Buto Dalies Nuosavybės Perleidimo Aktas: Viskas, Ką Turite Žinoti

Šiame straipsnyje aptarsime buto dalies nuosavybės perleidimo ir būsto paskolos klausimus Lietuvoje. Sužinosite, kaip parduoti butą su paskola, kokie dokumentai reikalingi, kokie mokesčiai taikomi ir kaip teisingai pasidalinti turtą skyrybų atveju.

Banko Leidimas Parduodant Būtą Su Paskola

Buto pardavimas su paskola įmanomas tik gavus banko leidimą. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą.

Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.

Kiti Reikalingi Dokumentai

Žinoma, kaip ir parduodant neįkeistą turtą, reikės ir kitų dokumentų. Pateikiame jų sąrašą:

• Būsto įsigijimo dokumentai
• Asmens dokumentas
• Energetinio naudingumo sertifikatas
• Kadastrinių matavimų byla
• Registrų centro išrašas
• Esantiems santuokoje bus reikalingas sutuoktinio leidimas
• Turintiems nepilnamečių vaikų bus reikalingas teismo leidimas

Mitas Apie Paskolos Padengimą Pardavėjui

Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa.

Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą.

Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Gyventojų pajamų mokestis mokamas ne visais atvejais. Jo mokėti nereikia, jei:

• Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą;
• Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų;
• Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.

GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų.

Būsto Paskolos Pavyzdys

Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:

• 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
• 400 Eur sutarties mokestis;
• 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
• 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
• 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:

• kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
• sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
• sutarties sąlygas vykdote laiku.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.

SEB Banko Paslaugų Įkainiai

Šioje lentelėje pateikiami SEB banko paslaugų įkainiai:

Pagrindinės Kredito Suteikimo Sąlygos

Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje, gaunantiems nuolatines pajamas (darbo užmokestį, pajamas pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais). Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų. Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą. Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų. Kreditai teikiami eurais.

Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.

Kredito Grąžinimo Metodai

Linijinis metodas:

Pagrindinė kredito suma yra suskaidoma vienodomis dalimis, kurios mokamos kiekvieną mėnesį. Prie jų pridedamos palūkanos, apskaičiuojamos nuo negrąžintos kredito dalies už faktinį dienų skaičių (kuo mažesnis kredito likutis, tuo mažesnė mokama palūkanų suma). Taigi mėnesio įmokos visą sutarties laikotarpį laipsniškai mažėja.

Anuiteto metodas:

Kiekvieną mėnesį mokama vienoda įmoka, kurią sudaro grąžinamas kreditas ir palūkanos. Iš pradžių didesnę dalį įmokos sudaro palūkanos. Palaipsniui ji mažėja, o kredito dalis didėja, tačiau mėnesio įmokos dydis nekinta. Apskaičiuojant įmokas laikoma, kad mėnesyje yra faktinis dienų skaičius.

Jei iš pradžių galite mokėti didesnes įmokas, Jums naudingiau pasirinkti linijinį kredito grąžinimo metodą - per visą laikotarpį sumokėtų palūkanų suma bus mažesnė.

Esant nenumatytoms aplinkybėms, galite kreiptis į mus su prašymu atidėti kredito įmokų mokėjimą nekeičiant galutinio kredito grąžinimo termino.

Jei norite pasitarti, prisijunkite prie interneto banko ir užpildykite būsto paskolos paraišką. Laukelyje „Paskirtis“ pasirinkite „Sužinoti skolinimosi galimybes“.

Turto Apsirašymas Po Santuokos

Turtą galima padaryti bendru ir po santuokos sudarymo. Tam sudaroma sutuoktinių turto bendrumo sutartis arba atliekamas turto perleidimas notaro biure.

Jei vyrui priklausantis namas šiuo metu yra įkeistas bankui (nes dar mokama paskola), pirmiausia pasikonsultuokite su notaru, kuris paaiškins, kokie dokumentai reikalingi.

Patarimai Renkantis Būstą

Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.

Pirmiausia rekomenduojama atsakyti į klausimus, kokie nauji poreikiai skatina ieškoti būsto, kokie esminiai reikalavimai jam keliami, kokios finansinės galimybės.

Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą.

Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.

Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.

Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi.

9 Žingsniai Įsigyjant Būstą Su Kreditu

Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu:

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra. Būtina aplankyti bent 5 projektus. Patikrinti, ar turtas atitinka dabarties poreikius, ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
2. Finansinės galimybės. Nusistatykite mažiausią ir didžiausią sumą, kurią galite skirti būstui. Pagalvokite apie pradinį įnašą. Užsakykite turto vertinimą.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
4. Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
5. Preliminarioji sutartis. Garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą.
6. Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
7. Hipotekos sutartis. Tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
8. Galutinis atsiskaitymas. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus ir skaitiklių rodmenis.

Klaidų Vengimas Perkant Būstą

Svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.

Šiandien rinka nebėra tokia, kokia buvo prieš metus ar du, kai pardavėjai diktavo sąlygas, o prie jų durų stovėdavo pirkėjų eilė. Dabar pirkėjas turi galimybę apžiūrėti būstą, įvertinti savo galimybes ir galų gale apsispręsti.

Žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.

Pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name.

Buto Pardavimas Neturint Registracijos

Jeigu turite butą ir jis yra jūsų nuosavybė, tai jį galite parduoti bet kada, nepriklausomai nuo to, ar esate ten registruoti, ar ne. Registracija bute ar gyvenamojoje vietoje neturi įtakos jūsų teisei parduoti nuosavybę.

Prieš pardavimą taip pat reikėtų patikrinti ar nėra jokių kitų teisinių apribojimų, susijusių su turtu.

Jei turite nuosavą namą be jokios paskolos ir norite parduoti butą, kurį turite 1 metus, turėtumėte kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą ar teisininką, kad gautumėte tikslią informaciją ir pagalbą pardavimo procese.

Turto Dalybos Skyrybų Atveju

Visą turtą lengviau dalintis „pavertus" grynaisiais pinigais, tačiau ne visada norisi, reikia ir verta santuokos metais įgytą turtą likviduoti.

Šį procesą gali pagreitinti ir supaprastinti ikivedybinė arba povedybinė sutartis, tačiau Lietuvoje vien per 2024 m. buvo pasirašytos 2135 tokios sutartys, o santuokų pastaraisiais metais apie 16 tūkst., tad tai veikiau išimtis nei tendencija.

Žinoma, derybos ir taikus susitarimas kainuos mažiau - ir finansiškai, ir emociškai - nei ginčai teismuose. Tačiau, susitarti ar susitarti taip, kad būtų patenkintos abi pusės, ne visada pavyksta.

Ar Turtas ir Finansiniai Įsipareigojimai Dalinami Pusiau?

Iš esmės laikoma, kad santuokoje įgytas turtas ir finansiniai įsipareigojimai yra bendri, todėl dalijami pusiau, o iki santuokos įgytas turtas - asmeninė nuosavybė.

Vaikai teisių į sutuoktinių dalijamą turtą neturi, tačiau faktas, kad nepilnamečio vaiko gyvenamoji vieta, nustatyta su vienu iš sutuoktinių, gali būti pagrindu nukrypti nuo bendros taisyklės bendrą turtą dalinti po lygiai.

Lygių dalių principo nesilaikymą gali lemti ir sutuoktinio sveikatos būklė, finansinė padėtis ir kt. Kiekvienu atveju tai, kokiomis dalimis padalinamas turtas, nusprendžia teismas, įvertindamas individualias aplinkybes.

Taip pat svarbu žinoti, jog dalinamas tik tas turtas, kurio egzistavimas yra deklaruotas, įrodytas. Tačiau jei sutuoktinis turtą, pavyzdžiui, dalį santaupų, nuslėpė ar perleido tretiesiems asmenims, kitas sutuoktinis į jį galės pretenduoti tik įrodęs šių faktų buvimą. Tad apdairumas, pasidarant finansinių, nuosavybės dokumentų, sukauptų santaupų ir bendrų sąskaitų išrašų kopijas prieš pradedant skyrybų procesą, tikrai nepakenks. Ypač jei turima pagrindo abejoti sutuoktinio sąžiningumu.

Kaip Dalinamas Su Paskola Įsigytas Būstas?

Nuomojamo būsto atveju situaciją išspręsti daug lengviau nei įsigyto su paskola, kadangi pastaruoju atveju į procesą įtraukta trečioji šalis (kreditorius), į kurio iškeltas sąlygas privaloma atsižvelgti. Tad santuokos metu su būsto įsigijimu prisiimti bendri finansiniai įsipareigojimai gali neleisti taip lengvai pamiršti savo sutuoktinio.

Dažniausios galimybės pasidalinti su būsto paskola įgytą gyvenamąjį būstą:

• Būstas parduodamas, paskola grąžinama, pelningo pardavimo atveju likusios lėšos dalinamos tarp sutuoktinių. Tai optimistinis scenarijus. Pesimistinis - už pardavimą gautos sumos dėl kainų ir vertės rinkoje svyravimų nepakanka visai paskolai padengti. Likusi skolos dalis grąžinama abiejų sutuoktinių, nebent su kreditoriumi sutariama kitaip.
• Būsto nuosavybė ir būsto paskola perduodama vienam iš sutuoktinių. Tam yra būtinas kreditoriaus pritarimas ir pakankamos pajamos, kurios leidžia paskolą grąžinti įsipareigojimus prisiimančiam sutuoktiniui vienam. Kitas sutuoktinis dovanoja iki turto dalybų padengtos paskolos dalį arba prašo piniginės kompensacijos. Jeigu banko sprendimu vieno sutuoktinio pajamų nepakanka prisiimti paskolos likutį, į paskolą gali būti įtraukiami tretieji asmenys (kitas bendraskolis (-ai) arba laiduotojas (-ai)), pavyzdžiui, tėvai ar kiti asmenys, turintys nuosavo turto, gaunantys pakankamas pajamas ir sutinkantys prisiimti šį įsipareigojimą.
• Abu sutuoktiniai lieka turto bendrasavininkais (teismo sprendimu nustatomos konkrečios nuosavybės dalys) ir bendraskoliais, turinčiais ir toliau kartu grąžinti paskolą. Tokiu atveju sutuoktiniai gali tarpusavyje susitarti, kokiomis dalimis mokės mėnesines įmokas, tačiau prieš kreditorių abu lieka atsakingi už visos paskolos grąžinimą. Tai yra rizikingas kelias, nes, nelikus bendro šeimos biudžeto, tektų pasikliauti vienas kito geranoriškumu bei prisiimti atsakomybę už kitą sutuoktinį. Vienam iš sutuoktinių nemokant savo sutartos dalies, kreditorius galės nesumokėtų sumų reikalauti iš kito sutuoktinio, nepaisant to, kad pastarasis savo sutartą dalį moka laiku.
• Būsto nuosavybė pereina vienam, tačiau paskolą privalo grąžinti abu sutuoktiniai.
• Mišrus 2 ir 3 punkto variantas. Dažniausiai pasitaiko, kai būstas lieka tam sutuoktiniui, su kuriuo nustatoma nepilnamečio vaiko gyvenamoji vieta ir sutuoktinio, kuriam lieka būstas pajamos yra nepakankamos paskolai grąžinti.

Kaip Dalinamas Būstas, Kurį Vienas Iš Sutuoktinių Turėjo Iki Santuokos?

Iki santuokos įgytas turtas yra asmeninė nuosavybė, kuri nutraukiant santuoką nėra dalinama.

tags: #turto #dalybos #aktas