turto perleidimo sandoriais, notaras atlieka teisinį tyrimą. Jo tikslas - užtikrinti fizinių ir juridinių asmenų subjektines teises ir juridinius faktus, užtikrinti šių asmenų ir valstybės teisėtų interesų apsaugą, taip pat, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų.
Notaras privalo nustatyti asmens tapatybę, išsiaiškinti jo tikrąją valią, paaiškinti sudaromo sandorio teisinius padarinius.
Duomenų patikrinimas ir tarpininkavimas
Sudarydami pirkimo-pardavimo sandorį, susijusį su nekilnojamuoju turtu, notarai išnagrinėja sandorio šalių pateiktus dokumentus, be to, notarai turi teisę naudotis Nekilnojamojo turto tvarkytojo duomenų baze. Kitaip tariant, notarai gali ir turi elektroninio ryšio pagalba patikrinti Nekilnojamojo turto registro centrinėje duomenų bazėje įregistruotus nuosavybės teisių dokumentus, kurioje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo dienai yra įrašyti visi žemės sklypą charakterizuojantys duomenys, taip pat visos žymos apie žemės bei statinių nuosavybės ir naudojimo teisių (-es) suvaržymus.
Tokiu būdu notarams yra sukurta galimybė atlikti tarpininkavimo tarp Nekilnojamojo turto registro ir nekilnojamojo turto savininkų funkciją, kuomet asmuo, norėdamas atlikti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, kreipiasi į notarą.
Tačiau reikia pripažinti, kad toks notaro atliekamas duomenų patikrinimas nesuteikia teisės nekilnojamojo turto savininkui sudaryti pirkimo-pardavimo sandorio, kadangi minėto sandorio sudarymui yra reikalinga patvirtinta pažyma iš Valstybės įmonės "Registrų centras". Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro nuostatų 82 punkte nurodyta, kad "pažymos, skirtos nekilnojamojo turto notariniams sandoriams sudaryti, išduodamos fizinių ir juridinių asmenų prašymu." Registro pažymos sandoriams sudaryti neišduodamos, jeigu nekilnojamojo turto registre yra padaryta žyma apie įregistruoto nekilnojamojo daikto, nuosavybės teisės į jį arba atskirų šios teisės sudedamųjų dalių - valdymo, naudojimo ar disponavimo - areštą.
Informacijos perdavimas ir nuosavybės teisės registravimas
Siekiant apsaugoti nekilnojamojo turto savininko teisėtus interesus ir teises į įsigytą nekilnojamąjį turtą, notaras per 24 valandas nuo pirkimo-pardavimo sandorio patvirtinimo momento turi elektroniniu būdu perduoti informaciją apie sudarytą sandorį nekilnojamojo turto registro tvarkytojui.
Atkreiptinas dėmesys, kad notarai neturi teisės tarpininkauti tarp Nekilnojamojo turto registro ir nekilnojamojo turto savininko atliekant duomenų registravimo Nekilnojamojo turto registre funkciją, nes asmuo, notarine forma sudaręs sandorį, savo iniciatyva turi kreiptis į Valstybės įmonę "Registrų centras", kad būtų įregistruota jo nuosavybės teisė į pirkimo-pardavimo sandoriu įgytą nekilnojamąjį turtą.
Nuosavybės teisės atsiradimo momentas
Svarbi naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas. Pagal anksčiau galiojusį (1964 m. liepos 7 d.) Civilinį kodeksą, jeigu sutartis, kuria yra perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda nuo įregistravimo momento (CK 149 str.). Pagal 1964 m. Civilinio kodekso 255 straipsnį, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje.
Šiuo metu galiojantis Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto Nekilnojamojo turto registre. Šalies interesai, kitų visuomenės narių interesai, yra svarbūs visai visuomenei ir valstybei, todėl jų teisinės registracijos reikalavimas yra pagrįstas asmens turto, jo teisių ir teisėtų interesų apsaugos prasme.
Be to, notarai, patvirtinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, vieną sutarties egzempliorių pasilieka archyviniam saugojimui. Tokie notaro atliekami veiksmai įeina į nekilnojamojo turto registro "tvarkymo" sąvoką, tai yra, notarai atlieka informacijos rinkimo, užrašymo, saugojimo funkcijas.
Nuosavybės teisių registravimo funkcijos perdavimas notarams
Analizuojant siūlomą Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo atliekamos duomenų registravimo funkcijos atskyrimą perduodant šią funkciją vykdyti notarams pilna apimtimi, kiek tai susiję su sandoriais nekilnojamuoju turtu, pasitelkiant elektronines priemones, reikia atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių sudarymo tvarką. Šio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatose yra įtvirtintas reikalavimas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių sudarymui - notarinė tokios rūšies sandorių sudarymo forma.
Svarbu yra tai, kad neturi būti įtakojama sandorių sudarymo procedūra, tai yra, nekilnojamojo turto sandoriai turi būti ir toliau sudaromi notarine forma.
Notarams suteikiant galimybę registruoti nuosavybės teisių pasikeitimus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių pagrindu Nekilnojamojo turto registre, taip pat yra svarbu nustatyti kriterijus, kuriais vadovaujantis elektroninio formato dokumentus galima prilyginti rašytiniams dokumentams. 2000 m. liepos 11 d. Lietuvos Respublikos elektroninio parašo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad elektroniniams duomenims negali būti atsisakoma pripažinti teisinės galios kaip ir rašytiniai dokumentai. Šio paties straipsnio 3 dalyje taip pat įtvirtintas reikalavimas, kurio buvimas suteikia elektroniniams duomenims teisinę galią - "elektroninis parašas turi teisinę galią, jeigu parašo naudotojai tarpusavyje dėl to susitaria." Iš šios Lietuvos Respublikos elektroninio parašo įstatymo nuostatos darytina išvada, kad elektroniniai duomenys turi vienodą juridinę galią su rašytiniais duomenimis, jeigu šalys dėl to susitaria.
Svarbu, kad tokie pakeitimai neturėtų įtakos nekilnojamojo turto sandorių sudarymui notarine forma, kadangi sandorių sudarymo procedūra liktų nepakitusi. Pakeitimai nekilnojamojo turto registravimo Nekilnojamojo turto registre procedūroje būtų akivaizdūs. Sudarius nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį notarine tvarka, asmeniui, įgijusiam nuosavybės teises, nereikėtų papildomai vykti į Valstybės įmonę "Registrų centras" tam, kad įregistruotų savo nuosavybės teises Nekilnojamojo turto registre. Notaras, patvirtinęs nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, galėtų pats tiesiogiai įregistruoti nuosavybės teisių pasikeitimus Nekilnojamojo turto registre.
Aprašytas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių ir jų pagrindu pasikeitusių nuosavybės teisių registravimo procesas turi būti aptartas ir analizuojant technines tokio įsikūrimo galimybes.
Šiuo metu Lietuvoje notarai turi galimybę elektroniniu būdu patikrinti duomenis apie nekilnojamąjį turtą, į kurį asmuo siekia įgyti nuosavybės teises, vadinasi, tam yra techninės galimybės. Dar daugiau, notarai per 24 valandas po nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorio patvirtinimo momento turi perduoti Valstybės įmonei "Registrų centras" informaciją apie sudarytą sandorį. Šios informacijos perdavimas yra fiksuojamas Nekilnojamojo turto registre, ir yra savotišku preliminariu nekilnojamojo turto nuosavybės teisių registravimu. Tačiau tokie notaro veiksmai nereiškia, kad nuosavybės teisės yra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Yra būtinas paties savininko prašymas registruoti nuosavybės teises į pirkimo-pardavimo sutartimi įgytą nekilnojamąjį turtą Nekilnojamojo turto registre.
Toliau analizuojant siūlomą nuosavybės teisių registravimo funkcijos perdavimą notarams pilna apimtimi, kiek tai susiję su nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, turėtų būti kreipiamas dėmesys į notaro atsakomybės klausimus. Dabartiniame Lietuvos Respublikos notariato įstatyme numatyta, kad notaro profesinė civilinė atsakomybė už fiziniams ir juridiniams asmenims padarytą žalą vykdant funkcijas yra draudžiama privalomuoju draudimu. Tačiau ji negali viršyti draudimo sumos. Tais atvejais, kai draudimo išmokos neužtenka žalai visiškai atlyginti, žalą padaręs notaras savo lėšomis atlygina draudimo išmokos ir faktinės žalos dydžio skirtumą.
Taigi, tam, kad būtų sudarytos galimybės notarams elektroniniu būdu registruoti notariškai patvirtintų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių pagrindu atsiradusias ir pasikeitusias nuosavybės teises Nekilnojamojo turto registre, yra sudarytos pakankamos teisinės bei techninės galimybės. Galiojantis Lietuvos Respublikos elektronio parašo įstatymas sudaro galimybę elektroninio pavidalo dokumentus prilyginti rašytiniams dokumentams galiai, esant abipusiam šalių susitarimui.
Tokie pakeitimai neturėtų įtakos nekilnojamojo turto sandorių sudarymo notarine forma, keitimas, pildymas ar koregavimas, nes iš esmės pati sandorių sudarymo tvarka išliktų tokia pati, - sandoriai būtų sudaromi tradicine notarine tvarka, o ne elektronine forma. Svarbu yra ir tai, kad Lietuvos Respublikos notariato įstatyme yra numatyta notaro profesinės atsakomybės privalomas draudimas, kuris užtikrintų tiek fizinių, tiek ir juridinių asmenų nuosavybės teisių apsaugą, esant notaro klaidoms ar neteisėtiems veiksmams.
Teismų praktika ir aktualijos
Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika (2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) pateikė naudingus išaiškinimus, padėsiančius nekilnojamojo turto pirkėjams lengviau prisiteisti nuostolių atlyginimą už nesąžiningą pardavėjų elgesį. Nekilnojamojo turto kainoms pakilus dalis pardavėjų nusprendė nesilaikyti preliminariųjų sutarčių padidinant turto pardavimo kainą, o pirkėjams su pakeistomis sąlygomis nesutinkant, nekilnojamąjį turtą parduodant brangiau tretiesiems asmenims.
Todėl pardavėjams reikės įvertinti papildomas rizikas sudarant preliminariąsias sutartis, ar atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Teisės aktų pakeitimai ir projektai
Taip pat norime atkreipti į jūsų dėmesį, kad Lietuvoje nuo 2022 m. kovo 1 d. keičiasi teisės aktai reguliuojantys nekilnojamojo turto vystymą nuomojamojoje valstybinėje žemėje. Seime svarstomas Aplinkos ministerijos parengtas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo projektas, kuris palies nereto žemės savininko ar kito žemės naudotojo teisėtus interesus.
Statybos įstatymo pakeitimai
Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje numatyti trumpesni terminai, mažesnė biurokratija ir lankstesnis statybos užbaigimas turėtų pagreitinti ir supaprastinti statybos procesą.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė teisėjų kolegija 2016 m. birželio 13 d. priėmė nutartį civilinėje byloje Nr.I.
Nekilnojamojo turto registro sąveika su kitais valstybės registrais
Valstybės registrų tema - aktuali informacinės visuomenės kūrimo ištakose, be jos apskritai vargu ar galima kalbėti apie efektyvų valstybės valdymą ar informacinių paslaugų teikimą visuomenei ir verslui, tačiau valstybės valdyme organizuojamas duomenų tvarkymas ir jo teisinis reglamentavimas iki informacinių technologijų atsiradimo ir po jų įdiegimo evoliucionuoja žymiai lėčiau negu pačios informacinės technologijos.
Pagrindinė problema- Nekilnojamojo turto registro savalaikis informacijos apsikeitimas su kitais valstybės registrais realizuojamas nepakankamai ir neužtikrinamas maksimalus elektroninių dokumentų naudojimas.
Trečiojoje darbo dalyje- išanalizuotos nefunkcionuojančios Nekilnojamojo turto registro sąveikos techninės, teisinės ir organizacinės problemos, bei pateiktos tokios registro sistemos būklės pasekmės - pakartotinis duomenų rinkimas, neužtikrinamas viešojo administravimo principų - tarnybinio bendradarbiavimo ir “vieno langelio” įgyvendinimas, dubliavimasis kelių institucijų.
Išskiriami pagrindinių registrų -Nekilnojamojo turto registro, Gyventojų registro bei Hipotekos ir Turto arešto aktų registrų teisinio reglamentavimo ir funkcionavimo trūkumai.
Tyrimo objektas- Nekilnojamojo turto registro sąveika su kitais valstybės registrais.
Darbe buvo suformuluotas tikslas lyginamuoju, sisteminės analizės, palyginimo aspektu ištirti ir įvertinti Nekilnojamojo turto registro sistemos ir sąveikos būklę Lietuvoje, jos kūrimo ir funkcionavimo teisines, informacines ir organizacines problemas ir pasiūlyti galimus problemų sprendimo būdus. Siekiant įgyvendinti šį tikslą, iškelti uždaviniai, o uždavinio įgyvendinimo rezultatus apibendrina atitinkamos išvados.
Darbą sudaro trys dalys, pirmojoje dalyje įgyvendinamas pirmasis uždavinys: susistemintos įvairių mokslo šakų autorių nuomonės apie bendrąją registrų sistemos sampratą ir jos požymius bei apibūdinta Nekilnojamojo turto registro sistemos samprata ir jos elementų pagrindiniai požymiai ir santykiai tarp jų. Antroje darbo dalyje nagrinėjamas nekilnojamojo turto registro teisinis reglamentavimas. Atskleidžiama registro sistemos valdymo struktūra, analizuojamos funkcijų ir atsakomybės pasiskirstymo problemos tarp registro tvarkymo institucijų. Analizuojamos registro duomenų teikimo ir naudojimo sąlygos, šių duomenų apsauga. Taip pat pateikiama trumpa užsienio šalių patirtis.
Turto administravimo rūšys
Turto administravimas nustatomas teismo nutartimi, įstatymu arba sandoriu, taip pat gali būti nustatomas administraciniu aktu. Turto administratoriumi gali būti fizinis ar juridinis asmuo, kuriam teisės aktai leidžia teikti turto administravimo paslaugas.
- turto paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus turtui išsaugoti arba jo naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti;
- turto visiškas administravimas, kai administratorius ne tik turi išsaugoti turtą, bet taip pat privalo jį gausinti, tvarkyti taip, kad jis duotų pajamų, bei naudoti tokiam tikslui, kuris yra palankiausias naudos gavėjui.
Turto inventorizacija - tai turto ir įsipareigojimų patikrinimas ir faktiškai rastų jų likučių palyginimas su buhalterinės apskaitos duomenimis. Inventorizacijos atlikimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 3 d. nutarimu Nr.
tags: #turto #administravimo #istatymas